原告（反诉被告）缪某
被告（反诉原告）张某
第三人上海某实业有限公司
原告缪某与被告张某、第三人上海某实业有限公司，反诉原告张某与反诉被告缪某、第三人上海某实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）缪某，被告（反诉原告）张某，第三人上海某实业有限公司的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告缪某诉称，上海市X路X号门面房系缪某向第三人承租所得，因租赁合同于2009年8月31日到期，故缪某于2009年7月7日与张某签署了店铺出租协议，约定张某向缪某支付人民币9800元（以下币种均为人民币），其中装修费7000元，2009年7月7日至8月31日的房租2800元，以上款项张某先行支付5000元，剩余4800元待第三人同意与张某续签租赁合同后付清。之后，第三人已同意就系争房屋与张某签订租赁合同，但张某为逃避向缪某支付剩余款项之义务，未与第三人签订租赁合同，故诉至法院，请求判令张某支付欠款4800元、缪某为诉讼所支出的代写诉状费、咨询费、打字复印费共计630元，本案受理费由张某负担。
被告张某辩称，系争房屋系缪某从第三人处出租所得，但缪某并不具有转租权。缪某与张某之间的约定为，张某向缪某支付9800元，其中包括了按每月1600元计的房租以及缪某帮助张某与第三人建立租赁关系的转让费，即好处费。以上款项在张某支付了5000元后，如可通过缪某取得房屋租赁权的，则张某另向缪某支付4800元，现张某并未通过缪某与第三人达成租赁协议，无法对房屋进行租赁使用，故不应再向缪某支付剩余款项，且缪某所收取的5000元应在扣除部分房租后返还张某，故对缪某之诉请不能同意。
反诉原告张某诉称，2009年7月7日，张某与缪某约定，缪某将某路X号乙店面向张某出租，张某于当日支付缪某5000元，余款4800元待缪某取得该房屋的续租权后再行支付。之后，缪某因违反了其与第三人之间“不得转租”的约定，无法续租此房屋，致使张某亦无法通过缪某取得房屋的租赁权。鉴于以上情况，缪某与张某之间的出租协议应属无效，在张某向缪某支付的5000元中，张某实际只应向缪某支付2009年7月7日至2009年8月31日的房租（按每月1600元计），余款应予退还。故诉至法院，请求判令缪某向张某返还2120元并承担诉讼费。
反诉被告缪某辩称，缪某的转租行为得到了第三人的同意，且缪某已将张某承租店面事宜向第三人作了说明，亦得到了第三人的认可，事实上张某自2009年7月7日起至2009年8月31日之后始终在系争房屋内经营，张某与第三人之间已经建立的租赁关系，故缪某与张某之间的店铺出租协议合法有效。同时，缪某承租房屋后多次对房屋进行了装修，该装修在房屋交接时已交付张某，故张某的反诉行为系恶意逃避对剩余费用的支付义务，对此反诉请求不能同意。
第三人上海某实业有限公司述称，上海市X路X号乙门面店铺由第三人经营管理。2007年始，第三人将房屋向缪某出租，并约定不能转租，但缪某在租赁期间曾多次将房屋向他人转租并产生矛盾，故2009年8月31日租赁合同终止前，第三人已通知缪某不得再将房屋转租，因此，缪某与张某之间的租赁关系第三人既不知情，亦不认可。缪某并未介绍张某与第三人之间签订租赁协议。之后，第三人与自称张某亲属的案外人赵国宝签订了为期一年的租赁合同，但现已退租，第三人与赵国宝之间的租赁协议亦与缪某无关。
经审理查明，一、上海市X路X号乙门面房由第三人管理并对外出租。2008年8月21日，第三人与缪某签订《门面租赁合同》一份，由缪某向第三人承租系争房屋，月租金1600元，租期至2009年8月31日止。合同约定，如承租人在租赁期内未经出租人书面同意擅自转租的，出租人有权解除合同。二、2009年7月7日，缪某与张某签订《店铺出租协议》一份，大意为：张某需向缪某支付2009年7月7日至2009年8月31日的“转让费和店租”总计9700元，现暂收5000元，待第三人答应张某续签租赁合同后再付清余款。该协议签订后，张某向缪某支付了5000元；三、上述协议订立后，张某自2009年7月7日开始使用系争房屋。2009年8月31日，第三人与缪某终止了租赁关系，缪某与张某遂为协议余款的支付产生争执，2009年9月22日，缪某诉至法院，请求判决如其诉请。2009年12月14日，张某提起反诉，请求判决如其反诉诉请。
另查明，一、庭审中第三人自认，2009年9月1日，第三人与案外人赵国宝签订了为期一年的租赁合同，房租自2009年9月1日起算，但现该租赁关系已于2009年11月终止并结清租金；二、张某于庭审中自认，其自缪某处接收房屋时，该房屋内安有塑钢门两扇及照明灯具、吊扇等，后因塑钢门损坏已被张某作出卖处理，现同意补偿缪某塑钢门损失100元；三、庭审中缪某与张某对每月房租按1600元计不持异议。
本院认为，当事人订立合同应遵守法律规定，并在民事活动中遵循善良守诺、诚实信用的原则。从缪某与张某订立的“店铺出租协议”的文义及内容分析，张某须向缪某支付的钱款中包括了2009年7月7日至2009年8月31日的系争房屋租金以及缪某向张某“转让”系争房屋的费用。其中，当事人对2009年7月7日至2009年8月31日的房屋租金应按每月1600元计不持异议，本院予以确认。但“转让费”的性质约定并不明确，而缪某认为该笔费用中必定包含装修费7000元而要求张某继续向其支付余款的主张缺乏证据，其要求张某支付诉讼所产生的代写诉状费、咨询费、打字复印费亦无法律依据，本院不予采信。其次，张某与缪某订立协议时，缪某并不具有该房屋的转租权与续租权，第三人作为房屋管理方在诉讼中对缪某的转租行为及张某继缪某之后的续租行为亦作了否认，有鉴于此，缪某与张某就该房屋租赁所签订的协议应属无效，合同无效后，基于该合同取得的财产应予返还，合同双方各自承担相应责任。因缪某不具备转租权，故其在房屋租赁期间将房屋向张某转租并收取的租金应返还，现张某在反诉中同意向缪某支付2009年7月7日至2009年8月31日的租金2880元，于法不悖，可予支持，但缪某认为第三人曾同意其转租房屋以及第三人与张某已签订了租赁合同的主张缺乏证据，其收取张某“转让费”的行为也缺乏法律依据，故在其向张某收取的5000元钱款中，应在扣除张某同意支付的租金后返还张某。最后，张某在庭审中自认从缪某处接收房屋后曾实际使用经营，并变卖其中装潢设施，故在协议无效后，张某应就装潢部分向缪某作出补偿，鉴于租赁关系已终止，房屋实际装潢价值及其折旧率等事实已无法查证，本院将依据案情酌定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条之规定，判决如下：
一、对原告缪某要求被告张某支付欠款人民币4800元，代写诉状费、咨询费、打字复印费共计人民币630元的诉请不予支持；
二、反诉被告缪某应于本判决生效之日起五日内返还反诉原告张某人民币2120元；
三、反诉原告张某应于本判决生效之日起五日内支付反诉被告缪某装潢损失人民币500元。
本案本诉受理费人民币50元，由原告缪某、被告张某各半负担。
本案反诉受理费人民币25元，由反诉原告张某、反诉被告缪某各半负担。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判长金红
审判员陆红英
代理审判员曹彬
书记员蒋平
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