上诉人（原审原告、反诉被告）漯河市永冠房地某开发有限公司，住所地：漯河市X路X号。
法定代表人黄某某，该公司董事长。
委托代理人赵某某，该公司职员。
委托代理人王中英，河南强人律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）临颍胖德荭购物有限公司。住所地：临颍县X路中段。
法定代表人和某某，该公司执行董事。
委托代理人苏碧野，金博大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）漯河市德荭商贸有限公司。住所地：漯河市X路北段永冠商场。
法定代表人和某某，该公司执行董事。
委托代理人郭志宏，金博大律师事务所律师。
上诉人漯河市永冠房地某开发有限公司（下称永冠公司）与被上诉人临颍胖德荭购物有限公司（下称临颍胖德荭公司）、被上诉人漯河市德荭商贸有限公司（下称漯河德荭公司）租赁合同纠纷一案，永冠公司于2006年10月12日以临颍胖德荭公司、漯河德荭公司为被告向漯河市中级人民法院提起诉讼，请求判令：1、解除双方的租赁合同及补充协议，立即返还租赁物永冠商场；2、偿还所欠租金x.52元，支付滞纳金x元，并按每日x.99元支付租金直到返还日为止；3、赔偿损失774万元；4、本案诉讼费用由临颍胖德荭公司、漯河德荭公司承担。在本案一审审理过程中，永冠公司向漯河市中级人民法院申请要求就本案事实清楚，不存在争议的解除合同部分先行作出处理，漯河市中级人民法院就该部分事实于2007年1月24日先行作出了（2006）漯民三初字第43-X号民事判决，临颍胖德荭公司、漯河德荭公司不服向本院提出上诉后又申请撤回上诉，本院于2007年8月30日作出了（2007）豫法民一终字第X号民事裁定书，准许临颍胖德荭公司、漯河德荭公司撤回上诉，双方均按原审判决执行。漯河市中级人民法院就本案的其他事实于2007年11月20日作出了（2006）漯民三初字第43-X号民事判决。永冠公司不服此判决，向本院提起上诉。本院于2008年6月27日受理本案后，依法组成合议庭于2008年10月16日对此案进行了公开开庭审理。永冠公司的委托代理人王中英、赵某某，临颍胖德荭公司的委托代理人苏碧野，漯河德荭公司的委托代理人郭志宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：1、2004年3月18日永冠公司与临颍胖德荭公司签订了一份房屋租赁合同，该合同的主要内容是：①永冠公司将永冠商业广场X层（含地某室）整体租赁给临颍胖德荭公司使用。②租赁期限为十年。自2004年起至2014年止。具体日期以双方实际交接日往后延长45天计算。③租金及支付办法：第一年租金350万元，以后每年递增10万元。租金按年以人民币形式一次支付，以实际交付使用日往后延长45天为准，临颍胖德荭公司每年必须提前60天一次缴纳下年租金，逾期1—30天缴纳时，临颍胖德荭公司支付永冠公司滞纳金每天2000元，逾期31—60天缴纳时，临颍胖德荭公司支付永冠公司滞纳金每天5000元，超过60天仍未足额缴纳房屋租金时，永冠公司有权单方解除合同，并强行终止临颍胖德荭公司经营，由此造成的一切损失均由临颍胖德荭公司自行承担。④临颍胖德荭公司将合同定金150万元汇入永冠公司指定帐户，永冠公司于2004年6月30日前将永冠商业广场的使用权交给临颍胖德荭公司正常使用，以实际交付日期为准，但最迟不超过2004年8月31日，如到期不能交付，每延长一天罚款3000元，之后150万元定金转为财产抵押金，至本合同结束，临颍胖德荭公司将所移交资产完好交给永冠公司时再退还给临颍胖德荭公司。⑤永冠公司在将房屋交给临颍胖德荭公司使用时，经双方共同对房屋内的财产进行清点，并出具资产移交清单，临颍胖德荭公司不经永冠公司允许，不得改动房屋结构及机器设备，并经常对永冠公司移交的资产进行检查、保养、维护，费用由临颍胖德荭公司承担，确保到期交给永冠公司时能正常使用。⑥在经营过程中发生的水、电、暖、消防维修等一切费用由临颍胖德荭公司自行承担，水、电、电话等均以临颍胖德荭公司名义开户。⑦在合同期内，甲乙双方任何一方违约，致使本合同不能继续履行，须提前终止合同时，违约方需赔偿对方损失，损失额按本合同10年租金总额的20％计付。⑧临颍胖德荭公司必须加强安全防范措施，按照消防规定安全操作，确保安全通道畅通无阻。⑨不经永冠公司同意，临颍胖德荭公司不得对该房产进行整体转租。⑩临颍胖德荭公司在漯河成立新公司后，该新公司应对本合同的全部条款进行担保，承担连带责任。双方还对补充条款的签订、争议的解决等条款进行了约定。
2、2004年4月13日，翟红卫代表永冠公司与临颍胖德荭公司法定代表人和某某签订一份协议书约定：一、永冠公司永冠商业广场交付给临颍胖德荭公司时间的确认：由于临颍胖德荭公司提出改动原装修方案以至整体工程交工时间不可确定，双方协商，永冠公司按原施工方案完成以下施工内容后，即视为永冠公司已交付给临颍胖德荭公司使用。1、设备方面：电梯、中央空调全部安装完毕。2、土建方面：土建主体全部完成，一层、六层的吊顶、涂料、灯具及地某室涂料全部完成。地某室、1—X层地某砖全部完成；1—X层天井装饰部分全部完成；1—X层的天井栏杆全部完成；外立面装修全部完成。3、室外部分：室外地某、台阶、供排水、室外照明全部完成。三、永冠公司完成以上承诺的施工内容后以书面方式通知临颍胖德荭公司，三日内双方共同验收，如临颍胖德荭公司三日内不验收或验收后无异议即视为永冠公司交付临颍胖德荭公司使用。四、永冠公司原设计方案2—X层罩白、照明未完成部分的费用直接冲抵临颍胖德荭公司支付给施工方的工程款。
