上诉人（原审被告）金某某，男，回族，X年X月X日出生，住（略），身份证号码：x。
上诉人（原审被告）李某甲，女，汉族，X年X月X日出生，住（略），身份证号码：x。
两上诉人的共同特别授权诉讼代理人徐国功、张俊华，云南万捷律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李某乙，女，回族，X年X月X日出生，住（略），身份证号码：x。
特授权诉讼代理人李某光，云南凌云律师事务所律师。
特别授权诉讼代理人杨静，云南上义律师事务所律师。
上诉人金某某、李某甲与被上诉人李某乙房屋买卖合同纠纷一案，上诉人金某某、李某甲不服昆明市五华区人民法院（2007）五法民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法受理后组成合议庭，于2008年9月22日对本案进行了公开询问。上诉人金某某、李某甲及其代理人徐国功、张俊华，被上诉人李某乙及其代理人李某光、杨静，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理确认，2004年8月20日，被告金某某及其子金某与原告签订《房屋买卖合同》一份，其中约定金某某将顺城街X-X号土木结构私有铺面房和二楼楼房各一间卖给原告，总面积40.81平方米，价款40万元，于合同签订之日一次性付清，卖方将产权证及相关手续交给买方，任何一方违约，需向对方支付违约金1万元。金某某在该合同上签名捺印，金某也以其母李某甲的名义在该合同上签名捺印。同年8月22日，原告付清了全部购房款，被告金某某将房屋产权证交给了原告，之后该房因城市拆迁被拆除。另查明：金某某与李某甲系夫妻关系。
原审法院审理认为，根据法律规定，本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。本案中被告李某甲之子金某以母亲名义在《房屋买卖合同》中签名捺印，李某甲在诉讼中并未主张其提出过异议并举证加以证明，因此其对该合同的签订并无异议。双方签订的合同不符合法律规定的合同无效的法定情形，依法应当成立并生效。按照法律规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务，因此原告要求被告协议办理房屋产权登记手续的诉讼请求，予以支持。至于原告要求被告承担违约金1万元的请求，因被告签订合同后已交给原告房屋所有权证，履行了卖方义务，故原告的该项请求不予支持。诉讼费用的负担应由法院依法决定。遂依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条和第一百一十四条第一款的规定，判决：“由金某某和李某甲协助李某乙办理双方签订的《房屋买卖合同》中有关房屋产权的登记手续。”案件受理费8660元由金某某和李某甲负担。
上述一审判决宣判后，金某某、李某甲不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，确认合同无效，依法驳回被上诉人的诉讼请求，上诉费用由被上诉人承担。事实和理由如下：一、一审法院认定事实及适用法律错误。本案双方当事人争议的房屋系上诉人金某某、李某甲二人的夫妻共有财产，但是在其共有人李某甲不知情、未到场、也未书面授权任何人的情况下，上诉人金某某与被上诉人李某乙就私下签订了《房屋买卖合同》。一审法院错误认定李某甲在诉讼中未主张其提出过异议并举证加以证明，故认为其默示同意，合同有效，这一认定既不符合证据规则也没有法律依据。从诉讼的原理和证据规则看，本案的举证责任主要在于原告李某乙，而不在于李某甲，本案中原告李某乙又无法举证证实签订合同时经卖方共有人李某甲书面同意，所有人民法院应当适用特别法《城市房地产管理法》第三十七条第（四）项的规定，确认合同无效。二、本案争议的房产未进行实质上或法律上的交付，不能产生房屋买卖的法律效力。通过法庭调查表明，《房屋买卖合同》所指向的房屋在签订合同时不仅被列为拆迁范围，且在合同签订后两天内已被拆除，买卖双方当事人未对争议房产进行过验收和交付，也未到房产部门办理过户登记，所以，本案的买卖行为依法不能成立，况且本案争议标的物已经灭失，在法律上已失去履行的异议。三、本案一审法院的判决系无法履行的判决。按照一审法院的判决结果，上诉人应协助办理顺城街X-X号土木结构私有房屋的产权登记手续。而事实上，该争议房屋在合同签订后第二天，该房屋就被拆毁，标的物已灭失，产权证被注销，买卖双方已无法完成该房屋的产权变更登记手续，因此，一审法院的判决依法应予撤销。
