原告潘某
原告潘某
被告杨某
原告潘某、潘某与被告杨某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陶虹独任审判，公开开庭进行了审理。原告潘某并作为原告潘某的委托代理人，被告杨某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告潘某、潘某共同诉称，两原告为系争上海市X路X号房屋产权人。2010年6月8日，原、被告就系争房屋签订《上海市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定被告承租系争房屋，租赁用途为卤水食品销售，租期自2010年6月20日起至2013年6月19日止。合同另对租金、保证金及违约责任等作出约定。合同履行过程中，被告自2010年6月20日起开始拖欠租金，原告催讨，未果。另外，被告擅自在房屋内经营餐饮，原告多次劝告，亦无果。2010年8月10日，双方就租金及合同履行与否进行协商，双方意见不一致协商不成，故原告于2010年8月13日正式通知被告解除合同。现原告向法院提起诉讼，请求判令：一、请求确认原、被告签订的《租赁合同》于2010年8月13日解除，被告立即将系争房屋归还原告；二、被告支付自2010年6月20日起至合同解除之日止的租金，支付自合同解除之日起至实际迁出之日止的房屋占用费，均按每月人民币5300元计（以下币种均为人民币）；三、被告支付违约金x元，本案受理费由被告负担。
被告杨某辩称，2010年6月18日，被告通知原告前来收取房租，因被告不认识原告派来的代为收取租金的人，故未支付租金。被告除在系争房屋内销售卤水食品外，还经营餐饮，但烹饪在房屋外。原告电话告知因被告欠付租金要解除合同，被告同意，但要求原告退还押金，原告对此不同意。2010年7月26日，即被告未付租金超过七天的时间，原告切断房屋水电，直至2010年8月才恢复供水，2010年9月5日恢复供电。2010年8月10日双方面谈租赁事宜，被告要求原告赔偿损失，原告不同意，致协商未成。断水断电期间，被告虽仍经营，但经营状况差。另外，被告收到原告发出的书面通知，但对此不予认可。双方解除合同、被告离开系争房屋的前提是原告退还保证金并赔偿被告损失，否则被告将在系争房屋内经营至合同期满，且只付水电费不付房租。综上，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，两原告为系争上海市X路X号（建筑面积合计97.40平方米）房屋产权人。2010年6月8日，原告潘某作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方），就系争房屋签订《租赁合同》，约定原告将该房出租给被告，租期自2010年6月20日起至2013年6月19日止，甲方于2010年6月8日前向乙方交付房屋；乙方向甲方承诺，租赁系争房屋作为卤水食品销售，在租赁期内未征得甲方书面同意，不得擅自改变约定的使用用途；月租金为5300元，乙方应于每二个月20日前向甲方支付租金，先付后用，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按应缴而未缴的租金的5％支付违约金；甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付保证金，保证金为2个月的租金即x元，租赁关系终止时，甲方收取的保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；甲、乙双方同意，如乙方有逾期不支付租金累计超过七天的情形的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的两倍支付违约金，给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。合同补充条款约定，乙方不得在房屋内进行食品加工生产，若乙方违反此条约，经甲方劝告后仍不整改的，甲方有权单方面终止合同，视乙方违约并承担相应的违约责任；乙方拖欠租金、水电等费用，在甲方发出催告后仍不支付的，甲方可以采取停止水电等供应措施，对此乙方无异议。合同签订后，原告按约将系争房屋交付被告，被告支付保证金x元，但未按约支付租金，且除在系争房屋内销售卤水食品外，还经营餐饮。为此，被告于2010年6月20日出具欠条，内容为：“本人杨某租某路X号商铺，应支付6月20日到7月19日租金共计5300元，现只能支付3000元，尚余2300元。本人承诺在2010年6月20日前支付，若不能支付视违约处理”。由于被告仍未支付租金，故原告于2010年8月13日向被告发出书面通知，主要内容为：杨某自2010年6月20日起欠付房租已达50多天，经多次上门催讨均无效，故根据合同约定，正式通知你解除《租赁合同》。限你在三日内搬出某路X号商铺交还钥匙，逾期交还将按合同约定处理。被告于2010年8月14日收到该书面通知，但未予回复。2010年8月31日，原告向法院提起诉讼，请求判决如其诉请。
