上诉人（原审原告，反诉被告）罗某，女，X年X月X日出生，汉族，怀远县X街聚德苑火锅业主，住（略）。
委托代理人田某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人孙阳，安徽元方圆律师事务所律师。
上诉人（原审被告，反诉原告）怀远县邮政局，住所地怀远县X镇X路中段北侧。
法定代表人胡某，该局局长。
委托代理人张绍东、程某某，安徽卞和律师事务所律师。
上诉人罗某因与上诉人怀远县邮政局房屋租赁合同纠纷一案，不服怀远县人民法院（2007）怀民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人罗某的委托代理人田某某、孙阳，上诉人怀远县邮政局的委托代理人程某某、张绍东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定，2006年8月28日，罗某与他人签订了聚德苑饭店转让协议一份，支付x元取得了该饭店。同日，罗某与怀远县邮政局签订了房屋租赁合同一份，租赁了聚德苑饭店所占用的房屋，作为餐饮业使用，租赁期限自2006年9月1日至2010年8月31日，房屋租金为每月2500元，每季度7500元。怀远县邮政局同时同意罗某在其承租的房屋楼下院内搭建200平方米的简易房屋用于经营该饭店的辅助用房，建房审批手续由罗某自行办理。合同签订后，罗某先后支付了转让费及2006年9月至11月的房屋租金7500元后，即装修了房屋开始营业。
在经营中，罗某未获主管部门批准，即在其承租的房屋楼下院内搭建简易钢结构房屋（重置价格为x元），引起周围居民的不满和信访。2006年12月14日上午，罗某在向怀远县邮政局交纳下一季度的房租时被拒绝。同日，怀远县邮政局以罗某违规搭建临时钢构房屋扰民，引起周边居民上访，影响怀远县邮政局形象为由，向罗某送达告知书一份，要求解除房屋租赁合同。2006年12月28日，怀远县X组织工作人员将罗某承租房屋的通道院门锁死并张贴了封条。罗某因此停止经营活动。2006年12月31日，怀远县邮政局再次组织工作人员用汽车将罗某承租房屋的通道院门堵死。2007年3月15日，罗某以怀远县邮政局违反合同约定为由，向法院提起诉讼，要求解除租赁合同，赔偿经济损失x元。在诉讼期间，怀远县人民法院根据罗某申请，依法委托怀远县价格认证中心对该饭店内部装修等进行鉴定。经鉴定，该价格认证中心作出鉴定结论为：罗某对该饭店内部进行装修的鉴定价格为x元；罗某在该饭店外围场所（含楼下院内场景及院门招牌、灯饰等）进行装修的鉴定价格为x元；包门窗鉴定价格为4270元；罗某购置饭店炊具、餐具等设施的鉴定价格为x元。
原审法院认为，罗某与怀远县邮政局签订的房屋租赁合同合法有效。怀远县邮政局将罗某承租房屋通道院门锁死、张贴封条和用汽车将院门堵死的行为，显属不妥。上述行为表明其不履行合同主要义务，致使合同目的不能实现，罗某要求解除合同予以支持。根据合同约定搭建简易房屋被执法部门查处及与附近居民发生纠纷，全部责任由罗某自负，罗某对该合同不能履行应承担次要责任，怀远县邮政局承担主要责任，由此造成的损失，罗某承担30%，怀远县邮政局承担70%。因罗某未证明怀远县邮政局的违约行为足以造成该炊具、餐具等设施价值减少，其要求赔偿不予支持。罗某违章搭建房屋造成的损失由罗某自行承担。因罗某未取得聚德苑饭店的经营资格，要求赔偿合同履行的可得利益损失x元的诉讼请求不予支持。综上，罗某的损失包括受让饭店转让费损失x元，饭店内部装修损失x元，包门窗损失4270元，为外围场所装修损失x元，合计损失x元，怀远县邮政局应赔偿x.4元。但罗某应支付至2006年12月28日前尚欠的房租2500元。据此，该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第一款第四项、第一百零七条的规定判决：（一）解除罗某与怀远县邮政局之间签订的房屋租赁合同；（二）罗某于判决生效之日起十日内自行清除承租房屋内的炊具、餐具等可移动财产，并将房屋返还给怀远县邮政局；（三）怀远县邮政局于判决生效之日起十日内赔偿罗某经济损失x.4元；（四）罗某于判决生效之日起十日内给付怀远县邮政局房屋租赁金2500元；（五）驳回罗某其他诉讼请求；（六）驳回怀远县邮政局的其他诉讼请求。
原审法院宣判后，双方当事人均对判决不服，向本院提起上诉。
罗某上诉称：怀远县邮政局对合同目的不能实现应负全部责任，该局无权单方解除租赁合同；可得利益损失x元应当支持；炊具、餐具等财产是上诉人的损失；怀远县邮政局要求支付租金的诉求请求不应得到支持。为此，请求二审法院依法改判支持其诉讼请求并驳回怀远县邮政局的反诉请求。
上诉人怀远县邮政局上诉称：罗某利用租赁房屋进行违法活动，解除合同合法有效，请求支持其反诉请求。
经审理查明：怀远县邮政局所有的文昌街二楼十间房屋原出租给桂兵经营聚德苑饭店。2006年8月28日，经怀远县邮政局同意，罗某以x元价格受让饭店内的一切设备、装潢、经营权。同日罗某（乙方）与怀远邮政局（甲方）签订了上述房屋租赁协议书，约定租赁时间为4年，即自2006年9月1日至2010年8月31日；租赁费为每月2500元，每季度7500元，按季度于季度首月15日内缴纳，逾期甲方有权收回房屋。同时双方还约定，怀远县邮政局同意罗某在院内搭建简易房屋（200平方米以内）用于餐饮使用，搭建手续由罗某自行办理；搭建的简易房屋不得超过一楼高度，如因此搭建被执法部门查处及与附近居民发生纠纷，全部责任乙方自负；租赁期满后该房屋由罗某自行拆除。
