原告（反诉被告）上海A公司，注册地上海市×路×号×楼×室。
法定代表人王a，董事长。
委托代理人毛a，上海市A律师事务所律师。
委托代理人林a，男，住上海市×路×弄×号×楼，系上海B公司职工。
被告（反诉原告）上海C中心，住所地上海市×路×路。
法定代表人顾a，主任。
委托代理人韩a，男，住上海市×区×路×弄×号，系该中心职工。
委托代理人殷a，女，住上海市×区×路×弄×号×室，系上海Ｄ公司职工。
原告上海A公司诉被告上海C中心房屋租赁合同纠纷一案，本院于2007年8月22日受理后，先适用简易程序，由审判员陈春芳独任审判。期间，被告上海C中心（以下简称Ｃ中心）提起反诉，本院予以并案处理。因本案案情复杂，转为普通程序后，本院依法组成合议庭。并于2007年10月18日、11月14日及2008年1月20日公开开庭进行了审理。上海A公司（以下简称Ａ公司）的委托代理人毛a、林a（原先的委托代理人为李永璐），Ｃ中心的委托代理人韩a、殷a等人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
Ａ公司诉称：2003年5月，原被告签订的租赁合同约定，被告将正在建造中的×路×号×层楼楼顶东南面出租给原告用于设置广告，原告为此支付押金（人民币；下同）10,000元。
2005年5月，原告在接到被告可履行合同的通知后，依约申报规划许可，并寻找广告客户。2005年8月1日，原告与上海Ｅ公司签订了为期半年、总价为250,000元的广告发布协议。其后，原告在申报时被告知其中的38.6平方米场所已由案外人使用，并得到许可，故原告无法取得该场所的规划许可，损失相当严重。
期间，被告对此事非但没有协调，还以其优势地位要求与原告重新签订合同，并提高租金。签约后，原告向被告支付租金90,000元。在被告保证可发布广告的情况下，原告与上海Ｆ公司签订了加工定作合同，支出广告牌制作费150,000元。嗣后，原告再次向规划部门申请许可，然又被告知该处仍由他人使用而无法取得许可。经原告多次交涉，被告于2006年12月5日出具情况说明，承认其侵害了原告的利益，要求第三方将38.6平方米广告场所供原告使用。
Ａ公司认为，由于Ｃ中心的“一女二嫁”行为，致使其在长达两年的时间里无法取得规范许可，并造成重大经济损失。据此，请求法院判令Ｃ中心赔偿经济损失503,119元（其中租金90,000元；广告牌制作费150,000元；规划申请费、设计费、测绘费等其他费用9,786元；可得利益损失253,333元）；判令Ｃ中心免费延长租期4年。
诉讼中，Ａ公司将上述第2项诉讼请求变更为要求与Ｃ中心解除租赁合同。
Ｃ中心辩称：一、原被告签订的租赁协议，是双方协商后的真实意思表示，且合同已实际履行，被告出租的场所一直由原告使用至今。二、在签约过程中，被告没有任何隐瞒事实的行为，也不存在“一女二嫁”的情况。同时，被告向原告提供了办理行政审批所需的相关材料，而行政审批和租赁关系属两个不同的法律关系，被告作为出租方，其没有义务承担行政审批而产生的任何责任。三、原告发布的广告至今还矗立在广告牌架子上，不知原告诉称的损失从何而来而原告拖欠租金已达半年之久。据此，恳请法院判令驳回原告的诉讼请求。
同时，Ｃ中心提起反诉，称：反诉被告于2006年6月支付了首期租金90,000元后，反诉被告即在租赁场所进行广告牌结构工程施工，于同年年底发布广告两则。
2007年2月11日，反诉被告拖欠第2期租金及前期应当支付的电缆设施费25,000元、电费634元。迄今，又拖欠2007年8月11日应付的第3期租金。期间，反诉原告多次催讨未果。据此，请求法院判令反诉被告支付租金96,500元，及前期的供电电缆费设施费25,000元、电费634元；判令反诉被告支付违约金7,527元；解除双方的租赁合同，拆除设立的广告牌结构设施，并赔偿反诉原告经济损失90,000元。