3、2004年6月7日永冠公司的霍红卫与临颍胖德荭公司的法定代表人和某某签订一份永冠商场交接协议，协议内容主要为：永冠公司已基本完成2004年4月13日协议书中所承诺的工程内容。现永冠公司将商场交付给临颍胖德荭公司，接交时间为2004年6月10日。自该日起向后推迟45日，永冠公司开始计算租赁费用。永冠公司完成的工程内容如有损坏，临颍胖德荭公司负责修复并负担有关费用。交接有关内容双方交接后出具清单。永冠公司在2004年4月3日协议中未完成的工程内容，永冠公司保证在临颍胖德荭公司2—X层装修完工前全部完成。如没完成，永冠公司承担由此给临颍胖德荭公司带来的经济损失。此协议与2004年4月13日协议同时生效。
4、2004年6月18日，漯河德荭公司出具承诺书，该承诺书载明：自今日起漯河德荭公司承担临颍胖德荭公司与永冠公司于2004年3月18日签订的永冠商业广场房屋租赁合同的全部条款和某任。
5、2004年7月10日，永冠公司（移交方）与漯河德荭公司（接收方）签订漯河市永冠商业广场资产移交清单，该清单主要内容为：经永冠公司与临颍胖德荭公司、漯河德荭公司共同清点、验收，确定永冠商业广场资产移交清单如下：双方对土建、机器设备、装修三大部分119项进行清点、移交。（详见原审判决书后附表）
6、2004年8月15日漯河德荭公司出具承诺书，内容为：漯河德荭公司承租永冠公司的永冠商场，因经营需要将商场地某一层位于东北角的斜坡道除去，扩大经营面积，砸除及清理费用由漯河德荭公司自理。此坡道土建建造价为伍万贰仟元整，租赁到期漯河德荭公司负责把此坡道修复如初。如不修复，漯河德荭公司支付给永冠公司伍万贰仟元整，由永冠公司负责修复。
7、2004年8月16日河南省漯河市公安消防支队作出（漯）公消验字（2004）第X号建筑工程消防验收意见书，对永冠商业广场工程进行了消防验收，认为该工程基本达到原消防设计要求，消防验收合格，同意投入使用。同年8月17日，漯河德荭公司出具空调验收证明一份：胖德荭生活广场空调经过检测全部合格，同意接收。9月24日建设部门向永冠公司颁发了建筑工程竣工质量验收备案证书。
8、漯河市公安消防支队于2005年1月19日向胖德荭生活广场作出漯公消限字[2005]第X号责令限期改正通知书。责令整改以下违法行为：1、消防控制室无直通室外的安全出口；2、个别卷帘下堆放物品，影响卷帘使用；3、楼梯间堆放物品影响安全疏散。9月15日对胖德荭生活广场一楼及地某超市进行了消防监督检查，并作出了漯公消限字[2005]第X号责令限期改正通知书，责令整改以下问题：1、疏散指示标志数量不足，未设置地某自发光疏散指示标志。2、地某消防控制室无直通室外的安全出口。3、一楼北出口处室内消火栓被固定摊位围圈，影响其使用功能。以上两份通知书漯河德荭公司收到后并未通知永冠公司。2006年1月6日漯河市源汇区公安消防大队向胖德荭生活广场作出源公消限字[2006]第X号责令限期整改通知书，责令整改以下问题：1、七楼办公室缺少一个安全出口；2、管道内堆有杂物且未按要求密封；3、东疏散楼梯堆有杂物；4、该场所消防水池容量不足；5、该场所防火卷帘不能正常使用；6、该场所消防控制室未设置直通室外的安全出口；7、未制定消防安全管理制度。
9、2005年7月13日永冠公司（甲方）与漯河德荭公司（乙方）签订一份补充协议，该协议约定：因中央空调设备冬季使用时出现钢管爆裂现象，造成乙方商场不能正常经营，经多次协调未果。现就此问题达成如下协议：一、甲方保证在二〇〇五年十月三十日前将商场中央空调节修复完好，能正常投入使用。二、如到期不能将中央空调系统修复，甲方同意承担柒拾万元的损失，直接从房租中扣除。三、如因空调问题继续造成乙方经营损失时，乙方将向法院起诉，追偿损失。
10、2005年8月18日永冠公司向原审法院起诉深圳麦克维尔空调有限公司，请求判令深圳麦克维尔空调有限公司：1、退赔货款撤回空调设备；2、赔偿损失150万元；3、承担本案诉讼费用。该案尚未审结。
11、2005年10月25日永冠公司（甲方）与漯河德荭公司及临颍胖德荭公司（乙方）签订补充协议一份，该协议主要约定：经双方协商，第二年租金由360万元变更为280万元，第三年租金由370万元变更为280万元，其他各年租金不变，仍按2004年3月18日租赁合同执行。租金支付办法为：第二年租金除已支付180万元，10月25日前、11月25日前、12月25日前分别支付20万元，其余在2004年元月25日前一次付清。第三年租金于2006年6、7、8月各支付20万元，9、10、11、12月及2007年1、2月每月支付30万元，2007年3月支付40万元，其他年度租金支付办法仍按2004年3月18日合同履行。该补充协议因乙方原因不能按时履行时，该补充协议即时失效，所有条款仍按2004年3月18日房屋租赁合同执行。
