上诉人（原审原告）熊某甲，又名熊X，男，X年X月X日出生，汉族，湖北省潜江某人，驾驶员，住（略）。公民身份号码：x
上诉人（原审原告）熊某乙，男，X年X月X日出生，汉族，湖北省潜江某人，湖北省荆州市计量测试所职工，住（略）。系熊某甲之胞弟。公民身份号码：x
上述二上诉人共同委托代理人王某某，男，X年X月X日出生，汉族，湖北省潜江某人，潜江某司法局法律援助中心副主任，住潜江某园林办事处江某路X巷X号。公民身份号码：x
被上诉人（原审被告）陈某某，男，X年X月X日出生，汉族，湖北省潜江某人，农民，住（略）。公民身份号码：x
被上诉人（原审被告）熊某丙，女，X年X月X日出生，汉族，湖北省潜江某人，农民，住（略）。系陈某某之妻。公民身份号码：x
上述二被上诉人共同委托代理人王某华，湖北江某律师事务所律师。
原审第三人江某某，女，X年X月X日出生，汉族，湖北省潜江某人，无业，住（略）。系熊某甲之妻。公民身份号码：x。
上诉人熊某甲、熊某乙因与被上诉人陈某某、熊某丙、原审第三人江某某房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省潜江某人民法院（2009）潜民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审查明，熊某甲与江某某系夫妻关系。2006年春节期间，江某某与陈某某、熊某丙口头协商，将坐落于潜江某泽口办事处周潭村X组（现更名为（略））的房屋所有权人为江某某的砖木结构的房屋四间以x元的价格出卖给陈某某、熊某丙。陈某某于2006年3月17日向江某某支付了购房款x元，并由江某某出具了收到购房款x元、两证（房屋所有权证和集体土地建设用地使用证）已移交的收据一张，熊某琼作为证明人在收款收据上签了名。为了办理房屋所有权证和土地使用权证过户登记手续，同年3月20日，江某某与陈某某补签了房屋买卖协议书一份，协议约定“江某某于2006年3月20日转让房屋四间，房屋前后的一切归陈某某所有，以前的房屋所有权证作废，同意转让”。江某某与陈某某及证明人熊某琼在协议上签了名。此后，陈某某、熊某丙实际占有并使用该房屋。之后，陈某某、熊某丙持房屋所有权证、集体土地建设用地使用证及潜江某济开发区X村民委员会出具的证明等相关手续材料到潜江某国土资源局开发区分局申请办理过户手续。在申请办理过户手续期间，熊某甲、熊某乙以江某某在未征得熊某甲、熊某乙同意的情况下，将熊某甲、熊某乙及江某某的共有房屋四间出卖给陈某某、熊某丙的行为无效为由，要求陈某某、熊某丙返还房屋，陈某某、熊某丙拒绝返还，为此引起纠纷。因该房屋买卖纠纷尚未解决，潜江某国土资源局开发区分局未同意办理该房屋的过户手续。熊某甲、熊某乙于2009年2月20日向法院提起诉讼，请求法院依法判决房屋买卖合同无效，并要求陈某某、熊某丙返还该房屋。
另查明，江某某将出卖该房屋所得的x元的四分之一，即2500元已给付熊某乙。
原审认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效。（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中第三人江某某经与陈某某、熊某丙协商，将坐落于湖北省（略）的房屋所有权人为江某某的砖木结构的房屋四间以人民币x元的价格出卖给陈某某、熊某丙，虽然陈某某、熊某丙还未办理好房屋所有权和土地使用权的变更登记手续，但陈某某、熊某丙已按照合同约定支付了房屋价款，且已实际占有该房屋。第三人江某某与陈某某、熊某丙之间的房屋买卖行为并非恶意串通，损害熊某甲、熊某乙的利益，也不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的其他情形。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定，“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。作为房屋买受方的陈某某、熊某丙有理由相信第三人江某某出卖房屋的行为是与熊某甲的共同意思表示，熊某甲不得以其不同意或不知道为由，对抗善意第三人陈某某、熊某丙。另外，第三人江某某将出卖该房屋所得的人民币x元的四分之一，即人民币2500元已给付熊某乙，熊某乙并已接收，证明熊某乙已接受了第三人江某某对其享有房屋一间的处分行为。综上所述，第三人江某某与陈某某、熊某丙之间的房屋买卖行为合法有效。熊某甲、熊某乙要求确认第三人江某某与陈某某、熊某丙之间的房屋买卖行为无效及要求陈某某、熊某丙返还房屋的诉讼请求，依法不予支持。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项的规定，判决：驳回熊某甲、熊某乙的诉讼请求。案件受理费50元，由熊某甲、熊某乙共同负担。上诉人熊某甲、熊某乙不服该判决，向本院提起上诉。