针对Ｃ中心的反诉，Ａ公司辩称：现在广告支架上的广告牌，系根据市容管理部门的整改要求，将裸露的广告支架完成画面，符合户外设置要求，故该行为有别于有偿的商业广告。由于反诉原告“一女二嫁”，致使反诉被告无法使用租赁场所。反诉被告暂缓支付租金是行使抗辩的合法行为。据此，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。
经审理查明：2003年3月18日，Ｃ中心（为签约甲方）与Ａ公司（为签约乙方）签订了一份《租赁合同》。双方约定：甲方将座落于上海市×路×号×层楼楼顶场地提供给乙方设置户外广告（附图），使用期限为大楼竣工验收后，甲方给予乙方一个月的制作期，自广告牌竖起，灯亮之日起算发布日，为期6年，租金共计600,000元；本合同签订一周内，乙方向甲方支付押金10,000元，此款待政府部门同意广告发布后在第1期租金内抵冲。此外，签约双方还就租赁期间的权利义务，相关电费的承担和支付，设计制作与维修保养及违约责任等事项作了约定。
签约后，Ａ公司按约向Ｃ中心支付押金10,000元。
2005年7月20日，Ａ公司（签约甲方）与上海Ｅ公司（签约乙方）签订《协议书》，双方约定：甲方委托乙方在×路×号楼顶上发布广告，委托期限为半年即2005年8月5日至2006年2月5日；合同总价250,000元。
2006年6月2日，Ａ公司（签约乙方）与上海Ｇ公司（签约甲方）签订了一份《户外广告发布合同》。双方约定，甲方委托乙方发布广告，广告位置为×路×号×层楼顶；广告发布时间为2年；广告发布费800,000元，
Ａ公司与上海Ｆ公司签订了一份《加工定作合同》，约定Ａ公司委托上海Ｆ公司制作广告牌，此后，Ａ公司支付广告牌制作费150,000元。
同年6月28日，Ｃ中心（仍为签约甲方）与Ａ公司（仍为签约乙方）重新签订了一份《场地租赁协议》。双方约定：甲方将座落于上海市×路×号×楼×楼顶（天台）东侧16.5米以及连接南侧38.6米处如审批图所示（具体实施以市容、规范审批许可为准），给乙方设置户外广告；租赁期限3年，自本协议签订之日起甲方给予乙方15天协调准备和30天的制作期，自上述期限届满的次日起即为起租日；租金为每年180,000元，本协议签订后3日内支付年租金的50%，以后每半年度期满前5日由乙方向甲方支付下半年的租金；甲方应当根据有关规定，在乙方办理设置户外广告许可证等手续时提供相应的证照等资料，乙方应当具备发布户外广告的经营资格，广告发布应当符合法律的规定，并向甲方提供企业法人营业执照、市容、规划的许可证；乙方的用电容量以不超过25千瓦为限，供电电缆费用由乙方承担25,000元，电费以供电价为计算依据；若乙方租赁期限延长至6年，乙方所付的电缆费用不再计算，若乙方在租赁期满后不再续租，电缆费用则由乙方承担50%，；由于甲方的原因造成乙方的设施无法设置或者无故造成乙方设施无法正常使用的，甲方应当承担违约责任，由于乙方不按本协议交付租金、相关费用及乙方未能取得许可证等原因导致本协议无法履行的，乙方应当承担违约责任。
签约当日，Ａ公司向Ｃ中心支付了2006年8月12日起的半年租金90,000元（含先前支付的10,000元押金）。
嗣后，Ａ公司申请钢结构楼顶广告的规划许可。2005年10月1日，上海市×区规划局向Ａ公司核发了16.5米（规格为长16.5米、高5米、宽2.6米）场所的《上海市建设工程规划许可证（零星）》，另一承租场所即38.6米（规格为长38.米、高6米、宽2米）因已许可给了案外人上海Ｈ公司（以下简称Ｈ公司），故Ａ公司的申请未获许可。
2006年12月，上海市×区市容管理局向Ａ公司发出《整改通知》，该通知的主要内容：元旦、春节临近，根据上海市有关文件的规定，加强户外广告牌的规范管理的精神，对不符合户外设施要求的（户外广告完整性）必须近期整改。我局对辖区内的户外广告牌做了全面检查，你公司位于×路×号楼顶广告牌处于空白状态，不符合户外设置要求，必须在2006年12月31日前整改完成。
