上诉人（原审原告．反诉被告）北京一商集团有限责任公司，住所地北京市东城区X胡同X号。
法定代表人孟某某，董事长。
委托代理人李某某，女，X年X月X日出生，汉族，北京一商集团有限责任公司职工，住（略）。
委托代理人尹建林，北京市汉和律师事务所律师。
上诉人（原审原告．反诉被告）北京一商集团有限责任公司物业管理分公司，住所地北京市丰台区右外玉林里甲X号。
负责人方真，总经理。
委托代理人李某某，女，X年X月X日出生，汉族，北京一商集团有限责任公司职工，住（略）。
委托代理人尹建林，北京市汉和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告．反诉原告）北京金座投资管理有限公司，住所地北京市宣武区X街X号。
法定代表人薛某某，董事长。
委托代理人刘某某，男，X年X月X日出生，汉族，北京金座投资管理有限公司干部，住（略）。
委托代理人佟庆平，北京市中允律师事务所律师。
上诉人北京一商集团有限责任公司（以下简称一商集团公司）、北京一商集团有限责任公司物业管理分公司（以下简称一商物业分公司）因与被上诉人北京金座投资管理有限公司（以下简称金座公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市宣武区人民法院（2008）宣民初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院于2009年2月24日受理后，依法组成由法官金莙担任审判长，法官咸海荣、法官梁睿参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一商集团公司、一商物业分公司在一审中起诉称，1991年11月21日，北京一商局建设开发筹备处房管科（以下简称一商房管科）与北京市宣武区服装公司（以下简称宣服公司）签订《玉林小区费用分摊及管理协议》，约定一商房管科对宣服公司玉林小区内的2、20、X号楼提供供暖和公共设施服务，宣服公司应在每年6月1日至30日交纳费用。合同签订后，宣服公司经组建并经名称变更为北京金座投资管理有限公司，一商房管科几经变动成为一商物业分公司。2004年11月18日，宣武法院以（2004）宣民初字第X号民事判决书认定一商物业分公司与金座公司就玉林小区内的2、20、X号楼有合法的物业管理合同关系，判决金座公司支付截止到2004年度的物业管理费。北京市一中院以（2005）一中民终字第X号民事判决书维持原判。在一商集团公司．一商物业分公司继续履行物业管理合同的情况下，金座公司又拒绝支付2007年度和2008年度的物业管理费。现起诉要求金座公司向一商物业分公司支付2007年1月1日至2008年12月31日42套房屋的物业管理费x.22元。
金座公司在一审中答辩称：宣服公司与北京市一商局建设开发筹备处房管科签订了《玉林小区管理服务收费协议》，约定该房管科根据收费标准按宣服公司42套住宅房屋收取费用。后几经改制重组，宣服公司并入北京金座投资管理有限公司，北京市一商局建设开发筹备处房管科变动成为一商物业分公司。双方自签订协议至今已经十多年，期间协议所涉及的房屋也已出售给不是金座公司的其他人。由于房屋所有权已转移至买受人，金座公司已不是该房的所有人及实际受益人，所以金座公司不同意一商集团公司、一商物业分公司的诉讼请求。
本案在一审审理过程中，金座公司提出反诉。其反诉称：本案已发生情势变迁的法定事由，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条所规定的解除合同的情形，如果双方之间的协议再无期限地履行下去显然是不公平的。现反诉要求解除双方签订的《玉林住宅小区费用分摊及管理协议》。一商集团公司、一商物业分公司对此答辩称：金座公司所述情势变迁的法定事由不成立，而且新的合同法中已没有这个原则了。根据北京市建委的X号文件规定，支付物业管理费就是金座公司的法定义务。现一商集团公司．一商物业分公司不同意金座公司的反诉请求。
一审法院经审理查明：1991年11月21日，一商房管科与宣服公司签订了《玉林住宅小区费用分摊及管理协议》。协议约定：一商房管科对宣服公司玉林小区内的2、20、X号楼，总建筑面积2734.17平方米的42套住房提供供暖及公共设施服务。宣服公司按2734.17平方米建筑面积向一商房管科缴纳供暖及公共设施维修服务费用，交费时间为每年6月1日至30日。宣服公司如因机构变更或产权移交其他单位，必须提前一个月书面通知一商房管科，由新的产权单位同一商房管科另签协议，否则，仍由宣服公司承担本协议的一切责任。协议签订后，宣服公司自1995年开始拖欠物业管理费。另查，1992年，经北京市商业委员会批复，北京市第一商业局在一商房管科的基础上设立了北京市宏远商业建设服务公司，承担本案所涉合同应由一商房管科承担的物业管理责任。1996年，北京市第一商业局转制为北京亿商集团有限责任公司，北京亿商集团有限责任公司对原北京市第一商业局所属单位全部国有资产享有经营管理权。1997年，北京亿商集团有限责任公司成立了北京亿商集团有限责任公司房地产开发分公司，北京市宏远商业建设服务公司的营业执照和印章，交由北京亿商集团有限责任公司房地产开发分公司保存，北京市宏远商业建设服务公司负责的物业管理交由北京亿商集团有限责任公司房地产开发分公司负责。