原告卞某
原告许某
被告田某
被告朱某
第三人上海某房地产经纪有限公司
原告卞某、许某与被告田某、朱某、第三人上海某房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告卞某、许某的委托代理人，被告田某、朱某的共同委托代理人，第三人上海某房地产经纪有限公司的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告卞某、许某共同诉称：2009年10月29日，原、被告和第三人签订《房屋买卖居间协议书》，约定：原告委托第三人购买坐落于本市X路X弄X号X室房屋，总价为人民币56万元（以下币种均为人民币），原告同意支付意向金3万元，签订本协议之日支付4000元，被告在该协议签字后1日内原告再支付x元。该意向金在被告在协议上签字后即转为定金，具备法律约束力。同时约定双方应于2009年11月7日前至第三人处签订正式的房屋买卖合同。2009年10月29日、10月30日，原告按约支付两被告定金3万元。同年11月2日，原告与被告田某签订《上海市房地产买卖合同》，并于当日支付首期购房款17万元。2009年12月25日，被告因房价上涨，擅自通知原告单方面解除合同。之后，原告多次要求被告继续履行合同，但被告均不予理睬。为维护自己合法权益，原告请求法院判令：1、被告归还原告购房款1万元；2、被告根据定金罚则双倍返还定金3万元；3、被告支付房屋中介服务费5600元；4、被告支付租金5700元；5、被告支付房屋租赁中介服务费525元。
被告田某、朱某共同辩称：原告支付的所有购房款被告已经返还，其中2009年12月29日归还x元，2010年2月5日归还1万元。关于定金，根据收条记载内容，4000元为定金，x为房款。系争房屋所有权人除两被告外还有被告之子，两被告将系争房屋出售给原告，并未征得另一产权人的同意，现该产权人不同意，故双方签订的合同系无效，被告无需承担违约责任。至于中介费及租金，与被告无关。不同意原告的诉讼请求。
第三人上海某房地产经纪有限公司述称：根据一般操作规程，所有意向金均应转为定金，而房款是在签订买卖合同时支付。如有意向金转为房款，需有双方特别约定。原、被告是否有此约定，第三人不清楚。故按惯例，原告诉请的3万元的性质应为定金。本案中，原、被告在居间协议书中约定的定金金额是3万元，至于收条中为何4000元一张具名为定金、另一张x元写成房款，因经办人已经离职，第三人也无从知晓。关于原告的诉讼请求，由法院裁判。
经审理查明：本市X路X弄X号X室房屋的产权人为两被告（夫妻关系）及案外人田某（两被告之子）。2009年10月29日，被告田某以其与妻子朱某名义和原告、第三人签订《房屋买卖居间协议书》一份，约定：原告向被告购买其位于上海市X路X弄X号X室房屋；房屋总价为56万元，原告在买卖双方签订房屋买卖合同时支付首期房款（或大定金），金额为总房价的30%以上计20万元（此金额包括已付的定金），在房地产交易收件之日支付房款35万元，交付该房屋时支付尾款1万元；原告同意支付意向金3万元，支付日期为签订本协议当日支付4000元，不足部分x元在被告签字后一日内支付；此意向金于被告在本协议上签字后生效即转为购房定金，具备法律约束力；如原告违约，致使合同无法签订，则被告有行使没收原告定金之权利，被告支付给居间方部分承办费，同时违约方应支付给居间方等于总佣金额度的违约金；如被告违约，致使合同无法签订，被告必须双倍返还定金，原告支付给居间方部分承办费，同时违约方应支付给居间方等于总佣金额度的违约金；双方基于以上条款已达成一致意见，双方在2009年11月7日前到第三人处签订正式房屋买卖合同；上述协议经三方签定或盖章后生效。当日，原告先向第三人支付了意向金4000元。之后（当天），第三人将该款交予被告，被告田某在第三人出具的格式化《定金收据》上签字，确认收到此定金。同年10月30日，原告又向第三人交付意向金x元，第三人出具了收款事由为购买系争房屋意向金的收据，并于当日将该款交予被告，被告朱某在第三人出具的格式化《房款收据》上签字。该收据中内容为：出售方田某收到购买方卞某购买普陀区X路X弄X号X室第二笔房款，计x元。2009年11月2日，原告作为买受人与被告田某签订《上海市房地产买卖合同》，约定：原告以56万元的房价款向卖售人（两被告及案外人田某）购买本市X路X弄X号X室，双方确认在2009年12月31日之前办理转让过户手续。