上诉人（原审原告）华某某，女，汉族，X年X月X日出生，住（略），身份证号码：x。
特别授权诉讼代理人杨振发、黄建军，云南大韬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）赵某某，男,汉族，X年X月X日出生，住（略），身份证号码x。
上诉人华某某因与被上诉人赵某某房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省安宁市人民法院（2008）安民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2008年5月15日受理后，依法组成合议庭，于2008年5月27日公开进行询问，上诉人华某某及其诉讼代理人杨振发、黄建军，被上诉人赵某某到庭参加了询问，本案现已审理终结。
原审法院经审理确认：赵某某于2007年1月28日与安宁市建设局就安宁市X路X号铺面签订了房屋租赁承包合同，约定：安宁市建设局将安宁市X路X号铺面租给赵某某使用，租期从2007年1月1日至2007年12月31日止，共计一年，并约定赵某某不得将该房屋以任何形式自行转租或转借、转让，否则安宁市建设局有权收回房屋。2007年6月11日,华某某、赵某某经协商订立了安宁市X路X号铺面转让协议，约定：赵某某将安宁市X路X号铺面以转让费x元转让给华某某,华某某使用后若遇政府性规划拆迁，由此造成的一切损失全责属华某某承担，所涉及到的装修费、转让费、房租费等不对华某某做任何补偿和退款；所转让铺面到年终与业主签订次年租房协议时，赵某某将全力协助华某某签订新协议，并过户到华某某名下，若过户不成功，则赵某某保证能与业主续签次年房租协议，同时保证使用权归华某某；双方并对其他事项进行了约定。协议签订后，华某某将转让费x元及剩余房租4800元合计x元交付赵某某,赵某某以安宁润地广告有限责任公司的名义收取了该款。另经双方协商，华某某与安宁润地广告有限责任公司建立了铺面装修合同关系，并支付了该公司装修款x元。2007年11月28日，华某某以该转让协议无效为由诉至安宁市人民法院,请求判令：1、确认双方签订的《铺面转让协议》属无效协议；2、判令赵某某赔偿华某某转让费x元、装修费x元及其他损失x元，合计x元；3、判令赵某某承担本案诉讼费。另查明安宁市建设局对其在安宁市X路的铺面的租赁合同续签已经展开，但租期暂时签订到2008年7月1日前，本案华某某、赵某某均未与安宁市建设局签订2008年租赁合同，安宁市X路X号铺面现由华某某经营使用。
原审法院审理认为，关于本案华某某、赵某某诉争焦点，应从以下方面进行分析认定：首先，关于赵某某在订立转让合同时是否存在欺诈的问题。民事法律行为意义上的欺诈指的是当事人在实施民事法律行为时采取隐瞒真实情况或编造虚假事实使对方当事人在违背其真实意思表示的情况下实施民事法律行为，从而达到一方当事人的不正当合同目的，对方当事人做出的意思表示并非其真实意思。从华某某证据分析，其证据不能证明赵某某签订合同前知道拆迁即将发生，从赵某某自身分析，其也不具备可能提前掌握是否拆迁的优于常人的条件，从客观情况看，该地段现在也未正式确定拆迁，现只处于拆迁的调查及征求意见阶段，故华某某认为赵某某在订立合同时存在欺诈的主张不予采纳。其次，关于本案合同效力的问题。该合同系双方在自愿的基础上所订立，也不存在欺诈、胁迫，至于华某某认为赵某某与安宁市建设局所签订的租赁合同中约定有承诺不予转让房屋的条款，该条款应为安宁市建设局基于该租赁合同所享有之合同权利，行使权利主体为安宁市建设局，是否行使也取决于安宁市建设局，即本案华某某、赵某某所签订转让合同是否有效，取决于安宁市建设局是否认可该合同，包括当时认可和事后追认。