昆明超凡房地产开发有限公司与纪某某、彭某纠纷案

当事人: 法官: 文号:（2008）昆民一终字第336号

上诉人（原审被告）昆明超凡房地产开发有限公司。住所地：昆明市高新技术产业开发区X路边C2-4地块。

法定代表人黎某，该公司董事长。

诉讼代理人高崇华，云南震序律师事务所律师（特别授权）。

被上诉人（原审原告）纪某某，男，X年X月X日出生，汉族，云南省曲靖市人，住（略）。

被上诉人（原审原告）彭某，女，X年X月X日生，汉族，云南省曲靖市人，住（略）。

二被上诉人的诉讼代理人王邦鹤，男，X年X月X日出生，汉族，浙江省绍兴市人，云南省开远市文化局退休职工，住昆明市高新开发区X路硅谷公寓A幢X-DE号（特别授权）。

二被上诉人的诉讼代理人赵进兰，女，X年X月X日出生，汉族，河北省张家口市人，在河北省张家口市商业职工中专工作，现住昆明市高新开发区X路硅谷公寓A幢X-GE号（特别授权）。

上诉人昆明超凡房地产开发有限公司（以下简称超凡公司）与被上诉人纪某某、彭某商品房预售合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2008）五法民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2008年8月4日受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。

原审法院确认的事实为：2003年11月25日，云南电力集团有限公司发出云电集交易[2003]X号《关于停止办理电炊用电的通知》，该通知载明从下文之日起停止办理电炊用电。被告开发建设的昆明市高新开发区X路硅谷公寓的设计说明中载明住宅每户用电6KW。2005年1月19日，昆明市西山区房产管理局向被告核发了关于准予预售硅谷公寓的昆西预许2005字（0034）号商品房预售许可证。被告销售硅谷公寓的宣传材料中载明交房标准之一为供电每户设计8KW，属电炊用量。被告售房时已告知硅谷公寓无煤气只能用电。2006年1月23日，双方当事人签订《硅谷公寓认购书》，约定纪某某、彭某认购硅谷公寓A幢XDE号房，房屋总价不含配套设施费等费用。2006年2月8日，双方当事人签订《商品房购销合同》，约定纪某某、彭某向超凡公司购买硅谷公寓A幢XDE号房，超凡公司交付的该商品房价内的装饰、设备达不到本合同附件二约定标准的，纪某某、彭某有权要求被告按差价补偿。该合同附件二交房标准载明供电每户设计为8KW，属电炊用量。超凡公司发出的硅谷公寓交房公告中载明住宅配套费细项为电炊4000元、可视对讲系统1500元、有线电视400元。2006年11月17日，超凡公司收取纪某某、彭某配套费5900元。同日，纪某某在超凡公司制作的电炊签收表上签名，领取单孔电灶一台。同日，超凡公司交付上述房屋及房屋质量保证书、使用说明书（载明每户用电设计容量为6KW）。《昆明市新建住宅项目供电设施工程费标准》从2007年11月1日起执行。本案在审理过程中，一审法院依法向云南电网公司昆明供电局调查硅谷公寓供电每户为6KW的工程款数额及若硅谷公寓供电每户设计为8KW的工程款数额。该局回函明确在房地产开发中，针对每一户住宅的供电容量涉及到很多方面，包括配电室的设置情况，配电室至小区配电分支箱的线路载流量、分支箱至住宅表箱的线路载流量、各分支电路X路器容量、住宅用电计量表计、住宅的入户总开关容量等等。并且所涉及的方面由开发商委托不同的单位设计、施工，各承揽单位的价格也有差异。在“硅谷公寓”项目中，居民照明在10KW侧计量，根据《供电营业规则》第四十七条规定，供电设施的运行维护管理范围，按产权归属确定。昆明供电局负责小区配电室低压出线开关之前部分工程的验收，对于配电室出线至每一户居民住宅的部分不掌握情况，该部分由开发商委托相关的土建、电气单位实施建设。鉴于上述情况，无法提供每户6KW或8KW的工程款数额。纪某某、彭某在本案中请求：（一）超凡公司支付差价款2972.19元；（二）超凡公司双倍赔还电炊款8000元并赔偿违约侵权损失费9240元。

