原告周某。
委托代理人沈某。
委托代理人张某。
被告赵某。
委托代理人倪某。
原告周某诉被告赵某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员王芩菲独任审判，公开开庭进行了审理。原告周某及其委托代理人沈某，被告赵某及其委托代理人倪某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告周某诉称，原告根椐原、被告签订的租赁合同按约租赁上海市X路X弄X号X室房屋，并于2009年8月16日支付直至2009年11月15日的租金。2009年8月27日，原告收到被告的一份告知书，告知原告应于2009年10月15日之前搬出租赁房屋，否则后果自负。后原告试图与被告交涉，亦曾要求退还一个月租金，却遭拒绝。无奈之下原告于2009年10月10日搬出系争房屋，同时将上述情况书面告知中介方。原告认为被告擅自提前解约的行为违反合同约定，故诉请要求被告归还2009年10月15日至2009年11月15日租金人民币2000元（本案货币单位均为人民币），退还押金2000元，并承担违约金2000元。
被告赵某辩称，2009年8月16日，被告的委托代理人（被告之夫）倪某到租赁房屋收取租金（收条在自己家里已写好），原告突然提出再借两个月就不借房子了，倪某当场表示不同意，当天原告仍旧支付了下三个月租金。原告的女儿还称其奶奶本来身体还好，住了这房子就去世了之类的话，且原告一家态度恶劣。后倪某去中介告知原告不想借房了，中介当场去电询问原告，挂了电话即告知“对方耍无赖不租了”，中介告知被告只能要求对方支付一个月租金作为违约金。因此被告向原告发出告知书，向其明确：同意违约，要求原告于2009年10月15日之前搬出，支付恶意赔偿金2000元，违约金2000元，并结清水电费等。但被告拒绝协商，到目前为止被告不表态是否继续租住，也没有支付租金，却占用房屋，致原告无法行使相应权利。直到2010年1月4日在法院的调解下被告才交付房屋钥匙。为催讨房租，原告曾于2009年11月25日将催款通知贴在系争房屋大门上。故被告认为是原告违约在先，不同意原告诉请。
经审理查明，上海市X路X弄X号X室由赵某、倪某、倪某豪共同共有（赵某与倪某系夫妻关系，倪某豪是其二人生育之子）。2009年5月13日，经上海乙房地产顾问有限公司（以下简称“乙顾问公司”）的居间介绍，赵某与周某签订房屋租赁合同，主要内容：周某租赁上述房屋用以居住，月租金2000元，租期自2009年5月16日至2010年5月15日，首次租金付三押一，此后每季度提前五天支付租金，保证金2000元在租赁关系终止时抵充应付费用，有剩余的无息归还承租方，水电煤通讯费由承租方承担，租赁期内，出租方或承租方擅自解除合同的，应按保证金的一倍向对方支付违约金。当日，周某向赵某支付三个月租金及保证金共计8000元。赵某向周某交付租赁房屋，并支付200元换锁费用，周某更换大门门锁入住房屋。
2009年8月16日，赵某出具收条明确收到周某2009年8月15日至2009年11月15日的租金6000元。该款由倪某赴系争房屋处收取。当日倪某、周某发生言语上的争执。倪某随后至乙顾问公司找到工作人员黄某咨询。
嗣后，周某收到赵某、倪某发出的“告知书”，落款日期具2009年8月20日，主要内容:周某称母亲发生变故要求终止合同，情绪异常激动，并对房屋恶语中伤，严重损害房屋今后的租赁价值及出售价值，如再散布谣言造成损失的，将追究法律责任。鉴于以上情况，同意违约。2009年10月15日之前搬出房屋，支付恶意中伤赔偿金2000元，违约金2000元，恢复房屋原样，结清水电费等，否则后果自负。
审理中，周某递交上海丙搬场公司出具的证明，称该公司于2009年10月10日帮周某自甲路X弄X号X室搬场至丁处。周某曾到乙顾问公司向黄某递交信件一封，落款日期具2009年10月13日，主要内容：自己按约租赁房屋，赵某却在收到租金后蛮横要求提前搬离。本人无奈向其短信告知本人决定执行其强制要求。现已在赵某规定的期限内搬出房屋。但赵某必须返还剩余租金、定金、违约金共计6000元。
双方相约于2009年10月17日交接房屋，但当日倪某与周某在系争房屋楼下尚未入室交接之时再起争执，不欢而散。倪某随后赴乙顾问公司。
