上诉人(原审被告)南阳市X村信用合作联社。
法定代表人丁某某，任该社理事长。
委托代理人杜松鼎，河南鼎新律师事务所律师。
上诉人（原审被告）南阳市X村信用合作联社伏牛路分社。
诉讼代表人王某某，任该社主任。
上诉人（原审第三人）崔某某，男，生于1968年9月18日，汉族，个体工商户，住（略）。
委托代理人刘某雷、刘某，河南宛英律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南阳市奥奔汽车销售有限责任公司。
法定代表人刁某某，该公司董事长。
委托代理人郑春君，河南梅溪律师事务所律师。
上诉人南阳市X村信用合作联社（以下简称宛城区信用联社）、南阳市X村信用合作联社伏牛路分社（以下简称伏牛路分社）为承租人优先购买权纠纷一案，不服宛城区人民法院（2008）宛民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人伏牛路分社的诉讼代表人王某某及其与上诉人宛城区信用联社的共同委托代理人杜松鼎、上诉人崔某某及其委托代理人刘某雷、刘某、被上诉人南阳市奥奔汽车销售有限责任公司（以下简称奥奔公司）的委托代理人郑春君到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明：2003年10月13日，原告奥奔公司同被告伏牛路分社签订租房协议一份，协议约定：奥奔公司租赁伏牛路分社位于南阳市312国道与仲景路交叉口西100米路南房地产一处，租期五年，自2003年12月1日起至2008年12月1日止，租金第一年x元，第二年到第五年每年3万元，本协议生效之日起两年内被告不得出售，两年后若被告需要出售房屋，应提前3个月告知原告，原告在同等条件下有优先购买权。协议签订后，原告如期交纳了租赁费用，并对房屋进行了装修及改造，正常营业。2007年6月5日，被告通知原告定于2007年6月12日上午10时在南阳市X路X号物资大厦五楼会议室，向全社会公开拍卖，按照承租人在同等条件下有优先购买权的规定，望原告参加竞买，后该次拍卖未进行。2007年12月24日被告再次通知原告于2007年12月28日上午10时在南阳市X路国际饭店一楼会议室公开拍卖，望原告参与竞买，原告办公室工作人员杨金德以本人名义，于2007年12月27日向拍卖行交纳了40万元保证金，28日上午原告与拍卖行再次通知取消拍卖并退回了杨金德的40万元保证金。2008年元月5日被告又一次向原告公证送达了通知书，告知原告于2008年1月8日上午10时在郑州市X路X号附X号二层公司拍卖厅公开拍卖，此次参与竞买的人有：崔某某（竞拍号X号），张汉永（竞拍号X号）、渠玉新（竞拍号X号），在竞拍过程中，渠玉新以其它二人相互串标为由离开了现场，后崔某某以350万元竞拍成功。
另查明，2008年6月25日，第三人崔某某与伏牛路分社到南阳市房产管理局办理了产权变更手续，房管局为其发放了x号房屋所有权证。
原审法院认为：原告奥奔公司同被告伏牛路分社签订租赁协议且已实际履行了四年，双方所签订的租赁协议符合有关规定。原告具备承租人的合法身份，出租人出售房屋时，在同等条件下，原告享有法律规定及双方约定的优先购买权，本案双方争议主要为优先购买权如何行使及原告是否已经行使了优先购买权。1、根据双方合同约定被告需要出售房屋，应提前3个月告知原告，原告在同等条件下有优先购买权。此三个月为固定期限。本案中被告第一次于2007年6月5日通知原告要于2007年6月12日拍卖房屋，此次告知时间仅距拍卖时间为七天，但第一次拍卖未进行。2007年12月24日被告再次通知原告于12月28日拍卖，但又一次予以取消，此次拍卖距第一次通知虽然已超过双方约定的三个月时间，但第一次通知距第二次通知达五个月之久，且2008年1月份被告仍在收取原告2007年11月30日至2008年12月1日的租赁费用，故前两次的通知不能视为原告行使了优先购买权。2008年1月5日，被告第三次以公证形式通知原告1月8日举行拍卖会，且此次拍卖为成交拍卖，但此次通知距拍卖时间只有三天。根据公证书记录将拍卖告知书送达给了奥奔公司负责人杨金德。经查明杨金德并非该公司负责人。该公证书显示被告于元月5日告知原告拍卖，违反了《中华人民共和国拍卖法》第四十五条拍卖应当提前七日公告的规定，故该公证书存在瑕疵。三次拍卖通知时间均未达到双方约定的三个月时间。违反了双方的约定，从时间上未保证原告优先购买权的行使。2、关于被告提出2008年1月8日的拍卖，原告工作人员杨金德曾参与竞买，杨金德的行为应视为对原告行使优先购买权的表见代理。根据庭审调查，前两次被告通知原告公司举行的拍卖会杨金德报名并交纳了保证金，但均是以杨金德个人名义参加，关于是否购买承租房屋的重大事项无原告授权，且原告对其行为不予认可，不能视为表见代理。2008年元月8日成交的拍卖会参与竞买的三人中没有杨金德的名字，杨金德也没有交纳保证金，即使杨金德参与了竞买，因双方均未提交原告委托杨金德参与竞拍的证据，也无法证明杨金德参与竞买的行为是原告行使优先购买权的行为。
