上诉人（原审原告）姜某某，女，X年X月X日出生，汉族，云南省昆明市人，系乡村小榭饭店业主，现住（略），身份证号：x。
诉讼代理人崔云，云南华序律师事务所律师（特别授权）。
被上诉人（原审被告）昆明市西山区太河社区居民委员会第五居民小组。住所地：昆明市西山区X镇X村。
负责人李某，该小组组长。
诉讼代理人吴海云，云南创泰律师事务所律师(特别授权)。
被上诉人（原审第三人）云南宇宏饭店有限公司。住所地：昆明市X路X号。
法定代表人李某、该公司董事长。
诉讼代理人陈公政，云南震序律师事务所律师(特别授权)。
上诉人姜某某因与被上诉人昆明市西山区太河社区居民委员会第五居民小组（以下简称太河五组）、云南宇宏饭店有限公司（以下简称宇宏公司）租赁合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2007）西法民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2008年1月23日受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审法院确认：太河五组拥有位于滇池路七公里处约11.46亩三角地土地所有权，太河五组曾于1994年5月、1997年2月及10月与昆明市东华疗养院签订租赁合同，将三角地中的约9.96亩土地出租给昆明市东华疗养院经营。2001年12月10日，昆明市东华疗养院将租赁的9.96亩土地及地上房屋设施转租给谢敏经营。2003年8月12日，谢敏又将转租的9.96亩土地及地上房屋设施转租给姜某某，租期自2003年9月1日至2010年9月1日。姜某某用于经营“乡村小榭”饭店。2004年3月1日，姜某某与太河五组签订租赁合同，租赁了三角地旁空地1.5亩作为“乡村小榭”饭店的停车场，租期自2004年3月1日起至2009年3月1日。2004年11月12日，太河五组与昆明市东华疗养院解除了租赁合同，收回了出租标的9.96亩土地及地上构筑物，并已就地上构筑物补偿达成了协议。同日，昆明东华疗养院也与谢敏解除了租赁协议。2006年3月，被告太河五组与宇宏公司签订土地使用权转让合同，办理完善了用地手续，将集体土地转化为国有土地，宇宏公司于2006年4月19日取得三角地约11.46亩（7642.2m2）的国有土地使用权证，土地使用权期限为2006年4月19日起至2046年3月27日，第三人为取得11.46亩土地使用权支出土地转让费、征地补偿费、办理完善土地手续费、公证费及税费共计x元。另太河五组出租给姜某某1.5亩土地系空地，现作为原告姜某某经营“乡村小榭”饭店的停车场。一审原告姜某某认为太河五组的行为侵犯了其作为承租人的优先购买权，故诉至法院请求：（一）宣告太河五组与宇宏公司的房屋场地出卖行为无效，确认其对该房屋场地享有优先认购权；（二）赔偿其经济损失97万元；（三）太河五组承担诉讼费。此后，原审第三人宇宏公司又以姜某某非法侵占其财产为由提出独立的请求权，请求：（一）确认宇宏公司与太河五组签订的《土地使用权转让合同》合法有效；（二）姜某某退还其侵占的9.96亩土地及地上所有建筑物、构筑物；（三）姜某某赔偿因其强占行为给宇宏公司造成的经济损失x元；（四）姜某某承担诉讼费。
原审法院认为：第一，所谓优先认购权是指公民法人在特定的买卖关系中，依法享有的在同等条件下优先于其他人购买出卖人财产的权利。优先购买权的成立必须遵循法定主义原则，即优先购买权的行使必须基于法律的直接规定而产生，严格按照法定条件行使。我国法律设定的优先购买权分为共有人优先购买权、股东优先购买权及承租人优先购买权三类，本案所涉及的是承租人的优先购买权。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖合同无效。”《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。由上述法律规定可知，承租人的优先购买权，仅限于房屋租赁关系中即出卖人必须系出租人，出卖标的必须是租赁房屋时承租人在同等条件下才能行使优先购买权。