原告（反诉被告）上海A实业发展有限公司，住所地××市××区××路××号。
法定代表人庄a，总经理。
委托代理人陈a、浦a，A律师事务所上海分所律师。
被告（反诉原告）上海B金属压延有限公司，住所地××市××区××工业区××路××弄××号。
法定代表人陈b，总经理。
委托代理人吴a，上海市辽东律师事务所律师。
委托代理人冯a，男，××××年×月×日出生，户籍地××市××区××路××弄××号×××室，系被告上海B金属压延有限公司员工。
原告上海A实业发展有限公司诉被告上海B金属压延有限公司房屋租赁合同纠纷一案，由上海市闵行区人民法院于2007年4月25日受理后，先适用简易程序，由审判员陈龙独任审判，并于2007年6月1日公开开庭进行了审理。原告上海A实业发展有限公司（以下简称A公司）的委托代理人陈a，被告上海B金属压延有限公司（以下简称B公司）的委托代理人冯a人到庭参加了诉讼。因本案案情复杂，转为普通程序后，本院依法组成合议庭，于2007年10月15、2007年10月23日公开开庭进行了审理。原告A公司的委托代理人陈a，被告B公司的法定代表人陈b人到庭参加了诉讼。期间，B公司提起反诉，本院予以并案处理。合议庭于2008年3月19日、2008年7月22日公开开庭进行了审理。A公司的委托代理人陈a、浦a，B公司的法定代表人陈b及其委托代理人吴a人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
A公司诉称：2001年11月6日，原被告双方签订《厂房租赁合同》，原告将位于××市××工业区内原C轧钢厂北片厂房和周围部分场地出租给被告使用；房屋面积为808平方米，占地总面积6700平方米；租赁期限自2001年11月1日起至2006年10月31日止；年租金为120,000元人民币（下同）。合同签订后，原告如约将厂房及场地交付给被告，而被告却时常拖欠租金。现双方约定的租赁期限已经届满，原告多次要求被告返还涉讼厂房及场地，但被告不予理会，继续占有使用至今。
A公司认为，其将涉讼厂房及场地出租给B公司使用，现承租期满，B公司理应迁出承租场所。据此，请求法院判令：B公司立即迁出××工业区内原C轧钢厂北片厂房和周围场地；B公司向A公司支付自2006年10月1日起至实际搬离之日止的租金及使用费[暂计至2007年4月的租金及使用费为70,000元（其中一个月的租金为10,000元）]。
B公司辩称：履行合同期间，B公司如约支付租金，从无拖欠。合同期满前三个月，原被告双方即商讨终止合同一事，至今已有八次之多，期间，双方还有信函往来。B公司未迁出涉讼厂房和场地，系因其在该场地上也建有面积为1750平方米的厂房和面积为122.88平方米的独立供电设施一套，上述厂房和供电设施在1997年前就已竣工并使用。而A公司于2000年6月才通过拍卖取得该场地的使用权，B公司在场地上建成厂房和供电设施的时间早于A公司取得场地使用权的时间。上述事实A公司完全予以认可，并与B公司就补偿事宜进行了协商。A公司请专业评审机构对被告建成的厂房等进行了评估，并提出了补偿人民币200万元的初步设想。然而，在商讨过程中，A公司突然提起诉讼。
此外，B公司已按约支付厂房和场地租金至2006年10月31日。此后，A公司以租赁期限已经届满，双方不再续租为由，要求其不再支付租金。据此，B公司认为其不能同意A公司的诉讼请求，希望法院予以驳回。
同时，B公司提起反诉，称：原被告双方签订的《厂房租赁合同》项下的厂房和厂区用地，原属于上海D金属压延有限公司（以下简称D公司）的企业用地用房。1995年11月，D公司因生产经营需要，在征得原土地使用人同意后，在该厂区内分期投资建造了热处理车间、淬火车间、制品车间、辅助库房、办公楼、门房间及2000平方米的钢筋混泥土地坪等建筑和设施。2000年6月20日，A公司在上海市闵行区人民法院执行债务人财产时，通过拍卖有偿取得了除D公司投资建造外的厂房和厂区用地。2001年9月23日，D公司因经营不善，将其资产及债权债务全部转让给B公司后，B公司遂与A公司签订了一份《厂房租赁合同》。合同约定，由A公司将拍卖所得的厂房和厂区用地继续出租给B公司，租期自2001年11月1日至2006年10月31日止。合同未约定，租赁期满后，该租赁用地内所有附属物均归出租人所有。
