贵州省高级人民法院
民事判决书
(1999)黔高法民终字第X号
上诉人(原审原告、反诉被告)贵阳市房地产管理局危旧房改造公司。住所，贵阳市X区X街X号。
法定代表人罩某，经理。
委托代理人席某，副经理。
委托代理人章根香，再兴律师事务所律师。
上诉人(原审被告、反诉原告)贵阳宏安房地产开发有限公司。住所，贵阳市X区X路X号。
法定代表人段某甲，董事长。
委托代理人夏某，公司经理。
原审被告贵阳卷烟厂。住所，贵阳市X区X巷X号。
法定代表人段某乙，厂长。
委托代理人朱浩兴，驰宇律师事务所律师。
委托代理人王某，该厂职工。
上诉人贵阳市房地产管理局危旧房改造公司(以下简称危旧房公司)，上诉人贵阳宏安房地产开发有限公司(以下简称宏安公司)因联建纠纷一案，不眼贵阳市中级人民法院(1999)筑民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
经审理查明：1988年，危旧房公司获准在贵阳市X区X路、毓秀路、北横巷交界地段某行房地产开发。危旧房公司将本工程项目分为两期，位于中华北路旁的工程为二期工程，暂定名为“中北大厦”工程。在第一期住宅工程完工后，危旧房公司着手“中北大厦”的工作。1993年6月危旧房公司获得“中北大厦”红线范围的拆迁许可证，到1994年年底，已完成了“中北大厦”的拆迁安置工作，以后又进行了地勘、水电增容等工作。1996年6月10日，危旧房公司与宏安公司、贵阳卷烟厂(以下简称贵阳烟厂)签订《联建协议书》，约定由三方共同投资开发“中北大厦”。同月20日，三方共同与贵阳市土地管理局签订了土地出让合同，随后，宏安公司交纳了土地出让金129．6万元。危旧房公司因故欲退出联建，遂与宏安公司。贵阳烟厂进行协商。协商中，危旧房公司先在其所出示的《“中北大厦”估算及情况介绍》中称其前期异地安置住户7263．4平方米，另发生搬迁过渡费371万元，后又在所拟的《补充合同》的合同草稿中称安置住户101户，安置面积6073．4平方米，金额为1016．9万元，前期支付的各种费用147．62万元，工资及管理费35．48万元，共计1200万元。1996年12月28日，危旧房公司与宏安公司、贵阳烟厂在危旧房公司拟定的补充合同草稿的基础上，正式签订《补充合同》。合同约定，“甲方(即危旧房公司，以下相同)因客观原因退出联建”，“甲方原与被拆迁户签订的拆迁合同继续有效”，“甲方已负责支付原被拆迁人之过渡费补贴至1997年12月31日”。合同第一款第4项规定，“经三方认定，甲方用于前期拆迁安置、地勘、水电增容、规划设计等投资计人民币1200万元整”。第2款第2项约定，“乙、丙方(即贵阳烟厂、宏安公司)负责付还甲方前期投资的1200万元整”。合同还对其他有关事项进行了约定。合同签订后，宏安公司向危旧房公司支付了约定的第一笔款960万元。此外，危旧房公司尚欠宏安公司6万元，诉讼中宏安公司表示愿用该6万元冲抵本案有关费用，两项合计为966万元。1997年6月10日，三方签订《退出联建补充协议》，约定项目移交工作完成后，宏安公司、贵阳烟厂一次性补偿危旧房公司工作协调配合补助费人民币30万整。1997年11月6日，宏安公司与贵阳烟厂签订《贵阳烟厂退出联建“中北大厦”协议》，约定，贵阳烟厂退出联建，不再享有与此相关的任何权利，同时亦不承担任何相关的责任和义务。上述联建协议及危旧房公司、贵阳烟厂先后退出联建的合同分别得到贵阳市人民政府、贵阳市土地管理局的批准。1997年12月31日，宏安公司致函危旧房公司，称危旧房公司向其提出的前期发生费用不实，有的费用收取不合理，要求危旧房公司尽快与之商谈，就转让遗留问题达成协议。以后双方未达成协议，危旧房公司遂以宏安公司应偿还投资欠款及承担违约责任为由提起诉讼。宏安公司则以危旧房公司应退回多支付的415．88万元为由提起反诉。
