上诉人：（原审原告）薛革，男，汉族，X年X月X日出生，住云南省安宁市X镇X路东湖小区X栋X单元X号,身份证号码：x。
特别授权诉讼代理人王泳，云南兴天平律师事务所律师。
特别授权诉讼代理人万猛萍，女，汉族，X年X月X日出生，住云南省安宁市X镇X路X号X栋X单元X号，身份证号码：x。
被上诉人（原审被告）赵某某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略），身份证号码：x。
上诉人薛革因与被上诉人赵某某房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省安宁市人民法院（2008）安民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2008年5月15日受理后，依法组成合议庭，于2008年5月27日对本案公开进行询问。上诉人薛革的诉讼代理人王泳、万猛萍，被上诉人赵某某参加了询问。本案现已审理终结。
原审法院经审理确认：赵某某于2007年1月28日与安宁市建设局就安宁市X路X号铺面签订了房屋租赁承包合同，约定：安宁市建设局将安宁市X路X号铺面租给赵某某使用，租期从2007年1月1日至2007年12月31日止，共计一年，并约定赵某某不得将该房屋以任何形式自行转租和转借、转让，否则安宁市建设局有权收回房屋。2007年6月11日，薛革、赵某某经协商订立了安宁市X路X号铺面转让协议，约定：赵某某将安宁市X路X号铺面以转让费x元转让给薛革；薛革使用后若遇政府性规划拆迁，由此造成的一切损失全责属薛革承担，所涉及到的装修费、转让费、房租费等不对薛革作任何补偿和退款；所转让铺面到年终与业主签订次年租房协议时，赵某某将全力协助薛革签订新协议，并过户到薛革名下，若过户不成功，则赵某某保证能与业主签订次年房租协议，同时保证使用权归薛革；双方并对其他事项进行了约定。协议签订后，薛革将转让费x元及剩余房租4800元，合计x元交付赵某某，赵某某以安宁润地广告有限责任公司的名义收取了该款。另经双方协商，薛革与安宁润地广告有限责任公司建立了铺面装修合同关系，并支付了该公司装修款x元。2007年11月28日，薛革以该转让协议属于无效协议为由诉至安宁市人民法院，请求判令：1、确认双方签订的《铺面转让协议》属于无效协议；2、判令赵某某赔偿薛革转让费x元、装修费x元及其他损失x元，合计x元；3、判令赵某某承担本案诉讼费。另查明，安宁市建设局对其在安宁市X路的铺面的租赁合同续签已经展开，但租期暂时签订到2008年7月1日前，本案薛革，赵某某现均未与安宁市建设局签订2008年租赁合同，安宁市X路X号铺面现由薛革经营使用。
原审法院审理认为，关于本案薛革、赵某某诉争焦点，应从以下方面进行分析认定：首先，关于赵某某在签订转让合同时是否存在欺诈的问题。民事法律行为意义上的欺诈指的是当事人在实施民事法律行为时采取隐瞒真实情况或者编造虚假事实使对方当事人在违背其真实意思表示的情况下实施民事法律行为，从而达到一方当事人的不正当合同目的，对方当事人做出的意思表示并非真实意思。从薛革证据分析，其证据不能证明赵某某签订合同前知道拆迁即将发生，从赵某某自身分析，其也不具备可能提前掌握是否拆迁的优于常人的条件，从客观情况看，该地段现在也未正式确定拆迁，现只处于拆迁的调查及征求意见的阶段，故薛革认为赵某某在订立合同时存在欺诈的主张不予采纳。其次，关于本案合同效力的问题。该合同系双方在自愿的基础上所订立，也不存在欺诈、胁迫，至于薛革认为赵某某与安宁市建设局所签订的租赁合同中约定有承诺不予转让房屋的条款，该条款应为安宁市建设局基于该租赁合同所享有之合同权利，行使权利主体为安宁市建设局，是否行使也取决于安宁市建设局，即本案薛革，赵某某所签订转让合同是否有效，取决于安宁市建设局是否认可该合同，包括当时认可和事后追认。