本案中，姜某某与太河五组仅对1.5亩三角空地存在租赁关系，该租赁标的是空地而非房屋，不符合优先购买权的法定行使条件；另针对1.5亩以外的三角地使用权及地上构筑物转让，按照合同相对性原则，姜某某与太河五组不存在租赁关系，即出卖人非系姜某某租赁关系中的出租人，且转让标的是土地，而非房屋，均不符合承租人行使优先购买权的法定主体条件及法定的要件；退一步而言，即便承租人的优先购买权行使范围可以从承租房屋延伸到承租土地，承租人的优先购买权也只能针对租赁部分而言，而不能延伸至非租赁部分。本案中，太河五组是就整块11.46亩三角地使用权进行转让，而非局部出让，故姜某某就太河五组转让三角地11.46亩的行为主张优先购买权，既无事实依据亦无法律依据，不予支持。第二，合同的效力是指已经成立的民事行为因符合法定要件而取得现行法律认可的效力。判定合同是否有效，首先应当看其是否满足民事法律行为成立的基本要件，即行为人具有民事行为能力及意思表示真实；其次，看其是否具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。本案中，太河五组与宇宏公司均具有订立合同的主体资格，其签订的《土地使用权转让合同》是双方真实意思表示；同时《中华人民共和国合同法》第八十条规定：“国家所有的土地，可以依法由全民所有制单位使用，也可以依法确定由集体所有制单位使用，国家保护它的使用、收益的权利……”。《中华人民共和国土地管理法》第九条规定：“国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。”本案中，被告与第三人签订的《土地使用权转让协议》符合上述法律规定，并无违反法律规定而导致无效的情形，故应当为有效合同，依法受法律保护。第三，庭审中，姜某某陈述其损失由投资部分及经营损失两部分构成。因姜某某未能举证证实其是否投资及投资的具体金额，且即便原告真有投资，就9.96亩土地及场地与姜某某建立租赁关系的主体系谢敏，按照《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，学理上称之为合同相对性原则，姜某某的该部分损失，应当按与谢敏建立的租赁协议的约定主张权利；关于姜某某主张的经营损失部分，本案中姜某某未能有效举证太河五组实施侵权行为，姜某某确有经营损失以及姜某某损失确与被告行为之间有因果关系，故其应承担举证不利的法律后果。姜某某主张经济损失x元的请求既无事实基础，亦无法律依据，不予支持。关于第三人请求原告返还侵占的9.96亩土地及地上建筑物的请求，因太河五组与第三人签订的土地转让协议合法有效，第三人也已取得国有土地使用权证，第三人使用土地的权利应当受到法律保护。而租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，学理上称之为“买卖不破租赁”。本案中，整块三角地约11.46亩的原所有权人太河五组与姜某某仅就三角地中1.5亩空地之间建立了租赁合同，故第三人仅能就三角地中1.5亩以外的9.96亩土地及地上建筑物向姜某某主张权利，对第三人该部分有事实依据又符合法律规定的请求予以支持。关于第三人请求原告赔偿人民币x元的请求，庭审中第三人陈述该部分损失包括两部分，一是侵占8个月的损失，二是侵占8个月期间第三人的贷款利息损失。关于第一部分损失，第三人的土地使用权受法律保护，原告占用其9.96亩土地及地上建筑物的行为已侵犯了第三人使用土地的权益，而庭审中已查明第三人为取得整块三角地11.46亩40年土地使用权支出费用共计x元，结合本案中第三人主张原告占用期间8个月及占用面积9.96亩，第三人该部分损失应为人民币x.8元（x÷40÷12×8＝x.8），故对第三人主张的该部分损失予以支持。关于第三人未能有效举证证实贷款损失系用于支付本案争议的土地使用权，故对第三人该项举证不能的损失不予支持。综上，原审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第66条、《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第八十条、第一百零六条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百二十一条、第二百二十九条、《中华人民共和国土地管理法》第九条、第十三条之规定，判决：一、被告昆明市西山区太河社区居民委员会第五居民小组与第三人云南宇宏饭店有限公司签订的《土地使用权转让合同》合法有效；二、驳回原告姜某某主张的优先购买权请求；三、驳回原告姜某某请求被告昆明市西山区太河社区居民委员会第五居民小组赔偿人民币x的请求；四、原告姜某某在本判决生效后十五日内向第三人云南宇宏饭店有限公司返还占用的9.96亩土地及地上建筑物；五、原告姜某某在本判决生效后十五日内赔偿第三人云南宇宏饭店经济损失人民币x.8元；六、驳回第三人云南宇宏饭店的其他诉讼请求。