原告：昆明市城市建设综合开发有限公司。
住所地：昆明市菱角塘X组团X幢X楼。
法定代表人：赵某某，董事长。
特别授权诉讼代理人：杜敏，该公司职员。
特别授权诉讼代理人：李亚秋，北京市尚公律师事务所昆明分所律师。
原告：云南天铭实业有限公司。
住所地：昆明市X路X号X楼。
法定代表人：段某某，执行董事。
特别授权诉讼代理人：冀蓓红、李亚秋，北京市尚公律师事务所昆明分所律师。
被告：昆明万全房地产经纪有限公司。
住所地：昆明市X路X巷X幢底层铺面。
法定代表人：张某某，总经理。
特别授权诉讼代理人：苏建明、李岚，云南新洋务律师事务所律师。
原告昆明市城市建设综合开发有限公司（以下简称“城建公司”）与云南天铭实业有限公司（以下简称“天铭公司”）诉被告昆明万全房地产经纪有限公司（以下简称“万全公司”）商品房包销合同纠纷一案，本院于2005年9月16日受理后，依法组成合议庭，于2005年11月24日公开开庭进行了审理。原告城建公司的诉讼代理人杜敏、李亚秋，原告天铭公司的诉讼代理人冀蓓红、李亚秋，被告万全公司的法定代表人张某某及诉讼代理人苏建明、李岚，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告城建公司与天铭公司起诉称：2004年9月17日，原、被告签订《房地产项目销售代理合同》，约定由原告将其投资开发的位于昆明市北市区的“金色维也纳花园”商品房委托被告进行代理销售。合同第4条就被告各阶段某完成的销售任务量、完成时间及考核指标等事项进行了约定，合同第9.5条还约定，“若乙方（即被告）连续两个阶段某完成目标考核任务，甲方（即原告）可以单方面终止合同，剩余（未售部分）定金有权不返还乙方，相关违约责任按第9.2条执行”。在合同履行过程中，被告已出现连续两个阶段某完成目标考核任务的违约情况，依法应根据合同约定承担相应的违约责任。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求判令：一、终止原、被告之间于2004年9月17日签订的《房地产项目销售代理合同》；二、被告立即向原告支付违约金400万元；三、被告支付原告为实现其债权支出的律师费10万元；四、被告承担本案全部诉讼费。
被告万全公司答辩称：一、万全公司同意终止《房地产项目销售代理合同》的履行；二、万全公司在履行合同过程中没有任何违约情形，不应承担违约责任；三、本案是因原告违约引发的纠纷，城建公司、天铭公司为聘请律师支出的费用应由其自行承担。
综合各方诉辩主张，本案各方当事人对以下问题存在争议：1、万全公司在销售本案争议楼盘时是否具有房地产经纪资质；2、开盘日期如何确定及销售代理期限如何起算。
诉讼中，双方当事人对本案以下事实没有争议：
城建公司、天铭公司作为甲方与乙方万全公司（原名称某昆明万全经济信息咨询服务有限公司）于2004年9月17日订立《房地产项目销售代理合同》，就甲方委托乙方代理销售昆明市北市区“金色维也纳花园”商品房销售事宜达成协议，委托销售范围建筑面积为x.52㎡；共计290套住宅；其中小高层住宅220套、独栋住宅X幢（详见合同附件的房源表）。在房源表中注明的“天铭已售”部分不在双方主合同的委托销售范围内，万全公司不得销售已注“天铭已售”部分屋业，并且载明该表由天铭公司负责解释。2004年9月24日，万全公司根据合同约定向天铭公司支付了定金500万元。同年9月27日，天铭公司收到万全公司金色维也纳花园销售文案一套，9月30日，天铭公司法定代表人段某某收到营销推广实施报告。10月16日，天铭公司通知万全公司，对房源作出部分调整，其中房源表上的G区X号（A户型）、C区X层X号房封为VIP卡客户已订房，可将不在房源表上的F区X号（A户型）、G区X号（C户型）、B区X层X号房销售。2004年11月22日和24日，天铭公司分两次向万全公司退还了定金x元。万全公司于2004年10月16日开始对合同约定的房产公开进行销售，2005年2月17日，天铭公司又向万全公司退还了定金117万元。