湖南省衡阳市中级人民法院
民事判决书
(2010)衡中法民一初字第X号
原告中国建设银行股份有限公司衡东支行，住所地湖南省衡东县X镇X路X号。
负责人王某某，该支行行长。
委托代理人高某，男，X年X月X日出生。
被告长沙长城房地产开发有限公司，住所地湖南省衡东县X街。
法定代表人刘某，该公司总经理。
委托代理人陈钟，湖南楚云律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司衡东支行（以下简称建行衡东支行）因与被告长沙长城房地产开发有限公司（以下简称长城公司）房屋买卖合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2010年7月12日向受理后，依法组成合议庭，于同年9月1日进行了证据交换，于同月2日公开开庭进行了审理。原告建行衡东支行的负责人王某某及其委托代理人高某、被告长城公司的委托代理人陈钟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行衡东支行诉称：2009年7月28日，原告建行衡东支行与被告长城公司签订《广东长城建设集团长沙长城房地产开发有限公司云鼎大厦房屋预售认购协议》（以下简称认购协议），约定原告购买被告所有的位于衡东县X街云鼎大厦一楼四空门面（面积为514.45平方米），被告应在2009年11月10日将房屋交付原告使用，并约定，在房屋竣工后，双方签订《商品房买卖合同》，被告在房屋竣工后负责在三个月内将房屋产权办好至原告名下。2009年10月10日，原告按照《认购协议》约定向被告支付了购房款x元，并经衡东县房产局办理了商品房预售备案登记。原告计划于2010年元月份装修完毕正式开业。现因被告自身原因，未履行《认购协议》的约定，将房屋安全完整交付原告使用，且未按照约定为原告办理产权手续，由于被告逾期交付房屋，给原告造成了经济损失x元。故根据相关法律的规定，请求法院依法判决被告继续履行《认购协议》、立即交付房屋给原告使用并办理房屋过户手续，赔偿原告违约金及实际损失共计20万元并承担诉讼费用。
为支持其诉讼主张，原告建行衡东分行提供了两份证据：证据1、《广东长城建设集团长沙长城房地产开发有限公司云鼎大厦房屋预售认购协议》及收款凭据，证明双方房屋买卖行为合法有效，长城公司未按约定交付房屋并办理相关手续；证据2、建行衡东支行向长城公司出具的有关网点装修停工损失有关意见的函，证明建行衡东分行因长城公司的违约行为所造成的损失。
被告长城公司答辩称，双方签订的《认购协议》是双方真实意思表示，合法有效；该公司一直在积极地履行合同，房屋已经交付给建行衡东支行使用；原告的房屋产权证和国土使用权证也在办理当中；建行衡东支行在装修过程中遭到他人的损坏，与长城公司没有关系，其所受的损失不应由长城公司赔偿；该公司虽然未按协议约定的日期为建行衡东支行办理好房屋产权证和国土使用权证，但建行衡东支行超过协议约定的日期付款，违约在先，故双方均应承担相应的违约责任。
被告长城公司提供了五份证据：证据1、《广东长城建设集团长沙长城房地产开发有限公司云鼎大厦房屋预售认购协议》，证据2、长城公司的营业执照，证据3、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证，证据四、商品房预售许可证，证据5、建筑工程施工许可证、国有土地使用权证。上述五份证据拟共同证明原告与被告签订的合同合法有效。
在庭审质证时，对于原告建行衡东分行提供的证据，被告长城公司发表如下质证意见：对于证据1中《认购协议》和收款收据均没有异议，但证据1中的收款收据可以证明是建行衡东分行违约在先，因为双方《认购协议》约定在签订合同后七日内付款，认购协议是2009年7月28日签订的，但建行衡东支行付款是在2009年10月10日；对于证据2的真实性没有异议，建行衡东支行装修受损的客观事实存在，但该损失不是长城公司造成的。
对于被告长城公司提供的五份证据，原告建行衡东支行均未提出异议。
