沈阳市中级人民法院
民事判决书
[2004]沈民(2)房终字第X号
上诉人(原审被告):季某，男，X年X月X日出生，汉族，个体业者。住址:沈阳市X区X路X号
委托代理人:张某，女，X年X月X日出生，汉族，个体业者。住址:同上诉人(系上诉人妻子)。
委托代理人:王某，男，X年X月X日出生，汉族，系沈阳市农业银行职员。住址:沈阳市X区X路X号X号。
被上诉人(原审原告):沈阳市X区粮食食品局五一粮油经营处。住所地:沈阳市X区辽河小区三号楼。
法定代表人:李某，系该经营处经理。
委托代理人:岳岩，男，X年X月X日出生，汉族，系该经营处法律顾问，住址:沈阳市X区X路X号432
上诉人季某因房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市X区人民法院(2003)皇民一房初字第X号民事判决，向本院提出上诉。皇姑区人民法院于2004年2月27日将此案报送本院，本院于同日受理后，由审判员白云良任审判长，代理审判员高子丁主审，与代理审判员曹桂岩共同组成合议庭，于2004年4月13日公开开庭进行了审理。上诉人季某及其委托代理人张某、王某，被上诉人沈阳市X区粮食食品局五一粮油经营处(以下简称粮油经营处)委托代理人岳岩到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
经审理查明:座落于沈阳市X区X路X号一层商业网点，系沈阳市粮食食品局皇姑分局所有，建筑面积239平方米，该局授权其下属单位--沈阳市X区粮食食品局五一粮油经营处(即本案被上诉人，以下简称粮油经营处)经营管理。2002年12月1日，粮油经营处与上诉人季某签订《协议书》，约定粮油经营处将上述网点中的190平方米出租给季某，用于经营洗浴，租期三年，从2002年12月15日开始至2005年12月14日止，年租金3.7万元，上打租。双方还约定“如承租方拖欠承包费累计达一个月的，出租方有权收回房屋，并视为承租方违约，赔偿履约方的一切经济损失”。履行中，至2003年6月14日止，被告共支付原告租金18，500元。之后，季某以承租房暖气漏水为由，拒付租金。粮油经营处于2003年10月23日诉至原审法院，要求终止租赁合同、收回出租房、季某给付2003年6月14日至同年12月2日期间的租金17，266元。
另查，诉争房的供暖单位--辽宁省人民政府机关事物管理局房产处供暖办公室，向原审出具《证实》一份，载明“皇姑区X路X号是我供暖区域。2003年1月，我们接到报修通知，及时派人前去，发现管子渗水，及时给予维修，修后已不漏水。2003年6月，我们又多次接到房主报修，要求换全部管子，但是否需换，要在检查后才定，我们多次去查看，但因装修无法检查。于是我们一直要求拆除装修离墙0.8米以便查看，但至今一直未拆。所以无法检查，也未发现漏水”。
二审审理中，二审合议庭到诉争房处现场查看，虽采暖期已过，但见上诉人承租房大厅西侧北屋的南墙壁及西北角棚顶、大厅北侧、休息大厅南侧棚顶均曾漏水。
上述事实，有争议房《房屋所有权证》、产权人出具的授权管理房产证明、《协议书》、《证实》、二审现场调查笔录及当事人陈述笔录，经双方当事人质证，本院予以确认，在卷佐证。
原审法院认为:粮油经营处与季某签订的协议，系双方真实意思表示，且双方已开始履行，该协议合法有效。双方应当遵守。关于粮油经营处主张应当给付拖欠租金17，266元一事，符合法律规定，本院予以支持。关于粮油经营处提出终止合同，收回争议房，因合同未到期，故不予支持。关于粮油经营处提出季某拖欠租金符合协议第四条终止合同条件，应当收回争议房，认为季某违约在先问题，根据合同法第二百二十条的规定，粮油经营处有维修出租房屋的义务。由于争议房的暖气漏水，因此季某拒付租金，虽然其做法不当，但不能视为季某无正当理由拖欠租金。因此，粮油经营处提出收回争议房不符合法律规定。合同法第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。故对粮油经营处这一主张不予支持。关于季某主张粮油经营处出租争议房时，暖气就漏水。对此粮油经营处否认，且双方又没有其它证据，故对这一主张，不予确认。关于季某主张，由于争议房漏水，给被告造成营业损失43，200元，但季某没有向法庭提供相应的证据，故不予支持。待其取得证据时，可另案诉讼。根据《中华人民共和国民法通则》第五条、第五十七条、第八十八条、第一百零六条、第一百三十四条及《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、第五条、第三十二条、第三十四条、第四十二条之规定，原审法院判决:一、粮油经营处与季某所签订的协议合法有效，双方应当继续履行合同；二、季某给付粮油经营处拖欠租金17，266元(从2003年6月14日起至2003年12月2日止)，于判决生效后十日内给付。2003年12月3日以后仍按原协议履行；三、驳回双方其它诉讼请求。诉讼费1500元由季某承担。
宣判后，季某不服判决，上诉至本院称:2003年1月16日，上诉人装修承租房后，承租房暖气管道开始漏水，虽修过二次，但未彻底修复。原审认定的拖欠租金时间及数额正确，但被上诉人未提供合格的经营场所，致使上诉人无法经营，不应给付拖欠的租金，并要求被上诉人赔偿停业损失7万元。
粮油经营处辩称:上诉人装修承租房后，暖气管沙眼漏水，被上诉人及时找到供暖公司，现已修好。上诉人拖欠租金，违约在先。上诉人的停业损失，与本案无关。要求二审维持原判。
本院认为:上诉人季某与被上诉人粮油公司签订的租赁《协议书》，合法、有效，对双方具有约束力。被上诉人依约负有向上诉人交付出租房的义务，上诉人负有按约定支付租金的义务。诉争房的供暖单位--辽宁省人民政府机关事物管理局房产处供暖办公室向原审法院出具的《证实》证明，“租赁合同”履行中，被上诉人交付的出租房屋确有暖气漏水问题，二审合议庭经现场查看，虽采暖期已过，但上诉人承租房确曾漏水。因被上诉人提供的出租房有瑕疵，影响上诉人的正常使用，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”之规定，上诉人应适当减少交付2003年6月14日起至2003年12月2日期间的租金。上诉人提出其不应给付被上诉人租金的上诉请求，并无法律依据，本院不予支持。上诉人在原审审理中，并未提出反诉，其上诉主张“被上诉人赔偿停业损失7万元”，不属本案审理范围。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(三)项之规定，判决如下:
一、维持沈阳市X区人民法院(2003)皇民一房初字X号民事判决第一、三项；
二、变更沈阳市X区人民法院(2003)皇民一房初字X号民事判决第二项为:季某给付沈阳市X区粮食食品局五一粮油经营处租金13，000元(从2003年6月14日起至2003年12月2日止期间)，于本判决发生法律效力后十日内给付。
一、二审案件受理费计3，000元，由季某负担2，500元，由沈阳市X区粮食食品局五一粮油经营处负担500元。
本判决为终审判决。
审判长白云良
代理审判员高子丁
代理审判员曹桂岩
二00四年五月十五日
书记员韩鹏
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