据此，Ａ公司（为签约乙）于2006年12月8日与上海Ｉ公司（为签约甲）签订了协议，该协议记载：由于乙方位于沪闵路X号X层楼空白广告版面对市容市貌的影响，需尽快做画面处理，经双方协商甲方委托乙方制作企业信息画面用以填补空白版面；发布期限自2006年12月25日到2007年10月30日；画面面积南侧及东侧近300平方米；由于种种原因未取得广告发布证，本次画面不同于正常商业广告发布，故甲方仅需向乙方支付画面制作工本费20,000元，无需另行支付其他广告发布费用。签约后，Ａ公司按约制作了“×家居”的广告画面。
2007年5月30日，Ｃ中心向Ａ公司发函：贵公司拖欠下一期租金90,000元、前期应当支付的供电电缆设施费用25,000元及电费634元已3个多月，我方以极大的诚意进行了长时间的催讨，但贵公司以我方在广告场地租赁中有“一女两嫁”问题，致使贵公司未能办理有关审批手续为由，拒绝支付上述款项。对此，我方明确告知不存在“一女两嫁”问题，贵公司以此指责，必须提供证据。在没有证据的情况下，贵公司不得无端拒付租金等费用，应按约履行付款义务。
Ａ公司接函后通过律师回函：我公司在报批过程中发现所租赁楼顶部分已审批给了第三方，致使我公司无法办出许可证，故我公司暂缓支付租金。由于贵中心的过错，已造成我公司150,000元及400,000元广告费的直接损失。
同年6月8日，Ｃ中心再次向Ａ公司发函：2007年4月18日双方协商时贵公司承诺，只要我方不存在“一女两嫁”问题，最迟在同年5月底付清欠款，现早已过了付款期限，贵公司如此不讲信用，应承担协议无法履行的严重后果。我方考虑到有关实际情况，为妥善解决问题已作了极大的努力。但四个月来，贵公司未主动联系过，希望贵公司通过正常的途径来解决问题。
Ａ公司复函称：我公司申明租赁合同系签约双方的真实意思表示，合同合法有效，我公司要求继续履行租赁合同。系贵中心先前已将顶楼部分场地出租给了第三方，造成我公司一直无法使用，并导致150,000元制作费及400,000元广告费的经济损失。我公司希望贵中心接函后与有关方面协商，并支付我公司的经济损失，以保证合同的继续全面履行。
2007年8月22日，Ａ公司以诉称之理由向本院提起诉讼。
另查明：2002年9月17日，Ｃ中心与Ｈ公司签订的《租赁合同》约定，Ｃ中心将座落在×市×路×号×层楼（实为X层）楼顶场地提供给Ｈ公司设置户外广告，使用期限自广告牌竖起、灯亮之日起6年（大楼竣工验收后给承租方一个月制作期）。
此后，Ｈ公司向上海×区规划局申请建设工程规划许可证，2005年6月17日规划部门核发了《上海市建设工程规划许可证（零星）》，该许可证的许可范围包括了其中出租给Ａ公司的南侧38.6米。因此，Ａ公司此后向规划部门申请时，因该处即南侧38.6米场地已许可给了Ｈ公司，故Ａ公司的申请未获批准。
嗣后，Ａ公司就此向Ｃ中心提出交涉，Ｃ中心于2006年6月29日函告Ｈ公司：根据贵公司与本中心签订的场地租赁合同约定，贵公司承租的场地座落于×路×号综合楼×楼顶西侧16米以及连正南侧12米。鉴于本中心已与Ａ公司订立了正南剩余广告场地（约38.6米）的租赁协议，请贵公司在办理市容、规划许可续批手续中，按照双方协议确定的场地进行报批。
2006年12月初，Ｃ中心与Ｈ公司在向有关部门的《情况说明》中称：Ｈ公司承租Ｃ中心综合楼的范围为西侧16米正南侧12米。由于原先市容、规划许可证报批中的原因，Ｈ公司许可证的范围扩大，延伸至租赁范围以外的正南38.6米。鉴于此，Ｃ中心、Ｈ公司及Ａ公司达成协商意见：Ｈ公司在28米租赁范围内制作发布广告；正南侧38.6米广告场地，虽为Ｈ公司办理许可手续，但该广告场地应由与Ｃ中心签订租赁协议的单位使用，Ｈ公司对此予以确认，并配合做好相关工作；待许可手续期满后，再按实际租赁范围进行报批。
