原告中国工商银行股份有限公司北京亚运村支行，住所地北京市朝阳区慧忠北里X号楼。
负责人苗某某，行长。
委托代理人姬某某，男，X年X月X日出生，汉族，中国工商银行股份有限公司北京亚运村支行个人信贷业务部科员。
委托代理人章某，男，X年X月X日出生，汉族，中国工商银行股份有限公司北京亚运村支行个人信贷部科员。
被告李某甲，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
被告北京世豪房地产开发有限责任公司，住所地北京市密云县工业开发区。
法定代表人张某，董事长。
委托代理人李某乙，男，X年X月X日出生，汉族，北京世豪房地产开发有限责任公司职员。
中国工商银行股份有限公司北京亚运村支行（以下简称亚运村支行）与李某甲、北京世豪房地产开发有限责任公司（以下简称世豪公司）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。亚运村支行的委托代理人章某、李某甲、世豪公司委托代理人李某乙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告亚运村支行诉称：2001年9月12日，李某甲为购买朝阳区X路世豪花园X栋X-101、X号房屋，与亚运村支行签订了《个人购房借款合同》。合同约定，亚运村支行向李某甲发放贷款36万元，贷款期限20年，自2001年9月17日起至2021年9月17日止，月利率为4.65‰；李某甲采用按月等额还款方式，每月归还贷款本息2492.69元；合同履行期内若李某甲连续3个付款期或6个付款期未按期偿还贷款本息，亚运村支行有权要求李某甲提前清偿全部贷款本息；如未按照约定的时间还款，并对未支付的利息计收复利；世豪公司为李某甲提供连带责任保证，在个人购房借款合同上签字盖章。合同签订后，亚运村支行于2001年9月17日向李某甲发放了全部贷款，履行了合同约定的义务。但李某甲截至2008年4月已连续7期、累计11个付款期未按期偿还贷款，世豪公司也未按约定履行连带保证责任。为此亚运村支行诉至法院，要求李某甲偿还截至2008年4月1日的逾期借款本金7724.62元，利息x.8元，以及上述本息自2008年4月2日起至实际清偿之日止按照合同约定所应支付的利息、罚息、复利；要求李某甲提前清偿剩余本金x.55元，并支付该本金自2008年4月2日起至实际清偿之日止按照合同约定所应支付的利息、罚息、复利；要求世豪公司对李某甲应偿还的借款本息承担连带保证责任，李某甲、世豪公司承担本案诉讼费和保全费。
被告李某甲答辩称：贷款购房属实，但已经与世豪公司签订了退房协议，办理了退房手续，亚运村支行发放的贷款应由世豪公司直接承担还款责任。
被告世豪公司答辩称：贷款及欠款情况属实，李某甲已经与世豪公司办理了退房手续，世豪公司同意直接向亚运村支行承担还款责任。
经审理查明：2001年9月12日，亚运村支行（原名称某国工商银行北京市X村支行，2006年1月18日经北京市工商行政管理局核准变更为现名称）与李某甲、世豪公司签订了《个人购房借款合同》。合同约定，亚运村支行向李某甲发放贷款36万元，用于其购买朝阳区X路世豪花园X栋X-101、X号房屋；贷款期限20年，自2001年9月17日起至2021年9月17日止；月利率4.65‰，利息从放款之日起计算并按月结息，如遇人民银行贷款利率调整，按规定执行，亚运村支行不再另行通知李某甲；李某甲不可撤销地授权亚运村支行在本合同担保生效后（或登记备案后），以李某甲购房款的名义将贷款一次性划入售房者世豪公司在亚运村支行开立的账户；李某甲按月归还贷款本息，共240期，采用等额本息还款方法，每月归还贷款本息2492.69元；李某甲应按期偿还贷款本息，如未按约定时间归还，亚运村支行将按国家规定对逾期贷款每日计收万分之二点一的罚息；李某甲不按期偿还贷款利息时，亚运村支行对李某甲未支付的利息计收复利；李某甲连续3个付款期或累计6个付款期未按时偿还借款本息，亚运村支行有权宣布本合同提前到期，并向李某甲和世豪公司发出《提前还款函》，要求李某甲在《提前还款函》规定的期限内清偿部分或全部贷款本息（包括逾期利息）；世豪公司自愿为李某甲提供连带责任保证，保证责任范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息以及实现债权的费用；保证期限自本合同签订之日起至李某甲持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续之日止。
合同签订后，亚运村支行于2001年9月3日向李某甲发放了贷款36万元。截至2008年4月1日，李某甲已经连续7期、累计11个付款期未按期偿还贷款，尚欠贷款本金余额x.17元、利息x.8元。世豪公司也未按约定履行连带保证责任。
另查，2001年10月15日，世豪公司与李某甲签订退房协议。协议约定：李某甲于2001年9月以按揭方式购买的世豪花园X栋X-101、X号房屋一套。首付金额x元，按揭金额x元，现因李某甲原因要求退房；世豪公司同意退房，并承诺在本协议签订之日至银行退房手续办完前承担李某甲所购房屋月供，此期间所发生的利息与李某甲无关；世豪公司于本协议签订之日，将李某甲所购房屋首付款及已付银行月供一次性支付李某甲，且不向李某甲收取违约金；李某甲须配合世豪公司办理该套房屋银行退房手续。
上述事实，有亚运村支行提供的《个人购房借款合同》、借款借据、个人客户信息表、借款凭证、贷款合同利率信息表、个人贷款借据余额信息表，李某甲提供的退房协议以及庭审笔录等在案佐证。
本院认为：亚运村支行与李某甲、世豪公司公司签订的借款合同是当事人的真实意思表示，合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。亚运村支行按照借款合同的约定发放了贷款，履行了贷款人的义务。李某甲未按照约定的期限偿还到期本息，世豪公司未履行保证责任，其行为均构成违约，亚运村支行要求提前收回全部贷款本息，符合合同约定、法律规定。但其关于自2008年4月2日起对所欠本息按照借款合同约定标准计收利息和罚息的主张，与贷款提前到期相矛盾，亦无其他依据，为此本院予以适当调整，即自该日起按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计付利息。李某甲辩称已经将贷款所购房屋退还给世豪公司，还款责任应该由世豪公司承担。就此，本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中亚运村支行主张提前收回贷款，不再执行原借款合同，而李某甲与世豪公司已基于真实的意思表示签订退房协议并实际履行完毕。世豪公司是贷款的实际使用人，应承担直接向亚运村支行偿还贷款本息之责。李某甲不再承担还款责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，判决如下：
一、北京世豪房地产开发有限责任公司于本判决生效之日偿还中国工商银行股份有限公司北京亚运村支行借款本金二十九万零七十四元一角七分及至该款项付清之日止的利息（其中截止到二00八年四月一日的利息一万零四百五十六元八角；自二00八年四月二日起至上述贷款全部清偿之日止，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准向中国工商银行股份有限公司北京亚运村支行支付利息）；
二、驳回中国工商银行股份有限公司北京亚运村支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2007年修正）第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五千八百零八元，保全费二千零二十三元，由北京世豪房地产开发有限责任公司负担（本判决生效后七日交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判长周华
代理审判员王玲
代理审判员李某辉
二OO八年十月三十日
书记员齐鑫娜
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