原告赵某。
被告刘某。
被告陈某。
委托代理人刘某，系陈某丈夫。
上列两被告的共同委托代理人杨某，上海某律师事务所律师。
原告赵某诉被告陈某、刘某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵某，被告刘某及陈某、刘某的共同委托代理人杨某，证人龚某、梁某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵某诉称，2010年3月3日，经上某公司居间介绍，与被告陈某就上海市宝山区某号X室房屋（以下简称“X室房屋”）签订《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》。协议签订后，原告依约向被告支付定金人民币1万元。3月6日，原告前往中介欲补付余下的定金2万元，刘某表某2万元可以在支付首付款时一并支付，并口头约定首付款为80万元。几天后，刘某电话催促原告尽快支付首付款80万元，否则要原告承担其购买其他房产和系争房屋每月银行还贷的损失。原告表某3月15日可以先行支付40万元。3月11日刘某打电话给原告，要求原告于次日支付40万元，并要求原告当晚去被告家，将买卖协议上未填的内容填好。原告要求支付40万元后交房屋钥匙，但被告不同意。后被告又要求原告于签订正式买卖合同时支付首付款90万元。4月3日，原告至中介公司补足定金2万元，并发短信告知刘某，已筹措到首付款90万元，要求尽快签订正式买卖合同，但被告未予回复，后中介联系上刘某，但刘某表某不愿出售系争房屋。被告的行为已构成违约，造成了原告重大经济损失，故起诉要求判令陈某按《房地产买卖居间协议》约定的总房价的20%支付违约金310,600元，并由刘某承担连带赔偿责任。
被告陈某、刘某辩称，2010年3月3日，某物业的工作人员将已由原告签署好的《房地产买卖居间协议》拿到被告家附近的某店交由被告签字，当时被告未看到《房地产买卖居间协议》反面的《房地产买卖协议》，当天中介转交被告定金1万元。当时被告再三和中介说明，因购买某的新房需于3月14日前支付首付款90万元，故系争房屋的首付款90万元也应于10日内支付。因中介表某要回门店盖公章，故将被告所签的协议收回。被告从未同意补足的定金2万元在支付首付款时一并支付，是原告迟迟未补足定金。3月11日，被告在中介处看到《房地产买卖居间协议》,才发现反面的《房地产买卖协议》，并发现买卖协议上首付款的支付时间为50日内，且本来说好被告到手价149万元，税费由原告承担，而协议上房价款为155.3万元，税费由原、被告各自承担，故与中介员工发生争执。后原告表某愿意支付首付40万元，被告表某同意，后原告又要求交付房屋钥匙，故被告不同意。3月12日，原告打电话给刘某，刘某表某不要再联系了。3月15日，刘某出国，4月10日晚才回到上海，期间未收到过原告的短信。回国后，宝原物业的龚某打电话给刘某要求签订正式买卖合同，刘某未同意。被告已将收取原告的1万元定金退还给居间方，被告没有违约行为，且违约金过高，应予调整，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2010年3月3日，赵某（乙方、）陈某（甲方）、及上某公司（丙方）签订《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》（附件一），约定，乙方为表某购买诚意，向丙方支付意向金1万元，由被告向原告出售X室房屋，总房价款为155.3万元，如甲方在本协议上签字，则乙方交付的意向金转为定金，甲方同意将前述定金交丙方保管，待甲方签订本协议后3日内，乙方应补足定金至3万元，甲方同意将该定金继续交丙方保管。若甲方将该房地产权证原件交丙方保管，则乙方同意甲方可以从丙方处取回由丙方保管的定金，若甲方违约不出售该房地产，则应向乙方双倍返还定金，若乙方违约不购买该房地产，则已支付甲方的定金不予返还。《房地产买卖协议》第1.2.1条约定，双方同意于本协议签署后50日内前往丙方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。第1.2.2条约定，乙方支付首付款90万元（含已支付的全部定金），尾款计2万元应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续后7日内交付丙方，由丙方转付甲方银行专项用于偿还甲方借款，甲方应于收到该笔款同时偿还尚欠借款余额，并办理抵押注销手续。第1.2.3条约定，申请贷款（若有），乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续后7日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关协议，办理公证及其它一切相关手续。第1.2.4条约定，交易过户，甲、乙双方应于贷款申请审核通过，买卖合同示范文本公证书、借款抵押合同出具，抵押登记注销后7个工作日内，赴该房地产所在区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记。第1.2.5条约定，第二期房款，乙方支付653,000元应于取得以贷款银行为抵押权人的他项权证后由贷款银行支付，放款期限以贷款银行为准。第1.2.6条约定，双方应于该房地产所在区房地产交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证后当日内，对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过丙方支付尾款2万元；第1.3.3条约定，若该房地产上有户口，则甲方应于本协议签订后50日内，向该房地产所在地公安机关办理原有户口迁出手续。