12、2006年11月30日临颍胖德荭公司、漯河德荭公司向永冠公司邮寄送达了解除合同通知书，该解除合同通知书载明的内容是：自与贵公司（永冠公司）签订租赁合同后，消防安全部门多次发出安全隐患限期整改通知书，其中有几条属贵公司问题，应由贵公司解决整改。但贵公司不予理睬。出于对本公司职工和某大消费者的生命安全考虑，另加之尚有其它安全隐患及贵公司违约违法行为。根据《合同法》和某关法律规定，特通知贵公司即日起解除和某公司签订的一切相关租赁合同，我公司的相关经济损失由贵公司依法赔偿并返还我公司的有关资金和某息。
另查明：原审法院作出的（2006）漯民三初字第43-X号民事判决已生效，本案中永冠公司与临颍胖德荭公司、漯河德荭公司双方于2004年3月18日签订的房屋租赁合同及2005年10月25日签订的补充协议于2007年8月30日解除生效。上述判决生效后，临颍胖德荭公司、漯河德荭公司已自行搬出永冠商业广场，但未通知原审法院，其搬出的财产也未告知原审法院，现存于永冠商业广场的财产其也未作明确陈述，也未提交证据证明。只有电梯二部现存于永冠商业广场事实清楚，价值金额为x元。
原审法院认为，关于本案所涉及的房屋租赁合同及与之相关的补充协议、交接协议、移交清单等，双方当事人均不持异议，也不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效，应予认定。在租赁合同履行过程中，合同双方谁存在违约是本案的关键事实。
关于永冠公司是否存在违约。《合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，永冠公司是否履行了租赁合同出租人的基本义务，应当针对双方当事人有争议的事实从以下方面进行分析：
1、关于空调问题。在租赁合同履行过程中，虽发生了双方认可的中央空调冬季不能正常使用的问题，永冠公司没有依约在租赁期间保持租赁物空调的正常使用，存在违约，但双方已通过减少租金的方式进行了解决。因此，就空调设备的交付，永冠公司不应当再向临颍胖德荭公司、漯河德荭公司承担违约责任。
2、关于消防问题。临颍胖德荭公司、漯河德荭公司在收到漯公（消）限字[2005]第X号、第X号责令限期改正通知书后，应当及时通知出租人永冠公司而未通知，永冠公司对此不发生义务。临颍胖德荭公司、漯河德荭公司收到源公消限字[2006]第X号责令限期整改通知书后通知了永冠公司，永冠公司及时将消防控制室从地某一层搬迁到地某一层，解决了“消防控制室未设置直通室外的安全出口”的问题。消防水池容量不足问题，商业广场的消防工程虽然已经消防部门进行了合格验收，但对商业广场存在“消防水池容量不足”的问题，没有提供证据证明对该问题已进行了整改，其应当承担不利后果。永冠公司没有完全履行应当提供符合消防安全的租赁物的义务，该消防问题永冠公司应存在违约。至于存在的其他消防问题均是由于承租人的原因造成的，与出租人永冠公司无关。
3、关于水电、供排水问题应当属于商业广场建筑工程中的一部分，该工程已经过有关部门验收合格，并且在2004年4月13日的协议及7月10日的移交清单中供排水全部完成并已移交给了临颍胖德荭公司、漯河德荭公司。本案中，临颍胖德荭公司、漯河德荭公司未提供双方对上述工程有特别约定或其他证据证明永冠公司存在违约的事实，因此永冠公司此项不存在违约。
4、关于室外照明问题。根据2004年4月13日的协议，室外照明安装永冠公司已全部完成，永冠公司不存在违约的情形。
5、租赁物的维修问题。根据《合同法》第二百二十条规定：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。本案中，由于在租赁合同中双方约定由临颍胖德荭公司、漯河德荭公司方负责对移交的资产进行检查、保养、维护，并承担费用。因此，临颍胖德荭公司、漯河德荭公司方提出的窗户漏雨等问题应由其自行负责。
综上，在本案中，租赁物永冠商业广场在交付承租人漯河德荭公司之时，有关租赁物永冠商业广场建筑工程、消防工程等均经过有关部门的验收合格，空调设备也经过了漯河德荭公司验收合格。租赁合同签订后，永冠公司按照租赁合同、交接协议及移交清单履行了租赁物交付义务。出租人除了要履行交付租赁物的义务外，还应当对合同约定交付的租赁物承担保证承租人正常使用的义务。在本案的租赁合同履行过程中，中央空调冬季不能正常使用，租赁物即存有瑕疵，永冠公司虽就空调的交付存在违约，但双方已协议解决，并且临颍胖德荭公司、漯河德荭公司未提交充分证据证明因空调问题造成其他经济损失的事实存在，空调问题永冠公司不应再承担违约责任。因此临颍胖德荭公司、漯河德荭公司关于空调的交付应承担违约责任的主张应不予支持。