协议签订后，罗某支付了x元转让费并支付了2006年9月至11月的房屋租金7500元，接受了房屋，对房屋进行了重新装修后开始经营。2006年12月6日，怀远县工商行政管理局下发了企业名称预先核准通知书，预先核准的企业名称为“怀远县聚德苑酒楼”。2007年3月7日罗某领取了个体工商户营业执照，字号名称为怀远县X街聚德苑火锅。2006年8月30日，怀远县邮政局向怀远县建设局递交一份申请，申请在罗某承租的房屋楼下院内搭建简易钢结构房屋一处，建筑面积为180平方米，工程某资为6万元。在怀远县邮政局为罗某申请搭建简易房期间，罗某于2006年9月9月1日与安徽省联友钢结构有限公司签订了一份钢结构工程某同，委托该公司为其建造上述轻钢结构简易房，建筑面积为180平方米，工程某造价为6万元。协议签订后，罗某在交纳了x元订金后开始施工建设。但是，在罗某施工建设期间，周围部分居民对施工不满，并举报到有关部门。2006年8月28日，怀远县国土资源局执法监察大队向怀远县邮政局下发了责令停止土地违法通知书，要求该局立即停工并听后处理。怀远县建设局也通知华运超市，责令停止一切违法建设行为。2006年9月16日，怀远县建设局下发了关于邮政局申办临时钢构房的处理意见。该意见为：由于该钢构房的建设与该片规划不符，且建成后影响周围居民的生活与安全，我局也收到该片居民的投诉，因此不予批准。
另查明，聚德苑酒楼为火锅店，罗某接收经营后申请企业登记，2006年12月6日工商行政管理部门预先核准了怀远县聚德苑酒楼的企业名称。2006年，该酒楼完税时申报的每月销售收入为x元，生产经营所得为4000元。
本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的相同。
上述事实，有双方当事人陈述、租赁协议书、鉴定书、封条等证据在卷予以证实，且已经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，双方签订的房屋租赁合同合法有效，均应当按约履行。怀远县邮政局采用封锁大门等方式使罗某无法使用房屋，承租合同无法履行，罗某请求解除租赁合同依法应当予以支持。罗某通过饭店转让的方式取得聚德苑饭店的经营权，怀远县邮政局对此也表示同意，并与之签订了租赁合同，罗某属合法经营，任何人不得非法阻挠。怀远县邮政局在租赁协议中同意罗某搭建简易房屋，还约定了被执法部门查处及与附近居民发生纠纷，全部责任由罗某自负。在行政部门不予批准，并责令停建，周围居民提出不同意见的时候，该纠纷应当通过正当方式解决，原审法院判令罗某自行承担违章搭建简易房屋的损失并无不当。但怀远县邮政局擅自采用非法强制措施妨碍罗某经营，是房屋出租人妨碍承租人正常经营的侵权行为并构成违约，应当赔偿损失。原审法院认定罗某的直接损失包括转让费损失x元，饭店内部装修损失x元，包门窗损失4270元，为外围场所装修损失x元，合计损失x元正确，怀远县邮政局应当予以赔偿，但判决罗某承担损失的30%，怀远县邮政局承担70%没有法律根据，应当予以纠正。罗某应当将房屋内炊具、餐具等可移动财产搬走。罗某受让经营聚德苑饭店，并正在办理相关的登记，原审法院以罗某未取得该饭店经营资格错误，不支持罗某赔偿可得利益损失的请求不当，应当予以纠正。罗某的经营损失可参照聚德苑饭店2006年纳税申报标准，生产经营所得为每月4000元，自2006年12月怀远县邮政局封锁大门之日开始计算至2007年3月起诉解除合同之日止为x元，以上合计x元。罗某要求以每月1.1万元计算至合同履行期满没有法律根据，不应予以支持。怀远县邮政局违约解除合同并非法阻挠罗某经营，反要求罗某赔偿其经济损失没有事实和法律根据，不应予以支持，原审法院判决罗某支付至侵权行为发生之日的2006年12月29日前的房租并无不当。原审判决认定事实基本清楚，但适用法律部分错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持怀远县人民法院（2007）怀民一初字第X号民事判决的第一项，即解除罗某与怀远县邮政局之间签订的房屋租赁合同；
二、维持怀远县人民法院（2007）怀民一初字第X号民事判决第四项，即罗某于本判决生效之日起十日内给付怀远县邮政局房屋租金2500元；
三、维持怀远县人民法院（2007）怀民一初字第X号民事判决第五项，即驳回罗某的其他诉讼请求；
四、维持怀远县人民法院（2007）怀民一初字第X号民事判决第六项，即驳回怀远县邮政局的其他诉讼请求；
五、变更怀远县人民法院（2007）怀民一初字第X号民事判决的第二项为罗某于本判决生效之日起十日内将承租怀远县邮政局的房屋内的炊具、餐具等可移动财产拆除领回，怀远县邮政局应当予以协助；
六、变更怀远县人民法院（2007）怀民一初字第X号民事判决第三项为怀远县邮政局于本判决生效之日起十日内赔偿罗某各项损失计x元；
一审案件受理费x元，实际支出费8116元，反诉案件受理费210元，合计x元由罗某负担；二审案件受理费x元，由怀远县邮政局负担。
本判决为终审判决。
审判长鲁明阳
审判员方晶
代理审判员王国强
二○○九年三月三日
书记员王伟
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