原告北京瀚林职业研修学院，住所地北京市X乡X路X号房山成教中心内。
法定代表人许某某，院长。
委托代理人毕某某，男，X年X月X日出生，汉族，该学院教师，住（略）。
被告北京市房山区农业机械化学校，住所地北京市房山区X街道东大石河。
法定代表人方玉祥，校长。
委托代理人王炳明，北京市智远律师事务所律师。
原告北京瀚林职业研修学院（以下简称瀚林学院）诉被告北京市房山区农业机械化学校（以下简称农机化学校）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员于颖颖独任审判，公开开庭进行了审理，原告瀚林学院的委托代理人毕某某，被告农机化学校的委托代理人王炳明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告瀚林学院诉称：2005年6月2日，原告的委托代理人毕某某与被告的副校长赵铁伦签订《租赁办学合同》，合同约定，租赁期五年，租赁方式按人计算，每生每年租赁费1250元，承租方交1万元押金给出租方，出租方提供符合国家法律规定的租赁手续。由于被告未能提供相关部门的批文或证件，其未在合同上签字。双方口头约定，招生50人以上，利润双方对半分成，50人以下，将学生转给被告，被告退还原告押金。2005年8月11日，被告副校长赵铁伦通知原告再交1万元预付款给被告作为公物毁损押金，原告无奈交付了1万元。由于被告属中专性质，场地狭小，2005年9月，原告只招到5个学生。9月17日，被告要求将学生转给被告，被告退还2万元押金，原告同意。2005年9月22日，被告动员5位学生转到被告的北大方正计算机专业。后只有杨川一人去了被告的学校。被告出租校舍的行为，违反了相关的法律及政府部门规定，应为无效。故诉至法院，请求判决被告退还原告押金和预付款2万元。
被告农机化学校辩称：原、被告之间并未签订书面的租赁合同，只是形成了事实上的租赁关系；从2008年6月起，被告向原告提供了办公室、教室、学生公寓楼X余间及桌椅等财产，原告直至2008年11月份才交还租赁物，其在客观上已实际使用了被告的校舍，应支付相应的租金，原告所交纳的预付款1万元系租金的一部分，押金1万元虽为财产押金，原告也已将相应的财产返还给我方，但该笔押金应作为租金予以折抵；双方的租金标准至双方解除租赁关系时也未达成一致意见。故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：2005年6月，原告因招生需要与被告协商租赁被告的办公室、教室、学生公寓及相关设施、设备等，但双方并未就租赁期限、租金标准达成一致意见。2005年6月2日，原告向被告交纳了押金1万元。2005年8月11日，原告又向被告交纳了预付款1万元。被告在招生期间，所印制的《北京瀚林职业学院招生简章》、《北京瀚林职业学院录取通知书》均标注学院所在地址为“北京房山区大石河”，即被告的所在地。2005年8月9日、2005年8月12日，原、被告办理了办公室、教室、学生公寓及相关设施、设备的交接手续，但原告仅招收了5名学生。后经过协商，有两名学生转到了被告名下，其他学生离开。自2008年8月16日起至2008年11月14日期间，原、被告陆续进行清点，将所租赁的办公室、教室、学生公寓及相关设施、设备交还被告。此后，双方因押金和预付款的问题产生争议。
上述事实，有各方当事人的陈述、收据两份、学生公寓楼财产登记表三份、财产交接说明两份、招生简章、录取说明等证据，以上证据经庭审质证并经本院审查核实，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为：原、被告之间虽未签订书面协议，但被告出租办公室、教室、学生公寓及相应的设施、设备给原告使用，在双方之间形成了事实上的租赁合同法律关系。根据双方当事人的陈述及被告给原告出具的收据，可以看出原告所交纳的押金系为保证学校场地及设施、设备不受损坏、短缺的保证金，而原告所交纳的预付款，系基于原告承租被告的场地、设施及设备在正式结算前先行支付的租金。原告向被告交还了租赁的学校场地及设施后，双方之间的租赁合同已实际解除，由于双方对交还的学校场地、设施及设备并未产生争议，被告应将押金退还原告。就预付款的性质而言，系债权提前全部或者部分地得到实现的保证，双方至今未对发生的租金数额进行结算，亦未就租金标准达成一致意见，债权的数额尚未确定，亦即预付款的可返数额处于不明确状态，原告可在与被告就租金进行结算后，若预付款的数额超出了其应向被告支付的租金金额后另行主张。基于押金、预付款在本案中的不同法律性质，被告有关押金应折抵租金的答辩理由，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告北京市房山区农业机械化学校于本判决生效之日起十日内退还原告北京瀚林职业研修学院押金一万元。
二、驳回原告北京瀚林职业研修学院的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一百五十元，由原告北京瀚林职业研修学院负担一百二十五元（已交纳），由被告北京市房山区农业机械化学校负担二十五元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员于颖颖
二○○八年十二月十六日
书记员白云
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