本案诉讼费x元（原告已预交），人民币7300元（第三人已预交），两项共计人民币x元，由原告姜某某承担x元，第三人云南宇宏饭店承担人民币3800元（由原告姜某某在本判决生效后十五日内向第三人云南宇宏饭店支付人民币3500元）。
原审判决宣判后，姜某某不服，向本院提起上诉。请求：（一）撤销（2007）西法民初字第X号民事判决书第一、二、三、四、五项，改判两被上诉人签订的《土地使用权转让合同》无效，支持上诉人的优先购买权；（二）一、二审诉讼费由被上诉人承担。其上诉理由为：（一）一审判决认定事实不清。其与太河五组存在事实上的房屋场地连环租赁关系，其系该房屋场地的实际承租人，一审法院对此虽作了明确认定，但在评判中又认定其与太河五组不存在租赁关系，此事实认定不清；（二）一审判决遗漏重要事实。2004年12月，太河五组又与谢敏签订了两年的租赁合同，明确让姜某某继续使用租赁物；且被上诉人已拆除了部分房屋并占有了部分场地，姜某某使用的已经并非原来租赁的房屋场地，而一审判决未作认定；（三）一审判决不公。姜某某依法享有1.5亩土地的优先购买权而一审判决未予保护；被上诉人已拆除了部分房屋场地，且姜某某使用1.5亩土地合法，而一审判决仍按11.46亩场地计算赔偿显失公平。二审审理中，姜某某明确其在本案中仅提出确认之诉，即确认两被上诉人签订的《土地使用权转让合同》无效，以及确认其享有优先购买权，而对97万元经济损失保留另诉的权利。
被上诉人太河五组辩称：（一）一审认定事实清楚。太河五组曾经与东华疗养院签订《土地有偿使用协议书》，将该房屋场地租给东华疗养院，但从未同意其转租，且该协议已于2004年11月12日解除，姜某某仅就1.5亩空地与太河五组存在租赁关系；（二）一审判决并未遗漏重要事实。上诉人在上诉状中已清楚说明太河五组一直不同意转租，系姜某某一直违法占用该房屋场地，才导致太河五组不能清场收回。太河五组系该房屋场地的合法所有人，有权对之进行处置，与姜某某无关，不存在侵权；（三）一审判决公平。太河五组与姜某某仅就1.5亩空地存在租赁关系，原告主张的优先购买权无事实和法律依据，应予驳回。综上，请求维持原判，驳回姜某某的上诉请求。
被上诉人宇宏公司辩称：（一）一审判决认定事实清楚，姜某某与太河五组仅存在1.5亩空地的租赁关系，姜某某认为一审事实认定不清不能成立；（二）一审判决并未遗漏重要事实，太河五组与谢敏签订二年的租约系两方合同，上诉人并非该合同的缔约人，该租赁合同与上诉人无关。该租赁合同现租期已届满，太河五组将土地移交给宇宏公司合法，上诉人对该土地没有请求权；（三）一审判决的实体处分公平、合法、合理。涉案土地的所有权已经依法由宇宏公司享有，上诉人没有合同依据强占9.96亩土地及地上附着物9个月，一审判决上诉人返还原物、赔偿损失合法，且宇宏公司提出的侵权赔偿请求也仅是针对9.96亩而提出。综上，上诉人的诉讼请求无事实和法律依据，应当予以驳回，维持原判。
二审中，姜某某对原审判决确认的法律事实提出异议。对此，本院认为：第一，对于一审判决确认“2004年11月12日，太河五组与昆明市东华疗养院解除了租赁合同，收回了出租标的9.96亩土地及地上构筑物”一事实，因二审审理中各方当事人均确认太河五组与昆明市东华疗养院虽签订了解除合同，但太河五组并未实际收回该9.96亩土地及地上构筑物，且姜某某开办的“乡村小榭”饭店现仍在经营，故本院对一审判决确认的这一事实予以纠正，本院确认太河五组于2004年11月12日与昆明市东华疗养院解除了租赁合同，但并未实际收回该9.96亩土地及地上附着物；第二，对于姜某某认为一审法院对其建立租赁关系的事实认定不清的主张，因一审判决对太河五组、昆明市东华疗养院以及谢敏、姜某某之间就争议土地及地上建筑物所发生的法律事实认定清楚，故对于姜某某的这一上诉主张，本院不予采信；第三，对于姜某某认为一审判决遗漏了太河五组与谢敏之间曾于2004年12月再次签订了两年的租赁合同，明确让姜某某继续使用租赁物的主张，因姜某某并未提交该租赁合同原件，而太河五组对该复印件不予认可，故本院对该复印件的真实性无法确认，上诉人姜某某认为一审判决遗漏该事实的主张本院不予采信；第四，对于姜某某认为一审判决还遗漏认定两被上诉人已拆除了部分房屋并占有了部分场地，姜某某现仅使用4亩土地的主张，二审审理中，太河五组自认其实施了断水、电及拆除部分房屋的行为。