2006年3月1日，当该《厂房租赁合同》将要到期时，A公司即书面通知B公司，因工业区统一规划需要，不再与其继续签订租赁合同，要求其在《厂房租赁合同》到期时搬迁。B公司对此亦表示同意，但就B公司受让取得的厂房和设施等要求A公司予以补偿。A公司同意最高给予200万元的补偿费，最终双方协商未果。
B公司认为，B公司拥有的厂房和设施等财产，在其搬迁时，理应得到合理的经济补偿，A公司同意给予的最高补偿费明显低于上述财产的现有价值。据此，请求法院判令A公司支付B公司厂房及其他不动产的补偿费2,307,290元。
针对B公司的反诉，A公司辩称：一、由D公司建造的房屋没有产权证明，为无证建筑，A公司不同意予以补偿。二、D公司与B公司签订的财产转让协议未约定对价，转让协议不符合法律规定，B公司依据该财产转让协议主张获得赔偿没有法律依据。
经审理查明：2001年11月6日，A公司（为出租方，下同）与B公司（为承租方，下同）签订《厂房租赁合同》，约定出租方将位于××市××工业区内原C轧钢厂北片厂房及其周围部分场地出租给承租方使用；房屋面积为808平方米，占地总面积6700平方米；租赁期限自2001年11月1日起至2006年10月31日止；年租金为120,000元人民币；承租方每月支付一次租金；承租方拖欠租金累计达到三个月的，出租房有权终止合同，收回出租财产并追收拖欠的租金及滞纳金（滞纳金以千分之三计算）；承租方在三个月内，如逾期支付，则按实际逾期天数收取利息（利率以国家银行公布为准）。
合同签订后，A公司将合同约定的厂房及场地交付给B公司使用。B公司按月支付租金至2006年9月30日。
2006年3月1日，A公司向B公司发出一份《通知》，主要内容为：双方签订的《厂房租赁合同》即将到期，鉴于××工业区统一发展规划的需要，不再和B公司续签租赁合同，2006年10月31日租赁期满时，A公司将收回出租厂房和场地。2006年10月，B公司向B公司发出《关于租赁合同的情况说明》，同意合同期满后不再续签租赁合同，由A公司收回合同项下的厂房和场地。
2008年4月25日，B公司向A公司发《通知》，该《通知》的主要内容为：根据贵公司要求，我公司已将租借的808平方米厂房全部搬空（包括设备及行车等），请接收。
诉讼中，A公司对B公司撤离承租场所的事实予以确认。
另查明：上海市莘庄工业区内原C轧钢厂北片808平方米厂房和6700平方米场地原属于上海C轧钢厂。2000年6月20日，A公司通过拍卖取得上述厂房和场地。
1995年，上海C轧钢厂与香港E投资有限公司投资设立D公司。D公司在当时上海C轧钢厂所有的6700平方米场地（即原被告双方签订的《厂房租赁合同》项下的6700平方米场地）上建有办公楼、车间宿舍楼、罩式炉车间、配电房等建筑和设施。
2001年9月23日，D公司（为签约甲方，下同）与B公司（为签约乙方，下同）签订《财产转让协议》，双方约定：甲方将本公司固定资产（包括自建厂房、办公楼、供电设施等建筑物）、机器、设备、备品、备件、原材料、在产品、产成品等全部转让给乙方；乙方承诺在接受甲方全部财产的同时，对甲方所有债权债务承担清偿责任，甲方对原企业所有的债权债务不再承担任何连带责任。
诉讼中，A公司与B公司确认，在租赁合同期限届满前双方就B公司受让取得的厂房及相关附属设施的补偿问题进行过多次协商，A公司愿意给予补偿200万元，B公司未予同意，双方协商未成。
依当事人的申请，本院委托中国××银行上海市分行造价咨询中心对B公司依据《财产转让协议》受让取得的厂房及相关附属设施的现值进行审价。审价结论：B公司的上述厂房及相关附属设施的现值为2,307,290元（包含原被告双方自行达成的《转让协议》中约定转让的变电房和配电房变电设备及外线工程建设费合计366,217.60元）。