本院经审查认为，原告建行衡东支行提供的证据1（认购协议、收款收据），来源合法，客观真实，本院予以采信；证据2（建行衡东支行向长城公司出具的有关网点装修停工损失有关意见的函）来源合法，客观真实，但与本案没有关联性，故本院不予采信。被告长城公司提供的五份证据中，证据1与原告建行衡东支行提供的证据1相同，其他四份证据均是该公司在建设云鼎大厦过程中依法取得的有关国家职能机关的许可证件，以上五份证据来源合法，客观真实，本院予以采信。
本院经审理查明，2006年上半年，长城公司在衡东县X街开发建设云鼎大厦，并于2008年、2009年上半年先后办理了国有土地使用权证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证、建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证。2009年下半年，云鼎大厦工程主体竣工，长城公司开始对外出售房屋。2009年7月28日，建行衡东支行（乙方）与长城公司（甲方）签订了《认购协议》，其主要内容为：1、建行衡东支行自愿购买云鼎大厦的第一层商铺面积514.45平方米；2、长城公司于2009年11月10日前将房产交付建行衡东支行使用；3、房屋单价为x元/平方米，总价款为x元；4、付款方式为双方签订购买合同后七天内，一次性支付；5、长城公司超过协议第三条规定的日期交付使用，建行衡东支行有权要求其补偿自竣工日起至交房日止的实际损失；6、房屋竣工后，建行衡东支行与长城公司签订《商品房买卖合同》，由房产局办理商品房产权登记手续，其规、税费按当地有关职能部门要求，双方各自承担；7、本认购协议双方签字后生效，未尽事宜，在双方签订《商品房买卖合同》时另行补充。双方在签订该认购协议后，未签订《商品房买卖合同》。建行衡东支行于2009年10月10日通过银行转账方式向长城公司衡东项目部一次性付款x元，长城公司在收到该款后向建行衡东支行出具了收款收据。
云鼎大厦竣工后，2009年11月底，长城公司口头通知建行衡东支行交付房屋。2009年12月1日，建行衡东支行组织人员进场装修施工，但由于长城公司与衡东县水利水电局就云鼎大厦所有权问题产生纠纷，该支行的装修行为遭到衡东县水利水电局干部职工的阻挠，致停工30余日，2010年1月8日，建行衡东支行再次组织人员、材料进场装修，次日，衡东县水利水电局又组织人员、机械将建行衡东支行已经装修好的砖墙、地板以及施工现场存放的装修材料全部损坏，经建行衡东支行估算损失为x元。后建行衡东支行要求长城公司无瑕疵交付房屋，并办理好房屋产权证及国有土地使用权证未果，遂诉至法院。本院另查明，云鼎大厦至今尚未竣工验收。
本院认为，长城公司在向外出售云鼎大厦房屋之前，已经取得了规划、建设、国土等相关行政主管部门颁发的许可证书和商品房预售许可证明，该公司与建行衡东支行签订的《认购协议》系双方真实意思表示，且符合法律强制性规定，协议合法有效。双方当事人均应按照协议履行义务。建行衡东支行依照协议向长城公司支付了x元购房款，长城公司理应按照协议于2009年11月10日以前向建行衡东支行交付房屋，并为其办理房屋产权证及国有土地使用权证。长城公司主张该公司已于2009年11月底向建行衡东支行交付了房屋，故其没有逾期交付房屋，依照国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第十六条第二款，“建设工程经验收合格的，方可交付使用”之规定，由于云鼎大厦至今未办理竣工验收手续，故长城公司交付房屋的条件尚未成就，长城公司虽已将房屋于2009年11月交付给建行衡东支行，但由于该交付行为违反了前述行政法规的强制性规定，系违法行为。长城公司的违法交付行为不能作为其未逾期交付房屋的抗辩理由。故长城公司主张其已经依约定将房屋交付给建行衡东支行于法无据，本院不予支持。长城公司主张建行衡东支行未按协议约定交付购房款，违约在先，经查，双方在《认购协议》第五条约定，“双方签订购买合同后，一次性支付全部房款（柒天内）”；第八条约定，“房屋竣工后，甲、乙双方签订《商品房买卖合同》”；第十条约定，“本认购协议一式两份，各执一份，双方签字生效，并作为签订买卖合同依据，未尽事宜，签《商品房买卖合同》时另行补充”。