原审法院认为：本案系商品房预售合同引起的诉讼纠纷。2006年2月8日双方当事人签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示一致的结果，不违反我国有关法律法规和社会公共利益，依法成立并生效。双方应全面、善意地履行合同义务。超凡公司交付的该商品房的供电容量未达到合同约定的8KW，超凡公司应按合同约定补偿纪某某、彭某差价。纪某某、彭某主张差价的计算依据是2007年11月1日起执行的《昆明市新建住宅项目供电设施工程费标准》，而硅谷公寓早在2007年11月1日前就已建成，故本院对纪某某、彭某主张的计算方式不予采纳。而昆明供电局无法提供硅谷公寓每户供电6KW或8KW的工程款数额，且依日常生活常理供电设施的相当部分属于隐蔽工程，客观上无法具体明确硅谷公寓每户供电8KW的工程款数额，即差价款不能具体明确。相差2KW的供电容量对纪某某、彭某而言实质是在一定程度影响了其用电，故本院酌情由被告补偿纪某某、彭某1200元。超凡公司辩称《商品房购销合同》附件二每户供电容量写为8KW系包销商失误，不属于法定免责事由，故本院对该抗辩不予采纳。合同约定商品房价内的每户供电容量为8KW，而实际每户供电容量尚未达到商品房价内合同约定的标准，超凡公司向纪某某、彭某收取电炊费4000元无事实和法律依据，故超凡公司应返还纪某某、彭某4000元。购房对公民而言属于重大财产的购置，纪某某、彭某在购房时已被告知硅谷公寓无煤气只能用电，纪某某、彭某需审慎地注意就应知道2003年11月25日就停止办理电炊用电。且双方当事人签订的合同已约定了该房的供电容量达不到合同约定的8KW，超凡公司按差价补偿。故本院对纪某某、彭某诉请赔偿4000元的诉讼请求不予支持。鉴于纪某某、彭某从超凡公司处领取单孔电灶的事实，对纪某某、彭某诉请赔偿9240元的诉讼请求亦不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零七条之规定，判决：（一）超凡公司于本判决生效后三日内补偿纪某某、彭某1200元；（二）超凡公司于本判决生效后三日内返还纪某某、彭某4000元；（三）驳回纪某某、彭某的其他诉讼请求。

原审判决宣判后，超凡公司不服，向本院提起上诉，请求：（一）依法撤销原审判决，驳回被上诉人原审所有诉讼请求；（二）上诉费和原审诉讼费由被上诉人承担。其上诉理由为：（一）原审法院认定事实部分错误，并错误增加本案的无关事实，有意遗漏本案关键事实致判决严重不公。纪某某、彭某在起诉状中已自认其签收《房屋质量保证书》及《使用说明书》的时间为2006年11月16日，其所制作的证据清单中关于证据6的描述已能证明其于2006年11月16日对上述材料进行了签收，且庭审中双方亦认可系2006年11月16日签收了上述材料，故纪某某、彭某已于2006年11月16日即知道了配电系统配置容量由8KW变更为6KW，并于当日交纳了4000元电炊配套费，证明双方签订的《商品房购销合同》已变更并实际履行完毕；同时，对于和本案无关的2003年11月25日云南电力集团有限公司发出的云电集交易[2003］X号《关于停止办理电炊用电的通知》中，所称“电炊”系指电网用户中，已经办理过电炊用户的将享受用电优惠，而本案硅谷公寓的电炊系指将普通生活用电升级为电炊用电的升级配电系统，使其能保证日常的电力炊饮；（二）原审法院判决超凡公司返还4000元电炊配套费并退还1200元供电容量补偿费无事实和法律依据。4000元电炊配套费系用于普通用电升级为电炊用电的改造成本，并非为纪某某、彭某办理电炊用户，故不应返还；且配电系统配置容量的认定已实际发生变更，并已履行完毕，双方签订的《商品房购销合同》中亦约定“甲方交付的该商品房价内的装饰、设施标准达不到本合同附件二约定标准的，乙方有权要求甲方按差价补偿”，故即使其违约，其补偿纪某某、彭某不足的配电系统配置容量2KW的差价款即可，而原审法院却以“实际每户供电容量尚未达到商品房价内合同约定的标准”为由，判决其返还电炊配套费4000元并补偿差价无事实和法律依据；同时，原审法院判决其补偿纪某某、彭某1200元供电容量补偿款系酌情所判，亦无事实和法律依据。而纪某某、彭某自2006年11月交纳5900元配套费并领取配套费发票至2007年11月，均未对4000元电炊配套费提出异议，其除斥期间已过，不再享有撤销权；（三）原审判决严重损害了其合法权益并将给房地产产业带来负面影响。购买商品房需在房价之外另行支付配套费已是房地产销售市场公认的事实和做法，收取配套费也是房地产行业的惯例，原审判决以“收取电炊配套费就必须是办理电炊用户”的理解判决符合已收取的用于配电设施升级改造的配套费严重损害了其合法利益，无法律依据。

