上诉人（原审原告）云南大生百货有限公司（以下简称大生公司）。
住所地：昆明市X路X号附X号大楼。
法定代表人刘某某，总经理。
委托代理人吴红，云南云信律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人(原审被告)云南鸿翔药业有限公司（以下简称鸿翔公司）。
住所地：昆明市X路X号。
法定代表人阮某某，董事长。
委托代理人彭平，云南普通律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人大生公司因与被上诉人鸿翔公司租赁合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2007）五法民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2007年10月15日受理此案后，依法组成合议庭审理了本案。根据法律规定，本案报请本院院长批准，延长审理期限。现已审理终结。
一审法院确认：原、被告于2004年12月21日签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于昆明市X路X号—X号租赁面积总计815平方米的场所租赁给被告经营，年租金总计为x元，年租金递增为4％，租赁时间为2005年1月1日至2009年12月31日止；租金支付时间和方式为签约后立即支付第一年租金，从第二年起以后每年12月20日前支付上半年租金，6月20日前支付下半年租金；双方还就违约责任等进行了约定。同日，双方签订《补充合同》，约定：2005年5月以后“美而美西式快餐厅”租期期满后，被告对美而美西式快餐厅现使用场地有直接承租权，如被告经营状况良好，待美而美西式快餐厅租期到后，原告将按美而美西式快餐厅现行价格转租被告，如经营状况达不到预期效果，原告可让美而美西式快餐厅继续租用；价格为按美而美西式快餐厅现行合同执行，转角铺面每平方米130元、临街铺面每平方米60元；租期和递增为接房之日至2009年l2月31日止，递增率为4％，递增年限随主合同；并约定对房屋交接中出现的问题，双方应协商共同处理，使合同得以执行；本合同是主合同的补充，其余条款与主合同相同。《房屋租赁合同》和《补充合同》签订后，原告按《房屋租赁合同》的约定将租赁总面积为815平方米的场地租赁给被告经营使用，被告按约定支付了2006年上半年的租金。在合同履行中，被告以原告不履行《补充合同》停止支付了2006年下半年以后的租金，被告未付原告2006年下半年租金x元和2007年上半年租金x.5元，合计x.5元。并且，被告未付原告垫付2005年6月3日至12月26日的水电费x.3元。另确认：“美而美西式快餐厅”使用的场地为昆明市X路X号，关于“美而美西式快餐厅”的腾房问题，原告提起诉讼后，经昆明市中级人民法院于2006年4月3日作出终审民事判决，原告于2007年3月8日向一审法院申请了强制执行。现原告起诉要求被告支付2006年下半年的租金x元，2007年上半年的租金x.95元及原告垫付的水电费x.3元；支付违约金x.95元，并解除双方的《房屋租赁合同》。
一审法院认为：本案中，原告按《房屋租赁合同》的约定交付了租赁物给被告使用，被告即有义务按约定支付租金，但被告未支付原告2006年下半年租金和2007年上半年租金，系因原告未履行《补充合同》约定的义务所致，而从《补充合同》的内容可以看出，该《补充合同》是《房屋租赁合同》的组成部分，并非原告所称两个合同是独立的合同关系，《补充合同》同样对双方具有法律拘束力。虽然原告要履行《补充合同》约定的交付“美而美西式快餐厅”所使用的X号场地给被告的义务，而原告何时能交付，能不能交付，在客观上是不能完全取决于原告，但原告在X号场地因他人未腾出的情况下，已经提起了诉讼并经法院作出了判决，具有了全面履行合同义务的基础和条件，原告应积极行使权利促使合同得以全面地履行，实现双方订立合同的目的，然而原告却怠于行使权利迟延申请执行或是采取其他合法方式，未腾出X号场地交付给被告使用。