上诉人（原审被告）吕某某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
委托代理人刘文彬，河南天时达律师事务所律师。
上诉人（原审被告）许昌富建房地产开发有限公司。
法定代表人马某，该公司经理。
委托代理人王懿、张某某，河南天时达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）尚某某，男，汉族，X年X月X日出生，汉族，农民，住（略）。
委托代理人黄国玺，河南君志合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）胡某某，男，汉族，X年X月X日出生，魏都区X路文化馆家属院。
委托代理人罗文钦，河南天时达律师事务所律师。
上诉人吕某某、上诉人许昌富建房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省许昌县人民法院(2008)许县民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吕某某及其委托代理人刘文彬，上诉人许昌富建房地产开发限公司的委托代理人王懿、张某某，被上诉人尚某某及其委托代理人黄国玺，被上诉人胡某某的委托代理人罗文钦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2006年6月25日，被告许昌富建房地产开发有限公司作为甲方和被告吕某某等乙方五人签订了一份协议书，协议约定该公司开发的许昌机车机械零配件综合市场北区B号的房屋建筑工程一次性承包给乙方，自2006年7月1日起，有效工期120天，在工程交工日之前，乙方可以自行出售商品房以冲抵所垫工程款(售价：一、二楼X元／M2)，直至够本工程最终决算总额为止，双方到现场点套。2006年7月6日原告尚某某作为乙方和甲方被告吕某某、胡某某签订一份定房协议，协议约定原告购买被告承建的许昌机车机械零配件综合市场北区X#楼第三套三间套房屋一套，预付定金x元，房屋交工交钥匙时一次性付清全部余额。房屋价格每平方米1000元。并特别约定“如大证办好、小证办不好，一切损失由甲方负责”。当天原告支付二被告x元，二被告为原告出具了系付“购房款”的收据。2007年2月11日原告支付二被告购房款x元。2007年3月5日原告支付给二被告购房款x元。在此期间，原告对所定购的房屋安装了不锈钢防盗窗，安装过程中受到被告许昌富建房地产开发有限公司的制止，称该房已经出售他人。2008年6月17日经许昌县价格认证中心鉴定，原告装修的不锈钢防盗窗价格为3311元。
另查，被告许昌富建房地产开发有限公司至今没有取得商品房预售许可证明。在庭审中，该公司提交了许昌县房地产市场交易管理所审批的商品房预售许可证，经核实，许昌县房地产市场管理所没有办理过此证。
原审认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》规定商品房预售应当符合下列条件：向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。《河南省城市房地产开发经营管理条例》也规定未取得商品房预售许可证，不得有任何预售行为，不得向预购人收取任何预定性质的费用。许昌机车机械零配件综合市场的开发方被告许昌富建房地产开发有限公司在没有取得商品房预售许可证明的情况下，即与房屋的承建方被告吕某某等人签订协议，授权承建方可以自行出售商品房以冲抵所垫的工程款，而被告吕、胡某人取得授权后，即与原告尚某某签订“定房协议”，并陆续收到尚某款20万元。故三被告的行为均违反了上述法律规定。因被告吕、胡某人是在被告许昌富建房地产开发有限公司的授权下出售在建商品房，其二者之间构成委托代理关系。根据《中华人民共和国民法通则》第六十七条之规定，“代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，由被代理人和代理人负连带责任”。所以，三被告应连带承担不能向原告交付商品房的违约责任。被告许昌富建房地产开发有限公司辩称与被告吕、胡某人之间并非委托代理关系，且该二人应在收到房款后到公司办理正式售房手续，因吕、胡某人既未告知向原告卖房也未将房款交到公司，故公司不应承担任何责任。该辩称理由与被告间签订的授权卖房协议不符，且被告间如何办理交接手续是其内部事务，不影响对外的责任承担，故该辩称理由本院不予采纳。被告吕、胡某称与被告许昌富建房地产开发有限公司系委托代理关系，应由委托人承担民事责任的理由亦因委托代理事项违法而不适用。关于违约责任的法律后果问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”第九条规定：“出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效的，买受人可以请求返还己付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”根据上述规定，原、被告签订的“定房协议”无效。原告要求三被告返还购房款x元及利息的请求本院予以支持；其请求被告双倍返还定金，因合同被认定无效而不予支持，其交纳的x元定金视同房款由三被告返还。原告要求三被告赔偿的损失包括房屋升值的损失及装修损失，房屋升值的损失证据不足，本院不予支持；装修损失3311元由三被告予以赔偿，诉讼请求超出部分不予支持。原告要求被告许昌富建房地产开发有限公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第一款第四项、《河南省城市房地产开发经营管理条例》第二十七条、《中华人民共和国民法通则》第六十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决，一、被告吕某某、胡某某、许昌富建房地产开发有限公司于本判决书生效后3日内连带返还原告尚某某购房款x元及利息(利息按中国人民银行同期贷款利率计算，自2007年3月5日起算至还款之日止)、连带赔偿原告装修损失33ll元。二、许昌富建房地产开发有限公司于本判决书生效后3日内赔偿原告尚某某购房款x元。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费51OO元由三被告共同承担。