纪某某、彭某对超凡公司的上诉请求答辩：（二）双方应履行购房合同的义务，合同中约定交房标准为配电系统x，用电炊；同时合同第十三条约定单方提出变更本合同约定的，由此给对方造成的法律责任和经济损失由提出方承担，而超凡公司所称的《房屋质量保证书》及《使用说明书》并不具有法律效力，故双方签订的购房合同应受法律保护，且《使用说明书》明确的仍系8KW而非6KW，故超凡公司违约，达不到8KW即非电炊用户；（二）2003年11月25日已不办电炊了，但其却一直均称可使用电炊，且电炊系超凡公司卖房的一个宣传条件，故补偿1200元钱有依据。

二审中，双方当事人对原审确认的事实均无异议，本院予以确认。同时，超凡公司主张补充一事实，即：2006年11月17日，超凡公司交付上述房屋质量保证书和使用说明书（载明每户用电设计容量为6KW），纪某某、彭某即知晓用电容量的变更。纪某某、彭某对此不予认可。本院认为，因双方当事人在一审询问时一致认可领取房屋钥匙的同时签收了上述材料，而纪某某、彭某领取钥匙的时间为2006年11月17日，故一审确认纪某某、彭某于当日签收了上述房屋材料的事实正确，本院亦予以确认。另二审中，针对电炊用电的相关问题，本院依职权到昆明供电局进行了调查并制作了调查笔录，明确电炊用电要达到多少千瓦，规范并无具体明确的规定，《住宅建筑设计规范》中规定如电度适用规格为10（40）A的表，则用电负荷标准必须在4.0（KW）以上。双方当事人对该笔录的真实性均无异议，本院予以确认。纪某某、彭某对证明内容持异议，认为8KW才为电炊用电，6KW不为电炊用电的主张，因其无相应证据证明，本院不予采信。综上，本院补充确认以下法律事实：2006年11月17日，超凡公司向纪某某、彭某交付了《硅谷公寓住宅小区房屋使用说明书》，且该说明书的“2、强电系统”中载明：硅谷公寓每户用电设计容量为6千瓦。另经本院依职权向昆明供电局进行调查所调取的x—1999《住宅建筑设计规范》中“6.5.1用电负荷标准及电度表规格”规定：用电负荷标准为4.0（KW）的，电度表规格为10（40）（A），用电负荷标准为2.5（KW）的，电度表规格为5（20）（A）。

