贵州省高级人民法院
民事判决书
(2000)黔高法民终字第X号
上诉人(原审被告)贵阳时代广场物业有限公司。住所地:贵阳市X路X号。
法定代表人周某，该公司董事长。
委托代理人陈建东，该公司法律顾问。
委托代理人李汉宇，辅正律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)贵阳市化工建设房屋开发公司，住所地:贵阳市X路X号。
法定代表人孙某，该公司总经理。
委托代理人王某，佳合律师事务所律师。
原审第三人贵阳市商业委员会。住所地:贵阳市X路X号。
法定代表人蒋某，该委员会主任。
委托代理人王某，该委员会基建处处长。
上诉人贵阳时代广场物业有限公司(以下简称时代广场)与被上诉人贵阳市化工建设房屋开发公司(以下简称化建公司)、原市第三人贵阳市商业委员会(以下简称市商委)商品房购销合同纠纷一案，时代广场不服贵阳市中级人民法院(1999)筑民二初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人委托代理人陈建东、李汉宇，被上诉人委托代理人王某以及原审第三人委托代理人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
查明:化建公司1991年7月8日经贵阳市人民政府批准，取得贵阳市X路国有土地9650平方米使用权作大西门集贸市场及商品房建设用地。1992年10月29日化建公司与市商委签订《商品房购销合同》，约定该公司将其开发建设的贵阳市X路X街综合大楼X—X层(建筑面积8500平方米)房屋售与市商委，每平方米售价1480元，总价款为（略）元。交房日期，1—X层于1993年9月底交付，其余房屋1994年7月31日交付，办公用房标准，约定内部设施、二次装修、取暖、机械通风、电梯等费用由市商委自理。合同还对付款、违约等进行了约定。其中约定10％的购房尾款在房屋验收合格后一次性付清。合同订立双方即开始履行。因建材价格及建房税上涨，化建公司、时代广场及市商委共同协商，一致同意由时代广场履行市商委与化建公司的商品房购销合同。市商委在合同中享有的权利义务转由时代广场承担。化建公司、时代广场于1994年7月19日签订《大西门综合楼工程补充协议》，约定购房价从原每平方米1480元增加为1680元，共增加房款170万元。其中第4条约定，扶梯安装由化建公司在交房前一月书面正式通知时代广场，化建公司负责协调土建、电梯施工等。第5条约定，化建公司交房期限，1—X层商场于1994年9月30日前按规范标准完整地交付使用。分段验收由化建公司、时代广场双方申请贵阳市质量监督管理站(以下简称质监站)验收。第6条约定，如化建公司不按时交房，按每延误一天处以化建公司罚款8000元，但时代广场必须在1994年7月19日付化建公司进度款242万元，其余房款交房时一次性付清。同年9月26日，化建公司、时代广场签订《关于综合大楼增加室内吊顶、通风工程项目的补充协议》，约定对时代广场所购大楼X—X层商场的室内吊顶、通风工程等由化建公司另行包工包料装修，此装修工程属购房合同外工程，所需装修费(14万元)不计入购房总价内。其中第10条约定，以上协议为双方最终协议，无论因设计或其他任何原因造成大楼各部分有所改动，在不降低设计标准的前提下，所发生的一切费用时代广场概不负责，化建公司更不能以任何理由拖延交房日期；第11条还约定，根据7月19日补充协议，化建公司如延期交房所产生的罚款金额，时代广场有权从购房款中扣除。双方履行中，时代广场向化建公司支付购房款（略）元，其中1994年7月19日按约支付242万元。1994年11月21日，化建公司所建房屋土建工程完工，该公司致函质监站的函称:我司开发建设的中山西路综合楼上建已完工，为了按时将房屋交给市商委时代广场搞装修，请贵站给予分段验收发证为感。市质监站质监员赖传华在该函上批示:“该工程装饰工程、电梯工程未按设计图施工完毕、不具备分段验收条件。”1995年1月5日，化建公司书面通知时代广场，大楼已竣工封顶，请你们早日完善电梯及装修事项。此通知时代广场否认收到，但当时贵阳市政府分管城建工作的两位秘书长在该通知上面签字，并作批示。