审理中，赵某向本院提供落款“黄某、何某、2009、10、17”纸条一份，主要内容：2009年10月17日上午双方约见解决违约事宜，但周某拒绝开门验房，拒交房门钥匙。后多次调解周某拒绝到场，造成事情无法解决。注周某违约在先。赵某并申请乙顾问公司工作人员黄某、何某、表弟西某作为证人到庭作证。黄某到庭陈述证言主要内容：2009年10月17日纸条自己看过并签字。当日倪某来到公司，周某未到。我去电周某，周某称能协商则协商，不能协商上法院，谁违约谁赔偿。早在2009年8月时，倪某来公司称周某可能要退房，咨询有何法律后果。当日我去电周某，周某称已支付下三个月租金，以后可能就不租了，具体事情可以协商。“耍无赖不租了”的确说过，但谁违约自己无权定论。“2009年10月13日”信件是周某交给自己，现递交法院。何某到庭陈述证言时称自己介绍双方签约成功，之后自己离开乙顾问公司。具体事情因时间长久已遗忘。西某到庭陈述证言主要内容：自己陪倪某到租赁房屋处收房租，周某女儿说她奶奶本来身体很好，住了这房子后就出事了，双方闹得不愉快。后去乙顾问公司咨询，黄某去电周某后告知“对方耍无赖不租了”。对于上述证人证言，周某认为黄某是听了对方的一面之辞，自己仍坚持2009年10月13日交给黄某信件上的意见。西某是倪某亲戚，证言不可信。赵某对证言没有异议，2009年10月13日的信件此前没有看见过。
2009年11月，周某具状来院，要求赵某归还租金、押金并承担违约金。本院指定审判员进行诉前调解，排期2010年1月4日通知双方到庭调解。2009年12月，赵某具状来院，要求解除合同，要求周某结清租金等欠费并支付违约金。本院另行指定承办人进行诉前调解，排期2010年1月13日通知双方到庭调解。在2010年1月4日的调解中承办人带领双方共同至系争房屋处。周某向赵某交付房屋钥匙两把，抄见水表数为86，电表数为9659.9、5550，煤气表数为19.397。后上述两案分别立案，合并公开开庭进行了审理。
审理中，赵某递交其于2010年1月4日之后支付的系争房屋水电燃气付费单据。水费抄见数80共支付41.4元，燃气费抄见数20（估）共支付12.5元，电费抄见数9659、5550共支付108.7元。
本院认为，赵某与周某就上海市X路X弄X号X室签订的房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，于法不悖合法有效，对租赁双方均具有约束力。当事人协商一致，可以解除合同。根椐本院查明的事实，并结合证人的陈述，可以认定系承租方周某首先口头提出再借两个月后不再租借房屋，但于当时周某对下三个月租金的支付义务仍旧履行完毕。故此时周某的表示应当视为解除合同的要约邀请。赵某于嗣后向其发出书面告知，指定迁出日期等，是出租方向承租方发出的要约。就周某提供的搬家证明，赵某不予认可却未提供相反证据反驳，结合本案双方在出现争议时均试图寻求中介帮助的习惯做法，并结合2009年10月13日信件以及双方约定交接房屋等事实，可以认定周某已按赵某书面告知的要求于2009年10月15日之前迁出房屋，以行为承诺赵某的通知。因此事实上租赁双方就合同解除已达成合意。系争租赁合同于2009年10月15日解除，双方均未违约。2009年10月17日是租赁双方约定交接房屋之日，却因双方误以为对方违约向对方追诉责任而未成，并拖延交接房屋直至2010年1月4日。就此期间房屋空关等扩大的损失，当由租赁双方共同承担。但赵某未就其交通费及误工费的损失提供证据证明，故本院无法采信。此外，按合同约定周某应结清承租房屋水电煤等费用，赵某应返还周某多收的一个月租金及押金。因一语不和引起本案纷争，为此双方均付出大量精力财力，建议原、被告今后遇事冷静，本着和谐心态处理纠纷。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：
一、被告赵某应于本判决生效之日起十日内返还原告周某上海市X路X弄X号X室房屋2009年10月16日至2009年11月15日租金人民币2000元；
二、被告赵某应于本判决生效之日起十日内返还原告周某上海市X路X弄X号X室房屋租赁押金人民币2000元；
三、原告周某的其余诉讼请求，不予支持。
负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币50元，减半收取计人民币25元，由被告赵某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员王芩菲
书记员书记员周某珏
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