上诉人熊某甲、熊某乙上诉称，原审认定事实不当，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法改判。理由如下：1、一审认定事实错误。江某某与陈某某、熊某丙的房屋买卖行为具有明显的恶意，损害了熊某甲及熊某乙的利益。熊某乙收取2500元并非当面收取，无法表明其不愿卖房的态度。事后熊某乙向其兄熊某甲说明不愿意卖房，并委托熊某甲全权处理此事。2、案由错误。本案系一起因无处分权人擅自处分他人财产而引起的侵权纠纷，应当确立案由为返还原物纠纷。3、一审适用法律错误。一审违背了“物权优于债权”的基本原则。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。本案中诉争的土地使用权及房屋所有权尚未作变更登记，陈某某、熊某丙虽占有房屋但未取得所有权。
被上诉人陈某某、熊某丙答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人江某某称，卖诉争房屋时的确没有告知房屋共有人熊某甲、熊某乙，陈某某、熊某丙应返还该诉争房屋。
二审中，陈某某、熊某丙提供了潜集用（2008）第x号集体土地使用权证书，证明该诉争房屋土地使用权已经过户到陈某某名下。
对该证据，熊某甲、熊某乙认为，该土地使用权证书是陈某某、熊某丙根据一审时未生效的判决书办理出来的。该土地使用权证是违法办理的。江某某亦认为该土地使用权证的办理是违法的。
本院认为，潜集用（2008）第x号集体土地使用权证书的办理时间为2008年10月8日，该证据属于一审时能向法庭提供而未提供的证据，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条中关于“新的证据”的规定，该证据不属于新证据。
二审查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，江某某与陈某某、熊某丙签订卖房协议书时，收取房款x元，同时将署名为熊某香（即熊某甲）的土地使用权证、署名为江某某的房产证均已经移交给陈某某、熊某丙，鉴于熊某甲与江某某的夫妻关系的特殊性，陈某某、熊某丙完全有理由相信江某某有权处理卖房事宜，其行为完全符合表见代理的构成要件，该行为应认定为表见代理。因该诉争房屋系江某某、熊某甲、熊某乙共同共有，江某某与熊某乙之间不应适用表见代理。但通过查明的事实，江某某在2006年春节期间将卖房款中的四分之一2500元交给了熊某乙的女儿熊某琴，并向熊某乙说明钱的来历，当时熊某乙并没有向有关部门主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条第一款之规定，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。熊某乙对江某某的卖房行为应视为同意和追认。熊某甲称当时熊某乙即授权熊某甲主张权利，但并无证据证实，故对其辩称不予采信。故江某某与陈某某、熊某丙签订的房屋买卖协议合法有效，应受法律保护。熊某甲、熊某乙认为房屋买卖协议无效的上诉理由不能成立。熊某甲、熊某乙上诉认为本案案由应为返还原物纠纷。原审法院根据熊某甲、熊某乙要求确认房屋买卖合同无效的诉请确定案由为房屋买卖合同纠纷并无不妥，该上诉理由不能成立。熊某甲、熊某乙上诉认为，本案应参照《中华人民共和国物权法》的规定，诉争的土地使用权及房屋所有权尚未作变更登记，陈某某、熊某丙虽占有房屋但未取得所有权。本案房屋买卖行为发生在2006年，而《中华人民共和国物权法》自2007年10月1日起实施，其效力不溯及既往，其目的就是为了稳定现存的财产关系，避免因法律的变动带来不必要的纷争。本案并不适用《中华人民共和国物权法》的规定。故熊某甲、熊某乙的该上诉理由亦不能成立。
综上所述，上诉人熊某甲、熊某乙的上诉理由均不能成立。原审认定事实清楚，实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由熊某甲、熊某乙负担。
本判决为终审判决。
审判长陈某军
审判员别瑶成
代理审判员印坤
二O一0年六月二十八日
书记员王某菲
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