在该合同付款协议中约定：在签订房地产买卖合同当日内，原告须支付首期购房款20万元给卖售人，该笔款项中包含了定金3万元；原告在过户当天支付卖售人35万元，用于支付第二笔房款；交房当日，原告支付购房尾款1万元。签订上述合同当日，原告向被告支付房款17万元，被告在第三人出具的格式化《房款收据》上签字，确认其收到第二笔房款17万元。2009年12月，被告明确表示不愿意将上述房屋出售给原告，并于同年12月29日返还原告房款19万元。为此，原告与被告交涉未果，于2010年1月提起诉讼，请求法院判决如其诉请。2010年2月5日，被告将剩余房款1万元返还给原告，原告遂撤回要求被告支付房款1万元的诉请。
审理中，原告表示其向第三人支付了中介费5600元，第三人表示待本案结束后再予结账，现原告要求被告支付该笔中介服务费。关于租金，原告表示由于被告未将系争房屋出售给原告，导致原告在外借房居住，最终产生租金4700元，故对原来要求被告支付5700元租金的诉请变更为4700元。
另查，就本案系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》上，仅有被告田某的签字，被告朱某及案外人田某未在合同上签字。
本院认为：关于原告与被告田某就本案系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》因作为房屋所有权人的被告朱某和案外人田某尚未在合同上签字，该合同尚未生效。关于田某以两被告名义与原告签订的《房屋买卖居间协议书》，由于两被告系夫妻关系，使原告有理由相信田某有权代表朱某签署协议，构成表见代理。之后，朱某还曾收取原告支付的x元，该节事实说明朱某就上述协议之内容是清楚的。虽然作为系争房屋所有权人之一的案外人田某未在该协议上签字，但既然两被告与原告就系争房屋买卖签署协议，并签收了原告支付的定金，其有义务也有责任就田某对系争房屋是否出售等意见充分了解。故该协议中关于买卖合同的签订及其违约责任的约定内容针对原、被告是合法有效的。即使有田某对房屋买卖未予同意的情况发生，责任也在于被告。被告理应按《房屋买卖居间协议书》承担相应违约责任，即双倍返还原告定金。现双方争议的焦点在于，本案的定金是4000元还是x元。根据本案查明的事实，原告通过第三人先后支付了4000元、x元，从其本意及居间协议约定之内容来看，在被告尚未签收前，性质为意向金，金额为3万元，被告签收后该款转为定金。嗣后，在第三人转交给被告时出具的格式化收据上，表现为4000元是定金，x元是第二笔房款。然，在此后双方签订的《上海市房地产买卖合同》中，明确约定定金为3万元，原告支付的首期购房款20万元中包括定金3万元，且在签署该合同当日原告也向被告支付了剩余的首付款17万元。上述事实充分说明原、被告就定金所约定的真实意思表示是3万元，并非4000元。原告要求被告按定金罚则支付3万元的诉讼请求依法有据，本院予以支持。至于被告辩称由于系争房屋产权人之一田某不同意出售房屋致使合同未能生效的情况下，原告所有诉请不能成立的辩称意见，缺乏事实及法律上的依据，本院不予采纳。关于中介服务费、租金和房屋租赁中介服务费，因前述中已经判决被告支付原告3万元作为承担违约责任的方式，其中应当已经包含上述费用的损失，故该费用不能重复计算。原告该部分诉请依法无据，本院不予支持。审理中，原告表示放弃要求被告返还房款1万元的诉请，于法不悖，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条和第一百一十五条之规定，判决如下：
一、被告田某、朱某应于本判决生效之日起十日内支付原告卞某、许某人民币3万元；
二、对原告卞某、许某其余诉请不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费人民币1045元，由原告负担人民币50元，被告负担人民币995元（原告已预付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判长周鸣
审判员张莹
代理审判员姚鸿康
书记员吴婷
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