原告张掖市宝迪物业管理有限责任公司。
法定代表人周某某，系该公司经理。
委托代理人尹某某，女，系该公司办公室主任。
被告郑某某，男，X年X月X日出生，汉族，甘肃张掖市人，住（略），甘肃宁远酒业有限责任公司经理。
委托代理人高某，女，X年X月X日出生，汉族，甘肃省张掖市人，住（略），平安保险公司张掖分公司业务员，系被告郑某某之妻。
原告张掖市宝迪物业管理有限责任公司与被告郑某某物业管理合同纠纷及供暖合同纠纷一案，本院于2008年3月18日立案受理。依法由审判员金家堂适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人尹某某、被告委托代理人高某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张掖市宝迪物业管理有限责任公司诉称,被告系张掖市宝迪花园小区X室住户，一直接受我公司的采暖等各项服务。但被告拖欠原告2007年物业费750元、楼道公摊电费24元、2006年至2007年采暖费1768.1元，滞纳金1273元，2007年至2008年采暖费2668.1元，至今未偿付，经原告多次催要，被告无付款诚意。现诉讼要求被告立即偿付拖欠的采暖费4436.2元，物业费750元，楼道电梯费24元，合计5210.2元，承担滞纳金1273元，并承担本案的诉讼费用。
被告郑某某辩称，我系原告管理的住户属实，欠费金额也准确。但拖欠的理由是原告提供的供暖温度不达标，不交纳暖气费是原告的过错造成的，对滞纳金不予认可。
经审理查明,被告系张掖市宝迪花园小区X室住户。2003年9月18日，原、被告双方签订了格式化《物业管理委托合同书》一份，合同约定了委托管理范围及内容，委托管理原则，委托管理期限，双方责任、权利、义务，物业管理服务质量，物业管理服务费用，以及违约责任等内容。其中，该合同约定，被告委托原告对其所住楼房进行各项综合有偿服务，具体内容包括：（1）房屋的使用、维修、养护；（2）区内公用设施、设备及场所（地）（消防、机电设备、路灯、连廊、自行车房、棚、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等）的使用、维修、养护和管理；（3）清洁卫生（不含垃圾运到中转站后的工作）；（4）公共生活秩序；（5）文娱活动场所；（6）便民服务网点及住宅区内所有营业场所（不含肉菜市场）；（7）车辆行驶及停泊；（8）政策规定由物业公司管理的其他事项。合同还约定了十项物业服务质量要求，并约定了各项物业服务收费标准，其中物业管理服务费按建筑面积每月每平方米0.38元收取，如逾期交纳，每天按应交管理费的5‰承担滞纳金。同时，该合同第（六）项物业管理服务费第5条明确，采暖费执行张掖地区（现张掖市）统一收费标准，以建筑面积每平方米13.5元收取。合同还约定了委托管理期限为2001年11月1日至2006年10月31日止。合同签订后，被告接受原告的物业管理等各项服务。2006年8月31日，原告在小区内各楼单元门口张贴公告，并将公告内容通过电子屏幕予以公示，通知各业主如对双方签订的《物业管理委托合同书》有不同意见，可以向原告提出，如无不同意见，则与各业主签订的合同继续履行，合同有效期续延。公告发出后，被告对双方签订的合同没有以书面形式提出异议。按照合同约定，被告现拖欠原告2007年物业费750元、楼道公摊电费24元。
另查明，原告以给被告供暖，被告拖欠原告2006年至2007年采暖费1768.1元，2007年至2008年采暖费2668.1元未付为由，要求被告偿付采暖费4436.2元，并支付2006年至2007年所欠采暖费用的滞纳金1273元。被告则以原告提供的供暖温度不达标、不缴纳采暖费是原告的过错造成的为由，抗辩其只缴纳70%的采暖费，但不应承担滞纳金。
上述事实，有原、被告的陈述，原告提交的《物业管理委托合同书》、企业法人营业执照、经营服务性收费许可证、张掖市物价局文件、甘州区物价局文件、中华人民共和国物业管理企业资质证书、甘肃省经营服务性收费许可证等有关书证；被告提交的向原告反映暖气不热，物业服务不满意挂号信函收据3张、宝迪花园住户常永红等28名住户签名证明2007、2008冬季室内温度仅为12度左右的证明及被告记录的2006年至2007年室内温度记录等在卷，并经庭审质证属实，足以认定。