综上所述，被告将原告承租的房屋通过拍卖方式转让给第三人的行为违反了原被告双方的合同约定，侵犯了原告作为承租人的优先购买权，应认定被告同第三人之间的房屋转让行为无效。因伏牛路分社不具备法人资格，故应由其法人单位南阳市宛城区信用联社承担责任。原告作为承租人有优先购买权。故判决：1、被告南阳市X村信用合作联社伏牛路分社、南阳市宛城区信用联社同第三人崔某某的房屋转让无效。2、原告享有其位于南阳市312国道与仲景路交叉口西100米路南租赁房屋在出卖时同等条件下的优先购买权。案件受理费x元由南阳市X村信用社伏牛路分社、南阳市宛城区信用联社负担。
宛城区信用联社及伏牛路分社上诉称：1、上诉人为保证被上诉人行使优先购买权先后三次以书面形式通知被上诉人参加拍卖会，以诚实信用的行动履行了应尽的合同义务；2、上诉人收取被上诉人2007年11月3日至2008年12月1日的租赁费用，是因为被上诉人是否行使优先购买权并不影响租金的缴纳，上诉人收取租金与被上诉人是否行使优先购买权并非同一法律关系，也不存在因果关系；3、被上诉人已两次派员参加拍卖活动，而一审判决否认杨金德、渠玉新的代理行为，否认客观事实；4、第三人依法善意取得的物权受法律保护。第三人通过拍卖取得房屋产权并已过户，作为善意取得人依法享有物权。请求撤销一审判决，驳回原审原告的诉讼请求。
崔某某上诉称：1、上诉人是无过错的第三人，合法权益应得到法律保护。上诉人是通过拍卖方式取得争议的房地产产权，被上诉人诉称的优先购买权不能对抗上诉人合法取得的物权，上诉人与宛城区联社、伏牛路分社的房屋转让有效。2、原判适用法律错误，结果显失公正。上诉人善意取得争议之房产，并已过户，符合法律规定。请求撤销一审判决，驳回原审原告的诉讼请求。
奥奔公司答辩称：1、原判事实清楚，证据确实充分。上诉人违反约定未提前三个月告知被上诉人，侵犯上诉人的优先购买权；2、上诉人称被上诉人已两次派员参加拍卖活动，没有事实根据；3、第三人的取得并非善意取得。崔某某明知是正在租赁中的房屋，租期未到，其所述善意没有法律依据，上诉人之间的房屋转让无效；4、原判适用法律正确。请求维持原判。
二审中，各方当事人均未提供新的证据。
本院查明：2003年10月13日，上诉人伏牛路分社与被上诉人奥奔公司签订租房协议，由奥奔公司（乙方）承租伏牛路分社（甲方）位于312国道（北环中路）与仲景北路交叉口西100米左右路南，南阳晚报社东隔墙的五层楼一幢及楼前场地及后院。协议主要约定：一、租期五年，自2003年12月1日至2008年12月1日，租金第一年按贰万五千元缴纳（x元），第二年至第五年每年按叁万元缴纳（x元），合同期满后，如果甲方不自用或不出售此房，乙方在同等条件下，有优先续租权，租金根据市场另行协商。二、三、四、五、六（略）。七、自本协议生效之日起，两年内甲方不得出售，两年后若甲方须出售该房，应提前三个月告知乙方，乙方在同等条件下，有优先购买权。双方均加盖了公章，乙方杨金德签字。协议签订后，奥奔公司依约缴纳租金并使用该房。
另查明：2007年6月5日，伏牛路分社向奥奔公司送达了《告知书》，称该宗资产定于2007年6月12日上午10时在南阳市X路X号物资大厦五楼会议室向社会进行公开拍卖，按照承租人在同等条件下有优先购买权的法律规定，望奥奔公司参与竞买，杨金德签收，该次拍卖因无人竞价而流拍。2007年12月24日伏牛路分社再次向奥奔公司送达了《告知书》，通知2007年12月28日上午10时在南阳市X路国际饭店一楼会议室公开拍卖，按照承租人在同等条件下有优先购买权的法律规定，望奥奔公司按时参与竞买，杨金德签收并加盖了奥奔公司的公章。2007年12月27日杨金德以个人名义，向河南省豫呈祥拍卖有限责任公司交纳了40万元保证金，28日上午杨金德与其委托代理人渠玉新共同与豫呈祥拍卖公司签订了竞买合同，渠玉新在《拍卖规则补充说明》上签字，该次拍卖因故未果。拍卖公司退回杨金德40万元保证金。拍卖公司称该次拍卖因故中止，并定于2008年1月8日上午10时在郑州公开拍卖。2007年12月30日，豫呈祥拍卖有限责任公司在《河南商报》上刊登拍卖公告，定于2008年1月8日上午10时在郑州市X路X号附X号二层公司拍卖厅公开拍卖。