1998年，北京亿商集团有限责任公司作为上级单位，在工商行政管理机关注销了北京市宏远商业建设服务公司。1999年，北京亿商集团有限责任公司变更名称为一商集团公司，北京亿商集团有限责任公司房地产开发分公司亦变更名称为一商集团公司房地产开发分公司。1999年4月15日，一商集团公司召开第一届第十一次董事会决议，决定将房地产开发分公司物业管理职能分离出来，设立一商物业分公司。1999年8月19日，一商物业分公司在工商行政管理机关领取了营业执照，继续负责本案所涉合同的物业管理。1999年8月13日，北京市国有资产管理局作出《关于原北京市宏远商业建设服务公司资产产权变更的复函》，认定原北京市宏远商业建设服务公司的资产应属于一商集团公司。庭审中，一商集团公司认可一商物业分公司是其下属企业，实行独立核算、自负盈亏，本案所涉债权由一商物业分公司承接。再查，1999年11月2日，北京市宣武区人民政府以宣政发[1999]X号文件决定将宣服公司、北京市宣武区百货公司、北京宣武通海经营总公司、北京宣武区医药药材总公司、北京大栅栏商贸集团组建为北京金座投资管理公司。2005年4月18日，北京金座投资管理公司名称变更为北京金座投资管理有限公司。金座公司成立后，陆续向一商物业分公司交纳了部分物业管理费，最后一笔交纳物业管理费的时间为2003年11月5日，其中含部分拖欠的物业管理费。国家颁布实施房改政策后，金座公司按政策开始出售本案所涉合同中的房屋，其中大部分房屋的产权人已非金座公司职工。2004年，因金座公司拖欠物业管理费，一商集团公司、一商物业分公司即在法院提起诉讼。同年11月18日，该院出具了（2004）宣民初字第X号民事判决书，认定一商集团公司将该公司房地产分公司的物业管理职能分离出来，设立了一商物业分公司，宣服公司与其他公司组建为金座公司，故一商房管科收取物业管理费的权利应由一商物业分公司行使，宣服公司交纳物业管理费的义务应由金座公司履行，判决金座公司给付一商物业分公司截止到2004年度的物业管理费x.26元及利息8558.59元。金座公司不服判决提起上诉。后北京市第一中级人民法院以（2005）一中民终字第X号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。2007年，一商集团公司、一商物业分公司又因拖欠物业管理费一事在该院对金座公司提起诉讼。2007年7月16日，该院经审理作出了（2007）宣民初字第x号民事调解书，由金座公司支付给一商物业分公司2005年至2006年的物业管理费x元。此后，金座公司未再交纳物业管理费，目前尚欠2007年1月1日至2008年12月31日的物业管理费x.22元。现一商集团公司、一商物业分公司再次起诉来院，要求金座公司向一商物业分公司支付2007年1月1日至2008年12月31日42套房屋的物业管理费x.22元。审理中，金座公司持答辩理由不同意一商集团公司、一商物业分公司的诉讼请求，并以本案所涉合同中的房屋产权人已发生变化为由提出反诉，要求解除双方签订的《玉林住宅小区费用分摊及管理协议》。一商集团公司、一商物业分公司强调金座公司的反诉事由不能成立，不同意其反诉请求。
一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，并对当事人具有法律约束力。一商房管科与宣服公司签订的《玉林住宅小区费用分摊及管理协议》系双方当事人真实意思表示，内容亦未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。在上述协议履行过程中，签订协议的双方主体均发生了改制、设立、分立及合并的情形。根据法院已发生法律效力的民事判决书，可以认定原一商房管科对上述协议的权利义务，依法应由一商物业分公司承继，宣服公司对上述协议的权利义务，依法应由金座公司承继。近年来，双方亦是按照法院的上述认定通过诉讼程序解决物业管理费的交纳问题。2007年及2008年，金座公司未按期交纳物业管理费，现一商物业分公司在此主张权利，理由正当，该院予以支持。需要指出的是，国家颁布实施房改政策后，金座公司亦开始出售本案所涉合同中的房屋，致使房屋所有权人发生改变。根据我国法律规定的当事人权利义务对等原则，只有在当事人享受权利时方应履行应承担的义务。由于本案所涉协议的实际履行主体已发生变化，金座公司并非接受物业服务的一方，故其反诉要求解除双方签订的《玉林住宅小区费用分摊及管理协议》不违反法律规定，该院予以支持。因北京市建委京建物[2006]X号关于按房改政策出售公有住房和安居（康居）住房物业服务费缴纳问题的通知并非国家正式颁布的法律、法规，故一商集团公司、一商物业分公司据此认定交纳物业管理费是金座公司法定义务的抗辩理由于法无据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（五）项，依据《中华人民共和国民法通则》第四十四条之规定，判决：一、金座公司于判决生效之日起十日内一次性支付给一商物业分公司二ΟΟ七年一月一日至二ΟΟ八年十二月三十一日四十二套房屋的物业管理费五万六千八百八十三元二角二分。