上诉人（原审被告、反诉原告）昆明隆丰物业管理有限公司。
住所：昆明市X街X－X号新兴大厦。
法定代表人杨某某，经理。
委托代理人何某，该公司副经理。特别授权代理。
委托代理人刘峰，云南刘胡乐律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）昆明市盘龙区X村信用合作社。
住所：昆明市曙光小区南段X号。
法定代表人李某某，主任。
委托代理人田涌，云南海合律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人昆明隆丰物业管理有限公司（以下简称：隆丰物业公司）因与被上诉人昆明市盘龙区X村信用合作社（以下简称：曙光信用社）租赁合同纠纷一案，不服云南省宜良县人民法院（2007）宜民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2008年3月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院确认以下事实：曙光信用社与隆丰物业公司于2002年7月10日签订了一份备忘纪要，达成合作意向：由曙光信用社将依法取得的万福温泉大酒店交由隆丰物业公司经营，曙光信用社负责将酒店中被村民和原酒店员工侵占的土地和房屋收回，对酒店的水电路和房间的装修改造费由曙光信用社承担，营业管理期限6年，前3年不收租赁费，后3年收取租赁费。此后，双方以曙光信用社为甲方，隆丰物业公司为乙方于2002年7月18日签订了一份《租赁协议》，约定由曙光信用社将依据云南省高级人民法院（1999）云高经初字第11、X号民事调解书和（2000）云高法执字第X号附X号裁定书而依法取得的原昆明万福温泉大酒店的资产（宜土国用字第X号项下的国有土地使用权及地上建筑物和建筑物内的所有设施设备）租给隆丰物业公司使用，租赁期限6年，自2002年7月18日起至2008年7月18日，租赁费用由隆丰物业公司自第3年起即2004年7月18日至2005年7月18日支付5万元，第4年即2005年7月18日至2006年7月18日支付10万元，第5年即2006年7月18日至2007年7月18日支付11万元，第6年2007年7月18日至2008年7月18日支付12万元。租赁费的支付时间为每年的7月30日以前。同时，协议第4条第（5）项约定：乙方有权要求甲方提供该租赁财产合法的证照及手续，并保证没有任何某三方对该租赁财产主张任何某利，第8条第（2）款约定：在租赁期内，若乙方违约，乙方所进行的投资，甲方将不再做任何某偿，并要求乙方离开租赁场地，乙方所进行的投资，乙方将不得带走。另外协议还对双方的其他权利义务进行了约定。协议签订后，曙光信用社依约将租赁物按《万福大酒店物资清点表》清点后交付给隆丰物业公司经营。隆丰物业公司自使用租赁物开始起，便没有支付过租金给曙光信用社，同时还差欠租赁期间水电供应部门的部分水电费用。
根据以上确认的事实，一审法院认为：隆丰物业公司与曙光信用社虽于2002年7月10日签订过《备忘纪要》，这只是签订合同的意向性行为，其内容与2002年7月18日签订的《租赁协议》并不一致，《租赁协议》是双方最终的真实意思表示，因此，该《备忘纪要》并不是《租赁协议》的组成部分，对双方不产生约束力，双方签订的《租赁协议》，符合我国法规的规定，属有效合同，受法律保护，双方应全面履行，曙光信用社已经按合同的约定，将租赁物交付隆丰物业公司管理使用，已经履行了约定的义务，应当享有收取租金的权利，因此，曙光信用社要求隆丰物业公司支付15万元租金的请求，依法应予以支持。隆丰物业公司没有按约定支付租金的行为违反双方的约定，应承担违约责任。云南省高级人民法院依和解协议将涉案租赁物确权给曙光信用社，具有法律效力，保障了曙光信用社对涉案租赁物享有排他性的所有权，隆丰物业公司在经营中如遇他人妨碍经营的情形，可以通过法律允许的方式予以解决，其所称曙光信用社没有完整地将租赁物交付，资产被当地村民和一些不明身份的人占有，无法真正取得，曙光信用社违反约定的主张没有充分的证据证实，法院不予支持。隆丰物业公司在租赁期限内违约，依照双方签订的《租赁协议》第8条第（2）款的约定，曙光信用社享有要求解除《租赁协议》的权利，并不对隆丰物业公司的投资作任何某偿，隆丰物业要求曙光信用社支付投资款x.13元的请求，没有事实和法律依据，法院不予支持。