在二审审理中，本院针对双方争议的拆迁安置面积委托贵州省建筑设计院以贵阳市规划局1985年至1987年的航测图、1993年10月的修测图为依据，对“中北大厦”红线范围内被拆房屋的面积进行鉴定，结论为，被拆房屋的总建筑面积为4275．06平方米。另外，审理中，宏安公司、危旧房公司对1993年底至1994年底用以安置被拆迁户的房屋的价值意见不一。危旧房公司提出当时的房屋市价平均约为每平方米(含梯面积)1800元，宏安公司则根据《补充合同》签订前谈判中危旧房公司所出具的《“中北大厦”估算及情况介绍》所估计的市价称当时商品房市价每平方米(含梯面积)1500元。
另查明：《补充合同》签订后、危旧房公司向宏安公司移交了一份《贵阳市危旧房改造公司中北大厦汇总裁(以下简称为《汇总表》)以及相应的异地拆迁安置合同。《汇总表》汇集了危旧房公司前期异地安置105户(该户数是按一份合同一户计，与前述危旧房公司在《补充合同》草稿中所述101户的房数实际相同，后者是按实际户数统计)的拆迁安置合同的主要内容，即拆迁时间、原房拆迁面积、安置面积、相互之间的补偿等。经查，表上105户中马琴芳等3户(名单附后)系表上重复统计。合同载明该3户的原拆迁房屋的建筑面积合计为22．896平方米，安置房建筑面积合计为157．75平方米。刘其弟等10户(名单附后，该10户原判认定为8户)的安置房的产权归危旧房公司所有。该10户的合同载明其原被拆房的建筑面积为260．286平方米，安置房建筑面积合计为412．75平方米。彭显寿等20户(即原判认定居住在“中北大厦”预留通道内，属“中北大厦”拆迁对象的20户，名单附后)中姜玉华户被拆房在陕西路，不在“中北大厦”的拆迁范围之内，其余19户拆迁时间发生在1988年至1992年间，是在“中北大厦”的拆迁时间之前。对该20户，宏安公司在上诉中称是ZI户，后在二审审理中称是22户。经查，宏安公司所称的22户就是前述彭显寿等20户再加崔素云、郭宏莲两户。崔、郭两户虽然拆迁时间发生在1990年，但合同已注明是危旧房公司在一期工程中为二期工程即“中北大厦”工程先行拆迁安置，故该2户是“中北大厦”的拆迁对象。彭显寿等20户原被拆房屋的建筑面积合计为1301．58平方米，安置房建筑面积合计为1588．22平方米。此外查明，危旧房公司提供的《汇总表》上105户被拆迁户的安置房的含梯面积统计为6073．4平方米(《汇总表》上含梯面积是在建筑面积基础上每户摊6平方米而得出)，该含梯安置面积与前述《补充合同》签订前危旧房公司所拟的合同草稿上载明的安置面积一致。另经本院核算，《汇总表》上105户异地拆迁安置合同，105户的原被拆房屋的拆迁面积经统计为4095．27平方米(该拆迁面积的统计方法为：拆迁合同中，有的合同同时载明了原拆房的使用面积和建筑面积，有的合同上则只有使用面积而无建筑面积。参照同时载有使用面积和建筑面积的合同上使用面积和建筑面积的比例，对合同中只有使用面积而无建筑面积的，在使用面积的基础上，加使用面积的20％转化为建筑面积，用转化的建筑面积加部分合同中已载明的建筑面积之和为4095．27平方米)，加上双方无争议的回迁户的原拆房的建筑面积1803．01平方米，则“中北大厦”所有的拆迁合同，包括异地安置和回迁安置的拆迁合同中载明的原被拆房的建筑面积共计为5898．28平方米。在5898．28平方米的基础上扣除《汇总裁上105户中重复计算的马琴芳等3户的原被拆房屋建筑面积221．896平方米，扣除彭显寿等20户的原被拆房屋建筑面积1301．58平方米，所剩余的拆迁建筑面积为4374．804平方米，此数接近且略高于鉴定面积4275．06平方米。