故被告的抗辩理由成立，被告未付租金的行为未构成根本性违约。因此，原告要求被告支付违约金x.95元及解除《房屋租赁合同》的请求，一审法院不予支持。被告作为承租人支付租金是被告的主要义务，在原告已经履行了主要合同义务的情况下，拒付已使用了的租赁物租金的行为欠妥，而对于原告履行义务不符合约定，被告应通过合法方式予以解决，故对原告要求被告支付租金x.5元的请求，一审法院予以支持。对于原告垫付的水电费x.3元的请求，被告同意支付，故一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零七条之规定，遂判决：一、被告云南鸿翔药业有限公司于本判决生效后十日内支付原告云南大生百货有限公司2006年下半年租金x元和2007年上半年租金x.5元，合计x.5元。同期，支付原告云南大生百货有限公司垫付的水电费x.3元；二、驳回原告云南大生百货有限公司的其他诉讼请求。
宣判后，上诉人大生公司不服一审判决，向本院上诉称：（一）一审判决书认定事实不清，导致的错误判决内容应予以纠正。本案系上诉人依据与被上诉人于2004年12月21日签订的《房屋租赁合同》将昆明市X路X—X号，共计815平方米场所租赁给被上诉人经营使用，被上诉人自2006年下半年起便拒付已承租使用的房屋租金，上诉人为此诉请一审法院要求被上诉人给付房租及违约金，同时依法解除租赁合同。双方签订了《房屋租赁合同》，同时又签订了一份《补充合同》。《房屋租赁合同》是指本案815平方米的房屋租赁给被上诉人，被上诉人拒付租金而造成的纠纷。而《补充合同》则是对昆明市X路X号105平方米房屋租赁事宜的单独约定。而且《补充合同》是一个附条件的合同，即“2005年5月以后，美而美西式快餐店租期满后，被上诉人对美而美西式快餐厅现使用场地有直接承租权，若被上诉人经营状况良好，待该餐厅租期到后，上诉人将按该餐厅的现行价格转租给被上诉人，如果被上诉人经营状况达不到预期的效果，上诉人可让该餐厅继续租用……”。故该《补充合同》和《房屋租赁合同》在合同种类上有本质的区别，同时，二个合同还在面积、租金价格、支付时间及房屋位置等方面也有区别，完全是二个独立的合同。被上诉人于2006年8月为实现《补充合同》对人民西路X号的承租目的，将上诉人诉诸一审法院，上诉人在本案中反复强调，之所以未交付，是因为被上诉人在2006年6月后，就未交纳租金给上诉人；在此情况下，上诉人再将人民西路X号交付给被上诉人，势必给上诉人造成更大的经济损失，且被上诉人不交房租的行为已充分证明被上诉人当时的经营状况没有达到预期效果，符合《补充合同》第一条规定的“如果经营状况达不到预期效果，上诉人可让美而美西式快餐厅继续租用”这一约定的可不交付房屋的条件。上诉人的举证和陈述都是有理有据的，而被上诉人始终未就其经营状况的好坏，应否交付昆明市X路X号房屋的条件予以证明。一审法院在本案判决中却将未交付人民西路X号房屋给被上诉人的过错责任归于上诉人，这是极其错误的。而上诉人为履行《补充合同》，曾将美而美西式快餐厅诉诸法院，要求其腾房。经过审理，现该案已做出终审判决，也就在同时，被上诉人拒付约定的2006年下半年的房租，由此可看出谁是约违方，谁先违约而一审法院没有认真审查上述案件事实，将被上诉人拒付房屋租金的违约行为认定为是上诉人未履行《补充合同》所致，主观地将违约责任强加在上诉人一方；在被上诉人诉上诉人履行《补充合同》纠纷一案[(2006)五法民二初字第X号]没有结论前，一方面认定《补充合同》是《房屋租赁合同》的组成部分，并纳入本案审理，一方面却又不在判决结论中予以体现；一方面认定上诉人要履行《补充合同》，但何时能交付，能不能交付，在客观上是不能完全取决于上诉人，一方面又说是上诉人怠于行使用权利，未腾出人民西路X号交付被上诉人。