曙光信用社要求隆丰物业公司支付滞纳金x元和代理费9662.19元的请求，以及隆丰物业公司要求曙光信用社支付代理费2万元的请求，因双方没有约定，法院不予支持。曙光信用社要求隆丰物业公司支付水电费x.97元的请求，因属另一法律关系，不属于本案处理的范围，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第二百二十六条的规定，判决：一、解除曙光信用社与隆丰物业公司于2002年7月18日签订的《租赁协议》；二、由隆丰物业公司于判决生效之日起十日内支付租金15万元给曙光信用社；三、由隆丰物业公司于判决生效之日起十日内将《万福大酒店物资清点表》所列各项租赁财产返还给曙光信用社；四、驳回曙光信用社其他诉讼请求；五、驳回隆丰物业公司反诉诉讼请求。
原审判决宣判后，原审被告隆丰物业公司不服，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求，判令被上诉人归还上诉人投资款x.13元。其主要上诉理由是：一、被上诉人从2002年7月18日至今都没有将租赁物完整交付给上诉人。其中，大酒店现有部分土地、房屋被原酒店员工侵占，另一部分土地、房屋被北街X村民强行霸占（该事实有上诉人与被上诉人签字的《备忘纪要》为证）。在租赁协议生效后，由于农民强行占用土地，导致被上诉人不能完整交付租赁标的，上诉人将上述事实及时向被上诉人进行完整交付，上诉人分别于2004年7月12日、8月12日、9月1日、10月19日、2005年3月10日、5月12日、7月4日、9月5日向被上诉人发出催告函，要求被上诉人协商解决其违约问题，并在2005年10月28日通过公证的方式向被上诉人发函要求解除《租赁协议》，并赔偿上诉人的损失（有公证书为证）；一直到现在，被上诉人也没有将租赁物完整交付给上诉人。所以，被上诉人的违约行为是确定无疑的；二、上诉人拒付租金是行使法定的抗辩权，并不存在违约行为。根据合同约定，被上诉人交付义务在前，上诉人的支付租金义务在后。由于未移交的土地和移交的土地构成一个整体，紧紧相连，使得上诉人无法按照原来的投资计划进行整体开发，预期的经营目的根本无法实现。最终导致整个《租赁协议》的目的完全落空，这也使得被上诉人对租赁标的物的部分交付行为没有任何某议；三、上诉人的投资真实客观，其中包括晶都会展酒店（客房）修缮工程、蓝鲸游泳馆、桑拿理疗中心装修工程、烧烤城新建及装修工程，原万福源大酒店装修工程，上述投资都有相应的工程合同、预算表和被上诉人的确认盖章，因此，上诉人的投资是真实的。一审法院判决损害了上诉人的财产权利。四、2005年11月1日上诉人送达了“解除合同通知”给被上诉人，按照合同法规定，上诉人送达了解除合同通知给被上诉人，因此，合同解除就产生了效力。被上诉人一审中要求解除合同没有事实理由，也无法律依据。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误。严重违背事实和情理，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人曙光信用社答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求维持原判。事实和理由如下：一、上诉人陈述与事实不符，一审已经查实了，双方提交的证据中均有一份万福酒店的移交清单，协议履行之初，双方已经对这份清单签字，可以理解为我方已经按协议履行完毕。一审审理过程中，上诉人未能将其所称的“催告函”提交法庭。即便是合同履行过程中发生了争议，在合同签订两年后，上诉人才提出意义，上诉人没有在两年的履行期间提出，与事实和法律不相符。二、上诉人提出我方先违约，对方后违约，根据一审证实了合同履行的第一、二年，我方是将场地免费提供上诉人使用，从第三年开始我方才收取租金，而上诉人在第三年才提出异议。在合同履行过程中，合同约定了所有交付的场地均是由上诉人自行收回，合同签订当时双方是达成了协议的，因此，我方认为整个合同的履行是完整的，真实的；三、一审审理中，上诉人没有证据证实投资的问题；四、于2005年11月1日这份证据欲证实的观点不能成立。因为根据双方签约的约定，如果在合同履行过程中发生争议，双方应当协商解决，按照这份证据的日期当时应当及时向人民法院提起诉讼。关于公证书作出的时间是在一审立案审理后作出的，我方并不知晓。