被上诉人李某乙答辩认为：一、上诉人上诉认为本案适用法律错误，认为房屋是李某甲与金某某共有，并据此认为在房屋未经共有人李某甲的同意下，由金某某擅自处分导致合同无效的观点没有事实依据，房屋的产权证已经载明房屋的所有权人是金某某。二、金某某与被上诉人李某乙签订了买卖合同，已实际享有合同中约定的相关权利，并将房屋产权证及相关手续交给了被上诉人，在合同签订过程中，被上诉人属于善意第三人，即便是房屋属于夫妻共同财产，但李某甲的异议不能对抗作为善意第三人的被上诉人。三、上诉人认为房屋没有交付，不产生买卖的效力，从房屋买卖合同来看，形式上是房屋买卖合同，但可以认定双方实际上是被上诉人要取得房屋拆迁后享有的受偿权利，虽然标的物被拆迁，但不影响合同的效力，不能认为标的物灭失，合同就没有了效力。如果不是要取得拆迁后受偿的权利，那被上诉人也没有必要再买该房屋。四、上诉人认为本案的合同没有办法履行，一审法院要求协助办理登记手续，产权证已被注销所以不能完成，上诉人的该观点是不成立的，民事判决书判决的是由两上诉人协助被上诉人办理有关房屋产权的登记手续，而上诉人在上诉人中将有关房屋换为176-X号房屋，根据相关的行政法规，列为拆迁的房屋仍然可以买卖处分。综上，上诉人的上诉理由都不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律恰当，请二审法院驳回上诉人的上诉请求，维护被上诉人的合法权益。
经二审征询各方当事人对原审判决确认事实的意见，两上诉人对原审判决确认事实部分中的“同年8月22日，原告付清了全部购房款，被告金某某将房屋产权证交给了原告”认为不是事实，事实上房屋产权证是交给了拆迁公司，对原审判决确认的其他事实没有异议。被上诉人对原审判决确认事实部分中的“另查明，金某某与李某甲系夫妻关系”有异议，认为没有证据证实双方系夫妻关系，对原审判决确认的其他事实没有异议。在二审中，双方一致确认以下事实：《房屋买卖合同》中的买卖标的物即房屋在双方订立合同后、2004年10月前就被拆除。回迁安置的房屋现又李某乙在占有使用，但一直未能办理产权手续。另，金某某、李某甲自1974年就组建家庭，一直对外以夫妻名义生活，但直至2007年才正式领取结婚证书。对双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为，就金某某与李某甲是否是夫妻关系的问题，因该二人于1974年组建家庭至今，一直对外以夫妻名义生活，期间并无人提出过任何异议，虽然补办结婚登记手续是在2007年，但此前双方在事实上缔结婚姻关系是可以确认的，因此，一审法院认定金某某与李某甲系夫妻关系并无不当，本院予以确认。
两上诉人关于《房屋买卖合同》因李某甲未参加签字，金某某擅自处分房屋而导致合同无效的主张能否成立，本院认为，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条第（二）项已对此进行了明确规定，“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案中，根据查明的事实，金某某和李某甲自1974年就缔结事实婚姻关系，对外也是以夫妻名义生活，至2004年8月20日订立合同时，金某某对外处分夫妻共同房产的行为，李某乙有正当理由相信或者认为这是其夫妻双方的共同意思表示，两上诉人金某某、李某甲所举证据也不能证实李某乙在签订房屋买卖合同时并非善意，故本院对《房屋买卖合同》效力予以确认，一审认定合同依法成立并生效，认定准确。上诉人主张的房产是否进行交付，并不是导致合同无效的法定事由。《房屋买卖合同》生效后，即对双方具有法定约束力，双方应当按照约定履行各自项下的义务，同时，依照《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”，第六十条第二款“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，李某乙依照合同要求金某某、李某甲协助办理相关手续，于法有据，一审法院对此支持认定准确，本院予以确认。就李某乙主张的违约责任，一审法院认定并无不当，本院予以维持。
根据查明的事实，《房屋买卖合同》中的房屋已被拆除，故该房屋的产权登记手续事实上无法办理，李某乙向本院明确其原审诉讼请求中要求对方协助办理产权登记手续所指的是要求对方协助办理回迁安置房产权登记手续，故一审判决主文表述不当，本院予以纠正。
综上所述，两上诉人的上诉理由依法不能成立，本院对其上诉请求不予支持，原审判决认定事实基本清楚，适用法律并无不当，但判决主文表述有误，本院对此予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销昆明市五华区人民法院（2007）五法民二初字第X号民事判决，即“由金某某和李某甲协助李某乙办理双方签订的《房屋买卖合同》中有关房屋产权的登记手续”；
二、由金某某和李某甲协助李某乙办理被拆除的争议房屋的回迁安置房产权登记手续。
本案一审案件受理费8660元，由上诉人金某某和李某甲承担；二审案件受理费8660元，由上诉人金某某和李某甲承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，若金某某、李某甲不自动履行本判决，李某乙可在本判决规定的履行期间届满后法律规定的期限内向昆明市五华区人民法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审判长杨宁
审判员黄超
代理审判员杨茜
二○○八年十一月五日
书记员申开勇
（本裁判文书仅供参考,如需使用请以正本为准。）
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