一审法院认为：(1)《补充合同》除1200万元的价格无效外其余均为有效。1200万元价格无效的原因在于危旧房公司在签订合同之前未将其已用新房款冲抵过渡费、旧房款等情况告知宏安公司和贵阳烟厂，导致宏安公司、贵阳烟厂与之达成支付1200万元的约定；(2)应在1200万元中扣除冲抵旧房款、过渡费的新房款185．2898万元，扣除产权属危旧房公司的8户(该8户本判决书事实部分认定为10户)的安置面积，价值为45．8025万元；扣除重复计算的马琴芳等三户的安置面积，价值为24．411万元；(3)(退出联建补充协议)约定宏安公司、贵阳烟厂应向危旧房公司支付30万，因合同约定的支付条件未成就，故不予支持(4)危旧房公司为宏安公司代支付2．28万元，宏安公司应向危旧房公司支付该2．28万元；(5)贵阳烟厂与宏安公司签订的(贵阳烟厂退出联建“中北大厦”协议)中约定贵阳烟厂退出联建后，不享有权利，也不承担相关责任和义务，且贵阳烟厂无房地产开发资格，在联建中无权利与义务，故危旧房公司针对贵阳烟厂的诉请不予支持；(6)彭显寿等20户是“中北大厦”的被拆迁户，应作为“中北大厦”的拆迁安置对象；(7)危旧房公司认为宏安公司的反诉实际系重大误解，已过诉讼时效的理由不能成立。据此，一审法院判决：一、驳回危旧房公司对贵阳烟厂的诉讼请求；二、宏安公司于本判决生效后十日内支付危旧房公司为其垫付的过渡费欠款人民币2．28万元；三、危旧房公司于本判决生效后10日内返还宏安公司多支付的前期投资成本21．5033万元；四、驳回危旧房公司和宏安公司的其余诉讼请求。本诉案件受理费（略）元，由危旧房公司负担（略）元，由宏安公司负担922元；反诉案件受理费（略）元，由宏安公司负担（略）元，由危旧房公司负担5735元。
一审宣判后，贵阳烟厂服判。宏安公司、危旧房公司不服，向本院提起上诉。危旧房公司上诉称：(1)危旧房公司是以投资(包含成本和利润)转让联建中的权利，并非以投资成本转让联建中的权利。双方平等协商，以1200万转让联建中的权利是双方真实意思表示，应受法律保护；(2)在《补充合同》签订前，危旧房公司并未故意隐瞒新房款冲抵旧房款及过渡费之事，宏安公司也应知冲抵一事；(3)原判认定主要条款无效，就应当认定整个合同无效；(4)宏安公司对支付1200万元产生异议属重大误解，已过诉讼时效(注：正确的法律概念是“除斥期间”，不是“诉讼时效”)，应驳回其反诉请求；(5)《退出联建补充协议》的约定的支付条件已经成就，宏安公司应按约支付30万元。综上，危旧房公司请求撤销原判一、三、四项，改判宏安公司向危旧房公司支付欠款240万元以及30万元补助费。在二审审理过程中，危旧房公司又请求本院确认(联建协议书)、(补充合同)和(退出联建补充协议)无效，其主要理由是前述合同和协议(1)逃避土地转让税金；(2)违反了划拨土地先出让再转让的程序；(3)未经贵阳市人民政府批准转让；(4)把实际价值2048万元的项目以1200万元转让，损害了国家利益；(5)损害了被拆迁户的利益；(6)转让协议使已与危旧房公司订立建安合同的建筑公司利益受到损害。宏安公司上诉称：(1)原判认定事实不清，即未扣除《补充合同》签订前危旧房公司虚构的成本开支搬迁过渡费371万元，并故意将不属于“中北大厦”拆迁范围的彭显寿等21户(即原判认定的预留通道内的彭显寿等20户，在以后审理中宏安公司又称为22户)认定为“中北大厦”的拆迁对象；(2)原判以无效的1200万元作为基数进行扣减，致使计算结果与实际发生的成本不符，应用累加各种成本费用的方式进行计算，按此计算，宏安公司已向危旧房公司多付457．7058万元，故请求：(1)判决危旧房公司返还宏安公司多支付的‘冲北大厦”前期成本457．7058万元；(2)判令一、二审诉讼费用由危旧房公司承担。
本院认为，危旧房公司在依法取得“中北大厦”项目的建设开发权后，与宏安公司、贵阳烟厂签订的联建协议以及危旧房公司、贵阳烟厂先后退出联建的协议的主要内容系各方当事人真实的意思表示，未违反有关法律规定，且经合法审批，宏安公司已经取得该项目的独自开发权，协议已经实际履行，现危旧房公司与宏安公司因退出联建项目的转让价格发生争议，并不影响协议其他部分的效力。经查，双方约定退出项目的转让价格系由前期拆迁安置、地勘、水电增容、规划设计等已用于前期投资的费用组成，拆迁费用是其中最主要的费用，而拆迁费用的多少主要取决于拆迁安置面积。关于拆迁安置面积的数量，本院依据危旧房公司向宏安公司移送的《汇总表》及相应的异地安置105户的拆迁合同的统计，原住房的拆迁面积为4095．