本院认为，本案主要涉及两个法律关系，即一是物业服务合同法律关系，二是供暖合同法律关系。
（一）关于物业服务合同法律关系。本院认为，物业服务合同是民事合同的一种，除《物业管理条例》有特别规定外，《合同法》总则的有关规定均可适用于物业服务合同。物业管理的管理对象是物业。物业管理的服务对象是人，即物业所有人（业主）或使用人。物业管理的属性是经营。物业管理被视为一种特殊的商品，物业管理所提供的是有偿的无形商品-劳务与服务。物业管理基本内容按服务的性质和提供的方式可分为常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。原、被告双方签订的《物业管理委托合同书》，符合物业服务合同的基本要求和内容，涵盖了物业服务的主要方式，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，也不损害国家、集体、他人利益和社会公共利益，该合同合法、有效，对双方均具有约束力，双方应按照约定履行各自的权利与义务。虽然原、被告双方所签订的合同已到期，但合同到期之前，原告已经通过张贴公告、电子屏幕通知各业主，如对双方签订的《物业管理委托合同书》有异议，应当书面提出。被告并未提出异议，应视为被告已对原合同继续履行表示默认，说明双方签订的合同仍在继续履行。尽管原告续延合同的方式存在一定瑕疵，但原告经行政审批，被有关部门批准其管理服务收费的项目和标准，并办理了相关的《经营服务性收费许可证》。且合同到期后，被告仍继续在原告管理的小区内居住，继续接受原告的物业管理服务，并未改变合同期内的生活现状，说明双方仍已形成事实上的物业管理服务合同关系。现原告已给被告提供了物业管理等各项服务，要求被告交纳物业管理费的请求符合法律规定，本院依法予以支持。被告虽于2007年12月19日通过邮寄方式告知原告，对其各项物业管理很不满意，但并没有其他证据证明到底那项物业服务不符合合同约定，故被告未按协议约定交纳物业管理费及楼道公摊电费，属违约行为，应承担交纳物业管理费的民事责任。对合同中约定的逾期交纳物业服务费应支付滞纳金的问题，因原告起诉时没有主张，视为自动放弃，故本院不予支持。
（二）关于供暖合同法律关系。本院认为，供暖合同是双方约定供热人供热、用热人支付价款的合同，系《合同法》调整的法律关系，其与物业服务合同是有本质区别的。原告要求被告支付供暖费用，只提供了《物业管理委托合同书》、有关物业管理服务、住宅小区供暖价格收费标准。上述证据尚不足以证明原、被告之间已形成事实上的供暖关系，且供暖质量符合主管部门有关规定要求。主要理由为：一是原、被告所签订的合同主要约定的是物业服务，并没有约定供暖双方的权利义务，合同中所明确的“采暖费执行张掖地区统一收费标准，以建筑面积每平方米13.5元收取”的内容，仅明确了暖气费执行政府指导价，且当时的区政府执导价为每平方米13.5元，但并不能证明被告所用暖气就由原告供暖，且此项收费并非物业管理服务的费用，故视为原、被告之间并没就供暖问题达成合议，形成有效合同；二是原告提交的有关收费标准、供热管理办法，均是政府有关部门根据职权划分行使行政管理权、审批权的规范性文件，所针对的是其管辖范围内不特定的所有供暖单位及住户，上述行政批文只证明2004年以后供暖费用的政府指导价为每平方米16.2元，并非特指原、被告双方；三是《张掖市城市供热管理办法》明确规定“供热单位应当按照供热主管部门确定的供热范围向用户供热”，而原告所提交的《企业法人营业执照》只裁明其经营范围为“物业管理、房屋租赁……餐饮服务”等内容，并没有裁明供暖、供热的事项及供热范围，说明原告就供暖事项并没有履行相关的行政审批手续，尚不具备有关部门规章规定的供暖法定要件；四是按照《张掖市城市供热管理办法》的有关规定，收取采暖费要提供住户对室内温度是否达标没有异议的相关证据，即住户签字的测温记录，举证期内原告并没有提供供暖期间包括被告在内的该栋楼内住户的室内温度达到18度不低于16度以及住户对室内温度是否达标没有异议的相关证据，以证明其供暖质量符合有关规定要求。