湖南省华容县人民法院
民事判决书
（2010）华民初字第X号
原告（反诉被告）李某某，女，X年X月X日出生，汉族，居民，住（略），身份证号：x。
委托代理人戚应龙，湖南榕城律师事务所律师。
被告（反诉原告）余某，女，X年X月X日出生，汉族，个体工商户，住（略），身份证号：x。
委托代理人季某，系余某之夫，X年X月X日出生，汉族，居民，住（略）。
委托代理人王木清，湖南中联方盛律师事务所律师。
2010年1月15日，原告李某某就与被告余某房屋租赁合同纠纷一案向本院提起诉讼，本院受理后，被告余某提出反诉。经审查成立，本院依法合并审理。首先由审判员黄某清适用简易程序，于2010年3月23日公开开庭进行了审理；后依法变更审理程序，组成由审判员黄某清担任审判长并主审，助理审判员张毅芳、人民陪审员黄某华参加审理的合议庭，于2010年5月5日进行了第二次公开开庭审理。原告李某某及其委托代理人戚应龙，被告余某及其委托代理人季某、王木清均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）李某某诉称，原告与被告（反诉原告）于2008年10月签订了一份房屋租赁合同，约定原告将其位于华容县荷花市场的一间门面出租给被告，期限为一年（自2008年12月14日起至2009年12月14日止），年租金为x元；并约定租赁期满后，被告应无条件将门面交还给原告。可目前门面到期已超过一个多月，被告却以种种理由不交还门面，甚至还派人威胁原告，要按照被告单方提出的条件继续租赁。原告曾多次与被告协商续租事宜，但无结果。另被告自2009年10月10日起就未交纳水电费，已经违约。鉴于被告的无理纠缠和不守诚信的行为，故诉至法院，要求被告立即搬出所侵占的门面将门面交付给原告并且赔偿超期门面损失及拖欠水电费。
为支持其诉讼请求，原告提交了下列证据;
1、门面的房屋产权证，拟证明原告系该门面的所有权人；
2、2008年10月14日原、被告所签订的房屋租赁合同，拟证明原、被告之间的租赁关系，并就门面的租赁期限、押金、租金、续租条件、水电费价格及缴纳方式等进行了约定；
3、水电费收条（4张），拟证明被告将门面的水电费仅缴纳至2009年10月9日，尚欠水电费共计450元；
4、2010年4月9日华容县公安局出具的2009年10月24日的报警记录，拟证明被告于2009年10月24日威胁原告强行要续租门面的事实
5、刘忠贵与胡僖梅、易群与欧阳红军、肖明理与张丽娟之间的门面租赁合同，拟证明原告门面周边门面租赁价格每年有x元和两年一次交清房租的事实。
被告（反诉原告）余某辩解并反诉称，被告与原告（反诉被告）李某某之间的房屋租赁合同至今并未终止，被告自2002年以来，一直承租原告的门面用于经营服装生意，而且为了维持长期租赁关系，便于经营，被告每年支付的租金都比相同地段、相同面积的门面租金略高；虽双方之间的合同是每年一签订，但原告曾口头承诺可以租赁10年以上，且享有优先续租权，故原、被告的租赁关系并未终止，目前双方未重新签订合同的原因是因为双方就租金尚未协商一致。2009年10月上旬，被告按合同约定通知了原告，要求2010年继续承租，原告当时也明确表示同意继续租赁，只是就租金未确定，故在原告同意续租的情况下，被告先后从株洲等地批进了约x元的服装，准备在春节旺季某售，但原告却在2009年12月14日强行将门面的水电关了，门面被迫关闭，使被告无法经营，造成服装积压，给被告造成了x元的经营损失；而且由于停止经营，被告不能支付供货商货款，承担了违约金x元。故要求驳回原告诉讼请求并判令原告（反诉被告）赔偿我损失x元。
为支持其答辩理由及反诉请求，被告（反诉原告）提交了下列证据：
1、中国电信岳阳分公司市话清单（2份），拟证明被告于2009年10月14日通过号码为x的电话给原告母亲手机x打了电话，要求续租门面的事实；
2、刘小平的证明及当庭证词，拟证明原告母亲转达了被告想续租的要求，而且原、被告之间就续租事宜进行了协商；
3、录音光碟（2张），拟证明原、被告之间就门面续租事宜进行了多次协商，并基本达成一致；
4、曹莉娜、任凤云、龙春华、胡僖梅、张先梅、曾庆富的证明，拟证明原告门面两旁相同地段同面积的门面租金今年均为x元，原告门面租金略高，说明被告想保持长期租赁关系；
5、曾佳、李某仁、胡习枝、张先梅、梁慧君、李某华、曹莉娜联合出具的证明，拟证明原告于2009年12月14日上午10时许关停了门面的水电；
6、李某仁的证词，拟证明李某仁所租赁的门面价格比原告门面租金低，另证明原告于2009年12月14日上午9时许关停了门面电；
7、李某华证词，拟证明原告于2009年12月14日停了门面电；
8、胡僖梅证词，拟证明胡僖梅所租赁的门面价格为x元，另证明2009年12月14日上午9时许原告关停了门面电；
9、熊飞云、江杏祥的证明，拟证明被告在同意续租情况下，被告批进了大量货物且承担了x元的违约金;
10、进货单（5份），拟证明被告自2009年10月底后进货情况及损失计算依据；
11、鉴定结论及鉴定费收据，拟证明目前尚库存货物价值及鉴定费。
对原告提交的证据1、2、3、5，因被告对该部分证据的真实性无异议或未提出质证意见，本院确认该部分证据的证明力。对原告提交的证据4，因证据的内容均是原告单方陈述，公安机关既未作出处理，也未确认该事实，现被告亦未予以认可，故本院不认定此证据的证明力。