关于临颍胖德荭公司、漯河德荭公司是否存在违约。《合同法》第二百二十六规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。支付租金是承租人最重要的一项合同义务，本案中，承租人漯河德荭公司对永冠公司起诉的未支付第三年租金的事实没有异议，该事实应予确认。临颍胖德荭公司、漯河德荭公司在永冠公司履行了租赁物交付义务后，应当按照租赁合同、补充协议约定的期限支付租金，但无正当理由未支付第三年的租金，属履行迟延，已构成实际违约，永冠公司关于临颍胖德荭公司、漯河德荭公司不按约定支付第三年租金构成违约的主张法院应子支持。根据双方的房屋租赁合同及补充协议等约定，计算租金的起始日期为2004年7月26日，临颍胖德荭公司、漯河德荭公司支付了第一年、第二年租金后，尚欠永冠公司从2006年7月26日至双方当事人解除租赁合同及补充协议效力被二审裁定确认之日即2007年8月30日，临颍胖德荭公司、漯河德荭公司共欠永冠公司1年零36天租金未付。关于第三年租金的计算，双方当事人存在分歧，由于永冠公司存在所提供的中央空调冬季不能正常使用、租赁物存在安全隐患的违约情形，临颍胖德荭公司、漯河德荭公司已支付第一年、第二年租金，已实际履行了租赁期间的大部分义务，也为涉案十年租赁合同的履行作了实际投入，其交付给永冠公司的150万元，起初为定金后转为财产押金，该150万元既是对租赁物安全返还的一种保证，也是对租金安全的一种保证，因此，临颍胖德荭公司、漯河德荭公司拖欠永冠公司的租金并不存在主观恶意，应当考虑上述因素，这样比较公平合理，第三年租金应按280万元计算较为适当。因此，临颍胖德荭公司、漯河德荭公司应向永冠公司支付所欠租金x.38元（x元+x元÷365天×36天）及利息，该利息应分段计算，根据租赁合同第四条约定临颍胖德荭公司、漯河德荭公司方每年必须提前60天以人民币形式一次缴纳下年租金，本案中第三年租金从2006年7月26日起算的，因此第三年租金临颍胖德荭公司、漯河德荭公司应当在2006年5月26日向永冠公司缴纳。本案中，双方当事人对临颍胖德荭公司、漯河德荭公司逾期支付租金已超过60天的事实均无争议，根据租赁合同的约定：逾期1—30天缴纳租金时，临颍胖德荭公司支付永冠公司滞纳金每天2000元，逾期31—60天缴纳时，每天支付滞纳金5000元，该约定实质上是对逾期交纳租金的违约金的约定。因此永冠公司诉请临颍胖德荭公司、漯河德荭公司支付滞纳金x元应予支持。该60天已支付双方约定的滞纳金后不应再计算利息，因此第三年租金280万元的利息应从2006年7月26日起计算利息，下余租金的利息从本案租赁合同解除生效之日即2007年8月30日起计算。本案的租赁合同解除后，承租人除了租赁物返还义务外，还应当履行恢复原状的义务，根据漯河德荭公司于2004年8月15日出具的承诺书，对其去除的商场地某一层位于东北角的斜坡道负责恢复原状或向永冠公司支付5.2万元，由永冠公司负责修复。临颍胖德荭公司、漯河德荭公司关于履行合同过程中租赁物存在室外照明、水电、漏雨等问题以及发生维修费用，应冲抵租金的要求理由不充分，证据不足，应不予支持。但其关于永冠公司因中央空调不能正常使用和某赁物存在消防隐患存在违约的主张，应予以支持。
由于永冠公司与临颍胖德荭公司、漯河德荭公司双方在租赁合同履行过程中均存在违约，根据《合同法》第一百二十条规定：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的损失。因此永冠公司与临颍胖德荭公司、漯河德荭公司双方各自承担各自相应的损失。永冠公司请求赔偿损失774万元、临颍胖德荭公司、漯河德荭公司反诉请求支付违约金774万元的主张，应均不予支持。临颍胖德荭公司、漯河德荭公司反诉请求赔偿其他损失的主张中，其在租赁期间增加的扶梯二部该事实清楚，现该电梯仍存在于永冠商业广场，由永冠公司控制、使用，该电梯费用应由永冠公司支付给临颍胖德荭公司、漯河德荭公司。临颍胖德荭公司、漯河德荭公司反诉的其他损失部分，因证据不足不予支持。本案中，由于临颍胖德荭公司、漯河德荭公司对其他经出租人永冠公司同意其对租赁物永冠商业广场进行改建、改装或者增加附着物后而使租赁物价值增加部分未提供证据证明，虽提交的审计报告中涉及购入固定资产的情况，但该报告中所载明的资产是否由永冠公司控制、使用，没有提交证据证明，并且永冠公司对该审计报告有异议，临颍胖德荭公司、漯河德荭公司的上述行为可在本案执行中双方协商解决，也可另行主张。有关永冠公司与临颍胖德荭公司、漯河德荭公司的其他诉讼请求及反诉请求，原审法院已先行作出了判决并已生效，不再处理。原审法院依照《中华人民共和某合同法》第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十三条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、临颍胖德荭购物有限公司、漯河市德荭商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向漯河市永冠房地某开发有限公司支付所欠租金x．38元及利息（其中第三年租金280万元的利息自2006年7月26日起、下余租金x.38元自2007年8月31日起均按中国人民银行同期贷款利率计算至该款履行完毕之日止），并向漯河市永冠房地某开发有限公司支付逾期交纳租金的违约金x元。二、临颍胖德荭购物有限公司、漯河市德荭商贸有限公司于本判决生效之日起15日内对永冠商业广场地某一层位于东北角的斜坡道负责恢复原状。逾期不恢复原状，临颍胖德荭购物有限公司、漯河市德荭商贸有限公司向漯河市永冠房地某开发有限公司支付5.2万元，由漯河市永冠房地某开发有限公司负责修复。三、漯河市永冠房地某开发有限公司于本判决生效之日起十日内向临颍胖德荭购物有限公司、漯河市德荭商贸有限公司支付二部STAR扶梯费用x元。四、驳回漯河市永冠房地某开发有限公司和某颍胖德荭购物有限公司、漯河市德荭商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和某民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费x元，保全费x元，共计x元，漯河市永冠房地某开发有限公司负担x元，临颍胖德荭购物有限公司、漯河市德荭商贸有限公司负担x元。反诉费x元，由临颍胖德荭购物有限公司、漯河市德荭商贸有限公司负担x元，漯河市永冠房地某开发有限公司负担2379元。
