原告刘A。
原告孙某。
原告刘B。
原告刘B之法定代理人刘A、孙某。
三原告委托代理人张某、吕某。
被告励某。
被告陈某。
被告励某、陈某之委托代理人华某。
被告姜某。
原告刘A、孙某、刘B诉被告励某、陈某、姜某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员朱萍独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘A、孙某暨原告刘B之法定代理人、三原告委托代理人张某、吕某，被告陈某及被告励某、陈某之委托代理人华某，被告姜某均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告刘A、孙某、刘B诉称，三原告与被告励某、陈某曾通过上海市某房地产经纪有限公司居间介绍，就位于上海市杨浦区X路某号X室房屋达成购房协议，并于2008年4月8日订立《上海市房地产买卖合同》，原告依约合计支付购房款人民币382,500元。2008年4月25日，合同双方办理过户手续时，发现该房产已被上海市杨浦区人民法院查封，导致无法过户。同日，被告励某、陈某出具《承诺书》，承诺“在2008年5月8日前解除查封，并过户给乙方，否则乙方有权解除合同并要求甲方退回所付款项，且按购房合同第十条收取甲方违约金（从即日起至提出解除合同之日止）”。被告姜某为此承诺提供连带保证责任，并在《承诺书》上签字确认。至今，被告励某、陈某未履行承诺，双方订立的《上海市房地产买卖合同》无法继续履行，故诉至法院，要求解除三原告与被告励某、陈某于2008年4月8日签订的《上海市房地产买卖合同》；被告励某、陈某返还购房定金人民币40,000元；返还购房款人民币382,500元；支付违约金人民币183,600元；被告姜某对被告励某、陈某返还定金、购房款及支付违约金承担连带支付责任。
被告励某、陈某辩称，希望能够继续履行合同。如原告选择解除合同，则同意解除，但查封房屋因为被告之前的债务案件才导致不能解冻，故不同意承担违约金。
被告姜某辩称，不同意承担连带责任。被告在《承诺书》上签字时，原告律师只是让被告作见证，且签字时没有“连带保证人”栏目。
经审理查明，2008年4月8日，被告励某、陈某（卖售人、甲方）与原告刘A、孙某、刘B（买受人、乙方）经上海某房地产经纪有限公司居间介绍，就上海市杨浦区X路某号X室房屋（以下简称系争房屋）签订《上海市房地产买卖合同》，约定房地产转让价款共计人民币1,000,000元；在2008年5月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按第（一）款内容处理，即每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款5％的违约金，合同继续履行;在合同附件三约定了房款付款协议。合同签订前后，原告曾于2008年3月27日支付给被告励某、陈某定金人民币20,000元，3月28日支付人民币2000元，4月8日支付人民币300,000元，4月25日人民币80,500元。2008年4月22日，系争房屋被本院因（2008）杨民一（民）初字第X号案件司法冻结查封。2008年4月25日，被告立据承诺，承诺书载明：“励某、陈某（甲方）和刘A、孙某、刘B（乙方）房屋买卖合同由上海某房地产经纪有限公司（简称某公司）居间代理，某公司依合同于2008年4月25日去房地产交易中心办理过户手续，却意外发现房屋被法院查封，导致无法过户。甲方保证立即向法院提供反担保，让法院解除查封，并配合乙方去房地产交易中心办理优先权预告，甲方保证在5月8日前解除查封，并过户给乙方，否则乙方有权解除合同并要求甲方退回所付款项，且按购房合同第十条收取甲方违约金（从即日起至提出解除合同之日止）。”原告刘A、孙某、被告励某、陈某、姜某在该承诺书上签字，上海某房地产经纪有限公司第二分公司王某在证明人栏签字、盖章。2008年6月，原告诉至本院，作如上诉请。审理中，原告表示放弃追究定金责任，要求被告按已付钱款的30％支付违约金。
审理中，原告申请证人王某到庭，证明书写《承诺书》时是在证人办公地，由原告带来的律师起草，落款处“甲方、乙方、连带保证人、证明人”栏目也一并列明，由甲、乙双方先签字，证人再签字、盖章，之后甲、乙双方商量要找一个担保人即离开证人处。当时“连带保证人”一栏“姜某”及身份证号码均为空白。对证人证言，原告及被告励某、陈某无异议，被告姜某表示其签名时没有“连带保证人”字样。
本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。买卖双方对购买房屋、房款、违约责任都作出明确约定，双方理应按照合同约定履行。现系争房屋因司法冻结而无法办理过户，导致房屋买卖合同无法继续履行，故原告主张解除合同，可以支持。现承诺书中约定对于无法过户后的违约金责任承担，应视为对原买卖合同中违约责任的变更，故原告要求被告励某、陈某返还房款，支付违约金，符合约定，亦不违反法律规定，可以支持。另根据签署《承诺书》中其他当事人的陈某，及承诺书落款书写布局位置，被告姜某关于签字时不知道要承担连带责任的辩称，本院难以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国担保法》第十六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第二十二条第二款之规定，判决如下：
一、解除原告刘A、孙某、刘B与被告励某、陈某于2008年4月8日就上海市X路某号X室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；
二、被告励某、陈某应于本判决生效之日起十日内返还原告刘A、孙某、刘B购房定金人民币20,000元；
三、被告励某、陈某应于本判决生效之日起十日内返还原告刘A、孙某、刘B房款人民币382,500元；
四、被告励某、陈某应于本判决生效之日起十日内支付原告刘A、孙某、刘B违约金人民币120,750元；
五、被告姜某对被告励某、陈某上述判决主文第二、三、四项支付款项承担连带保证责任。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币9861元，减半收取计人民币4930.50元，保全费人民币3020元，由被告励某、陈某、姜某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员朱萍
书记员 未s
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