二审审理中，当事人提交了新证据。上诉人为证明2005年11月1日其与曙光信用社发出解除合同通知，双方的租赁合同就此解除，提交了证据一（2005）昆盘证字第x号《公证书》；为证明被上诉人严重违约，租赁物包含了2万多平方米土地，约40%的土地至今仍由被上诉人占有，租赁物土地还被附近农民占用了一部分进行耕作，还有部分土地未移交给上诉人的事实，提交了证据二（2007）云昆中衡证字第x号《公证书》。被上诉人质证认为：证据一不能证实上诉人的观点成立；证据二是在立案审理中作出，我方不知晓。本院认为，对上述公证书予以采信，但证据一、二载明的内容不足以证实上诉欲证实的内容。
二审庭审中，双方当事人对原审判决认定的事实没有异议。上诉人隆丰物业公司认为一审遗漏部分事实。对于双方当事人没有异议的上述事实，本院予以确认。
归纳各方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：双方当事人在履行租赁合同时，被上诉人交付租赁物是否完全，是否构成违约上诉人提出的投资事实是否有证据证实
本院认为：原审法院根据双方当事人的诉辩观点、举证、质证观点，综合分析本案证据进行认证，认定双方当事人之间建立了合法有效的法律关系，是正确的。根据双方当事人主张的观点以及双方所签订的《租赁协议》内容，应当认定双方建立的了租赁的法律关系。原审法院认定本案是借款纠纷有不当之处，本院依法予以纠正。
原审法院对本案证据经过认证，认定了《租赁协议》与《备忘纪要》性质，同时根据双方履约情况认定上诉人违约，应当承担违约责任，符合法律规定、符合双方当事人所签合同的约定，并对双方当事人本诉、反诉请求作出判决，是正确的。
至于上诉人上诉主张双方合同关系于2005年11月1日向被上诉人送达解除合同通知之日就已经解除。本院认为，根据《中华人民共和国合同》第九十三条、第九十四条规定当事人行使解除合同的权利有法定解除权和约定解除权。本案双方当事人在《租赁协议》条款中没有约定合同解除的条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”，也就是适用解除合同通知到达对方时合同解除的条件，必须是符合当事人的约定条件和法定条件时才产生解除效力。而本案中双方当事人在《租赁协议》中并没有明确约定解除合同的条件，同时上诉人向被上诉人发出的函件内容也不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的当事人可以解除合同的法定解除情形。上诉人的这一主张与双方当事人《租赁协议》约定不符合，因此，上诉人主张2005年11月1日因上诉人邮寄函告被上诉人的行为就应认定合同就此解除，缺乏事实、法律依据，本院不予采信。至于上诉人上诉主张被上诉人违约事实，经过二审审理，本院认为上诉人所举证据不能充分证实其观点成立，故应当由负有举证责任的上诉人承担不利的法律后果。至于上诉人上诉主张其投资的真实性，二审期间上诉人未对此进一步举证证实，原审判决对此已作出充分的认定，对此本院不再赘述。
综上所述，原审判决认定事实清楚，所作判决正确，对本案案由认定不当，本院依法予以纠正，但不影响案件的处理结果，因此本院依法予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案上诉费人民币x.48元由上诉人昆明隆丰物业管理有限公司承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即具有法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请执行。申请执行的期间为二年。
审判长马芸
审判员陈寒梅
代理审判员孙建
二○○八年九月十九日
书记员刘枳含
（本裁判文书仅供参考,如需使用请以正本为准。）
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