永冠公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审判决认定“永冠公司没有完全履行提供符合消防安全的租赁物，消防问题永冠公司存在违约”是错误的。（1）租赁物永冠商业广场的消防工程包括消防水池的设计和某工均经过漯河市公安消防支队的审查和某收，符合消防安全要求，不存在消防水池容量不足的问题；（2）源汇区消防大队的整改通知均不能对抗漯河市消防支队的验收行政行为；（3）临颍胖德荭公司、漯河德荭公司没有就源汇区消防大队要求改正消防水池容量不足的问题告知我公司，导致我公司无法就该问题与该大队陈述和某涉；（4）从临颍胖德荭公司、漯河德荭公司主张解除合同后拒不返还租赁物的事实及我公司接收后开业经营的事实也足以说明永冠商业广场并不存在消防水池容量不足的问题；（5）2005年7月和2005年10月两份补充协议中均没有提及消防水池容量不足的问题，说明该问题并不存在，只是临颍胖德荭公司、漯河德荭公司在诉讼中为其违约找借口。2、原审认定“被上诉人拖欠租金并不存在主观恶意”是错误的。（1）我公司提供的租赁物并不存在消防安全隐患的违约情形，临颍胖德荭公司、漯河德荭公司不按时交纳租金没有任何正当理由；（2）临颍胖德荭公司、漯河德荭公司拒不交付租金，主观上是恶意的，并构成了根本违约；（3）临颍胖德荭公司、漯河德荭公司交付的150万元财产押金，仅仅是对租赁物正常使用及安全返还的担保，并非对租金的担保，原判决认定财产押金也是对租金的保证没有任何事实根据。3、原判决对租金标准及支付期限的认定是错误的。（1）临颍胖德荭公司、漯河德荭公司没有按2005年10月25日补充协议支付租金，按照该补充协议约定，应当按2004年3月18日合同约定年租金370万元支付，原判决按照年租金280万元计算与补充协议的约定相悖。（2）原判决认定租金计算到省高院（2007）豫法民一终字第X号裁定作出时的2007年8月30日，但是租赁合同解除后，临颍胖德荭公司、漯河德荭公司仍然拒不返回租赁物，直到我公司申请执行后，临颍胖德荭公司、漯河德荭公司才于2007年11月底将租赁物返还给我公司，在租赁物返还之前，临颍胖德荭公司、漯河德荭公司占有、使用租赁物，理应支付租金或按租金标准支付使用费用。4、我公司不存在违约，而临颍胖德荭公司、漯河德荭公司存在恶意违约，依法应当按照合同约定承担违约责任，因此原判决没有支持我公司赔偿损失的请求是错误的。综上，原审判决认定事实部分错误，适用法律不当，判决不公，请求撤销原判，依法改判。
临颍胖德荭公司答辩称：1、永冠公司主张其所交付的租赁物不存在消防设施质量问题及安全隐患没有法律及事实依据，永冠公司在消防方面存在违约，应自行承担相应的违约责任。理由如下：（1）漯河市公安消防支队的消防验收行为与漯河市源汇区公安消防大队的行政处罚行为属于不同的行为，两者不具有可比性。竣工验收合格不能否认在使用期间存在问题，2004年8月市消防支队出具了验收意见，但2006年1月6日漯河市源汇区公安消防大队的整改通知书是针对租赁物在实际使用中所发生的消防质量问题及安全隐患作出的行政处罚，该处罚决定在未经法定程序撤销之前具有法律效力。（2）漯河市源汇区公安消防大队作出整改通知并送达后，临颍胖德荭公司、漯河德荭公司当即告知了永冠公司，但永冠公司未采取补救措施，存在重大过错，应自行承担违约责任。（3）消防安全是租赁和某产经营的根本条件，永冠公司未采取适当措施是造成合同解除的根本原因。综上，认为租赁物存在根本瑕疵，永冠公司是根本违约，其损失应自己承担，亦应自行承担相应违约责任，其请求临颍胖德荭公司、漯河德荭公司支付违约金无法律依据。2、关于租金标准和某付期限。永冠公司未支付租金是行使先履行抗辩权，临颍胖德荭公司、漯河德荭公司应当采取减少租金的措施，本案的违约责任应由永冠公司自行承担，其计算租金的方法没有事实依据。合同解除后，我方已经返还了租赁物，但返还应当有合理期限；一审强制执行是因为永冠公司拒不返还临颍胖德荭公司、漯河德荭公司的财产，双方未能就拆除及返还事项达成一致意见，责任在永冠公司。综上，永冠公司的上诉请求及理由既无法律依据，也无事实依据，请求驳回永冠公司的上诉请求。
漯河德荭公司的答辩意见同临颍胖德荭公司。
根据双方当事人的诉辩意见，并经当事人认同，本院归纳二审争议焦点是：1、永冠公司在消防问题上是否违约，亦即是否履行了提供符合消防安全的租赁物的义务；其要求临颍胖德荭公司、漯河德荭公司赔偿损失774万元的诉讼请求应否予以支持。2、临颍胖德荭公司、漯河德荭公司所欠租金的支付标准和某付期限如何认定，其共欠永冠公司多少租金。