2008年1月5日，伏牛路分社向奥奔公司公证送达了《告知书》，通知奥奔公司于2008年1月8日上午10时在郑州市X路X号附X号二层公司拍卖厅公开拍卖，按照承租人在同等条件下有优先购买权的法律规定，望奥奔公司按时参与竞买。2008年元月8日上午10时，该次拍卖会如期举行。参加竞买的人有：崔某某（竞拍号X号）、张汉永（竞拍号X号）、渠玉新（竞拍号X号）。杨金德及渠玉新均参加了拍卖会，渠玉新与拍卖公司签订了竞买合同，并在该次资产拍卖瑕疵说明上签名。在竞拍过程中，渠玉新以其他二人相互串标为由离开拍卖会场，崔某某以350万元竞拍成功，与豫呈祥拍卖公司签署了《拍卖成交确认书》，并由郑州市中原公证处对拍卖活动、拍卖结果予以公证。2008年6月25日，崔某某与伏牛路分社到南阳市房产管理局办理了房屋产权变更手续，房管局为其发放了宛市房权证字第x号房屋所有权证及共有权证。
本案争议焦点问题是：1、上诉人伏牛路分社是否存在违约，是否侵犯了奥奔公司的优先购买权；2、奥奔公司是否已经行使了优先购买权；3、上诉人崔某某与上诉人宛城区信用联社、伏牛路分社之间的房产转让行为是否有效。
本院认为：首先，上诉人伏牛路分社与被上诉人奥奔公司签订的租赁协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的相关规定，故合法有效，该协议第七条明确约定伏牛路分社若出售该房应当提前三个月通知承租人奥奔公司。2007年6月初，伏牛路分社欲出售该房，并于2007年6月5日向奥奔公司送达了《告知书》，由杨金德签收，伏牛路分社以其诚实信用的行为履行了法律规定及合同约定的义务。2007年6月12日的拍卖会因无人竞价而流拍。2007年12月24日伏牛路分社再次向奥奔公司送达了《告知书》，杨金德予以签收并加盖了单位的公章，交纳了竞买保证金。2007年12月28日杨金德及其委托的代理人渠玉新参加拍卖会，该次拍卖会因故中止。2007年12月30日，豫呈祥拍卖公司在《河南商报》上刊登拍卖公告，再次对欲拍卖该争议之房的情况向社会进行了公告，符合《中华人民共和国拍卖法》的相关规定，且2008年1月5日伏牛路分社也再次向奥奔公司公证送达了《告知书》，2008年1月8日拍卖会举行并拍卖成交，此时距2007年6月5日伏牛路分社第一次通知奥奔公司已长达七个月，应当认定伏牛路分社已完全履行了在拍卖前的合理期限内告知承租人的义务，其行为并不违约，并未侵犯奥本公司的优先购买权。
其次，杨金德作为奥奔公司的负责人与伏牛路分社签订了租房协议，2007年6月5日、12月24日的《告知书》均由杨金德签收，2007年6月12日、12月28日杨金德也均参加了拍卖会，且2007年12月28日其委托渠玉新作为委托代理人行使权利，上述行为足以使出租人相信杨金德的行为是代表奥奔公司所为，符合法律规定的表见代理的特征，杨金德的行为构成表见代理。2008年1月8日杨金德及其委托代理人渠玉新均参加了在郑州举行的拍卖会，渠玉新与拍卖公司签订了《竞买合同》，并在该次资产拍卖瑕疵说明上签名，据作为中介机构的拍卖公司的拍卖记录，在拍卖过程中已充分征求了承租人奥奔公司是否行使优先购买权，结合郑州市中原公证处的公证情况，故可以认定奥奔公司已充分行使了优先购买权。
再者，上诉人崔某某在拍卖成交后已办理了房屋产权变更登记手续，物权已经发生转移，并得到公示，故崔某某依法取得争议之房产的所有权，为该房产的合法所有人，其与伏牛路分社、宛城区信用联社的房产转让行为有效，应受法律保护。
综上，崔某某与伏牛路分社、宛城区信用联社的房产转让行为并未侵犯奥奔公司的优先购买权，被上诉人奥奔公司请求确认上诉人之间的房产转让协议无效，理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实有误，处理不当，应予纠正。上诉人上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十七条、《中华人民共和国合同法》第二百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销宛城区人民法院（2008）宛民初字第X号民事判决；
二、驳回原审原告南阳市奥奔汽车销售有限责任公司的诉讼请求。
一审及二审案件受理费各x元，由南阳市奥奔汽车销售有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长郑荣敏
审判员张南
审判员车向平
二○○九年三月二十六日
书记员徐艳华
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