同时，经本院对“乡村小榭”饭店进行现场勘查，查明太河五组所拆除的房屋残垣及部分建筑垃圾现仍堆放在“乡村小榭”饭店的用地范围内，并未为他人所占用。各方当事人对现场勘查笔录签字予以认可，本院对现场勘查的上述事实予以确认。同时，对于原审判决所确认的其他事实，由于各方当事人对此并无异议，故本院予以确认。
本案争议焦点为：（一）姜某某是否就争议土地享有优先购买权；（二）太河五组与宇宏公司于2006年3月签订的《土地使用权转让合同》的法律效力；（三）宇宏公司所请求的损失赔偿数额的确定。
本院认为：首先，关于姜某某与太河五组、宇宏公司之间的法律关系及效力。本案姜某某所使用的11.46亩土地，其中除1.5亩系姜某某与太河五组以签订书面租赁合同的形式使用外，其余9.96亩土地原系太河五组租予昆明市东华疗养院，昆明市东华疗养院又转租予谢敏，谢敏又转租予姜某某而来，但自2004年11月12日太河五组与昆明市东华疗养院、昆明市东华疗养院与谢敏均解除了租赁合同后，谢敏与姜某某之间就该9.96亩土地的使用权租赁关系即亦随之消灭，而该9.96亩土地客观上仍由姜某某继续进行经营使用，故自2004年11月12日起，与姜某某在事实上建立土地使用权租赁关系的一方出租主体应为当时的土地所有权人，即太河五组，而非谢敏。此后，宇宏公司又于2006年4月19日成为该11.46亩土地的使用权人，故在2006年4月19日后，就该11.46亩土地在事实上与姜某某建立土地使用权租赁关系的出租主体一方即变更为宇宏公司。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，姜某某与太河五组自2004年11月12日至2006年4月19日就争议9.96亩土地以及2004年3月1日至2006年4月19日就1.5亩土地在事实上所建立的土地使用权租赁关系违反了该条法律的强制性规范，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项关于“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效的规定，本案姜某某于上述期间与太河五组分别就9.96亩、1.5亩土地所建立的土地使用权租赁关系均为无效。而对于2006年4月19日至今姜某某就全部11.46亩土地与宇宏公司在事实上所建立的土地使用权租赁关系，因该集体土地已征为国有，其使用权并由宇宏公司所取得，故姜某某与宇宏公司在事实上所建立的该土地使用权租赁关系为有效。一审判决对姜某某与太河五组、宇宏公司之间的法律关系部分认定有误，本院予以纠正，对上述法律关系的效力未作具体认定，本院予以明确。同时，因前太河五组与姜某某就11.46亩土地所建立的土地使用权租赁关系为无效，而《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定系针对有效租赁合同而言，故姜某某与太河五组就1.5亩土地所签订的书面租赁合同对宇宏公司不产生法律约束力，一审判决对此适用法律有误，本院予以纠正。本案中，姜某某与宇宏公司并未就11.46亩的土地租赁期限协商一致，故宇宏公司可随时向姜某某主张权利，一审判决由姜某某腾还宇宏公司请求的9.96亩土地的处理正确，本院应予维持。对于姜某某主张被太河五组拆除的房屋及堆放建筑垃圾的土地其未使用，不应由其腾还的主张，因经本院现场勘查，所拆除的房屋及堆放建筑垃圾的土地仍在姜某某的用地范围内，故一审判决由其一并腾还并无不当。