27平方米(建筑面积，以下相同)，加上双方无争议的回迁户的原拆迁面积，拆迁面积为5898．28平方米。此数与依航测图和修测图鉴定的“中北大厦”红线范围内的拆迁面积4275．06平方米相差甚远。如以5898．28平方米扣除重复计算的马琴芳等3户的221．896平方米拆迁面积，再扣除彭显寿等20户的1301．58平方米拆迁面积，拆迁面积则为4374．89平方米，此面积接近并略高于鉴定面积4275．06平方米，加之彭显寿等20户中姜玉华户不在拆迁地段，另19户的拆迁时间发生于1988年至1992年间，在“中北大厦”的拆迁时间1993年6月之前。综合以上两个方面的证据，可以认定彭显寿等20户不是“中北大厦”的被拆迁户。另，刘其弟等10户因其安置房的产权已明确归危旧房公司所有，马琴芳等3户系重复计算，该两部分危旧房公司实际未发生投资。由此可见，危旧房公司在《汇总表》中虚构了上述33户被拆迁户，虚构安置面积为2158．72平方米。按《汇总表》记载采用的方法，在建设面积的基础上每户摊6平方米转为含梯面积，则上述33户的含梯安置面积应为2356．72平方米。另经统计，《汇总表》上105户异地安置的住户的含梯安置面积为6073．4平方米，此面积与危旧房公司所拟的《补充合同》的合同草稿中的安置面积相同，《汇总表》上拆迁户数与合同草稿上的户数实际也相同。该合同草稿写明危旧房公司以1200万元前期已发生的支出退出联建，转让权利。可见，《汇总表》实际是前述合同草稿上所述6073．4平方米拆迁安置面积的明细表。上述证据证明，危旧房公司在《补充合同》签订前，向宏安公司、贵阳烟厂虚构部分前期拆迁安置面积、虚构部分拆迁安置费用，在双方约定以前期投资(主要是拆迁安置的支出)为转让价的前提下，使宏安公司、贵阳烟厂在转让价格上作出错误的意思表示。根据最高人民法院《关于贯彻执行(民法通则)若干问题的意见》第68条，《中华人民共和国民法通则》第59条第1款第3项之规定，危旧房公司的行为为欺诈行为，故(补充合同》中转让价格的约定部分无效，但《补充合同》其余部分均是当事人真实的意思表示，且符合法律的规定，根据《中华人民共和国民法通则》第57条、第60条之规定，应认定为有效。危旧房公司称价格部分无效则《补充合同》全部无效的理由不能成立。本案退出联建转让价的确认，应扣除前述33户安置房面积的价值。房屋的单价，参照诉讼中危旧房公司提出当时的市价为每平方米1800元和宏安公司在诉讼中提出的当时市价为每平方米1500元，结合危旧房公司所拟《补充合同》的合同草稿上的单价每平方米1674．35元(合同草稿上述安置面积为6073．4平方米，金额为1016．9万元)可综合确定当时安置房的平均市价为每平方米1650元，则33户安置房的价值为388．8588万元(1650元／M2×2356．72M2)。此数为约定的转让价格中的欺诈部分，应在1200万元转让价中扣除。原判认定彭显寿等20户是“中北大厦”的被拆迁户是错误的，应予纠正。宏安公司在二审审理中称崔素云、郭宏莲2户不是“中北大厦”的拆迁对象，亦与事实不符，不应支持。但其关于彭显寿等20户不在“中北大厦”的拆迁范围内的理由成立，应予支持。原判认定危旧房公司隐瞒其在前期拆迁中用新房款冲抵旧房款及过渡费之事，即隐瞒了新房收入，并判决把该收入185万余元从1200万元中扣除也是错误的，因危旧房公司的该笔收入系在其退出联建之前发生的，《补充合同》并未约定以危旧房公司前期拆迁中收入与支出相抵后的纯支出(成本价)作为危旧房公司退出联建、转让联建中权利的价格，也未约定将危旧房公司在前期拆迁中的收入转归贵阳烟厂、宏安公司享有。同理，宏安公司上诉认为危旧房公司是以前期收支相抵后的成本价退出联建，应以累加各种投资费用的方式计算成本价的理由也不成立。危旧房公司上诉认为原判在1200万元中扣除新房收入部分是错误的理由成立。宏安公司另上诉主张扣除危旧房公司虚构的371万元过渡费的理由也不成立。