原告中国农业银行股份有限公司上海某支行，营业场所上海市X路X号。
负责人许X，行长。
委托代理人张X，女，中国农业银行股份有限公司上海某支行工作。
被告曾某，男，19X年X月X日出生，汉族，住（略）。
被告李某，女，19X年X月X日出生，汉族，住（略）。
被告曾某，男，19X年X月X日出生，汉族，住（略）。
法定代理人曾某，系曾某之父，身份情况同上。
被告曾某，女，19X年X月X日出生，汉族，住（略）。
法定代理人曾某，系曾某之父，身份情况同上。
被告上海某置业有限公司，住所地上海市X路X室。
法定代表人陆X。
原告中国农业银行股份有限公司上海某支行（以下简称农行某支行）与被告曾某、李某、曾某、曾某金融合同借款纠纷一案，本院于2010年3月9日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员王嵘独任审判，同年4月7日公开开庭进行了审理。原告农行某支行的委托代理人张一到庭参加诉讼。被告曾某、李某、曾某、曾某经本院合法传唤，未到庭。2010年5月20日经原告申请，本院依法追加上海某置业有限公司为本案被告。之后，本案由简易程序转为普通程序，依法组成合议庭，于同年8月30日公开开庭进行审理，原告委托代理人张X到庭参加诉讼。被告曾某、李某、曾某、曾某、上海某置业有限公司经本院合法传唤，未到庭。本案现已审理终结。
原告农行某支行诉称，2005年1月，四被告与原告签订《个人住房抵押保证借款合同》，约定由原告向被告曾某提供个人住房一手楼贷款860,000元（人民币，下同），用于购买上海市X路X弄X号X室房屋，借款期限从2005年1月27日起至2035年1月26日止，四被告将所购房屋抵押给原告，以保证债务的履行，并办理相关的抵押登记手续。上海某置业有限公司为该合同阶段性保证担保人，对该合同项下的借款提供阶段性连带责任保证担保。之后原告依约发放了贷款，但被告曾某自2009年5月起，未按约履行还款义务，严重违反了合同约定。故起诉要求判令：1、被告曾某提前归还借款本金808,372.48元；2、被告曾某归还原告贷款欠息35,579.24元(暂计算至2010年2月26日:其中应还利息34,436.70元;罚息315.68元;复利826.86元);3、被告曾某支付自2010年2月27日起至实际清偿日止的欠息（按双方签订的《个人住房抵押保证借款合同》约定的标准计算）；4、被告曾某、李某、曾某、曾某承担上述债务的抵押担保责任。
审理中，原告申请追加上海某置业有限公司为本案被告，要求被告上海某置业有限公司承担上述债务的连带保证责任。
被告曾某、李某、曾某、曾某、上海某置业有限公司未答辩。
经审理查明，2005年1月17日，原告与被告曾某、上海某置业有限公司签订《个人住房抵押保证借款合同》，借款人为被告曾某（甲方）、抵押物共有人为被告李某、曾某、曾某、贷款人为原告（乙方）、阶段性保证担保人为被告上海某置业有限公司（丁方）；约定由甲方向乙方借个人住房商业性贷款860,000元，用于购买上海市X路X弄X号X室房屋，借款期限从2005年1月18日起至2035年1月17日止；本合同项下借款执行年利率5.37%；借款期限在一年以内（含一年）的，执行本合同所确定的借款利率，遇中国人民银行公布的利率调整，仍执行本合同利率，不分段计息。借款期限在一年以上的，在借款期限内按年调整利率，乙方将从下一年度一月一日起按相应的个人住房贷款利率档次执行新利率。在实际发放贷款时，遇利率调整，乙方将执行调整后的利率，不再书面通知甲方。甲方不按本合同约定的期限归还借款本金，乙方有权对逾期借款从逾期之日起按日向甲方计收万分之二点一的逾期罚息，直至清偿本息为止；对不能按时支付的利息，乙方有权按照中国人民银行的相关规定计收复利，还款方式为月等额本息还款法，每期归还借款本息金额为4,780.97元。丁方为甲方的个人住房商业性贷款向乙方承担阶段性连带保证责任。丁方保证责任的范围为甲方应偿还给乙方的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金和乙方为实现债权而发生的相关费用。保证期间为本合同约定的甲方每期债务期限届满之日起二年。