原告北京海特物业管理中心，住所地北京市石景山区八大处高科技园区X街X号。
法定代表人李某甲，经理。
委托代理人宋某某，男，X年X月X日出生，汉族，北京海特物业管理中心部门主管，住（略）。
委托代理人李某乙，男，X年X月X日出生，汉族，北京海特物业管理中心客服部主管，住（略）。
被告中建物业管理公司，住所地北京市海淀区X街道建委大院印刷车间。
法定代表人陈某，经理。
委托代理人蔡某某，男，X年X月X日出生，汉族，中建物业管理公司北京分公司经理，住（略）。
委托代理人郎某，男，X年X月X日出生，汉族，中建物业管理公司职员，住（略）。
原告北京海特物业管理中心（以下简称海特物业）与被告中建物业管理公司（以下简称中建物业）物业服务合同纠纷一案，本院于2008年11月5日受理后，依法组成由法官詹文杰担任审判长，人民陪审员岳桂娟、张丹茹参加的合议庭审理本案。本院于2008年11月25日、12月17日、2009年3月3日公开开庭进行了审理。原告海特物业的委托代理人宋某某、李某乙，被告中建物业的委托代理人蔡某某、郎某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告海特物业诉称：自1997年起，中建物业对海特花园小区X号楼实施物业管理，建筑面积x.02平方米。我物业受海特花园小区业主委员会的委托对海特花园小区实施全面的物业管理，为整个园区提供绿化，室外公共环境卫生保洁、生活垃圾清运、保安服务、室外公共设施维护等服务工作。而中建物业负责管理的X号楼亦受益于此。但中建物业拒绝给付我物业2007年1月至2008年12月的物业管理费共计x.14元。经多次催要未果，故诉至法院。诉讼请求：要求判令1、中建物业支付物业管理费x.14元；2、承担本案诉讼费用。
原告海特物业向本院提交以下证据予以证明：
1、（2007）石民初字第X号民事判决书，证明双方权利义务已经法院判决确认。
2、物业管理委托合同，证明海特物业受托对整个海特花园小区进行物业管理。
3、京价（房）字（1997）第X号文件，证明收费标准。
被告中建物业辩称：对建筑面积存在异议，实际面积应该是x.08平方米。对具体的收费单价有异议，绿化养护费用是0.58元，不含税应该是0.55元；公共设施维修金1.06元，不含税应该是1元，我物业均系按照不含税的价格向用户收取。中建物业工作人员已对X号楼提供了安全保卫服务，故海特物业不应收取保安服务费。
被告中建物业向本院提交以下证据予以证明：
北京市石景山区房地产测绘队出具的测绘说明，证明海特花园X号楼按房改售房计算的全楼建筑面积为x.08平方米，物业费应按此标准计算。
经本院庭审质证，海特物业及中建物业对对方提交的全部证据的真实性、关联性、合法性均无异议，本院予以确认。
经审理查明，1997年，海特物业与北京实兴经济技术开发总公司签订《物业管理委托合同》。海特物业对北京市石景山区海特花园小区整体进行物业管理。1998年，海特物业与北京市石景山区海特花园小区物业管理委员会签订《物业管理委托合同》，约定海特物业对该小区进行物业管理。而属于海特花园小区的X号楼的物业管理单位为中建物业。自2001年1月起，中建物业对其物业管理范围内负责的生活垃圾一直由海特物业负责清运，且海特物业为X号楼提供室外卫生保洁、绿化养护、公共设施维护等服务。自2002年1月起，海特物业为整个小区雇佣保安人员。因中建物业拖欠海特物业1997年至2006年的物业管理费，海特物业曾多次起诉中建物业要求给付拖欠的费用。我院按照《北京市普通居住小区物业管理服务收费标准》及京地税（1997）第X号文件的相关规定，判决中建物业给付海特物业2001年1月至2006年12月的物业管理费，建筑面积按X号楼大产权证面积x.02㎡为基数，其中生活垃圾清运费标准为每户每年30元、绿化养护费每平方米每年0.58元、公共设施维护费每平方米每年1.06元、室外卫生保洁费为每户每年12元、保安费（公共秩序维护费）为每户每年60元。2007年1月至2008年12月的物业管理费，中建物业至今未向海特物业交纳。2008年3月以后，中建物业委托他人负责生活垃圾的清运。
