上诉人（原审原告）李某某，女，1978年10月出生，汉族。
上诉人（原审被告）虞城县绿都房地产开发有限公司。
法定代表人张某某，董事长。
委托代理人孙涛，河南福聚律师事务所律师。
上诉人李某某与上诉人虞城县绿都房地产开发有限公司(以下简称绿都公司)房屋买卖合同纠纷一案，李某某于2008年3月28日向虞城县人民法院提起诉讼，请求：1、判令被告限期交房；2、判令被告自2007年7月1日起至实际交房之日止按日向原告支付房款x元的万分之二的违约金；3、被告不能在法院规定的期限内交房，超过部分按日万分之四加倍支付迟延履行金。虞城县人民法院于2008年8月22日作出(2008)虞民初字第X号民事判决后，李某某、绿都公司不服分别于2008年9月2日、9月8日提起上诉。本院于2008年9月16日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人李某某，上诉人绿都公司的委托代理人孙涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：原告于2006年2月份购买了被告开发的“绿都家园”商品住房一套，总价款x元，2006年11月11日首付x元，2007年2月14日原告向中国银行抵押贷款x元。双方同时约定被告应于2007年6月30日向原告交付房屋，但被告未按双方约定的时间交付。原告于2007年9月份开始装修房屋。
原审法院认为，原、被告双方存在房屋买卖合同关系，该合同关系是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，为有效合同，原、被告双方均应严格遵守，被告没有按照约定的时间交付房屋已构成了违约，原告要求被告按照已付房款日万分之二支付违约金的请求应以支持。但最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。原告于2007年9月开始装修房屋，因此违约金应计算至2007年8月30日，具体数额为1425.8元(x元×0.2‰×60天)。
原审法院判决：一、被告虞城县绿都房地产开发有限公司于本判决书生效后二日内赔偿原告李某某违约金1425.8元。二、驳回原告的其他诉讼请求。
绿都公司上诉称：1、双方在合同中明确约定：因不可抗力或其他非出卖人所能控制的延误交付，允许合同延长，但最长不能超过90天。而造成绿都公司不能按时交房的原因是施工单位不能按时交工，故绿都公司不应承担违约责任；2、被上诉人李某某不经上诉人允许，擅自入住其行为是对上诉人延期交房的认可，无权对上诉人延期交房再提起诉讼。请求撤销原判，发回重审或依法改判。
李某某上诉称：依照双方在合同中约定，具备商品房经验收合格条件的交付买受人使用。根据《建筑法》第六十一条规定：建筑工程竣工验收后方可使用，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。上诉人虽已装修且已入住，但不是法律上的交房行为，故绿都公司支付给上诉人的违约金应从2007年7月1日起至实际交房期限止。请求撤销原判，依法改判。
针对绿都公司的上诉理由，李某某在庭审中口头辩称：1、上诉人装饰房屋是征得绿都公司同意的，上诉人并未私自破门而入；2、绿都公司称延期交房的原因是施工单位不能按时交工，按合同要求可以延长90天不是法定事由和特殊原因，该上诉理由不能成立，法院不应采纳。
绿都公司的委托代理人在庭审中口头辩称：既然被上诉人承认在2007年9月份装饰了房屋并已入住，完全符合“对房屋的实际占有，视为房屋的交付使用”所构成的条件。另外，该房现有完整的资料，且李某某在装饰房屋前，已经有关部门验收合格，绿都公司没有违约，不应承担违约责任。
根据双方的诉辩意见，本院确认该案的争议焦点是：1、涉案房屋是否已交付使用；2、绿都公司的行为是否违约，违约金应如何计算
二审查明事实除与一审查明事实相同外，另查明：李某某与绿都公司签订的“商品房买卖合同”第八条第5项约定，遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起15日告知买受人的，允许合同延长，但最长不能超过90天。
本院认为，李某某与绿都公司签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，内容合法，为有效合同。依照合同约定，双方应在工程竣工经验收合格后履行交接手续，绿都公司未按合同约定交付房屋，违约事实存在。但由于李某某擅自于2007年9月装修并入住，对该房已实际占有使用，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，视为该房已交付使用。双方在合同中约定于2007年6月30日交房，而上诉人李某某于2007年9月装修房屋并入住，原审计算违约金日期为60日正确。虽然绿都公司延期交房的原因是施工单位所引起，但因其未提供在交房前15日内告知买受人李某某的有关证据，其诉称应允许延长90天交付房屋的观点不能成立。
原审认定基本事实清楚，适用法律正确。李某某和绿都公司的上诉理由均无事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判
一审诉讼费按原判执行，二审诉讼费100元由李某某、虞城县绿都房地产开发有限公司各负担50元。
本判决为终审判决。
审判长王兴海
审判员彭世峰
审判员朱金礼
二00八年十一月十四日
书记员田蕾
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