虽然双方均为证明签订合同时取得了安宁市建设局的同意，但现在该商铺仍为华某某占有、使用，从2008年开始，华某某与安宁市建设局之间已形成了事实上的不定期租赁关系，安宁市建设局亦未明确主张该转让合同无效，现仍不排除形成事后追认的可能性，故华某某、赵某某所签订转让合同现仍属于效力待定阶段，华某某认为该合同属于无效合同的主张不予采纳。反观赵某某在转让合同中的合同义务，可概括为：2007年剩余租期内，该商铺由华某某进行经营；2008年，赵某某应保证华某某能够以华某某的名义与安宁市建设局签订该商铺2008年的租赁合同，或者如不能以华某某名义与安宁市建设局签订2008年的租赁合同，则赵某某须能以其名义与安宁市建设局签订2008年租赁合同并将该商铺交由华某某继续经营。可能导致该转让合同不能继续履行的客观因素有二，一为安宁市建设局明确主张该转让合同无效将铺面收回并获得支持，二为该地段拆迁已经发生导致合同客观上已不能履行。但该二因素至今未能确定，故华某某要求确定转让合同无效并要求按照无效合同的处理原则由赵某某返还财产、赔偿损失的诉讼请求不予支持。据此，按照《中华某民共和国合同法》第二百二十四条、第五十一条之规定，判决驳回原告华某某的诉讼请求。案件受理费1811元，由华某某承担。
上述一审判决宣判后，华某某不服，向本院提起上诉。华某某上诉认为：一、安宁市人民法院（2008）安民初字第X号民事判决对本案认定事实错误，1、一审判决认定赵某某在与华某某签订与履行合同中不存在欺诈行为，这一事实是错误的。首先，华某某在第一审程序中所提交的证据之一即《双方协商录音材料》，已经证实了赵某某在签订合同之前就知道租赁房屋洪源路X号铺面纳入拆迁之列。其次，从在赵某某与华某某签订合同之前，安宁市建设局已对该片区就房屋拆迁进行调查，可以认定赵某某在签订合同之前就知晓合同所指租赁房屋纳入拆迁之列。从原审法院依法对安宁市建设局所作《调查笔录》中已证实赵某某与华某某所签合同租赁洪源路X号铺面房屋已纳入被拆迁之列。华某某在一审中提交的证据九：安宁市建设局给租户刘丹的通知，能够证明安宁市建设局已明确要求各租户在2008年7月1日前搬空房屋。2、一审判决认定，赵某某与华某某所签房屋转租协议的法律效力为效力待定。认为安宁市建设局对华某某与赵某某之间的商铺转租协议持默认态度，推定上述转租协议有效，这一事实是错误的。在双方签订协议时，赵某某私自转租洪源路X号铺面没有征得产权主管单位即安宁市建设局的同意，同时，又因安宁市建设局禁止赵某某以任何形式自行转租或转借与转让洪源路X号铺面，以致于安宁市建设局不可能再与赵某某续签房屋租赁协议，也不可能同意其私自转租的行为，从而也不会将房屋租赁权过户于华某某。二、一审判决因以上对本案所涉及关键事实的重大认定错误，导致其适用法律不当。一审判决适用的《中华某民共和国合同法》第五十一条、第二百二十四条不当。基于本案所涉关键事实的重大错误认定而致适用法律不当。为此上诉请求：1、判决撤销原审法院（2008）安民初字第X号判决。2、依法确认华某某与赵某某所签订的《铺面转让协议》属于无效协议。3、判决赵某某依法向华某某支付相应的转让费、装修费及其他损失共计人民币x元。4、判决赵某某承担本案一审、二审的诉讼费用。