本院经审理查明：二审中，永冠公司提供了以下证据，第一组：1、《自动喷水灭火系统设计规范》及漯河市建筑设计院出具的《永冠商场消防水池容量计算公式》，证明永冠公司的消防水池符合国家规范；2、漯河市公安消防支队于2008年1月16日出具的《消防安全检查意见书》，证明消防水池再次经主管部门验收，在水池容量没有变化下，仍然验收合格；3、漯河市地某公司公证处于2008年10月14日出具的（2008）漯地某民字第X号公证书一份，证明消防水池现有状况同消防水池平面图一致，没有变动。以上第一组证据共同证明：永冠公司的消防水池不但符合国家规范，而且在原状没有变化下，两次经验收合格，不构成违约。第二组证据：执行笔录一份，证明临颍胖德荭公司、漯河德荭公司租赁的商场的实际移交期为2007年11月14日，租赁费应计算至实际移交之日。临颍胖德荭公司、漯河德荭公司对上述证据的质证意见是：《消防安全检查意见书》出具的时间在租赁合同履行之后，与本案无关，亦不能证明合同履行期间租赁物符合合同的要求及法定要求；《公证书》所证明的仅是现状，不能反映租赁合同履行时的情况，与本案没有关联性；“执行笔录”仅能证实原一审法院判决的最终履行完毕的时间，不能证明临颍胖德荭公司、漯河德荭公司履行一审判决的时间，亦不能证明临颍胖德荭公司、漯河德荭公司违约，与本案没有关联性。
2004年3月18日永冠公司与临颍胖德荭公司签订的《房屋租赁合同》第九条约定：在合同期内，永冠公司、临颍胖德荭公司任何一方违约，致使本合同不能继续履行，须提前终止合同时，违约方需赔偿对方损失，损失额按本合同10年租金总额的20%计算支付。（违约条件包括：1、临颍胖德荭公司经营管理不善，不能持续经营时；2、临颍胖德荭公司不能按时支付租金，违反第四款约定时；3、永冠公司因该房屋产权或债务纠纷，致使临颍胖德荭公司不能正常使用时；4、其他事项引起的违约。）因战争、地某、洪某等人力不可抗拒的原因引起的合同终止，双方互不承担责任。
在本院二审庭审中，永冠公司主张从2006年1月6日漯河市源汇区公安消防大队向胖德荭生活广场作出源公消限字[2006]第X号责令限期整改通知书至2007年11月在漯河市中级人民法院强制执行下漯河德荭公司移交本案争执商场之日，漯河德荭公司一直在正常经营。漯河德荭公司、临颍胖德荭公司未对此主张提出反驳。
漯河市中级人民法院针对合同解除部分于2007年1月24日所作出的（2006）漯民三初字第43-X号民事判决书的判决主文第二项为：临颍胖德荭购物有限公司和某河市德荭商贸有限公司于本判决生效之日起30日之内返还2004年7月10日漯河市永冠房地某开发有限公司与漯河市德荭商贸有限公司签订的漯河市永冠商业广场资产移交清单中的全部租赁物，该租赁物中若有毁损、灭失的应折价赔偿。
其他事实与原审查明认定的事实一致。
针对本案二审当事人的争议焦点，本院分别评述如下：
一、关于永冠公司在消防问题上是否违约，亦即是否履行了提供符合消防安全的租赁物的义务；其要求临颍胖德荭公司、漯河德荭公司赔偿损失774万元的诉讼请求应否予以支持的问题。
本院认为：2006年1月6日漯河市源汇区公安消防大队对胖德荭生活广场作出的源公消限字第（2006）第X号《责令限期整改通知书》记载的内容，永冠公司未提供证据否认其客观性，其陈述的理由也不足以印证记载的内容不客观，故本院采信该通知书的证据效力。漯河市公安消防支队于2004年出具的消防工程验收意见书是在工程竣工时对消防工程设计所作的整体验收，它没有显示是否针对消防水池容量作了专项检查，且消防工程验收合格不能否认在实际使用可能出现新的问题。漯河市公安消防支队于2008年1月16日[2008]第X号消防意见书亦仅显示永冠公司基本符合消防安全条件，没有明确显示是否存在消防水池容量不足问题；公证书所证明的是现状，不能充分证明合同履行时的水池容量；漯河市建筑设计院出具的水池容量计算公式因为现有的水池容量无法作为参考，通过该计算公式得出的结果自然无法予以完全采信。综上，永冠公司没有足够充分的证据证明消防水池容量不存在任何问题并完全符合规范标准，故本院认定争执商场消防水池的容量存在一定瑕疵。另临颍胖德荭公司、漯河德荭公司在漯河市源汇区公安消防大队作出限期改正通知书后告知了永冠公司，永冠公司当就此事积极与消防大队交涉，而永冠公司对此事未予处理不当。但从争执商场一直在营业的客观经营情况以及漯河市公安消防支队的消防验收结果分析，消防水池容量不足的问题并未影响商场整体上正常投入使用，也未影响临颍胖德荭公司、漯河德荭公司的正常经营。故消防水池容量不足不能印证争执商场存在严重的消防设施质量问题和某防安全隐患，永冠公司基本上履行了保证承租人正常使用租赁物的义务，临颍胖德荭公司、漯河德荭公司以消防水池容量不足为由，认为永冠公司的行为使其无法实现合同目的，系根本违约，与本案客观情况不符，本院不予采信。