虽然双方均未证明签订合同时取得了安宁市建设局的同意，但现在该房屋仍为薛革占有、使用，从2008年开始，薛革与安宁市建设局之间已形成了事实上的不定期租赁关系，安宁市建设局也未明确主张该转让合同无效，现仍不排除形成事后追认的可能性，故薛革、赵某某所签订的转让合同现仍属于效力待定阶段，薛革认为该合同属于无效合同的主张不予采纳。反观赵某某在合同转让中的合同义务，可概括为：2007年剩余租期内，该商铺由薛革进行经营；2008年，赵某某应保证薛革能够以其名义与安宁市建设局签订2008年租赁合同，或者如不能以薛革名义与安宁市建设局签订2008年租赁合同，则赵某某须能以其名义与安宁市建设局签订2008年租赁合同并将该商铺交由薛革继续经营。可能导致该转让合同不能继续履行的因素有二，一为安宁市建设局明确主张该转让合同无效将铺面收回并获得支持，二为该地段拆迁已经发生导致合同客观上已不能履行。但该二因素至今均未确定，故薛革要求确认转让合同无效并要求按照无效合同的处理原则由赵某某返还财产、赔偿损失的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第五十一条之规定，判决驳回薛革的诉讼请求。案件受理费1975元，由薛革承担。
上述一审判决宣判后，薛革不服，向本院提起上诉，认为：首先，本案双方签订的房屋租赁合同是无效的。本案被上诉人赵某某与房屋业主安宁市建设局签订的《房屋租赁承包合同》第六条明确约定：“乙方不得将该房屋以任何形式自行转租或转借、转让，否则甲方有权收回该房屋”，该约定表明业主方已明示禁止任何对房屋的转租或转借、转让。根据《合同法》第二百二十四条和《城市房屋租赁管理办法》第二十七条的规定，承租人未经出租人同意进行的转租，行为无效。其次，赵某某的主要过错造成双方所签房屋租赁合同无效：对于业主方已明示禁止任何对房屋的转租或转借、转让这一点，赵某某明确知道，而薛革却不知道。赵某某没有明确告知薛革的原因就是如果赵某某告知了薛革这一事实，薛革将不会同意承租房屋，赵某某将失去交易机会。在这一交易过程中固然薛革本身亦欠缺审慎审查的注意，但赵某某故意隐瞒重大事实的行为是导致合同无效的根本原因。最后，赵某某因履行无效合同获得的收益x元应当返还，因过错造成薛革的损失应当赔偿：根据合同无效的原则，赵某某因履行无效合同获得的收益x元应当返还，即返还薛革交付的房屋租金和转让费。赵某某交给薛革的商铺只是空房一间，没有任何设施，因此不存在转让费x元还有对应财产的问题。薛革还支付了转租时剩余房租4800元，因是赵某某向业主租赁房产的租金，赵某某已经支付给业主，故薛革认为不是赵某某转租商铺所得利益，鉴于薛革已实际使用商铺的原因，薛革不要求返还。由于是赵某某的过错造成了转租合同无效，薛革装修费x元及其他经营损失x元，根据《合同法》五十八条之规定，应当由被上诉人赔偿。综上所述，1、请求撤销安宁市人民法院（2008）安民初字第X号民事判决，依法改判支持薛革的一审诉讼请求，判令赵某某返还薛革转让费x元，赔偿装修费x元及其他经营损失x元。2、两审诉讼费由赵某某承担。
针对上诉人薛革的上诉，被上诉人赵某某答辩认为，原审判决遵照事实，适用法律适当，是完全正确的，请求二审法院驳回上诉请求，维持原审判决。答辩人租用的安宁市X路X号铺面，是于2002年由当时承租人刘振华以转让费6000元转让费转给答辩人使用，随后刘振华和答辩人共同到安宁市建设局经过协商后取得续租权并签订答辩人户名的次年租房协议，后经重新装修耗费4万余元，水网、电网改造及其他费用5000余元，使用至2007年，此铺面投入费用共计5万余元。答辩人与安宁市建设局签订的2007年度租房合同中，第5条第4项约定：“合同期内，若双方无违约情况，甲方不得无故单方终止合同。”