二、解除一商集团公司、一商物业分公司与金座公司签订的《玉林住宅小区费用分摊及管理协议》。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一商集团公司、一商物业分公司不服一审法院判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第二条，改判驳回金座公司的反诉请求。其主要上诉理由是：1、一审法院认定事实有误，本案所涉42套房屋中有11套房屋的产权人未发生变化，金座公司至少应当对其自己所有的房屋承担支付物业管理费的义务。2、一审判决解除的依据是《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项的规定，一审法院适用该条法律错误。事实上，目前有效的法律和法规均没有关于房改房产权变更后原物业合同可单方解除的规定。而且金座公司要求解除合同亦应当向一商集团公司．一商物业分公司发出通知，在金座公司没有履行通知的义务的情况下，一审法院不应当判令解除合同。3、一商集团公司．一商物业分公司认为北京市建委2006年发布《关于按房改政策出售公有住房和安居（康居）住房物业服务费缴纳问题的通知》是北京市目前房改房缴费的有效依据，具有普遍约束力，应当确认其效力，否则会产生不良社会效果。综上，请求二审法院依法改判。
金座公司同意一审法院判决。针对一商集团公司．一商物业分公司的上诉，金座公司认为，解除合同并非以通知对方为前提，可以直接诉至法院。一审法院根据公平原则判决解除适用法律正确。请求维持一审法院判决。
本院经审理查明，一审法院已查明的事实无误，本院予以确认。以上事实还有双方当事人在二审的陈述在案佐证。
本院认为：一审法院认定由一商物业分公司承继原一商房管科，金座公司承继宣服公司在《玉林住宅小区费用分摊及管理协议》的权利义务，成为上述合同的权利、义务主体正确，本院亦予以确认。上述《玉林住宅小区费用分摊及管理协议》系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家法律、法规的强制性规定，一审法院确认其效力，正确，本院亦予以确认。
本案的争议焦点是金座公司要求解除《玉林住宅小区费用分摊及管理协议》能否予以支持。对此，本院认为，由于《玉林住宅小区费用分摊及管理协议》的合法有效性已被确认，该份协议项下的权利、义务双方当事人必须严格遵照履行。双方当事人在该合同第六条作出如下约定：如果金座公司机构变更或产权移交其他单位，其所有权变更时，金座公司必须提前一个月书面通知一商物业分公司，由一商物业分公司与新的产权单位签订协议。否则，仍由金座公司承担本协议的一切责任。本院认为，该条约定中双方当事人实际约定了如果金座公司所有的房屋产权发生变更时，必须由金座公司促成新的产权单位与一商物业分公司重新签订协议的义务，如果金座公司没有完成该义务，则仍由金座公司承担合同约定交纳物业管理费用。而该约定正是基于金座公司作为房屋的产权人，在其向其他单位或个人转移房屋产权时处于主导地位，而物业公司则处于被动不知情的地位有关。在此情况下，金座公司完全能够促成一商物业分公司与新的产权单位达成新的协议而设定的义务。如果其能为而不为，按照双方合同约定由金座公司承担原合同的物业管理费用亦是公平合理的。因此，在本案中金座公司提出原系其所有的房屋的所有权已发生变更，其不再属于享受权利的主体，遂要求解除合同之理由，由于其在变更房屋产权时，没有通知一商物业分公司，亦没有促成新的房屋所有权人与一商物业分公司达成新的协议，依据双方约定，在合同权利、义务主体未发生变更的情况下，金座公司仍应当承担继续交纳物业管理费用的义务。故金座公司现要求解除合同的理由不成立，本院不予支持。一审法院判令解除合同的理由不当，依法应予纠正。此外，一审法院判令金座公司给付物业公司欠付的物业费并无不当，应予维持。
综上，本院认为，一商集团公司、一商物业分公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审法院判令解除合同不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：
一、维持北京市宣武区人民法院（2008）宣民初字第X号民事判决第一项；
二、撤销北京市宣武区人民法院（2008）宣民初字第X号民事判决第二项；
三．驳回北京金座投资管理有限公司的反诉请求。
一审本诉案件受理费六百一十一元，由北京金座投资管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳至原审法院）；反诉案件受理费二十五元，由北京金座投资管理有限公司负担（已交纳）。
二审案件受理费五十元，由北京金座投资管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审判长金莙
代理审判员咸海荣
代理审判员梁睿
二○○九年五月二十四日
书记员徐晓东
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