上诉人（原审原告）刘某甲，男，X年X月X日出生，汉族，乾安县人，个体工商户。
委托代理人赵文军，吉林良伟律师事务所律师，执业证号x。
被上诉人（原审被告）乾安县农副产品贸易公司。
法定代表人刘某乙，经理。
被上诉人（原审被告）刘某丙，男，X年X月X日出生，汉族，退休干部。
委托代理人吴亚珍，吉林乾龙律师事务所律师，执业证号x。
被上诉人（原审被告）乾安县供销合作社联合社。
法定代表人邵某某，主任。
委托代理人雷某某，男，X年X月X日出生，汉族，乾安县人，联合社办公室主任。
上诉人刘某甲与乾安县农副产品贸易公司、乾安县供销合作社联合社、刘某丙房屋买卖合同纠纷一案，上诉人刘某甲不服乾安县人民法院（2008）乾民初字第X号民事判决，于2009年1月7日向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2009年2月16日公开开庭进行了审理。上诉人刘某甲及其委托代理人赵文军、被上诉人乾安县农副产品贸易公司法定代表人刘某乙、被上诉人乾安县供销合作社联合社委托代理人雷某某、被上诉人刘某丙委托代理人吴亚珍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审原告刘某甲诉讼，我自2000年1月始承租原审被告乾安县农副产品贸易公司的商业楼房西起第五间，租赁期限至2015年1月24日止。原审被告乾安县供销合作社联合社是原审被告乾安县农副产品贸易公司的主管部门，其于2007年11月18日在未通知我是否购买的情况下，与原审被告刘某丙签定了楼房产权转让合同，将我租赁的商业楼房西起第五间以每平方米2000元的价格转让给原审被告刘某丙。刘某丙于2008年3月办理了产权转移登记手续。我知道该房屋被卖后，多次找农贸公司经理询问，但刘某理一直否认该房已出售。我承租该房多年并一直使用，原审被告出售房屋应当提前三个月通知我，是否在同等条件下优先购买，原审被告未通知我私下将该房出售，侵犯了我的优先购买权。依照《合同法》第二百三十条、《民法通则》等有关法律法规的规定，诉至法院，请求依法确认原审被告之间签定的楼房产权转让合同无效，同时确认原审原告按照原审三被告签定的房屋买卖价格每平方米2000元具有优先购买权，并直接购买该房屋。
原审被告乾安县农副产品贸易公司辩称，我方与刘某丙楼房产权转让，并非买卖关系形成的，而是抵押物折价偿还债务形成的。2007年5月5日我公司向刘某丙借款人民币5万元，当时刘某丙怕到期不还，为此公司以楼房做抵押并口头承诺如期还款的情况下，签订了抵押借款协议。但到期后我公司确实没有能力还款，刘某丙多次找公司和主管单位县社索款，并要求实现抵押权。我公司无奈请示主管单位，在其同意下于2007年11月17日签订了抵押物折价还债协议书，将抵押楼房按市场价格折价还款，并收回多余部分。我们这一楼房的转让关系的形成是因实现抵押权，而不是楼房买卖关系。原审原告主张确认楼房买卖合同是错误的，同时主张优先购买权没有依据。根据《物权法》第14条、179条、180条、190条、195条、198条之规定，抵押物作价偿还债务是合法有效的，请求依法驳回原告的诉讼请求。
原审被告乾安县供销合作社联合社辩称，2007年5月5日，我单位下管农贸公司与刘某丙签订了抵押借款协议，但到约定还款日期时未能如期还款。为此债权人刘某丙找到我单位与公司要求以该借款抵押物折价还债（公司的商业楼房西起第五个门）。经我单位同意，公司按市场价格折价，每年扣除一万元租赁费（因该房屋正在出租期间）偿还刘某丙的借款，同时收回剩余部分。这一行为是以抵押物折价偿还借款，不是楼房买卖关系，所以刘某甲告诉确认楼房买卖合同无效是错误的。我单位及农贸公司与刘某丙以借款抵押物折价偿还债务是依据《物权法》的规定，是合理合法的，没有损害集体利益，也没有侵害他人利益。原审原告请求享有优先购买权没有任何法律依据。所以请求依法驳回原告的诉讼请求。