根据合同上下文义，双方在第五条约定的“购买合同”应为双方在房屋竣工后签订的《商品房买卖合同》，而非本《认购协议》。由于双方至今未签订《商品房买卖合同》，故长城公司主张建行衡东支行违约在先的理由亦不能成立，本院不予支持。建行衡东支行起诉主张长城公司应向其赔偿违约金x元、被损坏装修的损失x元共计x元，《认购协议》第六条约定，“甲方超过本协议第三条之规定的日期交付使用，乙方有权要求甲方按同期贷款利息索赔，并补偿自竣工日起至交房日止的实际损失。”该条中的“实际损失”应为因长城公司迟延交房的违约行为给建行衡东支行造成的损失。建行衡东支行的装修及材料被毁损虽然是由于长城公司与衡东县水利水电局的合同纠纷引发的，但该侵权行为的直接致害人是衡东县水利水电局，故建行衡东支行对该部分损失，可另案主张权利予以救济。建行衡东支行主张长城公司法定代表人刘某曾向该支行承诺，“如果房屋交付后因衡东县水利水电局的原因发生纠纷，一切损失由长城公司负担。”但未提供相应证据证实，也未得到长城公司的认可。故对其要求长城公司承担建行衡东支行的装修及材料损失的主张，本院不予支持。对于建行衡东支行主张的违约金x元，《认购协议》第六条约定，如果长城公司逾期交付使用房屋的，建行衡东支行有权要求其按同期贷款利息索赔。该条款应视为双方对违约金的约定。长城公司在履行合同过程中，未及时向建行衡东支行交付房屋，构成违约，应依照协议约定支付违约金。违约金的计算方式为：建行衡东支行向长城公司支付的购房款为x元，依照中国人民银行同期贷款利息分段计算（从协议约定的交房日之次日2009年11月11日至起诉日2010年6月20日止），故长城公司应向建行衡东支行支付违约金x元，但鉴于建行衡东支行起诉要求的违约金为x元，依其所请，长城公司应向建行衡东分行支付的违约金为x元。综上，原告建行衡东支行要求被告长城公司履行合同、交付房屋、办理房屋产权证及国有土地使用权证及赔偿违约金的请求符合法律规定，应予支持。但要求被告长城公司赔偿其因衡东县水利水电局的侵权行为造成的实际损失x元的请求缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、《最高某民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《建设工程质量管理条例》第十六条之规定，判决如下：
一、被告长沙长城房地产开发有限公司自本判决书生效之
日起十五日内将云鼎大厦一楼四空门面（面积为514.45平方米）交付给原告中国建设银行股份有限公司衡东支行；
二、被告长沙长城房地产开发有限公司自本判决书生效之日
起四十五日内为原告中国建设银行股份有限公司衡东支行办理好房屋产权证及国有土地使用权证；
三、被告长沙长城房地产开发有限公司向原告中国建设银行股份有限公司衡东支行支付违约金x元。
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司衡东支行的其他诉讼请求；
本案案件受理费x元，财产保全费5000元，合计x元，由被告长沙长城房地产开发有限公司负担x元，原告中国建设银行股份有限公司衡东支行负担200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高某人民法院。
审判长龙巍
代理审判员周隽斓
代理审判员曾兰清
二0一0年九月十九日
书记员任丹
校对责任人周隽斓打印责任人任丹
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
……
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
……
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
《最高某民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
《建设工程质量管理条例》
第十六条……
建设工程经验收合格的，方可交付使用。
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