若发生法律、法规规定或本合同第十五条约定的事项，导致乙方提前向甲方收回全部贷款本息的，保证期间为自乙方提前收回贷款之日起二年。保证期内，甲方未按月偿还乙方贷款本息或借款合同履行期届满，甲方未能清偿债务以及出现提前收回贷款的情形的，丁方承担连带保证责任，并同意乙方从其账户中扣收相应的贷款本息及罚息而无需先行处分甲方的抵押物。若甲方抵押的房产领取房地产权证且依据本合同办妥抵押登记的，自乙方收执现房《房地产其他权利证明》之日起，丁方的保证责任终止。甲方连续积欠贷款本息达九十天以上的，乙方有权提前宣布本合同履行期满，要求甲方偿还部分或全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金和乙方为实现债权而发生的相关费用。
借款合同订立后，2005年1月26日，上海市X路X弄X号X室房屋在上海市某区房地产处被设定预告登记（预购商品房抵押），预购商品房抵押人为被告曾某、李某、曾某、曾某，预购商品房抵押权人为原告农行某支行。2005年1月27日，原告依约向被告曾某发放贷款860,000元。在上述合同履行过程中，被告曾某自2009年5月20日起未按约定履行还款义务，至2010年2月底止已连续积欠贷款本息十个月，为此，原告诉至法院。
另查明，截至2010年2月26日，被告曾某尚欠原告贷款本金808,372.48元。
又查明，上海市X路X弄X号X室房屋至开庭之日尚未办理上述房屋的产权登记及他项权利证明登记。
再查明，本院依据原告的诉讼保全申请，于2010年3月9日作出裁定，冻结被告曾某、李某、曾某、曾某名下的上海市X路X弄X号X室房屋交易二年。该房屋上除原告的预售商品房抵押权外，未有其他的权利登记。
以上事实，有当事人陈述、《个人住房抵押保证借款合同》、上海市房地产登记证明、划款委托书、贷款借款凭证、逾期清单等证据证实。
本院认为，原告与被告曾某、上海某置业有限公司之间签订的《个人住房抵押保证借款合同》是当事人的真实意思表示，于法无悖，应为合法有效，各方均应按约履行。现被告曾某未按约履行还款义务，已构成根本违约，故原告有权解除合同并要求被告曾某归还贷款余额及承担违约责任。至于原告要求取得抵押权，本院认为虽然系争房屋已向有关部门办理了预购商品房抵押预告登记，但系争房屋的产权至今未设立，而抵押权是建立在房屋产权基础上的一种他项权利，系争房屋的产权现未设立，将来其是否能够取得仍尚处于不确定状态，故原告要求行使抵押权难以成立，本院难以支持。被告上海某置业有限公司系阶段性保证人，本院认为，合同约定的保证阶段不是对保证期间的约定，而是对保证合同所附解除条件的约定，现被告曾某未领取系争房屋的房地产权证以及办理抵押登记，原告未收到系争房屋的《房地产其他权利证明》，故所附条件未成就，被告上海某置业有限公司的保证责任没有终止，故被告上海某置业有限公司应当承担连带保证责任。但原告主张利息至实际还款之日不妥，本院依法予以调整至判决生效之日止。被告曾某、李某、曾某、曾某、上海某置业有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其自行放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决如下：
一、被告曾某于本判决生效之日起十日内归还原告中国农业银行股份有限公司上海某支行借款本金808,372.48元,给付以808,372.48元为基数、自2009年5月20日起至判决生效之日止的逾期利息、罚息、复利(按双方《个人住房抵押保证借款合同》约定的标准执行)；
二、被告上海某置业有限公司对被告曾某的上述债务承担连带保证责任；
三、被告上海某置业有限公司承担保证责任后，有权向被告曾某追偿；
四、原告其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12,240元，保全费4,740元，共计16,980元，由被告曾某、上海某置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判长王嘉骏
审判员刘霞
代理审判员王嵘
书记员吕洁
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