第6条第1项表明，若乙方有转让行为，甲方有权终止租房合同，并有权收回该房屋，而薛革于2007年11月初到了安宁市建设局，阐述了整个转让事宜，但就在答辩人与建设局合同还有近两个月时间内，建设局方面在明确知晓转让事宜后，并未要求终止与答辩人的租房合同，也未收回该出租房，建设局方面让当事人使用该铺面至今，证明承认现在的事实，其二者之间已形成了新的租赁关系，所以该铺面现在涉及到任何问题与答辩人无关。答辩人与当事人薛革签订铺面转让协议，是在其要求下双方多次协商而定，是在自愿、平等、理智的条件下签订的，不存在任何欺诈行为。当事人薛革已使用该铺面长达一年之久，投资是有风险的。综上所述，请求二审法院：1、依法驳回薛革的上诉请求，维持安宁市人民法院一审判决。2、依法确认双方签订的《铺面转让协议》为合法协议。3、不承担当事人薛革的转让费、房租费、装修费及其他损失费，属于公平自愿行为。4、要求上诉人薛革承担本案诉讼费。
经二审征询双方当事人对原审确认事实的意见，上诉人薛革对一审确认事实无异议，但认为一审应当把到安宁市建设局调查的情况作为一个事实写到判决中。
针对上诉人薛革的上诉请求，其对以上观点未向本院提交新证据证明，而是以一审中提交的以下证据证明其观点：1、被上诉人赵某某与安宁市建设局签订的《房屋租赁承包合同》。2、上诉人薛革与被上诉人赵某某订立的《铺面转让协议》。3、赵某某出具的收据。4、上诉人薛革2007年9月进货单。5、原审法院到安宁市建设局调查笔录。
被上诉人赵某某在二审中未提交新的证据。
综上所述，二审经审理确认的事实与一审确认事实一致，本院予以确认。
综合双方上诉及答辩意见，本案二审双方争议的焦点是：一、关于赵某某在签订转让合同时是否存在欺诈行为；二、薛革与赵某某签订的《铺面转让协议》是否合法有效。
本院认为：首先，关于赵某某在与薛革签订转让合同时是否存在欺诈行为的问题。欺诈指的是当事人在实施民事法律行为时采取隐瞒真实情况或者编造虚假事实使对方当事人在违背其真实意思表示的情况下实施民事法律行为，从而达到一方当事人的不正当合同目的。从薛革提交的证据不能证明赵某某签订合同前知道拆迁即将发生，从客观情况看，该地段现在也未正式确定拆迁，故薛革认为赵某某在订立合同时存在欺诈的主张本院不予支持。其次，关于本案合同效力的问题。该合同系双方当事人在平等自愿的基础上签订，不存在欺诈、胁迫，其内容和形式均不违反法律规定，对于薛革认为赵某某与安宁市建设局所签订的租赁合同中约定有承诺不予转让房屋的条款，该条款行使权利主体为安宁市建设局，是否行使也取决于安宁市建设局，即本案薛革、赵某某所签订的转让合同是否有效，取决于安宁市建设局是否认可该合同，包括当时认可和事后追认。虽然双方均未证明签订合同时取得了安宁市建设局的同意，但现在该房屋仍为薛革占有、使用，安宁市建设局也未对薛革使用所租房屋提出异议，安宁市建设局也未明确主张该转让合同无效，据此薛革要求确认转让合同无效并按照无效合同的处理原则由赵某某返还财产、赔偿损失的诉讼请求本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持，薛革的上诉请求不能成立，本院依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第二百二十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1975元，由上诉人薛革负担。
本判决为终审判决。
审判长杨宁
审判员罗天惠
代理审判员杨茜
二○○八年六月四日
书记员申开勇
（本裁判文书仅供参考,如需使用请以正本为准。）
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