需要明确一点，上诉人为履行《补充合同》约定的义务，第一，在美而美西式快餐厅租期期满未腾房时，便及时诉诸法院要求腾房并胜诉；第二，在胜诉的终审判决下达后，即时与美而美西式快餐厅协商履行生效判决的法定腾房义务事宜；第三，与美而美协商腾房未果的情况下，在法律规定的期限内申请执行。上诉人的这一系列积极努力，非但没有得到一审法院的首肯，相反，一审法院却将所有过错责任强加于上诉人一方，进而剥夺了上诉人要求支付违约金及解除合同关系的诉请。另一方面，既然一审法院的判决认定未履行《补充合同》腾交X号房屋的责任在于上诉人，那么上诉人理应只承担X号105平方米的违约责任。被上诉人未履行《房屋租赁合同》约定的到期交付815平方米房租的违约责任应由被上诉人承担。而一审判决却将被上诉人因持续拒付房租的违约责任来对抗上诉人未腾交X号房屋的违约责任，这显然没有法律依据。（二）本案在审理程序上有不当之处。如前所述，首先，在(2006)五法民二初字第X号案件中，一审法院认为《房屋租赁合同》和《补充合同》是两个独立的合同，而在本案中，同是一审法院却又将(2006)五法民二初字第X号案纳入审理，并认定两个合同实为一个合同，《补充合同》是《房屋租赁合同》的组成部分，但在判决中没有结论，让人费解。其次，一审法院既然将(2006)五法民二初字第X号案并入本案审理，理应依法加以说明，撤销另一个案件，但遗憾的是，一审法院未尽到职责，仍然保留(2006)五法民二初字第X号案，使之悬而未决。这一作法与我国《民诉法》就合并审理民事案件的有关规定相悖。据此，请求二审法院：1、撤销一审判决中第二项的内容，支持上诉人在一审中提出的诉请；2、诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人鸿翔公司答辩称：双方合同签订的是X号至X号，但上诉人只交了X号至X号房屋给我方，未将X号交给我方，按照双方的合同及补充合同的约定，上诉人违约；尽管如此，我方多次通知上诉人来收取租金，但上诉人拒收，故我方将租金提存。我方希望合同继续履行。
二审中，双方当事人均认可在《房屋租赁合同》中约定的租赁面积815平方米，只包括人民西路X号至X号的房屋，未包括人民西路X号房屋的面积，本院对此予以确认。
二审经审理确认的其余事实与一审法院确认的事实一致，本院依法予以确认。
本案双方当事人争议的焦点是：上诉人是否违约。
本院认为：本案双方当事人在平等、自愿的基础上签订《房屋租赁合同》及《补充合同》，系双方的真实意思的表示，其内容不违反我国法律规定，故上述合同合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方应按约全面、认真的履行合同。
对于双方当事人所签订的《房屋租赁合同》和《补充合同》，上诉人认为《房屋租赁合同》中双方约定的租赁面积815平方米，不包括X号的美而美西式快餐厅房屋的租赁面积，对于该餐厅的租赁问题，双方在《补充合同》中做了明确具体的约定，故上述二份合同是相互独立的；被上诉人则认为虽然《房屋租赁合同》中的租赁面积不包括X号，但《房屋租赁合同》和《补充合同》是密不可分的二份合同，《补充合同》中的租期、价格、违约责任等的约定，均按照《房屋租赁合同》的约定执行；本院认为，首先，被上诉人认可《房屋租赁合同》中的租赁面积即815平方米，并不包括X号美而美西式快餐厅的租赁面积；其次，双方在《补充合同》中约定：2005年5月该餐厅租期满后（双方签订该二份合同的时间为2004年12月21日，合同签订后，上诉人就将《房屋租赁合同》中的约定租赁面积815平方米，交付给了被上诉人），视被上诉人的经营情况，双方再行协商决定上诉人是否将X号的美而美西式快餐厅交付给被上诉人租用。由此表明，根据双方《补充合同》的约定，租赁物X号的美而美西式快餐厅系附条件的，即该租赁物待2005年5月另外的租赁人的租赁期限到期后，再视被上诉人的经营情况，双方协商后决定是否将该租赁物交付给被上诉人使用，可见，该《补充合同》与《房屋租赁合同》，系二份独立的合同。故被上诉人主张该二份合同是密不可分的合同，缺乏事实依据，本院不予支持。上诉人的该项上诉主张成立，本院予以支持。一审法院对此认定有误，本院依法予以纠正。