同年12月8日，化建公司又书面通知时代广场，要求时代广场于1995年12月26日到房屋现场安装电梯，逾期影响工程交付，化建公司概不负责。1996年1月19日，化建公司、时代广场及另一购房户贵阳市工商局联合向质监站呈报分段验收大楼的报告，该函称:综合大楼土建工程已基本完成，已具备验收条件，经开发单位和购房单位协商，特申请对大楼土建部分按规范标准进行分段验收，待电梯和装修部分完成后，再按规范要求验收发证。质监站仍在该报告上签章注明:“根据工程实际情况，不具备分段验收条件。”此后，双方均向政府呈报告，陈述房屋不能验收交付使用是对方的责任，要求政府协调处理。1996年5月14日，贵阳市政府就协调解决中山西路办公用房交付使用有关问题召开协调会，化建公司、时代广场法定代表人均到会参加讨论，并形成筑府专议(1996)X号专题会议纪要下发各部门。该纪要主要内容:大楼的土建、消防设施及电梯安装等，必须在今年7月底前竣工验收，并交付购房单位，化建公司要督促建设单位抓紧工程收尾工作，所有购房单位的尾款，一律在竣工验收后付清。同时，在市政府主持下，化建公司、时代广场及有关部门就所购房屋新增电容量、工程质量及验收等问题进行了协商。化建公司所建房屋在8月5日，经质监站、消防部门验收合格，同意投入使用。化建公司于8月19日将房屋交付时代广场。时代广场将部分房屋出租给贵阳星力百货(广场)有限责任公司。1997年3月，时代广场安装电梯。同年11月12日，质监站发给化建公司工程质量合格证。现时代广场所购房建筑面积8579．39平方米，欠购房款（略）．2元。
另查，时代广场在1994年3月，将定购的电梯运至贵阳。并于1995年8月3日向化建公司发函，催促化工公司履行合同义务，明确要追究化建公司的违约责任。另外，与时代广场同时购买化建公司房屋的贵阳市工商局，在1994年7月安装了3台电梯(约定商场由市工商局、时代广场各安装三台)。但由于商场杂物、污水等影响，所安装的电梯有锈损的情况。因化建公司晚交付房屋近二年，时代广场有拆迁安置超期过渡费、电梯存放费等损失。
一审法院认为，化建公司与市商委签订商品房购销合同后，化建公司同意市商委将该合同权利义务转由时代广场承担，并与时代广场签订了补充协议，系双方真实意思表示，不违反国家法律禁止性规定，属有效合同，双方应按合同及补充协议约定全面履行义务。时代广场尚欠化建公司（略）．2元购房尾款及逾期付款违约金应予支付。时代广场提出应将60万元垫付增容电费计入已付购房款中，因该笔款项尚未实际支出，该项主张不予采纳。时代广场以化建公司逾期交房为抗辩事由拒付尾款，因市质监站在1994年底和1996年1月不同意分段验收，1996年8月5日质监站未安装电梯即验收合格，化建公司在同月19日通知交房，时代广场接收交付房屋时未就电梯问题和逾期交房问题计较化建公司的违约责任，加之1997年2月27日时代广场致函化建公司承诺待大楼通电正式交付时统一结算尾款，亦未提出化建公司应承担逾期交房的违约责任。时代广场上述行为应视为不再计较原告逾期交房的违约责任。时代广场提出化建公司逾期交房应按约从购房款中扣除罚款金额，不再付购房尾款的主张不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第85条、第88条、第91条、第106条、第111条之规定，判决:时代广场支付化建公司购房款（略）．2元，并从1998年1月1日起至该款付清之日止按每日万分之三的标准支付给化建公司逾期付款违约金。案件受理费由时代广场负担。
时代广场不服一审民事判决，向本院提起上诉称:一审认定被上诉人逾期交房的原因是时代广场未安装电梯，责任在时代广场违背客观事实。上诉人早已在1994年3月28日将定购的电梯运抵贵阳待装，而房屋不能如期完工交付的原因是化建公司无理拖延工期、工程质量等问题，与电梯安装无任何关系；一审认定上诉人“不计较”、“不再计较’化建公司逾期交房的违约责任不是事实。双方在1994年7月19日、9月26日的两份补充协议中明确约定，化建公司如延期交房所产生的每日8000元罚款金额，上诉人有权从购房款中扣除，且上诉人在1995年8月3日书面通知催促化建公司履行合同义务，并明示追究违约责任；一审判决以“视为”一词推定上诉人以不作为的默示形式放弃追究化建公司违约责任，违反法律规定。请求撤销一审判决，驳回化建公司的诉讼请求。化建公司答辩:其按照双方约定履行了自己的义务。逾期交房，是上诉人未按照协议，及时装修和安装电梯，责任应由上诉人承担；化建公司未违约，不存在上诉人计较或不计较化建公司违约责任的问题，要求二审法院驳回上诉人的上诉请求。市商委未有书面的意见。