同年12月25日，万全公司为销售房屋，举办了有两原告参加的“金色维也纳花园”的销售仪式，并于当日组织了抽奖活动，明确住户明晓虹、尚希珍的配套费优惠，刘成在收款收据上注明在佣金结算中扣除。12月30日，天铭公司工作人员候平收到万全公司销售统计表一份。自万全公司开始对约定的房产进行公开销售的期间内，2004年10月18日至2005年1月2日，每周都制作销售情况周报表报送甲方。2004年10月至2005年4月期间，万全公司在省内各报登载了金色维也纳花园的销售广告。2005年1月5日，城建公司向万全公司预支销售佣金400万元整，当日即支付，万全公司明确结算后再提供正式发票。独栋FX号的合同签订日是2005年5月17日，FX号的合同签订日是2005年6月18日，GX号的签订日是2005年8月4日。2005年6月28日，天铭公司向金色维也纳售楼部刘成发出通知，要求提供相关资料。2005年7月11日，万全公司制作的《销售统计表》经天铭公司工作人员彭然核对，除B-X号查换房通知外，均为销售公司房源，合同金额已核对无误，该销售统计表包括了245份合同。2005年6月24日，经万全公司申请，云南省第二公证处对万全公司向城建公司送达《律师函》（附：《返还定金销售统计表》、《销售结算统计表》）的情况进行了证据保全公证。同日，经万全公司申请，云南省第二公证处对向天铭公司邮寄送达《律师函》（附：《返还定金销售统计表》、《销售结算统计表》）的情况进行了证据保全公证。2005年7月12日，天铭公司通过邮寄的方式向万全公司寄送了《关于金色维也纳销售部相关工作人员的函》。2005年7月13日，云南省第二公证处对万全公司向城建公司、天铭公司邮寄送达《公函》的情况进行了证据保全公证。2005年6月28日，天铭公司与城建公司向万全公司发出了《关于履行〈房地产项目销售代理合同〉的函》，刘成签收。
2004年10月16日，城建公司与房锐签订《“金色维也纳”商品房定购协议书》，就认购城建公司开发的金色维也纳花园G内区X号商品房事宜，达成定购协议。2004年12月18日，房锐申请退房，天铭公司法定代表人段某某签署意见同意退房。2004年11月5日，城建公司与马红签订了两份《“金色维也纳”商品房定购协议书》，就认购城建公司开发的金色维也纳花园D区X号、X号商品房事宜，达成定购协议。同年12月27日，马红向城建公司申请退订，天铭公司法定代表人段某某签署意见同意退订。2004年11月11日，裴东宇经天铭公司武达天签字同意退其定购的金色维也纳花园B区X号房。2005年3月1日，城建公司与赵某滨签订《“金色维也纳”商品房定购协议书》，就认购城建公司开发的金色维也纳花园G区X号商品房事宜，达成定购协议。2005年4月1日，赵某滨申请退房，天铭公司法定代表人段某某签署意见同意退房，同年4月4日，赵某滨收到退还的定金4万元。2004年10月16日，城建公司与王灿林签订了《“金色维也纳”商品房定购协议书》，就认购城建公司开发的金色维也纳花园A区X号商品房事宜，达成定购协议。10月19日，城建公司与彭秀琴签订了《“金色维也纳”商品房定购协议书》，就认购城建公司开发的金色维也纳花园A区X号商品房事宜，达成定购协议。10月20日，城建公司与胡育华签订了《“金色维也纳”商品房定购协议书》，就认购城建公司开发的金色维也纳花园D区X号商品房事宜，达成定购协议。10月28日，城建公司与杨敏签订了《“金色维也纳”商品房定购协议书》，就认购城建公司开发的金色维也纳花园D区X号商品房事宜，达成定购协议。同日，城建公司与王鸿玖签订了《“金色维也纳”商品房定购协议书》，就认购城建公司开发的金色维也纳花园D区X号商品房事宜，达成定购协议。11月7日，城建公司与赵某签订了《“金色维也纳”商品房定购协议书》，就认购城建公司开发的金色维也纳花园F区X号商品房事宜，达成定购协议。2005年1月6日，城建公司与骆坤签订了《“金色维也纳”商品房定购协议书》，就认购城建公司开发的金色维也纳花园F区X号商品房事宜，达成定购协议。