另查，1997年1月14日，北京市石景山区房地产测绘队对海特花园X号楼进行了实地测绘，测绘情况如下：1-X层建筑面积x.90㎡，1-X层阳台建筑面积722.82㎡，-X层地下室建筑面积719.40㎡，-X层地下室建筑面积751.30㎡，附属用房建筑面积139.60㎡，全楼总建筑面积x.02㎡，该楼实际共用建筑面积分摊系数1.4927，该楼房改售房共用建筑面积分摊系数1.333，按房改房计算的全楼建筑面积x.08㎡。海特花园X号楼原为中国建筑工程总公司公有住房，后经房改出售。中建物业系受中国建筑工程总公司的委托对该楼进行物业管理。X号楼中的-X层属人防工程，目前空置。
上述事实，还有（2003）石民初字第X号民事判决书、（2005）石民初字第X号民事判决书、（2004）一中经终字第X号民事判决书、（2005）一中民终字第x号民事判决书及双方当事人在庭审中的陈某等证据材料在案佐证。
本院认为：中建物业系海特花园小区X号楼的物业管理单位，理应对该楼的产权人、住户提供完整的物业管理服务，但其应尽的服务义务已由海特物业代其履行，且中建物业对海特物业提供的物业管理服务未提出异议，海特物业与中建物业之间形成了事实上的委托物业管理合同关系。中建物业应当对海特物业完成的物业管理服务支付相应的费用。故海特物业要求中建物业给付物业管理费的请求，合法有据，本院予以支持。海特物业的收费标准符合相关规定，并已经法院判决所确认，故中建物业对收费标准所提异议不能成立。中建物业自2008年3月以后已委托他人负责X号楼生活垃圾的清运，故海特物业仅向中建物业收取2008年2月之前的生活垃圾清运费，对此本院不持异议。中建物业提出的保安服务一节，因已经生效判决确认，且海特物业与中建物业在提供保安服务方面没有实质上的变化，故中建物业拒付保安服务费的抗辩不能成立。海特花园X号楼全楼总建筑面积为x.02㎡，按房改售房计算的建筑面积为x.08㎡，有部分共用建筑面积未分摊。而共用建筑中地下二层属人防工程，目前空置，并未开发使用，根据京房地物字（1998）第X号《关于加强居住小区内人防工程使用管理的补充通知》的规定，“人防国有资产是国防资产的组成的部分，未开发使用的不交纳物业管理费”，故X号楼中属人防工程的该部分面积不应产生物业费。对于其他未分摊的共用建筑面积，属整个X号楼的配套设施占用，而物业费的收费项目中有两项与建筑面积有关，即绿化养护费及公共设施维护费，均属针对整个小区的服务项目，是以全楼总建筑面积为依据，而房改售房计算的建筑面积是国家针对房改购房人所作出的优惠政策，故中建物业应当按照全楼总建筑面积，扣除人防工程面积后向海特物业支付物业费。至于未分摊部分共用建筑面积物业费的承担问题，应当依据公有住宅出售的房改政策，由中建物业与委托物业管理的单位或会同房改购房人与按房改政策出售公有住宅的单位解决，与提供服务的海特物业无关，故本院对中建物业提出的以房改售房计算的建筑面积计算相关物业费的抗辩不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、被告中建物业管理公司于本判决生效后十日内给付原告北京海特物业管理中心自二○○七年一月至二○○八年十二月的生活垃圾清运费、绿化养护费、室外公共设施维护费、室外卫生保洁费、公共秩序维护费等共计六万九千一百零三元五角六分；
二、驳回原告北京海特物业管理中心其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千六百七十九元（原告北京海特物业管理中心已预交），由原告北京海特物业管理中心负担一百五十一元；由被告中建物业管理公司负担一千五百二十八元（于本判决生效后七日内给付原告北京海特物业管理中心）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费（到本院领取交费通知），上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判长詹文杰
人民陪审员岳桂娟
人民陪审员张丹茹
二○○九年三月十八日
书记员马涛
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