本院认为:化建公司与市商委签订商品房预售合同后，化建公司同意市商委将该合同的权利义务转给时代广场承担，化建公司与时代广场就该商品房售价、装修、违约等签订了两份补充协议，该商品房购销合同、补充协议，均系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律禁止性规定，且约定内容大部分履行，该合同及补充协议合法有效，化建公司已按约定的售房面积将房屋交付给时代广场，时代广场亦应按约定的房价支付购房尾款。现时代广场尚欠（略）．2元的购房尾款，应向化建公司支付。化建公司于1996年8月19日交付房屋给时代广场，比补充协议约定交房时间晚交付近二年，已给时代广场造成较大的经济损失。双方在补充合同中约定化建公司不按时交房，按每延误一天处以化建公司罚款8000元，此约定应视为违约金的约定。对逾期交付房屋，化建公司、时代广场均有过错责任。双方补充协议约定房屋分段验收，此分段验收的约定不仅违反了有关建筑质量评定规范要求按设计图纸全面验收的规定，而且实际履行中，被质监站以工程未安装电梯、装修未完工而拒绝验收。对此，双方均有过错。化建公司在1994年底被质监站拒绝验收后，应当向时代广场说明，但该公司给时代广场要求安装电梯的书面通知中未提质监站拒绝验收情况和理由，未尽通知义务，化建公司有过错。时代广场在收到化建公司要求安装电梯的通知后，没有及时问明原因，主动与化建公司、质监部门联系安装、验收事宜，仍强调先验收，后安装电梯等，也有过错。另外，该工程在1994年底仅是土建工程完工，水电、消防工程未竣工。而需安装电梯的商场杂物、污水等未彻底清理，安装电梯条件不好，时代广场拒绝安装并非完全无理。化建公司交付房屋逾期近二年，给时代广场造成较大的经济损失，参照双方补充协议对逾期交房违约责任的约定以及双方对逾期交房均有过错责任等实际情况，化建公司应酌情承担140万元违约金为宜。时代广场在补充协议中约定逾期交房违约金的承担方式，1995年8月3日书面通知化建公司履行合同义务，并明示违约要追究责任，房屋交付后扣留化建公司的购房尾款等，足以证明其并未放弃追究化建公司逾期交房责任的权利，故时代广场未放弃追究化建公司责任的上诉理由成立，本院应予支持。但其要求按约定计算冲抵全部购房尾款的主张，因时代广场亦有过错责任，其主张不应采纳。一审判决时代广场支付购房尾款正确，但承担逾期付款违约金，因双方补充协议约定化建公司逾期交房的违约罚金可冲抵购房款，时代广场据此拒付尾款，不能视为违约。一审判决时代广场支付化建公司逾期付款违约金以及不追究化建公司责任不当，应予改判。
依据《中华人民共和国民法通则》第85条、第88条、第91条、第106条、第112条、第113条、《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第一款第(二)项之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下:
一、撤销贵阳市中级人民法院(1999)筑民二初字第X号民事判决；
二、时代广场支付化建公司购房款（略）．2元；
三、化建公司支付时代广场违约金（略）元。
以上第(二)、(三)项相抵，时代广场支付化建公司人民币（略）．2元(判决送达后10日付清)。
一审案件受理费（略）元。二审案件受理费（略）元，共计（略）元，由时代广场、化建公司各负担（略）元。
本判决为终审判决。
审判长彭方文
代理审判员朱进
代理审判员高峰
二○○○年十月二十二日
书记员干秋晗
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