2004年11月17日，城建公司与何毅签订《商品房购销合同》，约定何毅购买金色维也纳花园A幢第五层X号房。2004年11月6日，天铭公司书面告知万全公司，彭秀琴购买的A区X号房一次性优惠价x元，张建国购买的B区X号房一次性优惠价x.6元。2005年8月4日，华夏银行昆明翠湖支行办公室出具《情况说明》，内容为住户许钿的个人住房按揭贷款申请已被否决。10月12日，许钿申请退房，10月15日刘成签署意见同意退房，18日，天铭公司法定代表人签署意见同意办理退房手续。同年8月9日，中国建设银行股份有限公司昆明西坝路支行出具《关于任庆个人按揭贷款退件的说明》。购买GX号房的何源涛和GX号房的刘婵娟支付了首付款后均与银行订立了个人住房借款合同，其中何源涛于2004年12月26日支付首付款x元，于2005年5月25日支付x元，于2005年6月14日与银行签订了《个人住房借款合同》；刘婵娟于2005年2月26日支付了购房首付款x元，于2005年5月10日和2005年8月4日各支付了x元，于2005年8月16日与银行签订了《个人住房借款合同》。以上商品房定购协议书均为万全公司以城建公司名义与住户签订。
城建公司于2004年8月3日取得昆明市官渡区房产管理局颁发的金色维也纳花园项目《商品房预售许可证》，同年11月11日取得昆明市房产管理局颁发的《商品房预售许可证明》。另，城建公司为本案诉讼支出律师代理费x元。
关于双方争议的万全公司在销售本案争议楼盘时是否具有房地产经纪资质的问题。
原告城建公司与天铭公司认为万全公司不能证明其在售楼时具有房地产经济资质，对此，并无证据向法庭提供。
被告万全公司认为其在售楼时具有房地产经纪资质，并提交如下证据材料予以证实：1、万全公司的《企业法人营业执照》；2、《税务登记证》；3、《房地产经纪资质证书》的复印件；4、昆明市房产交易中心出具的《情况说明》。
经质证，原告城建公司与原告天铭公司对《企业法人营业执照》、《税务登记证》及《情况说明》的真实性无异议，对《房地产经纪资质证书》的真实性无法核实，是否通过年检不清楚，资质证书上企业名称是昆明万全经济信息咨询服务有限公司，名称发生变更不应再提供原名称某资质证，万全公司应提供名称变更后的资质证，此外，万全公司也未提供其销售人员的个人资质证明。
通过两原告对被告万全公司所举证据的质证，本院认为，两原告对证据材料真实性没有异议的部分，本院对之作为诉讼证据予以确认。根据昆明市房产交易中心于2005年8月29日出具的《情况说明》，万全公司的《房地产经纪资质证书》正在该中心进行年检，万全公司本案中不能提供《房地产经纪资质证书》理由正当，且万全公司已提供了其2001年7月18日由昆明市房产管理局颁发的《房地产经纪资质证书》的复印件加以印证，两原告并无证据否认万全公司的资质，本院确认万全公司在销售本案争议楼盘时具有房地产经纪资质。
关于双方争议的开盘日期如何确定及销售代理期限如何起算的问题。
原告城建公司与天铭公司认为销售的楼盘于2004年10月16日开盘，销售代理期限应从该日起算，并提交了如下证据材料予以证实：1、《营销推广实施报告》；2、2004年10月15日的都市时报；3、天铭公司于2005年6月28日向万全公司发出的《通知》、《关于金色维也纳销售部相关工作人员的函》及特快专递回执；4、2005年6月22日万全公司致两被告的《律师函》、两被告致万全公司关于履行《房地产项目销售代理合同》的函及万全公司申请由云南省第二公证处制作的公证书与所附公函；5、销售情况周报表及退还定金发票。
经质证，被告万全公司认为对方提供的实施报告与其提供的《营销推广实施报告》中项目开盘日的日期约定不一致，对该内容真实性无法确认，其余内容无异议；对都市时报的真实性无异议，但只能证实是公开选购认房，而非开盘；对天铭公司于2005年6月28日向万全公司所发《通知》、《关于金色维也纳销售部相关工作人员的函》及特快专递回执的真实性无异议，签收不意味认可，《通知》及函件的内容超过合同约定，万全公司有权不理睬；对《律师函》与两被告致万全公司关于履行《房地产项目销售代理合同》的函的真实性无异议，万全公司申请由云南省第二公证处制作的公证书与所附公函是万全公司提供的证据材料，可以证明万全公司的观点；对销售情况周报表及退还定金发票的真实性无异议，但不能证明对方观点。
