上海市嘉定区人民法院
民事判决书
(2009)嘉民三(民)初字第X号
原告（反诉被告）上海某某电器有限公司。
法定代表人林某某，总经理。
委托代理人娄某某、王某，浙江联英律师事务所上海分所律师。
被告（反诉原告）上海某某设备有限公司。
法定代表人魏某，总经理。
委托代理人周某某，信利律师事务所上海分所律师。
委托代理人程某，北京市信利律师事务所律师。
原告（反诉被告）上海某某电器有限公司（以下简称某某起重）与被告（反诉原告）上海某某设备有限公司（以下简称某某供暖）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员秦忠独任审判，公开开庭进行了审理。原告法定代表人林某某及其委托代理人娄某某、王某、被告法定代表人魏某及其委托代理人周某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告和被告于2007年4月1日签订股权转让协议书一份，约定原告提供原使用的车间、仓库、宿舍综合用房共计建筑面积约4000平方米的房屋，给被告无偿使用至2008年3月31日，到期后被告如需继续使用，双方协商租金问题，妥善解决。无偿租赁到期后，被告以一年55万元的合意续租了建筑面积为2800平方米的房屋，并实际履行付款义务至2008年12月31日，双方并未签订书面的租赁合同。但自2009年1月至今，被告仅陆续支付了租金5万元。故原告起诉来院，要求：1、被告向原告支付租金31.67万元；2、判令解除双方的租赁合同，限期搬迁；3、判令被告向原告支付房屋使用费（按每年55万元的标准，自2009年9月1日起至判决生效之日）。后原告变更第一、三项诉请为要求被告向原告支付租金和房屋使用费x.26元。
被告辩称，没有证据证明双方就租金和租期达成约定，原告主张的租金31.67万元没有事实依据；被告只是占用了原告的部分房屋，但占用和租赁是两个概念，故不存在解除双方的租赁合同的说法；按照被告提供的证据显示的占用费的参照标准，被告占用原告2800平方米房屋的占用费应为x元。
被告提出反诉称，要求法院判令原告承担违约责任，支付违约金90万元。后被告撤回反诉。
经审理查明，案外人林某某和魏某分别作为甲方和乙方的代表，于2007年4月1日签订股权转让协议书一份，内容主要为：甲方林某某是某某供暖董事长，现某某供暖全体股东因为各方面的原因，一致决定停产散热器产品，将某某供暖生产散热器的设备等库存半成品及零部件等转让给乙方，由甲方林某某全权代表某某供暖全体股东和乙方签订股权变更的相关事宜。协议列举了甲方转让给乙方的资产清单，其中包括甲方提供原使用的车间X幢、仓库、宿舍综合用房X幢共计建筑面积4000平方米左右，无偿给乙方使用从2007年4月1日开始至2008年3月31日止，到期后乙方如需继续使用，双方协商租金问题，妥善解决。协议还对乙方应支付甲方转让金150万元及付款时间等作了约定。协议落款处甲方一栏由林某某签名并敲盖了某某供暖的公章，乙方一栏由魏某签名。签约后，被告一直无偿使用上述系争厂房（被告认为其实际使用面积不足4000平方米）。自2008年4月1日开始，被告仍继续使用上述系争厂房，但被告和作为房屋产权人的原告并未签订书面的租赁合同。嗣后，因原告认为被告未能及时足额支付租金，双方对租金数额等也未能协商一致，原告遂于2009年8月涉讼。
诉讼中，原告和被告确认2008年4月至2008年12月被告已付原告租金41.25万元，2009年被告已付原告租金5万元。
审理中，经原告申请，本院委托上海大雄房地产估价有限公司对坐落于嘉定区X镇X路某某号内部分厂房2008年4月至2009年11月房屋租金市场价值进行了估价，估价报告认为，根据《上海某某设备有限公司实际使用上海某某电器有限公司房屋面积确认单》记载，本次估价对象实际使用建筑面积为2853.79平方米（已经双方确认），估价对象房屋租金市场价值为x元。原告对估价报告无异议；被告则认为估价对象房屋租金实际市场价值为每平方米每天0.35元至0.45元，而估价报告为每平方米每天0.594元，明显过高，另出租房屋面积较多的话价格相对还要便宜。本院认为，该估价报告是估价单位按照国家规定的估价程序，结合估价师的专业经验，并在对估价对象进行了现场勘察、了解其周边地区房地产现状后作出的，其结论公正、客观、真实，可予采纳。
以上事实，有股权转让协议书、产权证、照片、估价报告、财务报表、证人证词、当事人陈述笔录等书证为证，事实清楚，证据确凿。
本院认为，被告在股权转让协议书约定的无偿使用期到期后继续使用系争房屋，且向作为房屋产权人的原告支付了部分租金，应视为原、被告双方对租赁系争房屋事宜达成合意，因双方对租赁期限没有约定，可视为不定期租赁。而就不定期租赁的解除权，法律明确规定当事人可以随时解除合同。故对原告要求判令解除双方的租赁合同的诉讼请求依法应予支持。合同解除后，被告应从租赁房屋中搬迁，将租赁房屋返还原告，但应给予被告一定的准备时间。被告还应向原告支付双方租赁关系存续期间的租金及租赁合同解除后的房屋实际使用费，房屋实际使用费的标准通常可参照双方合同约定的租金标准，但因双方对租金标准未作约定，故本院认为可参照估价报告评估的系争房屋在2008年4月至2009年11月房屋租金市场价值进行确定，现估价报告认定2008年4月至2009年11月共计20个月的房屋租金为x元，故原告主张的从2008年4月至2010年1月的房屋租金（或使用费）总额应为x.1元，扣除被告已付租金46.25万元，被告还应支付原告租金及房屋实际使用费为x.1元，而原告主张的金额x.26元不当，本院予以纠正。诉讼中，被告撤回反诉符合法律规定，应予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条之规定，判决如下：
一、解除原、被告双方的租赁合同；
二、被告上海某某设备有限公司应于本判决生效之日起两个月内从嘉定区X镇某某号厂房内搬迁，将系争厂房返还原告；
三、被告上海某某设备有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某某电器有限公司租金及房屋使用费x.1元。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费6050.50元，减半收取3025.25元，反诉案件受理费x元，减半收取6400元，财产保全费2103.5元，评估费4200元，共计x.75元，由被告上海某某设备有限公司负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员秦忠
书记员甘丽纳
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