其次，关于姜某某是否就争议土地享有优先购买权的问题。因优先购买权的行使需以明确的法律规定为前提，而《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第118条以及《中华人民共和国合同法》第二百三十条所明确规定的均是房屋承租人对租赁房屋的优先购买权，故目前在租赁关系中优先购买权的存在仅限于租赁标的物系房屋的情形。本案姜某某以其系争议11.46亩土地的承租人而主张对该地享有优先购买权的请求无相应法律依据，一审判决对此适用法律正确，姜某某的上诉理由不充分，本院不予采信。
再次，关于太河五组与宇宏公司于2006年3月签订的《土地使用权转让合同》的法律效力。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。本案太河五组与宇宏公司签订的《土地使用权转让合同》系其真实意思表示，且宇宏公司已依法办理了土地使用权的征转手续，并已取得了该地的国有土地使用权证，故该合同并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应为有效，一审判决适用法律正确，本院对上诉人的上诉请求不予支持。
最后，关于宇宏公司所请求的损失赔偿数额的确定。本案中，姜某某上诉认为太河五组、宇宏公司已拆除了部分房屋场地，且姜某某使用1.5亩土地合法，而一审判决仍按11.46亩场地计算赔偿显失公平。对此，本院认为，因姜某某于2004年11月12日至2006年4月19日就争议的9.6亩土地与宇宏公司建立了事实上的土地使用权租赁关系，故姜某某仍需向宇宏公司支付土地使用权租金。一审判决认为姜某某侵占了宇宏公司9.96亩土地故而构成侵权，应当赔偿宇宏公司被占用期间损失的认定属适用法律不当，本院予以纠正。对于姜某某所应支付的土地使用权租金，因宇宏公司的请求范围为9.96亩土地的八个月费用，同时要求按一审的判决标准予以支持，而一审判决系按11.46亩土地进行的计算，故一审判决计算不当，本院应予改判，确认宇宏公司请求的9.96亩争议土地使用权的租金为x.69（x÷11.46÷40÷12×9.96×8）元。对于姜某某要求撤销一审判决第三项，即驳回原告姜某某请求太河五组与宇宏公司赔偿97万元的请求，因姜某某在二审审理中明确其请求的97万元系由于太河五组与宇宏公司对其断水电、拆除房屋所造成的经济损失，而太河五组在二审审理中自认其实施了断水、电及拆除部分房屋的行为，故该请求属于姜某某基于侵权损害赔偿所提出的给付之诉，现其在二审中明确表示在本案中仅提出确认之诉，即确认太河五组与宇宏公司签订的《土地使用权转让合同》无效以及确认其对争议土地享有优先购买权，对该97万元的损害赔偿保留另诉的权利，故该97万元赔偿请求不在本案处理，本院对于姜某某的这一上诉请求予以支持。综上，原判认定事实基本清楚，部分适用法律不当，应予改判。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决如下：
一、维持云南省西山区人民法院（2007）西法民初字第X号民事判决第一、二、四、六项，即“被告昆明市西山区太河社区居民委员会第五居民小组与第三人云南宇宏饭店有限公司签订的《土地使用权转让合同》合法有效；驳回原告姜某某主张的优先购买权请求；原告姜某某在本判决生效后十五日内向第三人云南宇宏饭店有限公司返还占用的9.96亩土地及地上建筑物；驳回第三人云南宇宏饭店有限公司的其他诉讼请求”。
二、撤销云南省西山区人民法院（2007）西法民初字第X号民事判决第三、五项，即“驳回原告姜某某请求被告昆明市西山区太河社区居民委员会第五居民小组赔偿人民币x的请求；原告姜某某在本判决生效后十五日内赔偿第三人云南宇宏饭店有限公司经济损失人民币x.8元”。
三、姜某某在本判决生效后十日内支付云南宇宏饭店有限公司9.96亩土地的8个月租金x.69元。
一审案件受理费x元（其中姜某某预交x元，云南宇宏饭店有限公司预交7300元），由姜某某负担x元，云南宇宏饭店有限公司负担5840元；二审案件受理费x.38元，由姜某某负担x.04元，云南宇宏饭店有限公司负担1436.34元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
审判长孟静
代理审判员卢娜
代理审判员起俊
二OO八年三月二十日
书记员熊梓旭
（本裁判文书仅供参考,如需使用请以正本为准。）
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