被告辩称原告所提供的供暖质量有瑕疵，达不到主管部门规定的室内温度达到18度不低于16度的要求，有被告提供的测温记录、被告于2007年12月19日、2008年2月1日两次向原告书面告知要求原告解决的挂号信函收据证明，并有与被告无利害关系的第三人常永红等28名住户签名的证明印证，上述证据足以证明原告已给被告供暖，但供暖质量确实存在一定瑕疵，不完全符合有关规定要求。被告并未就双方是否已形成事实上的供暖关系、以及收费是否超标准等实质性问题提出异议和抗辩，说明被告认可事实上已接受原告供暖，且对收费标准无异议。被告认可所住房屋建筑面积为164.7平方米，每个采暖期每平方米计费单价16.2元，每个采暖期应交暖气费2668.14元。自2006年11月后的两个采暖期，被告应交暖气费5336.2元，实交1000元，尚欠4336.2元未交纳。但原告所供暖气确实存在一定质量瑕疵，且温度不达标是由煤的热卡不够、供暖时间不够、管道老化、维修不及时、设计不合理等诸多因素造成的，故对原告的此项诉讼请求，本院依公平原则部分（85%）予以支持。对于原告诉请的暖气费逾期交纳的滞纳金问题，因原、被告之间没有签订供暖合同，并对供暖期限、时间、参数、收费标准、缴费时限、结算办法、违约责任等进行具体约定，故对原告的此项主张，本院依法不予支持。对被告抗辩暖气不达标，少交纳30%暖气费的主张，不仅有自己的测温记录、书面告知信函证明，更重要的是有无利害关系的众多住户证明相印证，且人们对气温的感受比较敏感，但被告毕竟接受原告供暖，要求减少30%采暖费显然过高，故对被告的抗辩，本院部分采信，支持15%。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百七十九条、一百八十二条、一百八十四条之规定，判决如下：
一、被告郑某某拖欠原告张掖市宝迪物业管理有限责任公司2007年物业管理费750元、楼道公摊电费24元，合计774元，限被告于判决生效之日起十日内一次性付清；
二、被告郑某某偿付原告张掖市宝迪物业管理有限责任公司2006年至2007年暖气费1768.1元，2007年至2008年暖气费2668.1元，合计4436.2元的85%，计3770.77元，限被告于判决生效之日起十日内一次性付清；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费50元，减半收取25元，由原告张掖市宝迪物业管理有限责任公司负担5元，被告郑某某负担20元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期内的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。
审判员金家堂
二00八年六月二十日
书记员高某莲
注：本判决书生效后，当事人必须履行，一方逾期不履行的，对方当事人可于本判决书规定的履行期间最后一日起，在法定期间内，向本院提出执行申请，并按规定交纳申请执行费。逾期不提出申请的，视为自动放弃权利。
【本案所适用的法律法规】
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百七十九条供电人应当按照国家规定的供电质量标准和约定安全供电。供电人未按照国家规定的供电质量标准和约定安全供电，造成用电人损失的，应当承担损害赔偿责任。
第一百八十二条用电人应当按照国家有关规定和当事人的约定及时交付电费。用电人逾期不交付电费的，应当按照约定支付违约金。经催告用电人在合理期限内仍不交付垫付和违约金的，供电人可以按照国家规定的程序中止供电。
第一百八十四条供用水、供用气、供用热力合同，参照供用电合同的有关规定。
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