临颍胖德荭公司、漯河德荭公司不按时支付租金无正当理由，系严重违约行为。首先，根据《中华人民共和某合同法》第二百二十六条的规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。支付租金是承租人最重要的一项合同义务，无正当理由不按时支付租金系严重违约。其次，本案争执商场存在消防水池容量不足的问题不足以构成临颍胖德荭公司、漯河德荭公司拒绝履行按时支付租金义务的抗辩理由。《中华人民共和某合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。该条明确了行使先履行抗辩权需双方所负的债务具有对应性，拒绝履行的内容与不符合约定的履行之间应具有对等性。如前所述，争执商场消防水池容量不足的问题不影响漯河德荭公司的正常经营，不支付租金和某防水池容量不足问题之间不具有对等性，故临颍胖德荭公司、漯河德荭公司以争执商场存在消防水池容量不足的问题为由拒不履行按时支付租金的义务并非正当行使先履行抗辩权。再次，从送达整改通知到第三年租金应当交付之日长达五个月期间，临颍胖德荭公司、漯河德荭公司有充足的时间与永冠公司协商消防水池容量不足的整改问题，但其没有就此事与永冠公司协商，且于2006年1月底仍向永冠公司支付租金，此事实印证消防水池容量不足的问题对临颍胖德荭公司、漯河德荭公司而言并非严重的消防安全隐患，故其不应以消防水池容量不足为由不支付租金。最后，永冠公司存在所提供的中央空调冬季不能正常使用的问题亦不构成永冠公司拒绝履行按时交付租金义务的正当理由。对于该问题，双方已通过减少租金的方式进行解决，临颍胖德荭公司、漯河德荭公司不应再以此为由拒绝按时支付租金。综上，临颍胖德荭公司、漯河德荭公司不履行按时支付租金的义务并无正当理由，主观上明显存在过错。
根据本案争执租赁合同的约定，临颍胖德荭公司、漯河德荭公司如超过60天仍未足额缴纳房屋租金，永冠公司有权单方解除合同，并强行终止临颍胖德荭公司、漯河德荭公司经营。临颍胖德荭公司、漯河德荭公司不能按时支付租金，致使争执合同不能继续履行，须提前终止合同时需赔偿永冠公司的损失。临颍胖德荭公司、漯河德荭公司无正当理由不按时支付第三年的租金应根据本案争执合同的上述约定承担违约责任。
根据合同法的基本原理，在因一方违约导致合同解除的情况下，合同的解除并不免除违约方所应负的违约责任。永冠公司可以在解除合同的同时请求临颍胖德荭公司、漯河德荭公司按照约定承担违约责任。
根据《中华人民共和某合同法》第一百二十条的规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的损失。该规定适用于双方违约的情形，且即使在双方违约的情形下，亦应根据双方的过错程度及因其过错给对方当事人造成的损害程度确定各自的责任，并非一概让各方均担违约责任。如前所述，消防水池容量不足问题并未影响商场整体上正常投入使用，而临颍胖德荭公司、漯河德荭公司无正当理由不按时支付第三年租金系严重违约行为，明显存在过错，二者不具有对等性，故该规定不适用于本案。原审法院以双方在履行租赁合同过程中均存在违约为由，判决双方各自承担相应的损失，驳回永冠公司赔偿损失的诉讼请求与本案争执合同履行的客观情况和某同约定内容不符，适用法律错误，本院予以纠正。临颍胖德荭公司、漯河德荭公司关于永冠公司存在重大过错，应自行承担违约责任的主张与本案纠纷事实和某同法律的规定不符，本院不予采信。
关于损失数额，本案争执合同约定任何一方违约，致使该合同不能继续履行，须提前终止合同时，违约方需赔偿对方损失，损失额按本合同10年租金的20％计付即774万元（3870万元×20％）。根据合同文义及双方当事人的主张，该约定损失的性质实为违约金。根据合同法律的规定约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，临颍胖德荭公司、漯河德荭公司主张永冠公司违约，其不应承担违约责任，根据“举重明轻”的原则，本院认定临颍胖德荭公司、漯河德荭公司对上述违约金标准约定过高请求予以调整。综合本案的客观情况和某冠公司在在履行合同中存在的过错等因素，本院将违约金标准调整为10年租金总额的5%，即193万元（3870万元×5％）。
二、关于租金的支付标准及支付期限问题。
（一）租金的支付标准。永冠公司与临颍胖德荭公司、漯河德荭公司于2005年10月25日签订的补充协议将第三年的租金由370万元变更为280万元，但该协议同时约定：该补充协议因临颍胖德荭公司、漯河德荭公司原因不能按时履行时，该补充协议即时失效，所有条款仍按2004年3月18日房屋租赁合同执行，此协议系附条件的合同。如前所述，临颍胖德荭公司、漯河德荭公司不按时支付第三年的租金无正当理由；且临颍胖德荭公司、漯河德荭公司交付给永冠公司150万元财产押金，根据一般交易习惯分析，租赁合同中财产押金的主要功能是保证租赁物的安全返还，并非对租金安全的保证，当事人另有约定的除外。本案中临颍胖德荭公司、漯河德荭公司并未主张也未提供证据证明案涉财产押金系租金安全的一种保证。综上，临颍胖德荭公司、漯河德荭公司不按时支付永冠公司第三年的租金明显存在过错，补充协议失效，仍应按照原租赁合同约定的租金标准执行，即临颍胖德荭公司、漯河德荭公司应支付永冠公司第三年租金为370万元。临颍胖德荭公司、漯河德荭公司关于本案的违约责任应由永冠公司自行承担，永冠公司计算租金的方法没有事实依据的主张，本院不予采信。原审判决认为临颍胖德荭公司、漯河德荭公司拖欠永冠公司第三年的租金不存在恶意，第三年的租金应按280万元计算，与纠纷事实不符，适用法律不当，本院予以纠正。