2007年7月3日，Ａ公司取得钢结构楼顶广告（长38.6米、高6米、宽2米）的《上海市建设工程规划许可证（零星）》。
诉讼中，载有“Ｉ国际家居”的广告画面，因有安全隐患被拆除。
以上事实，由Ｃ中心与Ａ公司签订的《租赁合同》及《场地租赁协议》文本，Ａ公司向Ｃ中心支付租金及押金的凭证，双方当事人往来的函件，Ａ公司与案外人上海Ｆ公司签订的《加工定作合同》、支付广告牌制作费的凭证，Ａ公司与上海Ｇ公司签订的《户外广告发布合同》，上海市闵行区市容管理局向Ａ公司发出《整改通知》及Ａ公司与上海Ｉ公司签订的发布广告合同，《上海市建设工程规划许可证（零星）》，Ｃ中心与Ｈ公司签订的《租赁合同》，Ｈ公司取得的包括属Ａ公司租赁的广告场地在内的《上海市建设工程规划许可证（零星）》及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证属实。上述证据与本案有关联，具有证据效力。
本院认为：Ｃ中心与Ａ公司签订的《租赁合同》及《场地租赁协议》系签约双方的真实意思表示，故合同成立后签约双方均应履行各自的义务。本案中，Ｃ中心作为出租人，其应当按照约定将租赁物交付承租，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。由于Ｃ中心出租给Ａ公司的广告场地（南侧38.6米），已被Ｈ公司申请规划许可，导致作为承租人的Ａ公司无法取得（南侧38.6米）规划许可，而原先Ａ公司取得的规划许可（东侧16.5米），因户外发布广告对广告场地的特殊要求，故该地块无法单独达到理想的发布户外广告的效果，Ｃ中心应对Ａ公司无法实现其合同目的的结果承担相应的民事责任。其中，Ａ公司支付的租金，Ｃ中心应全额返还；其诉请的其他损失，本院为平衡双方之利益，酌定支持其中的200,000元。
Ｃ中心要求驳回Ａ公司诉讼请求的辩称理由不能成立，本院不予采信。
关于Ａ公司要求解除合同一节，因Ｃ中心在反诉中也提出了该项诉讼请求，本院可视为系双方当事人合意解约，予以准许。
Ｃ中心要求Ａ公司支付634元电费的反诉请求成立，本院予以支持；Ｃ中心的其他反诉请求不能成立，本院不予支持。
Ａ公司辩称广告支架上的广告牌系根据市容管理部门的整改要求，将裸露的广告支架完成画面，符合户外设置要求，其行为有别于商业广告的理由成立，本院予以采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第二百一十六条的规定，判决如下：
一、准许原告（反诉被告）上海A公司与被告（反诉原告）上海C中心解除《租赁合同》及《场地租赁协议》；
二、被告（反诉原告）上海C中心应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）上海A公司租金90,000元；
三、被告（反诉原告）上海C中心应于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）上海A公司损失200,000元；
四、原告（反诉被告）上海A公司应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）上海C中心支付电费634元；
五、驳回被告（反诉原告）上海C中心的其余反诉请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费8,831.19元，由Ａ公司负担3,740.85元，Ｃ中心负担5,090.34元；反诉案件受理费2,297.46元，由Ｃ中心负担2,290.82元，Ａ公司负担6.64元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判长蒋鸣良
审判员周皓媚
代理审判员沈连康
书记员王纳
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