针对华某某的上诉，被上诉人赵某某答辩认为，原审法院判决遵照事实，适用法律适当，一审判决是正确的，请求二审法院驳回上诉请求，维持原审法院的判决。答辩人租用的安宁市X路X号铺面，是于2003年由当时承租人周凌转让给何越使用后，何越又以x元转让费转给答辩人使用，随后何越和答辩人共同到安宁市建设局经过协商后取得续租权并签订答辩人户名的次年租房协议，后经重新装修耗费4万余元，水网、电网改造及其他费用5000余元，使用至2007年，此铺面投入费用共计5万余元。答辩人与安宁市建设局签订的2007年度租房合同中第5条第4项约定：“合同期内，若双方无违约情况，甲方不得无故单方终止合同。”第6条第1项约定：若乙方有转让行为，甲方有权终止租房合同，并有权收回该房屋，而华某某于2007年11月初到了安宁市建设局，阐述了整个转让事宜，但就答辩人在与建设局合同还有近两个月时间内，建设局知晓转让事宜后，并未要求终止与答辩人的租房合同，一直也未收回该出租房，建设局方面让华某某使用该铺面至今，证明承认现在的事实，其二者之间已形成了新的租赁关系，所以该铺面现在涉及到任何问题与答辩人无关。答辩人与华某某签订铺面转让协议，是在其本人要求下双方多次协商而定，是在自愿、平等、理智的条件下签订的，不存在任何欺诈行为。华某某已使用该铺面长达一年之久，投资是有风险的。综上所述，请求二审法院判决：1、驳回上诉人华某某请求，维持一审判决。2、依法确认双方签订的《铺面转让协议》为合法协议。3、不承担华某某的损失转让费、房租费、装修费及其他损失费，属于公平自愿行为。4、由华某某承担本案诉讼费。
经二审征询双方当事人对原审确认事实的意见，上诉人华某某对一审确认事实无异议。
针对华某某的上诉请求，华某某未向本院提交新证据证明其观点，但以一审的证据证明其观点。1、赵某某与安宁市建设市局签订的合同。2、华某某与赵某某签订的《铺面转让协议》。3、收据。4、进货单及明细表。5、周凌承包合同一份。6、安宁市建设局通知。
被上诉人赵某某在二审中未提交新的证据。
综上所述，二审经审理确认的事实与一审确认事实一致，本院予以确认。
综合双方上诉及答辩意见，本案二审双方争议的焦点是：一、关于赵某某在签订转让合同时是否存在欺诈行为。二、华某某与赵某某签订的《铺面转让协议》是否合法有效。
本院认为：首先，关于赵某某在与华某某签订转让合同时是否存在欺诈行为的问题。欺诈指的是当事人在实施民事法律行为时采取隐瞒真实情况或者编造虚假事实使对方当事人在违背其真实意思表示的情况下实施民事法律行为，从而达到一方当事人的不正当合同目的，从华某某提交的证据不能证明赵某某签订合同前知道拆迁即将发生，从客观情况看，该地段现在也未正式确定拆迁，故华某某认为赵某某在订立合同时存在欺诈的主张本院不予支持。其次，关于本案合同效力的问题。该合同系双方当事人在平等自愿的基础上签订，不存在欺诈、胁迫，其内容和形式均未违反法律规定。对于华某某认为赵某某与安宁市建设局所签订的租赁合同中约定有承诺不予转让房屋的条款，该条款行使权利主体为安宁市建设局，是否行使也取决于安宁市建设局，即本案华某某、赵某某所签订的转让合同是否有效，取决于安宁市建设局是否认可该合同，包括当时认可和事后追认。虽然双方均未证明签订合同时取得了安宁市建设局的同意，但现在该房屋仍为华某某占有、使用，安宁市建设局也未对华某某使用所租房屋提出异议，安宁市建设局也未明确主张该转让合同无效，据此华某某要求确认转让合同无效并按照无效合同的处理原则由赵某某返还财产、赔偿损失的诉讼请求本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持，华某某的上诉请求不能成立，本院依法予以驳回。据此，依照《中华某民共和国合同法》第五十一条、第二百二十四条第一款、《中华某民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1811元，由上诉人华某某负担。
本判决为终审判决。
审判长杨宁
审判员罗天惠
代理审判员杨茜
二○○八年六月四日
书记员申开勇
（本裁判文书仅供参考,如需使用请以正本为准。）
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