原告招商银行股份有限公司北京王某井支行，住所地北京市东城区X街X号。
负责人杨某某，行长。
委托代理人王某，北京市经纬律师事务所律师。
委托代理人郝宏伟，北京市经纬律师事务所律师。
被告田某某，女，X年X月X日出生，汉族，无业，住（略）。
委托代理人张德龙，北京市弘晨律师事务所律师。
被告长青有限公司，住所地北京市朝阳区X路。
法定代表人郑某，董事长。
委托代理人王某甲，男，汉族，X年X月X日出生，长青有限公司总经理助理，住（略）。
委托代理人王某乙，男，汉族，X年X月X日出生，长青有限公司法律顾问，住（略）。
招商银行股份有限公司北京王某井支行（以下简称王某井支行）与田某某、长青有限公司（以下简称长青公司）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。王某井支行的委托代理人王某、郝宏伟，田某某委托代理人张德龙、长青公司委托代理人王某甲、王某乙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王某井支行诉称：2001年9月29日，王某井支行与田某某、长青公司签订了编号为2001年王某字第X号《招商银行北京分行个人住房抵押贷款合同》，合同约定，王某井支行向田某某提供个人住房贷款人民币370万元，用于购买长青公司销售的瑞城公寓A座X层X号房屋，贷款期限13年，自2001年9月29日至2014年9月29日，年利率为5.58%，每月10日为还款日，田某某每月还款x.24元。田某某如未按贷款合同约定按时归还贷款本息，王某井支行有权对逾期贷款在逾期期间按照利率日万分之二点一计收利息，并有权要求田某某提前偿还全部贷款本息。长青公司对田某某的债务承担不可撤销的连带保证责任，保证责任的范围包括合同项下的本息、违约金（包括罚息）和赔偿金以及相关费用，保证期限为合同生效之日起至田某某办理完毕抵押登记手续，并将抵押物的抵押登记证明交于王某井支行之日止。合同签订后，王某井支行向田某某发放了贷款，但田某某至2007年6月15日已逾期还款39期，严重违约。故王某井支行诉至法院，要求解除与田某某、长青公司签订的抵押贷款合同；判令田某某偿还贷款本金x.09元及给付至该款付清之日止的利息，其中截止到2007年6月15日的逾期利息，罚息、复利共计x.24元，自2007年6月16日开始至实际还款日的相应利息，按照中国人民银行同期逾期贷款利率计算；判令长青公司对田某某所欠债务承担连带清偿责任；判令王某井支行依据抵押贷款合同和诉前保全的的田某某贷款所购房屋优先受偿；由田某某、长青公司承担本案的诉讼费。
被告田某某辨称：承认借款欠款事实。由于长青公司未按购房合同约定的时间交房，田某某与长青公司签订协议并经北京市第二中级人民法院调解，确定，由长青公司将首付款还给田某某，剩余贷款本息由长青公司直接向王某井支行偿还。故田某某不同意王某井支行的诉讼请求。
被告长青公司辨称：承认借款欠款事实和数额。确实与田某某在北京市第二中级人民法院主持下就购房合同达成调解意见，确实约定长青公司将首付款还给田某某后，直接由长青公司承担向王某井支行还款的义务。另外，由于长青公司售给田某某的房屋尚未竣工，房屋未向田某某交付。
经审理查明：2001年9月29日，王某井支行（原名称某招商银行北京分行王某井支行，2003年9月16日变更为现名称）与田某某、长青公司签订了编号为2001年王某字第X号《个人住房抵押贷款合同》。合同约定，王某井支行根据田某某的申请，向田某某发放个人住房抵押贷款，贷款金额为人民币370万元,贷款用于田某某购买瑞城公寓A座X层X号房屋一套；贷款利率为年利率5.58%，按月结息；贷款期限为156个月，自2001年9月29日至2014年9月29日；田某某授权王某井支行将该笔贷款全额划付至售房者长青公司在王某井支行开立的账户上；如遇国家利率调整或计息方式变更，王某井支行书面通知田某某，并按照中国人民银行有关利率调整的规定计息；还款日为每月10日，田某某选择按月等额还本付息方式还款，每期还款金额为x.24元；田某某授权王某井支行于每月的还款日按期从其在王某井支行开立的账户中扣划贷款本息；田某某未按照借款合同约定按时归还贷款本息，王某井支行有权对逾期贷款在逾期期间按日利率万分之二点一计收利息；田某某连续三次或累计六次未能按时还本付息，王某井支行有权宣布借款合同项下的借款本息全部立即到期。长青公司为田某某提供阶段性担保。保证责任的范围包括借款合同项下的贷款本息、田某某应付的违约金（包括罚息）和赔偿金及相关费用。保证期间为自本合同生效之日起至田某某（或长青公司协助田某某）办理完毕抵押物登记手续，并将抵押物的抵押登记证明交予王某井支行之日止。合同签订后，王某井支行按照合同的约定向田某某发放了贷款。现王某井支行提交的田某某名下客户还款、逾期欠款清单中记载，截止至2007年6月15日田某某逾期还款39期，尚欠王某井支行贷款本金余额x.09元，逾期利息、罚息、复息共计x.24元。