原审被告刘某丙辩称，原审被告乾安县农副产品贸易公司于2007年5月5日向我借款人民币5万元，双方签订了一份《借款协议书》，期限为六个月，同时约定到期后还不上借款将公司商业楼房西起第五个门的产权顶给刘某丙的借款，价格双方协商随行就市多退少补。逾期农贸公司没有履行还款义务，经我多次催要未果，无奈我找公司及主管单位县社要求以抵押物还债或者起诉到法院。后来经公司主管单位同意双方协商又在2007年11月17日签订了一份以抵押物偿还借款的协议。1、甲方将抵押房屋77.82平方米的门市楼按每平方米5000元作价，计人民币x元；2、房屋总价款扣除借款x元及利息6000元，因该房屋租期还有七年，按每年x元扣除租金计x元剩余x元，乙方在2007年11月17日前一次性交于甲方；3、抵押房屋的使用权以由人民法院判决偿还债务至2015年1月24日止，由刘某甲承租，该租赁合同继续有效；4、该协议签定后甲方负责协助乙方办理房屋产权过户手续，费用按照相关规定各自承担。现楼房产权已转到我的名下，我与公司的行为并不是楼房买卖行为，而是以抵押物折价偿还到期债务的还款行为，不存在原审原告优先购买权的问题。依照《物权法》179条、180条、190条、195条、198条之规定，原告告诉没有法律上和事实上的依据和理由，请求依法驳回其诉讼请求。
原审乾安县人民法院审理查明，原审被告乾安县供销合作社联合社是原审被告乾安县农贸公司的主管单位，原审原告刘某甲自2000年1月始承租原审被告农贸公司的商业楼房西起第五间，租赁期限至2015年1月24日止，现楼房的产权已于2008年3月由原产权人供销合作社联合社变更为现产权人刘某丙。上述事实有原审原告的个体工商注册证明、房屋租赁协议书以及房屋所有权证存根在卷为凭，况且原审原、被告双方对此均无异议，原审法院予以确认。现原审原告认为承租该房屋没有到期，而原审被告供销合作社联合社及农贸公司将该房屋以每平方米2000元价格转卖给原审被告刘某丙，侵犯了原审原告的优先购买权，要求确认该买卖合同无效，同时确认原审原告对此房屋具有优先购买权，并以每平方米2000元价格直接购买该楼房。原审三被告否认原审原告的主张，认为该房屋产权变更为刘某丙并不是买卖关系，而是2007年5月5日农贸公司借刘某丙5万元钱，并约定以该房屋作抵押，逾期还不上以抵押物折价偿还该借款，是抵押权的实现。同时提供借款协议书和实现抵押权双方根据市场价格对该房屋的总价款及剩余价款返还的协议书。原审原告认为两份协议是假的，但没有证据证明，原审法院不予支持。庭审中，当庭出示了由原审原告申请法院以职权调取的房产管理所就本案争议的楼房产权转让合同（每平方米2000元）及办理过户的相关手续。原审三被告对此没有任何异议，但均认为是为了逃避契税而做的虚假合同，没有实际意义，只是用作产权变更时使用。同时原审被告刘某丙也提供了原审原告之妻郭福智于2006年4月购买农贸公司该处楼房第四个门的在房产管理所的购楼协议书（每平方米1000元）及办理过户的相关手续，双方对上述证据均没有异议，但供销合作社联合社与农贸公司均认为是为了逃避契税而做的虚假协议，没有实际意义，只是用作产权变更时使用，而原审原告刘某甲也没有否认。根据上述两组证据，可以认定双方在房产管理所用来变更楼房产权的转让合同或协议均是虚假的。根据原审原告提供的其妻郭福智于2006年4月与农贸公司签订的买卖公司门市楼协议书（每平方米2200元），同样可以证明上述的两份转让合同或协议均是虚假的。
原审法院认为，合同的双方当事人均认为所签合同是虚假的，所以其自签订时起就不具有法律效力。由于原审原告没有证据证明原审被告的借款协议书和实现抵押权的协议书是假的，所以该房屋产权变更为刘某丙并不是买卖关系，而是抵押权的实现。虽然双方在设定抵押物时没有到房产部门进行抵押登记，但对协议双方具有约束力，没有违反法律规定。原审原告称其是善意的承租人，原审被告农贸公司在出卖租赁房屋时其享有以同等条件优先购买的权利。而在庭审终结前法庭调解时原审被告刘某丙同意如果原审原告要买此房可按当时购买的价格每平方米5000元转卖给原告，原告刘某甲明确表示不同意以每平方米5000元购买，要求按照双方在房产管理所存档的楼房产权转让合同中约定的每平方米2000元予以购买。其请求与法无据，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百九十八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决驳回原审原告刘某甲的诉讼请求。案件受理费人民币300元，由原审原告负担。
