原告上海XX集贸市场经营管理有限公司，住所地上海市XX商城农贸市场内。
法定代表人XX，总经理。
委托代理人XX，上海市尚伟律师事务所律师。
委托代理人XX，上海市尚伟律师事务所律师。
被告XX，男，X年X月X日生，汉族，户籍地浙江省XX号。
委托代理人XX，上海全程律师事务所律师。
委托代理人XX，上海全程律师事务所律师。
被告XX，男，X年X月X日生，汉族，户籍地安徽省XX号。
原告上海XX集贸市场经营管理有限公司诉被告XX、XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年4月27日受理后，依法适用简易程序审理，由审判员邱连祥独任审判。2010年7月14日进行了公开开庭审理。原告的法定代表人XX及其委托代理人XX，被告XX的委托代理人XX，被告XX到庭参加了诉讼。审理中，经双方当事人一致同意本案适用简易程序延长一个月继续审理。本案现已审理终结。
原告上海XX集贸市场经营管理有限公司诉称，2009年5月5日，原、被告签订租赁协议，约定原告将集贸市场内的823#、926#、928#、932#房屋出租给被告使用，第一年的租金为x元，以后逐渐增加，租金支付方式为先租后用，一个季度付一次，如逾期支付租金，原告就有权提前解除合同等。合同开始履行后，被告仅支付了第一季度的租金，从第二季度开始的租金至今未付。故要求判令解除双方于2008年5月5日所签订的“租赁协议”；判令二被告从原告集贸市场823#、926#、928#、932#房屋内迁出；判令二被告支付从2008年8月6日至实际迁出日止的房屋租金（按年租金x元计算，暂算至2010年8月6日为x元）。
被告XX辩称，对双方签订租赁协议和被告已支付一个季度租金的事实没有异议，但不认可原告所认为的房屋交付时间和租金起算时间，房屋交付在2008年7月，但由于装修，故应从2008年8月7日起算租金；原告实际交付的房屋面积为60多平方米，而非原约定的100平方米。由于双方在租赁面积方面存在争议，原告也未向被告催缴，故不存在被告故意拖延支付租金的事实。现被告XX没有参与租赁房屋的经营，根据两被告之间的约定，不应该由被告XX承担租金。
被告XX辩称，对双方签订租赁协议和被告已支付一个季度租金的事实没有异议，由法院依法裁判。
本院经审理查明如下事实，2008年5月5日，原告与两被告签订《租赁协议》一份，约定两被告向原告租赁位于上海市XX集贸市场823#、926#、928#、932#房屋，作为经营餐饮、服饰、饰品场所，共7间，建筑面积为100平方米，卫生费4000元/年，租赁期为5年。一至五年的租金和卫生费分别为x元、x元、x元、x元、x元。双方在合同中还约定了其他权利和义务。合同签订后，两被告向原告支付了一季度的租金和卫生费，计x元。原告向两被告交付了部分房屋。2009年8月6日，被告XX向原告出具“情况说明”一份，言明，“我与XX一起向上海XX集贸市场管理经营有限公司合租了823、926、928、X门面房，合同面积为100平方米，后经市场和我们双方共同协商调整为77平方米”。因被告逾期支付房屋租金和卫生费，故原告诉至本院要求解决。
另查明，两被告系合伙经营，并于2010年1月8日签订《补充协议书》一份，双方约定了租赁房屋内经营方式和租金的承担等内容。
审理中，原告认为被告实际使用77平方米，按照合同约定的单位平方米的租金计算，被告应支付相应的年租金为x元。被告XX则认为其实际使用有效面积仅为52平方米，故应按此面积计算租金。
以上事实由原、被告的陈述，原告递交的《租赁协议》、“情况说明”，被告XX递交的两被告之间签订的《补充协议书》等证据予以佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人均有法律约束力，当事人各方均应恪守。本案中，原、被告签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，也没有违反法律、法规的禁止性规定，应属有效合同，被告承租了原告的房屋，理应按约支付租金。对于房屋交付的时间，因负有举证责任的原告没有证据证明在合同签订时即已交付房屋的事实，而被告认可其于2008年7月取得涉讼租赁的房屋，故本院采纳被告上述房屋交付时间的事实，并作为起算被告应付租金的时间；对于交付租赁房屋的面积争议，作为合伙人之一的被告XX已出具情况说明予以确认了实际使用面积，虽被告XX提出异议，但未向本院限定期限内举证证明其所认为使用面积的事实，故本院认定两被告实际使用面积为77平方米。审理中，双方均表示可按合同中约定的单位平方面积计算租金的意见，并无不合理之处，本院予以照准。由于被告未能按约支付房屋租金，且经原告起诉后亦未能履行支付义务，故原告要求解除双方之间签订的《租赁协议》，与法并无不合，本院予以支持。合同解除后，两被告理应向原告返还所租赁的房屋，并承担欠付的租金和在返还租赁房屋前的房屋使用期间。至于两被告之间就租赁房屋进行如何经营和租金承担，与原告无涉，故两被告应向原告承担共同付款和返还房屋的责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条，第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原、被告于2008年5月5日签订的《租赁协议》；
二、被告XX、XX应于本判决生效之日起十日内从原告上海XX集贸市场经营管理有限公司处承租的位于上海市XX集贸市场823#、926#、928#、932#房屋内迁出，并将上述房屋移交给原告；
三、被告XX、XX应支付原告上海XX集贸市场经营管理有限公司房屋租金和使用费，计算方法：自2008年7月1日始至两被告实际履行本判决第二项之日止，按每日238.39元计（被告已支付x元）。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费5120元，减半收取，计2560元（原告已预交），由被告XX、XX共同负担（于本判决生效之日起十日内交本院执行）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员邱连祥
书记员庄岚洁
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