另查，2003年11月26日，北京市第二中级人民法院以（2003）二中民初字第X号调解书确认解除田某某与长青公司之间的商品房买卖合同及相关协议。长青公司退还田某某首付款及违约金。该房屋至今未竣工。
上述事实，有王某井支行与田某某、长青公司签订的借款合同、划款通知单、借款借据、客户还款清单及客户逾期欠款清单、调解协议、调解书及庭审笔录等在案佐证。
本院认为：王某井支行与田某某、长青公司签订的借款合同是各方当事人的真实意思表示，内容不违背国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。王某井支行发放贷款的目的是按期收取利息及按时收回本金，由于田某某不按期偿还借款本息，长青公司不履行保证责任，致使王某井支行发放的贷款被长期占用，不能实现合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，王某井支行有权解除抵押贷款合同，并有权提前收回全部贷款本息。因此，本院确定解除王某井支行与田某某、长青公司之间签订的抵押贷款合同。借款合同被确认解除后，田某某是否承担还款责任，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。因田某某与长青公司之间的商品房买卖合同已经解除，故王某井支行向田某某发放的贷款，应由房产出卖人长青公司承担，田某某不再承担还款责任。对于王某井支行主张对田某某贷款所购X号房屋优先受偿的问题，首先，田某某贷款所购X号房屋至今未竣工，尚未取得房屋所有权证，在签订抵押贷款合同后，各方当事人均未办理抵押登记手续。根据《中华人民共和国担保法》第四十一条、四十二条，以城市房地产抵押的，抵押合同自登记之日起生效的规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十九条，以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。当事人未办理抵押登记手续的，不得对抗第三人的规定，因本案所涉及抵押的房屋属于尚未取得权属证书的建筑物，在本院一审法庭辩论终结前，各方当事人也没有提供权利证书或者补办登记手续，所以，在未办理抵押登记的情况下，抵押权没有设立；第二，根据《中华人民共和国担保法》第五十二条，抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭的规定，因田某某与长青公司解除了《商品房买卖合同》，其因此所贷款项应由长青公司清偿，所以，中行北京分行对于田某某的债权因此而消灭，即使抵押权设立了，中行北京分行也因债权的消灭抵押权消灭。故王某井支行要求对田某某贷款所购房屋优先受偿的诉讼请求于法无据，本院不予支持。综综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，判决如下：
一、解除招商银行股份有限公司北京王某井支行与田某某、长青有限公司签订的2001年王某字第X号《个人住房抵押贷款合同》。
二、长青有限公司于本判决生效之日偿还招商银行股份有限公司北京王某井支行借款本金二百三十九万五千八百八十五元九分及至该款付清之日止的利息（其中截止到二00七年六月十五日的利息、罚息、复利共计一万一千六百四十三元二角四分；自二00六年六月十六日开始至上述贷款本息清偿之日止按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计息）。
三、驳回招商银行股份有限公司北京王某井支行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二万九千零二十元，由长青有限公司负担（本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，同时交纳上诉案件受理费[开户行：北京银行东大桥支行（347），帐号：x-63]，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍不交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判长周华
审判员杨某雅
代理审判员郭强
二00八年一月二十八日
书记员齐鑫娜
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