本院认为，万全公司对上述证据材料真实性无异议的部分，本院作为诉讼证据予以确认。《营销推广实施报告》中除项目开盘日的日期约定外，其余内容万全公司并无异议，本院对双方无异议的证据的真实性及证明力予以确认；其余证据能否证明两被告的观点，需综合全案事实和其他证据加以确定。
被告万全公司认为销售的楼盘于2004年12月25日开盘，销售代理期限应从该日起算，并提交了如下证据材料予以证实：1、2004年12月25日万全公司举办的楼盘开盘仪式的《声像资料》及现场照片一组；2、2004年10月至2005年4月各报社登载的7份报纸广告。
经质证，原告城建公司与天铭公司认为，声像资料、现场照片及报纸广告都是万全公司对外营销的宣传资料，对双方无约束力，声像资料要有其他证据予以佐证，不能有疑点；照片无法反映拍摄日期是2004年12月25日；根据报纸广告，12月25日仅是独栋开盘，小高层从未开盘；广告上称独栋开盘当日销售达一亿与实际履行情况不符。
本院认为，两原告对声像资料、现场照片的真实性及与本案的关联性均未提出异议，本院作为诉讼证据予以确认，能否证明被告万全公司的观点，需综合全案事实及其他证据加以确定；对报纸广告形式的真实性两被告亦无异议，本院作为诉讼证据予以确认，对广告内容的真实性及证明力将综合全案事实及其他证据确定。
对于双方争议的开盘日期确定及销售代理期限如何起算的问题，本院认为，依照《营销推广实施报告》中双方确认无异议的内容，开盘日以开盘仪式、交响乐团表演及举办抽奖活动为特征，两原告提供的证据材料不能证实其所主张的开盘日即2004年10月16日当日举办了双方约定的活动，根据两原告提供的2004年10月15日的都市时报的内容，仅能证实2004年10月16日开始对外公开认购选房，经对照，被告万全公司提供的声像资料、照片，结合报纸广告，可证实2004年12月25日当日举办了开盘仪式，售楼现场有交响乐团表演并安排了抽奖活动，符合双方约定的开盘日活动安排的内容，在双方未就开盘日活动安排形成新的约定的情形下，举办开盘仪式、交响乐团现场表演及抽奖活动当日即应为开盘日。虽然报纸广告只登载了2004年12月25日系独栋开盘，但根据声像资料中的内容，开盘现场当日包括了独栋和小高层的开盘，独栋和小高层作为金色维也纳商品房的有机组成部分，在实际销售过程中也是一并进行销售的，两原告并无相反证据否认小高层开盘的事实，本院对两原告关于小高层未开盘的主张不予采信。关于两原告认为在致被告的通知或函件中明确开盘日为2004年10月16日，被告签收后未提出异议即视为认可的主张，本院认为，被告工作人员的签收只能证实收到通知或函件的事实，双方并未就收到函件后不提异议产生的法律后果作过约定，因此，被告签收后未提异议不能当然视为认可两原告的观点，两原告的该主张不能成立。两原告提供的销售情况周报表及退还定金发票可证实实际销售开始的日期，销售代理期限的起算并不以实际销售日期为准，根据双方的约定，销售期限自开盘日起算，该约定系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，对双方具有法律约束力，双方约定销售期限自开盘日起算，即视为双方接受以开盘日起算销售期限，因此，两原告以实际销售开始日期作为起算销售代理期限的主张，本院亦不予支持。综上，本院确认，2004年12月25日系金色维也纳花园开盘日，万全公司的销售代理期限自该日起算。