上诉人吕某某上诉及答辩称：许昌富建房地产开发有限公司开发的许昌机车机械零配件综合市场是许昌市的重点工程，许昌市人民政府以文件、政府门户网站等多种渠道进行了公示。2006年6月25日，许昌富建房地产开发有限公司与上诉人签订建房协议时，明确告知上诉人其正在办理商品房(预)销售许可证。上诉人收取被上诉人20万元购房款的时间，有15万元是许昌富建房地产开发有限公司提供了有许昌县房地产市场交易管理所印章的商品房(预)销售许可证之后。原审法院到许昌县房地产市场交易管理所核实以后，上诉人才知道许昌富建房地产开发有限公司提供的商品房(预)销售许可证不真实。因此，原审以诉讼过程中查明的事实推断上诉人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动，不仅没有事实根据，也毫无逻辑可言。依照《民法通则》第六十三条第二款之规定，被代理人许昌富建房地产开发有限公司应承担本案的民事责任。上诉请求撤销原审判决，发回重审或者查明事实后改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。
上诉人许昌富建房地产开发有限公司上诉及答辩称：1、上诉人与被上诉人吕某某等五人签订的协议是工程款和在建商品房的抵偿协议，不是代理合同。被上诉人吕某某、胡某某与被上诉人尚某某签订订房协议的行为是在行使自己的处分权，另一方面也可以是依法行使留置权的行为，不是代理行为，与上诉人无事实和法律上的联系。被上诉人吕某某、胡某某的订房行为不符合代理合同和代理行为的有效要件，该代理行为属无效代理。2、上诉人在本案中不是房屋买卖合同的一方主体，且无任何过错，不应承担责任。3、上诉人是否取得商品房预售许可证只是承担行政责任的问题，与本案无关。4原审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条判令上诉人承担责任无事实和法律依据。
被上诉人尚某某答辩称：原审事实清楚，判决正确应予维持。上诉人吕某某与上诉人许昌富建房地产开发有限公司构成代理关系，上诉人吕某某、被上诉人胡某某的售楼行为是来自上诉人许昌富建房地产开发有限公司的授权。上诉人吕某某、被上诉人胡某某在向我出售房屋时负有许昌富建房地产开发有限公司售楼资格的审查义务，其未尽义务原审判决正确。
被上诉人胡某某答辩称：同上诉人吕某某上诉意见。
本院经审理查明事实与原审查明事实相一致。
本院认为，关于2006年6月25日上诉人许昌富建房地产开发有限公司与上诉人吕某某等五人签订的协议第二条内容的性质以及上诉人吕某某、被上诉人胡某某出售本案涉案房屋行为的的性质问题。上诉人许昌富建房地产开发有限公司作为本案涉案房屋所在项目“许昌机车机械零配件综合市场”房地产开发企业，其依法对许昌机车机械零配件综合市场房地产开发项目的商品房享有出售的权利，而上诉人吕某某、被上诉人胡某某作为许昌机车机械零配件综合市场房地产开发项目北区B号工程的建筑商，其对许昌机车机械零配件综合市场房地产开发项目的商品房不享有出售的权利。本案中上诉人吕某某、被上诉人胡某某出售许昌机车机械零配件综合市场房地产开发项目商品房的行为是基于2006年6月25日上诉人许昌富建房地产开发有限公司（甲方）与上诉人吕某某等五人（乙方）签订协议第二条：“乙方保证按工期完成本工程，自2006年7月1日起，有效工期120天，在工程交工日前，乙方可以自行出售本工程所建商品房以于冲抵所垫工程款。（售价：一、二楼X元／;三层650元/;大院x元;中院x元;小院x元)直至够本工程最终决算总额为止。”该协议条款并非对在建商品房所有权的转让，亦非工程折价抵偿，上诉人吕某某、被上诉人胡某某未取得在建商品房所有权。该协议条款应视为许昌机车机械零配件综合市场项目房地产开发企业许昌富建房地产开发有限公司对上诉人吕某某、被上诉人胡某某出售许昌机车机械零配件综合市场房地产开发项目的商品房的授权，且上诉人吕某某、被上诉人胡某某也正是基于该协议条款而向被上诉人尚某某出售涉案房屋的。上诉人吕某某、被上诉人胡某某出售许昌机车机械零配件综合市场房地产开发项目的商品房的行为应视为委托代理行为。
关于上诉人许昌富建房地产开发有限公司以及上诉人吕某某民事责任问题。上诉人许昌富建房地产开发有限公司作为房地产开发企业应当明知预售商品房应依法取得商品房预售许可证明，而上诉人许昌富建房地产开发有限公司在未取得商品房预售许可证明的情形下授权上诉人吕某某、被上诉人胡某某等人预售商品房，主观上存在过错，是导致本案商品房买卖无效的原因。上诉人吕某某、被上诉人胡某某作为预售商品房受托代理方应当负有审查委托代理事项合法性的义务而未履行该义务，对导致本案商品房买卖合同无效亦存在过错。原审依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第一款第四项、《中华人民共和国民法通则》第六十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条的规定判令上诉人吕某某、被上诉人胡某某、上诉人许昌富建房地产开发有限公司连带返还原告尚某某购房款x元及利息、连带赔偿原告装修损失33ll元。判令上诉人许昌富建房地产开发有限公司赔偿原告尚某某x元，并无不当。
综上,上诉人吕某某、上诉人许昌富建房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费x元，由上诉人吕某某负担5100元、上诉人许昌富建房地产开发有限公司负担5100元。
本判决为终审判决。
审判长王秋霞
代理审判员朱雅乐
代理审判员蒋晓静
二ΟΟ九年三月二十日
书记员王磊华
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