对被告提交的证据2，因原告认可该证据证明的事实，本院确认该证据的证明力；对被告提交的证据4、5、6、7、8，因原告认可该事实，且这些证据能相互印证，故本院认可这部分证据的证明力。对被告提交的证据10、11，因证据11系鉴定结论，原告在合理期限内未提出异议，且该证据印证了证据10，故本院认定该部分证据的证明效力。对被告告提交的证据1，因该两份证据仅能证明被告向x电话通过话，但无法证明通话内容，原告亦没有认可该事实，故本院不确定该证据的证明力；对被告提交的3，因该证据系视听证据，被告采用不合法手段取得，且无其他证据佐证该事实，故本院不认定该证据的证明力；对被告提交的证据9，因该证据系证人证言，而证人没有到庭作证，且无正当理由，原告亦不予认可，故本院不确定该证据的证明力。
根据上述有效证据，结合双方当事人当庭陈述，本院确定以下事实：
2008年10月14日，原告（反诉被告）李某某与被告（反诉原告）余某签订了一房屋租赁合同，约定，原告将其所有的位于华容县荷花大市场第X号上下共两层的门面租赁给被告经营服装生意，租赁期限为一年（自2008年12月14日至2009年12月4日），租金为x元，水电费由原告每月按表收取；另约定租赁期满后，被告应无条件将门面交还给原告，被告需继续租用，享有优先续租权，且应在租期满前二个月通知原告并一次性付清租金和另订立合同。合同签订后，被告交付了租金x元和押金2000元。2009年10月24日，原告到门面与被告就续租事宜进行协商，因租金价格存在分歧而未果。此后，双方曾多次就续租之事协商，但均没有结果。2009年12月14日上午9时许，原告来到门面上，要求被告搬出门面，双方产生矛盾，原告便关停了门面内的电。被告因断电无法经营，便关闭了门面。2010年1月15日，原告向本院提起诉讼，要求被告搬出门面，本院受理后，曾多次组织原、被告就续租事宜进行协商，亦无法达成协议。2010年4月8日，被告搬出门面。
另查明，被告关门后，门面内尚存有x元的服装；原告门面两旁同地段、同面积门面2010年租金价格为x元至x元之间；被告目前尚欠原告门面内水电费450元。
本院认为，原告（反诉被告）诉请之一为要求收回到期门面，但在本案审理过程中，经本院做工作，被告（反诉原告）已于2010年4月8日搬出了该门面，且交付给了原告，原告的此诉请得到实现，本院已不需处理。故现处理本案仅需解决以下两个争议焦点:
一、原、被告双方损失的确定。在本案中，原、被告之间订立的合同约定门面租期于2009年12月14日到期，被告应于次日将门面交还给原告，可被告却在2010年4月8日才交还，在2009年12月15日至2010年4月7日共114天的期间内，原告对该门面没有收益。该门面两旁相同地段、相同面积的门面2010年度租金大都为x元，原告门面2010年度租金可参照该价格，故原告门面损失为9369元。另被告尚有450元水电费未交付给原告。至于被告损失的确认，因被告租赁该门面经营服装生意，众所周知，生产经营活动是有风险的，是否产生利润具有不确定性，且被告未提交充足证据，故被告反诉认为由于原告断电使被告关门给被告造成x元的经营损失的意见，本院不予采纳。被告还认为其因服装未销售，没有按时交付货款，承担了x元的违约金，因被告提交的证据缺乏证明力，故本院亦不采信。
二、造成损失的责任承担。
在本案中，根据原、被告之间的租赁合同约定，合同于2009年12月14日到期，如需续租，被告应于2009年10月14日前通知原告，交付租金并另行签订合同，现门面已到期，租赁合同未重新签订，且被告未继续使用门面，原、被告租赁关系已终止，被告应将门面交付原告，可被告违反合同约定，未及时交付给原告，却将门面关闭114天，对造成原告损失9369元，故被告应对原告损失承担部分责任。原告在租赁合同到期前和到期后，一直未坚持决定该门面不再租赁给被告，而是在此期间多次与被告协商续租事宜，即使在本院受理本案后，在本院主持调解下，原告也同意可以继续租给被告，只是由于租金价格存在分歧而未果，以致造成被告迟迟未搬出门面，原告应承担一定责任，故原告对门面的损失亦应承担部分责任。另原告在2009年12月14日，即门面到期最后一天，关断了门面内的电源，使被告无法经营，该行为违反了合同约定，构成违约，应承担违约责任。该违约行为是在合同即将到期时所为，系轻微违约，给被告造成的损失轻微，本院酌定被告的该损失可与被告所欠原告水电费相抵销。另外被告在履行租赁合同期间，并未将原告门面内的财产损毁，原告应将收取的被告房屋财产押金退回给被告。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决若下：
一、余某赔偿李某某因迟延交付门面造成李某某门面损失4684.5元；
二、李某某返还余某房屋财产押金2000元；
三、驳回李某某其他诉讼请求；
四、驳回余某的反诉请求。
上述一、二两项相抵后，余某应给付李某某款项2684.5元，限本判决生效后10内给付。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2000元，反诉费800元，合计2800元，由李某某负担1000元、余某负担1800元。.
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审判长黄某清
代理审判员张毅芳
人民陪审员黄某华
二○一O年七月九日
书记员张艳
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