根据第二个争议问题确认的事实，万全公司的销售代理期限应自2004年12月25日开始起算，依照两原告提供的金色维也纳销售情况统计表中载明的房屋各阶段某售情况，对照双方销售代理合同中约定的各阶段某成时间及任务量，独栋住宅的销售分四个阶段，其中第一、二阶段某全公司均提前完成任务，第三阶段某2005年6月25日，万全公司应完成的任务是56套，至2005年5月15日两原告认可万全公司完成的独栋住宅是52套，此外还有首付款日期分别为2005年5月17日和6月18日的F20和F61，以及何源涛购买的G52，两原告均认可在2005年6月25日前达到了成功销售的条件，根据双方销售代理合同的约定，单套房屋成功出售是指购房客户与甲方签署正式商品房销售合同并支付了首付款，并提供客户办理银行按揭所需的客户资料，同时双方约定由两原告提供存二贷八银行作为业主按揭购房的合作银行，因此，万全公司销售楼盘时只需客户订立《商品房购销合同》及按照《商品房购销合同》的约定支付了首付款并提供按揭资料后，就已经实现了原、被告双方约定的单套房屋成功出售的条件，两原告以刘婵娟购买的G66未达到按揭银行首付款的要求视为不成功出售的主张不能成立，本院确认G66已成功出售，综上，万全公司销售的独栋住宅完成了第三阶段某任务，不存在连续两个阶段某完成目标考核任务的情况，虽然小高层住宅自第四阶段某即没有完成目标考核任务，但双方在第四阶段某满前即发生争议诉至法院，同时两原告因开盘日的理解与被告产生争议而未付第一、二阶段某佣金，客观上影响了万全公司销售任务的完成，因此，两原告关于万全公司连续两个阶段某完成目标考核任务可不支付已销售部分佣金的主张不能成立。
本院认为，原、被告双方订立的《房地产项目销售代理合同》是双方当事人真实意思一致的表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，也不损害社会公共利益，该协议依法成立并生效。合同生效后，即对双方当事人具有约束力，本案原、被告双方在履行《房地产项目销售代理合同》过程中，销售代理期限尚未届满前即因销售任务的完成及佣金结算等问题发生争议诉至法院，原告城建公司、天铭公司认为被告万全公司连续两个阶段某按合同约定的期限完成目标考核任务，根据合同约定，两原告可以单方面终止合同，并且有权要求被告万全公司承担违约责任。本院认为，经过审理，万全公司并不存在连续两个阶段某完成目标考核任务的情形，因此，两原告主张的事由并不存在。但鉴于2005年11月24日开庭审理时被告万全公司明确表示同意解除合同，双方关于解除合同已达成合意，本院确认双方解除《房地产项目销售代理合同》的行为有效。关于两原告主张的违约金400万元，本院认为，被告虽然未按照合同约定全面完成销售任务，但同时两原告也未按照约定支付佣金及返还定金，依照《中华人民共和国合同法》第120条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，由于本案双方均存在违约情形，且各自承担的违约责任一致，故对两原告的该项主张，本院不予支持。关于两原告主张的律师代理费，因无法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告昆明市城市建设综合开发有限公司和云南天铭实业有限公司与被告昆明万全房地产经纪有限公司签订的《房地产项目销售代理合同》已于2005年11月24日解除；
二、驳回原告昆明市城市建设综合开发有限公司和云南天铭实业有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费x.05元，由原告昆明市城市建设综合开发有限公司和云南天铭实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省高级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，双方或一方当事人是公民的，申请强制执行的期限为一年；双方均是法人或其他组织的，申请强制执行的期限为六个月。
审判长杨宁
代理审判员黄超
人民陪审员张浩
二○○六年二月二十日
书记员金馨
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