河北省沧州市中级人民法院
民事判决书
(2000)沧民二终字第X号
上诉人(原审被告)于某，男，1967年4月出生，汉族，农民，河北省东光县X村。
委托代理人霍树松，东光冀星律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)陈某，男，1970年2月出生，汉族，农民，河北省东光县X村。
委托代理人张树强，沧州市通和律师事务所律师。
被上诉人(原审第三人)东光县食品公司，住址，东光县X路X号。
法定代表人张某，该公司经理。
委托代理人高某，东光县食品公司退休职工。
上诉人于某因侵权一案，不服东光县人民法院(1999)东民重字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人于某及委托代理人霍树松、被上诉人陈某及委托代理人张树强、被上诉人东光县食品公司委托代理人高某均到庭参加诉讼。现已审理终结。
原审认定：第三人东光县食品公司所属原于某食品站分东西两院，共16间房子。东院9间，西院7间。1993年4月30日，被告于某和原于某食品站签订了租赁该站东院前面三间房子的租赁合同，约定年租金900元，未定租赁期限。1994年5月2日，原告陈某与原于某食品站签订了租用该站西院及正间房子的租赁合同，约定年租金1100元，未定租赁期限。1996年6月份，第三人欲将食品站房子出售，东院卖价（略）元，西院卖价（略）元，共（略）元，及时通知了原、被告，原、被告均表示购买，但被告未向第三人交纳购房款。1996年7月份和8月7日，原告陈某两次向第三人交纳购房款（略）元，将于某食品站16间房于某部买下，并陆续办理了“房屋产权所有权证”、“过户单”、“印契”等房屋买卖手续。原告买房后，通知被告从所租赁的房子搬出，遭被告拒绝，遂于1997年5月6日以被告侵权为由提起诉讼。被告认为与第三人的房屋租赁合同没有解除，不构成对原告的侵权，而是被第三人剥夺了优先购买权。第三人认为，被告未能买到房，是其嫌价高，放弃购买所致，并要求被告交付1995年下半年至1997年5月13日共22个月的房屋租金1650元。原告起诉后，被告以第三人拒收房租为由，将1997年的租金900元交到东光县X镇法庭，将1998年的房租900元交东光县公证处提存。原审法院审理认定被告不交购房款视为放弃购买。原告亦办理了购房的各种手续，与第三人的房屋买卖关系合法有效。判决：被告自判决生效后五日内将所占用的三间房屋交付原告，并赔偿原告损失费1800元，案件受理费50元，实际支出费用350元，合计400元。原、被告各承担200元。
判后，被告于某不服，其上诉的主要理由为：原审判决剥夺了上诉人的优先购买权，没有保障承租人三个月的优先购买期间，被上诉人陈某与东光县食品公司的房屋买卖行为无效。陈某与东光县食品公司的答辩理由为：上诉人于某迟迟不交纳购房金，已丧失了优先购买权，且房屋买卖行为已办理了产权过户，交纳了契税，应是有效的民事法律行为。
经审理查明：经二审公开开庭审理，各方当事人无争议的事实为：(1)于某于1993年4月13日租赁东光县于某食品站东院三间房屋，年租金900元，1994年5月2日陈某租赁东光县于某食品站西院及一间房屋，年租金1100元，双方均与食品站建立了租赁关系，均未约定租赁期限；(2)1996年7月和8月7日，陈某两次向东光县食品公司交纳购房款（略）元，并办理了产权所有证、过户单、印契手续，自通知卖房至交款签订契约不足三个月；(3)于某将1997年年租金900元交到东光县X镇法庭，将1998年的租金交由东光县公证处提存。现经二审审理本案的争执焦点为：于某对其承租的东光县食品公司的三间房屋是否享有优先购买权。
针对以上争执焦点，于某提供了原审代理律师和原审法院调查原告于某食品站站长赵子文的调查笔录，原审法院调查陶仁龙的调查笔录和王利民的证人证言。赵于某证实：于某表示购买所承租的房子，卖房过程中未明确表示过不购买房屋，之所以给双方当事人出具的证明材料有矛盾，是公司张经理(指张某)让我这么说的。陶仁龙证实：为于某购买房子，我先后四次找张经理，最后一次是和于某一同去的。时间是1997年3月份，张某经理让于某放心要卖也有他的份。王利民的证明材料中也证实于某为购买租赁的房屋多次找张某经理。对上述证据二审公开开庭时均予以质证。
被上诉人陈某、东光县食品公司提供了食品公司经理张某和原于某食品站站长赵于某的证据材料，张某证实：1996年春季，我委托于某食品站站长赵子文联系卖房，于某嫌其欲购买的部分价格高，表示不买了，所以公司就与陈某在1996年7月份订立了协议，把食品站全部卖给了陈某，价格（略）元，后来于某又委托陶仁龙、王利民找我要求买食品站的房，由于某议已签订，没有买成。赵子文证明：因于某嫌其欲购买部分价格高，遂放弃购买。另提供了由食品公司代理人高某代笔，赵子文的口述材料两份，证实的内容同上。对上述证据二审公开开庭时均予以质证。
本院认为，根据最高某民法院关于某彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第一百一十八条规定：出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。上诉人于某提供的证据证实了于某在三个月的优先购买期限内未放弃过优先购买权，陈某与东光县食品公司的房屋买卖行为侵犯了于某对自己承租的三间房屋的优先购买权，且证人与各方当事人均无利害关系。对二被上诉人所提供的张某的证据材料，因张某是本案被上诉人食品公司的法定代表人，且卖房行为是其主持决定的，故此证明材料不宜做为认定案件事实的依据。关于某子文的证言，因其是原于某食品站站长与被上诉人食品公司有隶属关系，且提供了五份证明材料，所证实的内容前后不一，故其证言不具备客观性，均不能证实于某已丧失了优先购买权。于某对自己所承租的三间房屋的优先购买权应依法受到保护。
依照《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第一百一十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、撤销东光县人民法院(1999)东民重字第X号民事判决；
二、驳回陈某的诉讼请求。
一审案件受理费50元，实际支出费用350元。
二审案件受理费2010元，由陈某与东光县食品公司共同承担。
本判决为终审判决。
审判长宫业朋
审判员王东明
代理审判员韩方
二○○○年六月二十二日
书记员白秀兰
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