第1.3.4条约定，根据法律、法规、规章、政策等规定的交易税费由甲、乙方各自承担。第三条约定，本协议生效后，甲、乙双方应诚意履行，如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本协议。若守约方解除本协议的，违约方应按照本协议第1.1条所述的总房价款的20%向守约方支付违约金。2010年3月2日，原告支付定金1万元。同年4月3日，原告支付定金2万元。目前该3万元在中介处。2010年4月19日，原告发《催告函》给陈某，主要内容为务必于2010年4月22日前前往居间方按买卖协议约定的条件签订《上海市房地产买卖合同》，若不配合，该催告函期限届满日即视为原告解除协议日，并要求被告按房地产买卖协议约定支付违约金310,600元。
另查明，X室房屋的房地产权利人为陈某，抵押权人为中国民生银行上海分行，债权数额48,500元。
原告表某，2010年3月2日，原告在《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》（附件一）上签名时，《房地产买卖协议》上第1.2.2条、第1.2.3条、第1.2.4条、第1.2.5条、第1.2.6条、第1.3.4条处空格处均未填写；第1.3.3条处的50日是否填写记不清了；第1.1条的总房价款及第三条的总房价款的20%作为违约金是填写好的。3月12日，中介打电给原告表某《房地产买卖协议》的空白处已与被告协商后填好了，次日中介将《房地产买卖协议》传真给原告，原告对此认可。
审理中，经原告申请由证人上某公司龚某、梁某出庭作证。龚某表某，2010年3月2日，原告支付了意向金1万元，并在《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》上签名，当时《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》上黑笔书写的地方是填好的，蓝笔书写的地方是空白的。原告提出首付款付70万元，中介表某可以和被告磋商一下，后经中介与刘某电话磋商，谈妥首付款为90万元，协议上所有空白的地方，都经与被告方磋商一致填写好后，于次日至被告家附近的肯德基店，由被告方在《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》上签名认可，并当场交付被告定金1万元。3月6日，原、被告在中介碰面，刘某同意原告于支付首付款时再一并支付定金。按协议约定，原告首付款需支付90万元，因原告表某需卖掉老房后才有钱付，要晚一、二个月，且首付款只能付80万元，开始刘某是同意的，后又反悔了。因被告方急着要付莘庄新房的首付，故提出原告先支付40万元，但原告借口要交钥匙而不同意支付。3月11日后，被告方要求原告补付定金2万元，但原告不同意，经中介做工作，原告于4月3日补付了定金2万元。4月22日，中介打电话让刘某来签订正式买卖合同，但是刘某表某系争房屋产权人为陈某，与他无关，之后再打电话，刘某就不接了。
以上事实，有《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》（附件一）、收款收据、房地产权证、协议书、证人证言及双方当事人的陈某等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签署的《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》系当事人真实意思表某，合法有效，双方均应恪守。根据上述协议约定，原被告应当于签订上述协议后50日内签订《上海市房地产买卖合同》。而依照庭审中原、被告的自述、签订《房地产买卖居间协议》时，双方就《房地产买卖协议》上的具体条款未作明确约定，之后因对首付款的支付数额、支付时间、税费的承担、补付定金等问题发生争议，经过反复磋商也未能达成一致意见，最终导致未能签订正式房地产买卖合同的原因不能归责于任何一方，故原告要求被告陈某按《房地产买卖居间协议》约定的总房价的20％支付违约金310,600元，并由被告刘某承担连带赔偿责任的诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，本院难以支持。被告虽然将收取的定金1万元交由中介公司代为保管，且补付的定金2万元也系由中介公司直接收取，但该3万元仍应视为由中介公司替被告代为保管的定金，应由被告负责先行返还原告定金3万元后，再向中介公司主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告赵某与被告陈某就上海市宝山区水某号X室房屋之间的买卖关系；
二、被告陈某于本判决生效之日起十日内，返还原告赵某定金3万元；
三、原告赵某要求被告陈某按《房地产买卖居间协议》约定的总房价的20%支付违约金310,600元，并由被告刘某承担连带赔偿责任的诉讼请求，不予支持。
本案受理费5,959元，由原告赵某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判长戴筱岚
审判员朱湘莲
代理审判员沈勇民
书记员蒋梦娴
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