上诉人（原审被告、原审反诉原告）北京鸿润房地产开发有限公司，住所地北京市密云县X路口番字牌工业小区。
法定代表人郭某，董事长。
委托代理人黄东，北京市君佑律师事务所律师。
委托代理人于磊，北京市君佑律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）中国工商银行股份有限公司北京宣武支行，住所地北京市宣武区X路X号。
负责人包某某，行长。
委托代理人王某，男，X年X月X日出生，汉族，中国工商银行股份有限公司北京分行法律事务部职员，住（略）。
委托代理人金某，女，X年X月X日出生，汉族，中国工商银行股份有限公司北京宣武支行综合管理部职员，住（略）。
上诉人北京鸿润房地产开发有限公司（以下简称鸿润房地产公司）因与被上诉人中国工商银行股份有限公司北京宣武支行（以下简称工行宣武支行）借款合同纠纷一案，不服北京市第一中级人民法院(2008)一中民初字第X号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。
工行宣武支行在一审起诉称，2005年7月26日，中国工商银行北京市宣武支行（后更名为工行宣武支行）与鸿润房地产公司签订2005年宣武字X号《中国工商银行房地产业借款合同》（以下简称《借款合同》）及《补充协议》，约定鸿润房地产公司向工行宣武支行借款1500万元，用于支付盛和家园项目拍卖余款，借款期限12个月，自2005年8月8日起至2006年8月7日止，贷款利率为年利率7.254％，鸿润房地产公司向工行宣武支行出具了2005年抵字第x号《借款借据》。同日，工行宣武支行与鸿润房地产公司签订了2005年宣武抵字第X号《抵押合同》，鸿润房地产公司以其拥有的北京市海淀区X路甲X号中关村航空科技园配套项目地上一层配套（商业用房）101、102、103、X号土地使用权及在建工程为该笔贷款提供抵押担保，抵押物总建筑面积972.23平方米，工行宣武支行取得京房海其他字第x号房屋他项权证。合同签订后，工行宣武支行依约于2005年8月8日向鸿润房地产公司放款1500万元。《借款合同》到期后，鸿润房地产公司先后分七次归还工行宣武支行借款本金900万元并按《借款合同》的约定支付了利息，剩余600万元本金某予偿还。2007年4月3日，由于北京市海淀区X路甲X号中关村航空科技园配套项目取得房屋所有权证，工行宣武支行和鸿润房地产公司于2007年4月11日签订了《贷款抵押协议》，将贷款由土地使用权及在建工程变更为现房房屋土地使用权及房屋抵押，工行宣武支行取得京海土他项（2007抵）第X号土地他项权利证明书。因鸿润房地产公司尚有借款本金某利息未予偿还，故工行宣武支行诉至法院，请求判令：1、鸿润房地产公司偿还贷款本金600万元及自2008年5月21日起至全部本金某偿之日止的利息、复利和罚息；2、鸿润房地产公司对上述第一项债务不履行部分，工行宣武支行有权行使抵押权，以抵押物折价或以拍卖。变卖抵押物的价款优先受偿；3、案件受理费及财产保全费由鸿润房地产公司承担。
鸿润房地产公司在一审答辩称：对工行宣武支行起诉的借款事实和抵押事实没有异议，但工行宣武支行在贷款过程中存在严重的欺诈行为，鸿润房地产公司在参加北京市第一中级人民法院组织的北京盛和发房地产开发有限公司的房地产拍卖活动时，工行宣武支行未如实告知拍卖物的真实状况，导致鸿润房地产公司在取得拍卖标的权利时存在严重瑕疵，在工行宣武支行的误导下，鸿润房地产公司与其签订了《借款合同》。鸿润房地产公司在取得的503万元债权中，至今仍有170万元的债权未能收回，并且鸿润房地产公司已实际支付拍卖款3505万元，多支付了x元。
鸿润房地产公司提出反诉，请求将其拥有的拍卖所得503万元债权中未能收回的170万元债权从本案贷款本金某予以冲抵，并要求工行宣武支行返还其多支付的拍卖款x元。
一审法院裁定认为，工行宣武支行以借款合同纠纷为诉因起诉鸿润房地产公司，要求其偿还借款本金某利息，并对鸿润房地产公司提供的抵押物享有抵押权。鸿润房地产公司对工行宣武支行起诉的借款事实及抵押事实无异议，现其提出反诉要求将其拥有的拍卖所得503万元债权中未能收回的170万元债权从本案贷款本金某予以冲抵，并要求工行宣武支行返还其多支付的拍卖款x元。该院认为，鸿润房地产公司提出的反诉请求是基于其与工行宣武支行之间的拍卖活动所形成，与本案并非同一法律关系，不属于本案审理范围。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条第（一）项、第一百四十条第一款第（三）项之规定，裁定驳回鸿润房地产公司的反诉。
鸿润房地产公司不服一审法院裁定，向本院提起上诉，请求撤销一审裁定，继续审理其反诉请求。其主要上诉理由为：一、鸿润房地产公司提出的反诉请求与本案有直接的关联，属于法院审理的范围。二、工行宣武支行对鸿润房地产公司存在严重的欺诈行为。工行宣武支行在未查清拍卖财产的真实权利状况的情况下，即申请进入拍卖程序，导致59套房屋存在权利瑕疵，且导致鸿润房地产公司拍得的财产中有14套房屋已经售出。因工行宣武支行的原因导致鸿润房地产公司取得的债权中有170万元属于错误债权，该款不能追回，故应在本案中予以冲抵。因工行宣武支行的欺诈行为，导致鸿润房地产公司在取得拍卖物后又基于错误的意思表示与其签订了《借款合同》。三、鸿润房地产公司在拍卖成交确认书中确定的拍卖金某为x元，而实际支付的拍卖款已经达到3505万元，此属工行宣武支行的不当得利，应予返还。
本院经审查认为，工行宣武支行是以《借款合同》及《抵押合同》等证据向鸿润房地产公司主张归还借款、利息及抵押权。鸿润房地产公司向工行宣武支行主张的不当得利及不能追回的部分欠款则由其参加的拍卖活动产生。鸿润房地产公司的反诉请求与工行宣武支行的诉讼请求既非同一事实关系，亦非同一法律关系。综上，鸿润房地产公司的上诉主张不能成立，本院不予支持。一审法院裁定正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条、第一百五十八条之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长李淑莱
审判员王某
代理审判员杨绍煜
二○○八年十二月三日
书记员崔岩
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