由此，本院在本案中只审理双方当事人在履行《房屋租赁合同》中哪一方当事人违约的问题。众所周知，租赁合同的最基本的目的是出租人以出租其租赁物而获取租金，而承租人以获得租赁物使用权的前提下，在经营活动中获取利润；而根据双方的约定，从第二年起，以后每年12月20日前支付上半年租金，6月20日前支付下半年租金。双方约定租赁期限从2005年1月1日起，但在双方履行合同过程中，即2006年下半年（已是履行该合同的第二年）的租金支付时间，按约定应为2006年6月20日前，但被上诉人至今未交纳；另，2007年的上半年的租金，按约定被上诉人应当在2006年12月20日前支付，但被上诉人至今也未交纳。被上诉人辩称上诉人拒绝收取租金，但未提交充分的证据予以证实，另辩称其已将2006年下半年及2007年上半年的租金提存，经查，从被上诉人提交的《公证书》上所反映出的时间为2007年7月11日，已经超过其应交纳租金的时间，且该《公证书》中并没有被上诉人提存租金的内容，故被上诉人的抗辩主张不能成立，本院不予支持。继而，如前所述，被上诉人在较长时间内违反双方的约定未履行交纳租金的义务，致使作为出租人的上诉人不能实现合同目的，被上诉人已严重违约，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，故上诉人以此为由要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，在双方当事人履行《房屋租赁合同》中，被上诉人无充分证据证实上诉人有违约行为，故本院确认上诉人在履行该合同过程中，不存在违约行为。一审对此处理有误，本院依法予以纠正。由此，上诉人要求由被上诉人支付违约金的上诉请求成立，本院予以支持。对于违约金的给付数额，根据双方《房屋租赁合同》第十五条“双方违约金按当年合同金额的30%支付。”的约定，如前所述，被上诉人至今仍未履行其交付租金的义务，其行为造成了违约，故被上诉人辩称其2007年未拖欠租金无事实依据，本院不予采信。上诉人主张的违约金x.95元，并未超出双方的约定，应予支持。一审法院对此处理有误，本院依法予以纠正。另，关于上诉人提出的昆明市五华区人民法院（2006）五法民二初字第X号一案问题，该案正在审理中，并未纳入本案审理，本院对该案件不做评判。
综上所述，除上述问题外，双方当事人对一审法院的处理未提出异议，故本院予以维持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（二）项，第一百零七条之规定，判决如下：
一、维持昆明市五华人民法院（2007）五法民二初字第X号民事判决第一项，即“被告云南鸿翔药业有限公司于本判决生效后十日内支付原告云南大生百货有限公司2006年下半年租金x元和2007年上半年租金x.5元，合计x.5元。同期，支付原告云南大生百货有限公司垫付的水电费x.3元；”
二、撤销昆明市五华人民法院（2007）五法民二初字第X号民事判决第二项，即“驳回原告云南大生百货有限公司的其他诉讼请求。”
三、解除上诉人云南大生百货有限公司与被上诉人云南鸿翔药业有限公司于2004年12月21日签订的《房屋租赁合同》；
四、由被上诉人云南鸿翔药业有限公司于本判决生效后十日内支付给上诉人云南大生百货有限公司违约金人民币x.95元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费人民币8712.56元，由上诉人云南鸿翔药业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长杨章亮
审判员陶磊
审判员余锋
二○○八年三月十一日
书记员吴帅
（本裁判文书仅供参考,如需使用请以正本为准。）
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