原告（反诉被告）张a，女，××××年×月×日出生，汉族，住××市××区××路××弄××号×××室。
委托代理人侯a，上海A律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海A实业有限公司，住所地××市××区××路×××号。
法定代表人朱a，董事长。
委托代理人张b，上海B律师事务所律师。
原告张a诉被告上海A实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2007年4月13日受理后，先适用简易程序，由审判员陈春芳独任审判。期间，被告上海A实业有限公司（以下简称A公司）提起反诉，本院予以并案处理。因本案案情复杂，转为普通程序后，本院依法组成合议庭。并于2007年7月5日、11月15日及2008年4月8日、5月19日公开开庭进行了审理。张a其及委托代理人侯a，A公司的委托代理人张b到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张a诉称：原被告于2006年10月30日签订的租赁合同约定，被告将其位于××区××路×××号的房屋出租给原告用于开设酒吧茶座。签约后，原告即开始办理相关营业执照，并要求被告提供商业用房的产证。然而此时，被告却告知该房屋系工业用房。由于被告出租房屋的性质系工业用房，致使原告不能办理工商营业执照、卫生许可证及文化经营许可证，从而导致订立合同的目的不能实现。
张a认为，A公司明知其出租的房屋为工业用房，却以商业用房出租，致使其不能实现合同目的，并造成重大经济损失。据此，请求法院判令解除双方签订的租赁合同；判令A公司赔偿其装修及投入的设施等损失计人民币（下同）30万元。
诉讼中，张a将要求解除合同的诉讼请求，变更为要求确认双方签订的租赁合同无效。
A公司辩称：一、同意原告解除租赁合同的要求，但其要求被告赔偿30万元装修损失没有依据。二、经向工商机关咨询，在同一地点其已核准了经营茶座。同时，被告作为出租方也无义务了解工商登记的相关政策。此前，案外人金荣祥等经营者已在此办出营业执照。可见，系原告不积极申办经营执照，而其不申办经营执照的原因是无法盈利。
基于上述理由，A公司向本院提起反诉，要求判令张a支付租金116,910元（暂计算至2007年10月）。
张a辩称：涉讼房屋的性质无法办理营业执照，反诉被告自2007年2月19日就停止经营，并就此与A公司多次交涉。但A公司拒不与反诉被告协商，无奈之下，反诉被告才向法院起诉。如果要支付租金，反诉被告愿意支付至2007年2月19日。
经审理查明：2006年10月30日，A公司（为签约甲方）与张a（为签约乙方）签订了一份《租赁协议书》。双方约定：甲方将位于××市××路×××号辅助用房出租给乙方用于经营酒吧茶座；租赁期限自2006年11月1日起至2008年2月15日止，月租金为12,990元，以先付后用原则使用房屋，本合同生效后乙方先付三个月的租金38,970元，押金为5,000元，付款日期为2006年10月30日、2007年1月30日、4月30日、7月30日及10月30日前；乙方承租经营的工商、税务及劳动等相关手续自理，甲方不承担任何责任。此外，双方还就租赁期间所产生的债权债务及相关费用的承担等事项进行了约定。
签约后，A公司按约向张a交付上述房屋，张a则向A公司支付租金38,970元（即2006年11月1日至2007年1月31日），并对承租房屋进行了装修。
2007年3月27日，张a通过律师向A公司发《律师函》：根据上海市工商行政管理局、上海市卫生局及上海市文化广播管理局的规定，用于经营酒吧茶座的房屋必须是商业用房，由于贵公司不能提供商业用房的权证，故张a至今无法办理工商登记、卫生许可证及文化经营许可证。请贵公司收到函后3日内向张a提供商业用房的权证，否则承担相应的法律责任；张a保留通过诉讼途径保护自己权益的权利。
2007年4月13日，张a以诉称之理由向本院提起诉讼。
本案审理过程中，经张a申请，本院委托上海B建设工程咨询事务所有限公司对张a在承租房屋投入的装修进行审价。2008年3月12日，审价部门向本院出具审价报告，审价结论为：根据现场丈量取得的工程量，参考上海市93定额，2006年10月份市场价计价，该工程2006年10月的装修造价为345,023元。
诉讼中，张a根据其调查取得的《上海市房地产登记申请书》、《上海市房地产权证》（该房产证记载：位于××路×××号×幢房屋的性质为工业用房，其中X层的房屋面积为2198.59平方米，X层的房屋面积为1370.15平方米）及房屋示意图，认为其承租的X幢X层楼房屋未在房产证上记载，系违章建筑。
A公司认为其出租的系房产证上记载的合法建筑，同时称其未在合法建筑上搭建过房屋。
经本院调查，A公司向张a出租的系X幢X层建筑，A公司未向本院提供该房屋的产权证。
2008年5月21日，张a与A公司办理了房屋交接手续。
以上事实，由A公司与张a签订的《租赁协议书》，《上海市房地产权证》，《律师函》《××区××路×××号房屋的装修费用鉴证报告》及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证属实。上述证据与本案有关联，具有证据效力。
本院认为：A公司将未经合法批准的房屋出租给张a使用，因该租赁物不具有合法性，属无证建筑，故双方签订的《租赁协议书》当属无效合同文本。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，A公司作为出租方，其将未经合法批准的房屋出租给张a经营酒吧茶座，导致合同无效，对此应承担主要责任。而张a作为承租方，其未尽审慎之责任，在未审查承租之房屋性质的情况下，即对承租房屋进行装修，从而扩大了损失，故其也应承担相应的责任。就本案而言，考虑到涉讼房屋内的固定装修对A公司尚有一定的使用价值，本院确认由A公司按审价结论的80%对张a予以赔偿（345,023×80%=276,018.40），张a则自行承担20%（345,023×20%=69,004.60）。
关于A公司要求张a支付租金（应为房屋使用费）的反诉请求，按上述损失分担的比例，期间的房屋使用费（参照租金标准）203,943元（15×12,990+21×433），由A公司自行承担80%即163,154.40元（203,943×80%），张a承担40,788.60元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）张a与被告（反诉原告）上海A实业有限公司签订的《租赁协议书》无效；
二、被告（反诉原告）上海A实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）张a支付装修损失赔偿款276,018.40元；
三、原告（反诉被告）张a应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）上海A实业有限公司支付房屋使用费损失赔偿款40,788.60元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费8,945元，由张a负担715.05元，A公司负担8,229.95元；财产保全费2,020元，由A公司负担；审价费10,000元，由张a负担2,000元，A公司负担8,000元；反诉案件受理费（已减半）1,319.10元，由A公司负担858.88元，张a负担460.22元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判长蒋鸣良
审判员徐寨华
代理审判员陈务宁
书记员王纳
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