上诉人诉称，一、被上诉人刘某丙与乾安县农副产品贸易公司房屋交易的行为，不是抵押行为，是买卖行为，原审法院认定二被上诉人房屋交易是抵押权实现行为错误。二、被上诉人提供的借款协议书和协议书，不能作为有效证据使用，原审法院采信证据错误。三、房屋作为不动产进行抵押担保，应进行抵押登记，未进行抵押登记，不具有法律效力，不得对抗第三人，被上诉人不得以未经登记的抵押合同对抗第三人（善意房屋承租人），不得以此剥夺房屋承租人的优先购买权。四、上诉人依法享有优先购买权，人民法院应予以保护。五、上诉人请求确认该买卖行为无效，同时请求以同等条件优先购买此房屋，应得到支持，但原审法院却驳回了上诉人的合法请求，明显不当。
第一被上诉人乾安县农副产品贸易公司辩称，一、原审法院认定刘某丙与乾安县农副产品贸易公司之间的楼房产权转移，是抵押权的实现，原审法院判决正确。2007年5月5日我公司向刘某丙借款五万元，当时约定以公司77.82平方米的底商楼抵押，当借款到期未能如期还款，为此刘某丙主张以抵押物还债，当时参考市场价格定价每平方米5000元，找差价，并实际履行了抵押权实现将有关的产权转移手续办理完毕。在办理产权手续时，为了逃避契税在办产权转移时做了一份假协议，这一假协议如同2006年为了刘某甲与我公司买卖时逃避契税而在办理产权转移时所制作的假协议是同一用意，而上诉人却以这样一份假协议，称楼房产权转移为买卖行为，不是抵押权实现，要求其优先购买，其意义在于假协议中的每平方米2000元，要求以2000元价格购买，这是一种恶意行为。二、原审法院采信证据正确，望二审予以维持。该楼按照市场价格定价，找差价，也没有损害集体利益，另外该楼的使用权正在抵债，七年内刘某丙无法得到使用权，我们约定每年扣除一万元房租是合理的合法的，故原审法院采信正确。三、抵押物没有登记，不影响双方的法律效力，我公司与刘某丙签订的借款协议，对抵押物虽然未进行登记，但我公司该楼在无抵押事项，没有对抗的第三人，刘某丙实现抵押权，按照法律规定、承租人并不是该实际抵押权对抗的第三人。四、该诉争的产权转让，不存在优先购买权。
第二被上诉人刘某丙辩称，一、我与乾安县农副产品贸易公司是基于实现抵押权行为而取得的诉讼标的物，并非买卖形成的。二、抵押物未进行登记，但对双方具有法律约束力。因为《担保法》第四十一条规定，“应当”办理抵押登记，这一规定并非是“必须”，所以说不是强制性规定，没有登记只是不能对抗登记的第三人。三、该标的物转移不存在优先购买，上诉人主张优先购买存在主管恶意行为。综上所述，原审法院判决事实清楚，采信证据正确，适用法律得当，望二审维持原判，驳回上诉人的上诉请求。
第三被上诉人乾安县供销合作社联合社同意第一被上诉人的辩称意见。
经审理查明，二审查明事实与一审查明事实一致。
本院认为，2007年5月5日被上诉人乾安县农副产品贸易公司向被上诉人刘某丙借款人民币5万元，并签订了抵押借款协议。到期后，被上诉人乾安县农副产品贸易公司未能还款，双方当事人于2007年11月17日签订了一份以抵押物偿还借款的协议。并约定了房屋面积、每平方米造价、应扣除款额及利息、余款交付时间、刘某甲承租赁合同继续履行、产权过户责任分担等事项。2008年3月被上诉人乾安县供销合作社联合社变更为产权人刘某丙名下。在变更产权时被上诉人乾安县供销合作社联合社向产权登记部门出据了一份与刘某丙的“楼房产权转让合同”，并约定了转让价格为每平方米2000元。但是，上诉人认为该“楼房产权转让合同”应属于楼房存在买卖关系，如果买卖关系成立，承租人应以同等价格具有优先购买权。第一、第二、第三被上诉人均否认这一事实，认为出据该“楼房产权转让合同”目的是逃避契税，庭审中被上诉人在原审开庭期间，举证证明于2006年4月3日也给刘某甲出据了“买卖门市楼协议书”，并约定了每平方米2500元，其目的也是为了逃避契税。上诉人刘某甲没有否认这一事实。由此可见，被上诉人乾安县农副产品贸易公司、乾安县供销合作社联合社与刘某丙之间不属于买卖关系。也不符合《城市私有房屋管理条例》第十一条及《中华人民共和国合同法》第二百三十条关于承租人在同等条件下享有优先购买权的法律规定，因此，上诉人刘某甲不具有优先购买权。原审判决并无不当，上诉人的上诉理由不成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十三条第一款规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉费300元由上诉人刘某甲负担。
本判决为终审判决。
审判长唐健男
审判员张秋华
审判员徐芳
二○○九年二月二十五日
本件与原本核对无异
书记员董小娜
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