本案争议焦点为：（一）超凡公司是否构成违约；（二）超凡公司民事责任应如何承担。

本院认为，首先，关于超凡公司是否构成违约。双方当事人所签订的《商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律规定，本院予以确认其真实有效性。该合同附件二中交房标准明确约定为“供电每户设计为8KW，属电炊用量”，而超凡公司所交付的商品房每户的实际用电容量为6KW，故超凡公司所交付的商品房未达到合同约定的标准，且超凡公司并未提交其他存在免责事由的情形，故超凡公司已构成违约，应当承担相应的违约责任。对于超凡公司辩称纪某某、彭某在领取《硅谷公寓住宅小区房屋使用说明书》的当日即交纳了4000元电炊配套费，证明双方签订的《商品房购销合同》已变更并实际履行完毕的主张，因超凡公司并未举证证明纪某某、彭某系在先领取了《硅谷公寓住宅小区房屋使用说明书》、知晓其实际用电负荷仅为6KW的情况下自愿同意交付该4000元电炊配套费，故其主张双方就用电容量已变更为6KW的主张，本院不予采信。对于超凡公司认为本案的除斥期间已过，纪某某、彭某不应再享有撤销权的主张，因纪某某、彭某在本案中仅要求超凡公司承担违约责任，并未主张撤销权，故本院对超凡公司的这一主张亦不予采信。

其次，关于超凡公司民事责任的承担。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案双方当事人所签《商品房购销合同》约定“甲方交付的该商品房价内的装饰、设施标准达不到本合同附件二约定标准的，乙方有权要求甲方按差价补偿”，故对于超凡公司所交付的商品房配电设施未达合同附件二所约定的8KW标准的，应按双方合同约定的违约责任条款承担相应的违约责任，即应当向纪某某、彭某按差价进行补偿。一审法院在昆明供电局无法提供该房的8KW用电负荷与6KW用电负荷差价的情况下，酌情裁量超凡公司应当向纪某某、彭某补偿1200元的差价并不违反法律规定，本院予以维持。超凡公司认为一审酌定1200元不当并无相应证据证明，本院不予支持。对于一审判决以本案实际每户的供电容量尚未达到商品房价内合同约定的标准，超凡公司向纪某某、彭某收取电炊款4000元无事实和法律依据，故判处超凡公司退还纪某某、彭某该4000元电炊费的判决，因关于电炊的用电负荷标准问题，经本院依职权到昆明供电局调查证实现规范中并无关于电炊用电负荷标准的具体明确规定，昆明供电局提供的x—1999《住宅建筑设计规范》“6.5.1用电负荷标准及电度表规格”中仅明确：用电负荷标准为4.0（KW）的，电度表规格为10（40）（A），用电负荷标准为2.5（KW）的，电度表规格为5（20）（A），亦无关于电炊用电负荷必须达6KW或者8KW的规定，而超凡公司实际交付的6KW用电负荷，已超过了上述住宅设计规范，故本案中纪某某、彭某无证据证明6KW的用电负荷不符合电炊负荷标准或者不具备电炊功能。因此，对于超凡公司未按合同约定交付8KW用电容量这一违约行为的民事责任承担，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”超凡公司应按双方约定的违约条款中损失赔偿额的计算方法承担相应的违约责任。一审法院既判决超凡公司返还用电负荷差价又判决该公司退还全部电炊配套费系适用法律不当，本院应予改判。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：

一、维持昆明市五华区人民法院（2008）五法民二初字第X号民事判决第（一）、（三）项，即“（一）由被告昆明超凡房地产开发有限公司于本判决生效后三日内补偿原告纪某某、彭某1200元；（三）驳回原告纪某某、彭某的其他诉讼请求。”

二、撤销昆明市五华区人民法院（2008）五法民二初字第X号民事判决第（二）项，即“由被告昆明超凡房地产开发有限公司于本判决生效后三日内返还原告纪某某、彭某4000元。”

一审案件受理费305元、二审案件受理费305元，由上诉人昆明超凡房地产开发有限公司负担36.2元，被上诉人纪某某、彭某负担573.8元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本判决为终审判决。

本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行的期限届满后法律规定的两年期限内向原审法院申请强制执行。

审判长孟静

代理审判员卢义颖

代理审判员起俊

二○○八年十月二十八日

书记员熊梓旭

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