（二）关于租金的支付期限问题。漯河市中级人民法院针对合同解除部分所作的（2006）漯民三初字第43-X号民事判决书的判决主文第二项针对临颍胖德荭公司、漯河德荭公司确定了返还租赁物的义务，根据《中华人民共和某民事诉讼法》第二百二十九条的规定，被执行人未按判决、裁定和某他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案中，临颍胖德荭公司、漯河德荭公司未在判决书所确定的期间内返还租赁物，已不属于本案争执租赁合同本身的效力范围，不应再计算租金，而是执行过程中支付迟延履行金的问题。故本院认为，本案的租金应计算至争执租赁合同解除生效之日，即本院（2007）豫法民一终字第X号民事裁定作出之日的2007年8月30日。但这不影响永冠公司在本案的执行过程请求临颍胖德荭公司、漯河德荭公司支付迟延履行金。
临颍胖德荭公司、漯河德荭公司应支付的租金及利息计算如下：临颍胖德荭公司、漯河德荭公司欠租金1年零36天，第三年租金按370万元计算，所欠租金总数为406.4933万元[401天×x.99元（370万元÷365天）=406.4933万元]。第三年租金的利息从2006年7月26日起、下余租金36.4933万元自2007年8月31日起按同期中国人民银行同期贷款利率计算利息至履行完毕之日止。
关于滞纳金，原审法院根据争执合同的约定，判决临颍胖德荭公司、漯河德荭公司支付逾期交纳租金的滞纳金x元。虽双方均未对此提出异议，但鉴于本案争执合同中关于滞纳金的约定实质上亦是对逾期交纳租金的违约金的约定，在本案中已支持永冠公司要求临颍胖德荭公司、漯河德荭公司承担不按时支付租金的违约责任的请求，滞纳金已为上述责任所涵盖，故对永冠公司的该项诉请不再单独予以支持。
关于原审法院对临颍胖德荭公司、漯河德荭公司反诉部分的处理，临颍胖德荭公司、漯河德荭公司未提出上诉，应视为其认可该处理意见，经本院审查亦无明显不当之处，故本院予以维持。
综上分析，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律不当，处理结果欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和某合同法》第六十七条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和某民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持漯河市中级人民法院（2006）漯民三初字第43-X号民事判决第二、三、四项，即二、临颍胖德荭购物有限公司、漯河市德荭商贸有限公司于本判决生效之日起15日内对永冠商业广场地某一层位于东北角的斜坡道负责恢复原状。逾期不恢复原状，临颍胖德荭购物有限公司、漯河市德荭商贸有限公司向漯河市永冠房地某开发有限公司支付5.2万元，由漯河市永冠房地某开发有限公司负责修复。三、漯河市永冠房地某开发有限公司于本判决生效之日起十日内向临颍胖德荭购物有限公司、漯河市德荭商贸有限公司支付二部STAR扶梯费用x元。四、驳回漯河市永冠房地某开发有限公司和某颍胖德荭购物有限公司、漯河市德荭商贸有限公司的其他诉讼请求。
二、撤销漯河市中级人民法院（2006）漯民三初字第43-X号民事判决第一项，即临颍胖德荭购物有限公司、漯河市德荭商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向漯河市永冠房地某开发有限公司支付所欠租金x.38元及利息（其中第三年租金280万元的利息自2006年7月26日起、下余租金x．38元自2007年8月31日起均按中国人民银行同期贷款利率计算至该款履行完毕之日止），并向漯河市永冠房地某开发有限公司支付逾期交纳租金的违约金x元。
三、漯河市德荭商贸有限公司、临颍胖德荭购物有限公司于本判决生效之日起十日内向漯河市永冠房地某开发有限公司支付所欠租金x元及利息（其中第三年租金的利息从2006年7月26日起、下余租金x元自2007年8月31日起按同期中国人民银行同期贷款利率计算利息至履行完毕之日止。）
四、漯河市德荭商贸有限公司、临颍胖德荭购物有限公司于本判决生效之日起十日内向漯河市永冠房地某开发有限公司赔偿其损失x元。
漯河市德荭商贸有限公司、临颍胖德荭购物有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和某民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费x元，保全费x元，共计x元，漯河市永冠房地某开发有限公司负担x元，临颍胖德荭购物有限公司、漯河市德荭商贸有限公司负担x元。反诉费x元，由临颍胖德荭购物有限公司、漯河市德荭商贸有限公司负担x元，漯河市永冠房地某开发有限公司负担2379元。
二审案件受理费x元，由漯河市永冠房地某开发有限公司负担x元，临颍胖德荭购物有限公司、漯河市德荭商贸有限公司负担x元。
本判决为终审判决。
审判长韦贵云
代理审判员赵某
代理审判员王克磊
二○○八年十一月二十六日
书记员王福蕾
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