原告李某，男，54岁。
委托代理人刘某某，女，51岁。
被告吴某某，女，43岁。
被告宋某某，男，46岁。
原告李某为与被告吴某某、宋某某买卖合同纠纷一案，于2009年7月2日向本院起诉。本院受理后，适用普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李某及其委托代理人刘某某、被告吴某某、宋某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李某诉称，2006年12月6日，原告与二被告签订了房屋买卖协议，约定，二被告自愿将自有的座落在马坡村X路边三间平房卖给原告永久为业；房价x元，协议签订时原告先付给被告x元，剩余5000元，待过户手续办完，原告搬进时付清；被告在协议签订后1个月内将室内东西腾清搬出，交付原告。协议签订后，原告将x元房款已交清，但被告拒不履行协议。2008年3月，原告以与二被告买卖合同纠纷诉至法院，因二被告承诺返还原告房款，原告于2008年5月9日撤回起诉。但至今二被告既不返还房款又不腾房，为此，原告特诉至法院。原告要求：1、依法确认原告与二被告2006年12月6日签订的房屋买卖协议有效；2、将座落在马坡村X路边三间平房判令归原告所有。
被告吴某某辩称，原告起诉不属实。2006年12月6日的协议并不是买卖协议，当时被告宋某某正在服刑，家里经济紧张，原告说是办过户手续，签字后给被告吴某某5000元，但没说是买卖房屋的协议。况且协议签订时间不是2006年12月6日，而是2008年12月份。
被告宋某某辩称，承认其与原告在2006年7月份签订的房屋买卖协议有效，原告当时经过了解，知道房子由被告母亲居住的事实，被告宋某某没有欺骗原告。被告宋某某现在正和家里人协调此事。
根据原、被告诉辩陈述，本院总结本案庭审争议焦点为：1、原告与二被告之间的买卖协议是否有效；2、原告的诉讼请求能否成立。
原告为支持自己的主张，向本院提供的证据有：1、2006年12月6日房屋买卖协议书；2、2006年7月17日，被告宋某某向原告出具的收取金额x元的收据；3、被告宋某某的土地使用证；4、2007年元月，被告宋某某向原告出具的保证书。二被告对上述证据质证后，被告吴某某提出如下质证意见：证据1，当时刘某某说是办过户手续，让其签名；对土地使用证无异议；对被告宋某某出具的收据及还款保证书不知情。被告宋某某提出如下质证意见：证据1，其当时正在逃亡，是不是自己签名记不清楚了，承认拿有原告款，也承认卖房的事情；对收据、土地使用证、保证书无异议。
二被告除向本院所作陈述外，未提供其他证据。
根据当事人陈述及质证意见，本院对本案证据认证如下：原告提供的证据1，被告吴某某对落款时间有异议，被告宋某某对签订买卖房屋的事实不持异议，对该协议书上是否是自己签名记不清楚，对该买卖协议的内容，本院予以采信；原告提供的证据2、3、4，被告宋某某无异议，本院予以采信。
根据原、被告陈述及上述有效证据，本院对本案事实认定如下：2006年7月，原告与被告宋某某签订房屋买卖协议，约定将被告宋某某的座落在马坡村X路边的房产一座（被告宋某某与他人置换取得）出售给原告。2006年7月17日，原告付被告宋某某房款x元。后因被告宋某某不能将房产交付给原告，被告宋某某于2007年元月，写出保证书，承诺在2007年4月份前将x元退还给原告。后被告宋某某因犯诈骗罪，被判刑入狱，原告又与二被告签订了房屋买卖协议一份，落款时间为2006年12月6日，协议约定，二被告自愿将自有的座落在马坡村X路边三间平房卖给原告永久为业，房价x元，协议签订时原告先付给被告x元，剩余5000元，待过户手续办完，搬进时付清；被告在协议签订后1个月内将室内东西腾清搬出，交付原告。协议签订后，2008年3月，原告以与二被告买卖合同纠纷诉至本院，原告以二被告承诺返还原告房款为由，于2008年5月9日撤回起诉。现原告再次将二被告诉至本院。
本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力；但法律另有规定的除外。”本案原、被告争执的房屋，为被告与他人置换而来，应为被告与他人之间的房屋互易，不属于《中华人民共和国物权法》第九条规定的不需登记而可以发生物权效力的情形。被告应进行不动产物权登记才能取得所有权，未经依法登记不能取得所有权。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（一）……；……（六）未依法登记领取权属证书的；……。”由于本案被告在与原告订立房屋买卖合同时并未取得房屋的所有权，其与他人置换而来的房屋不得进行买卖，其与原告之间订立的买卖合同因被告不具有处分权而应为效力待定。合同订立后由于被告未能取得处分权并转移标的物所有权于原告，原、被告经过协商，由被告返还收取原告的购房款，表明原、被告之间已不再计划使合同生效并将房屋所有权转移于原告，该合同因原、被告协商一致由被告返还收取的房款而事实上终止。现原告因被告未履行返还购房款为由请求确认买卖合同有效、争执的房屋所有权为其所有，既无事实根据，也无法律根据，其诉讼请求本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项之规定，判决如下：
驳回原告李某的诉讼请求。
案件受理费675元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审判长樊梅翠
助理审判员宋某
人民陪审员陈燕平
二Ｏ一Ｏ年元月十三日
书记员陈娟
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