以上事实，由A公司与B公司签订的《厂房租赁合同》文本，《房屋所有权证》，A公司通过拍卖取得涉讼厂房的《拍卖成交确认书》及拍卖佣金发票，D公司与B公司签订的《财产转让协议》，B公司支付租金的发票及银行划帐凭证，证明D公司系由上海C轧钢厂与香港E投资有限公司共同投资设立的营业执照、《中华人民共和国台港澳侨投资企业批准证书》，当事人往来的函件及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证属实。上述证据与本案有关联，具有证据效力。
本院认为：A公司与B公司签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，依法成立且生效，当事人应当全面履行自己的义务。B公司作为承租人，向出租方支付租金系其重要的合同义务。合同期满后，因双方未续签合同，故B公司应在租赁期间届满后返还租赁物。由于B公司没有及时向A公司返还承租的厂房和场地，其应当参照合同约定的租金标准向A公司支付实际占用期间的房屋及场地使用费。A公司要求B公司支付自2006年10月1日起至实际搬离之日止的租金及使用费（其中一个月的租金为10,000元）的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于A公司要求B公司撤离承租场所一节，鉴于B公司在诉讼中已搬离了承租场所，故本院不再处理。
B公司在答辩中称，其在承租的场地上另外建有厂房和供电设施，由于与A公司就该厂房和供电设施的补偿事宜协商未成，故未搬离。上述事实不足以成为B公司拒不搬离承租厂房和场地的理由，B公司的辩称意见不能成立，本院不予采信。B公司又称，其已支付租金至2007年10月31日并提供了A公司出具的发票和银行划款凭证。A公司称双方一向采取先开发票后支付租金的方式，A公司开具2007年10月的租金发票后，B公司并未实际支付。根据交易习惯和举证责任的分配，因B公司未提供其支付租金至2007年10月的相关证据，本院对其该项辩称意见不予采信。
合同终止后，关于B公司受让取得D公司建造的厂房及相关附属设施的补偿问题，依照《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”的规定，因B公司受让取得的厂房及相关附属设施，对A公司尚有使用价值，基于公平原则，A公司应当对B公司予以适当补偿，补偿标准以审价的结论为准。B公司要求A公司支付厂房及其他不动产补偿费的反诉请于法有据，应予支持。A公司的辩称意见不能成立，本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）上海B金属压延有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）上海A实业发展有限公司支付自2006年10月1日至2008年4月25日的厂房及场地租金及使用费188,333.33元（其中租金10,000元）；
二、原告（反诉被告）上海A实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）上海B金属压延有限公司支付厂房及其他不动产的补偿费2,307,290元（包含双方自行达成的《转让协议》中约定转让的变电房和配电房变电设备及外线工程建设费合计366,217.60元）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1,550元，由B公司负担；反诉案件受理费12,629.16元（已减半收取），由B公司负担6,314.58元，A公司负担6,314.58元；审价费45,000元，由A公司负担22,500元，B公司负担22,500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判长蒋鸣良
审判员徐寨华
代理审判员陈务宁
书记员谭静贤
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