因为危旧房公司在其起草的、约定以1200万元退出联建的合同草稿中并未再提出371万元这笔开支，1200万元价格约定的达成与这笔开支没有关联，故不能从1200万元中扣除此款。关于危旧房公司主张宏安公司支付30万元移交工作协调配合补助费的请求，接双方《退出联建补充协议》的约定，应予支持。原判认为该费用支付的条件未成就危旧房公司的该项请求不正确，应当纠正。本案中，危旧房公司虚构拆迁安置面积，致使宏安公司、贵阳烟厂在转让价格上作出了错误的意思表示，这一事实并不是双方当事人对合同的重要内容理解不一致，故危旧房公司认为宏安公司的反诉是重大误解，已过除斥期间的上诉理由不能成立。此外，危旧房公司为宏安公司代付2．28万元，宏安公司应向危旧房公司支付。宏安公司与贵阳烟厂达成的《贵阳烟厂退出联建“中北大厦”协议》符合法律规定，亦为有效合同，但该合同未经危旧房公司同意，故只在宏安公司、贵阳烟厂之间发生合同效力，对危旧房公司无约束力。原判依据上述约定以及认为贵阳烟厂无联建资格，在联建中无权利和义务等理由驳回危旧房公司针对贵阳烟厂的诉讼请求是错误的。鉴于本案中危旧房公司为一方，宏安公司、贵阳烟厂为另一方，因《补充合同》、《退出联建协议》及垫付款等事项产生的相互的金钱债务冲抵后，贵阳烟厂、宏安公司享受权利而非承担义务，故危旧房公司要求贵阳烟厂承担责任的诉讼请求不予支持。贵阳烟厂与宏安公司因本项目对外享有的权利依《贵阳烟厂退出联建“中北大厦”协议》的约定，归宏安公司独自享有。在本案的二审审理中，危旧房公司又请求确认《联建协议》、《补充合同》、《退出联建补充协议》无效，理由是上述协议和合同逃避土地转让税金，违反划拨土地先出让再转让的规定，也未经贵阳市人民政府批准，同时损害了国家利益、被拆迁人的利益以及已与危旧房公司订立建安合同的建筑公司的利益。上述理由无事实依据或法律依据，本院不予采纳。综上所述，宏安公司应向危旧房公司支付8ll．1412万元(1200万中扣除388．8588万元)，宏安公司已付966万元，危旧房公司应退还多付的154．8588万元。同时，宏安公司应向危旧房公司支付工作协调配合补助费30万元，支付危旧房公司为其垫付的2．28万元。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第(二)、(三)项之规定，判决如下：
一、撤销贵阳市中级人民法院(199)筑民二初字第X号判决的一、三、四项，维持第二项，即贵阳宏安公司房地产开发有限公司向贵阳市房地产管理局危旧房改造公司支付2．28万元；
二、贵阳市房地产管理局危旧房改造公司与贵阳宏安房地产开发有限公司、贵阳卷烟厂1996年12月28日签订的《补充合同滁1200万元价格中欺诈部分无效外，其余均为有效；1996年6月10日，1997年6月10日，上述三方签订的《联建协议书》、《退出联建补充协议》有效；1997年11月6日贵阳宏安房地产开发有限公司，贵阳卷烟厂签订的《贵阳烟厂退出联建“中北大厦”协议》亦有效；
三、贵阳市房地产管理局危旧房改造公司应向贵阳宏安房地产开发有限公司返还多支付的154．8588万元；
四、贵阳宏安房地产开发有限公司应向贵阳市房地产管理局危旧房改造公司支付协调配合补助费30万元；
五、上述相互支付的费用相抵，贵阳市房地产管理局危旧房改造公司应向贵阳宏安房地产开发有限公司支付122．5788万元，该款应在本判决生效后30日内付清；
六、驳回贵阳市房地产管理局危旧房改造公司、贵阳宏安房地产开发有限公司的其余上诉请求。
一、二审本诉案件受理费（略）元，由危旧房公司负担70％，为（略）元，由宏安公司负担30％为（略）元，一、二审反诉案件受理费（略）元，鉴定费1500元，共计（略）元，由宏安公司负担70％为（略）．6元，由危旧房公司负担30％为（略）．4元。
本判决为终审判决。
审判长唐宏
代理审判员彭方艾
代理审判员李蓉
二○○○年五月二十日
书记员章远春
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