审理中，针对被告所称的断水断电情况，原告表示，原告在2010年7月23日通知被告，如再不付租金，原告将根据合同补充条款约定断水断电。7月26日下午，原告实施断水断电行为，该行为符合合同约定，但第二天原告即恢复供水。2010年8月6日，原告询问被告是否要恢复供电，被告表示暂时不要供电，因为被告已从邻居处接电。后物业恢复了对被告的供电。对此，被告表示，原告确在第二或第三天恢复供水，7月23日原告仅通知被告交房租，未告知要断水断电。8月6日，被告向原告表示系争房屋暂时不要恢复供电，因为双方纠纷尚未解决。2010年9月5日，被告从邻居处接电的行为导致整幢大楼停电，故物业恢复了对被告的供电。
原告潘某表示，本人为系争房屋产权人之一，本人认可原告潘某与被告签订的《租赁合同》，该房租金由原告潘某收取。原告另表示，双方纠纷解决后，原告将退还被告支付的保证金。
被告认为合同约定的违约金过高，请求法院予以调整。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《租赁合同》，未违反法律规定，依法有效，当事人应按合同约定履行。合同签订后，原告按约将系争房屋交付被告，被告理应按约支付租金。现被告承租系争房屋后，不仅在系争房屋内销售卤水食品，还无证经营餐饮，并仅支付租金3000元。虽经原告催讨，但在出具欠条后仍未按所作承诺支付租金，被告的行为构成违约，且符合合同约定的可解除《租赁合同》的条件，故在原告于2010年8月13日向被告发出书面解除《租赁合同》的通知的情况下，对原告请求确认双方签订的《租赁合同》已解除的诉讼请求，依法应予支持。由于被告于2010年8月14日收到该书面通知，故原、被告签订的《租赁合同》应于2010年8月14日解除。被告辩称不同意解除《租赁合同》的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。目前被告仍占用系争房屋，故《租赁合同》解除后，被告理应迁出该房，将房屋交还原告。对原告要求被告支付合同期内的租金和解除合同后占用房屋期间的使用费的诉请，依法亦予支持，使用费金额参照租金，租金中应扣除被告已支付的3000元。原告潘某作为系争房屋产权人之一，虽未签署租赁合同，但事后予以追认同意并表示租金支付给潘某，未有不妥，本院予以准许。合同约定违反合同的一方应向另一方按月租金的两倍支付违约金，被告应对其违约行为应承担违约责任，故原告要求被告支付违约金x元的诉请，符合合同约定，予以支持。被告以合同约定的违约金过高为由请求法院予以调整，由于被告在违约行为发生后，仍占用系争房屋，拒不迁出，违约程度较为严重，故对被告该请求，本院不予采纳。至于被告所交的保证金，被告虽未诉请要求原告退还，但原告愿意退还保证金，本院对此一并予以判明。另外，对被告以原告于2010年7月26日对其实施断水断电行为而要求原告赔偿经济损失的意见，本院认为，因合同补充条款约定“承租方拖欠租金、水电等费用，在出租方催告后仍不支付的，出租方可以采取停止水电等供应措施，对此承租方无异议”，因此，原告实施的上述行为，并未违反合同约定，且断水断电时间短暂，本院对被告该意见，亦不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条和第二百一十二条之规定，判决如下：
一、原告潘某与被告杨某于2010年6月8日就上海市X路X号房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2010年8月14日解除；
二、被告杨某应于本判决生效之日起三日内迁出上海市X路X号房屋；
三、被告杨某应于本判决生效之日起三日内给付原告潘某自2010年6月20日起至2010年8月14日止的租金，按每月人民币5300元计，该款中应扣除被告杨某已支付的租金人民币3000元；
四、被告杨某应于本判决生效之日起三日内给付原告潘某自2010年8月15日起至实际迁出之日止的房屋使用费，按每月人民币5300元计；
五、被告杨某应于本判决生效之日起三日内给付原告潘某违约金人民币x元；
六、原告潘某应于本判决生效之日起三日内返还被告杨某保证金人民币x元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币785元，减半收取计人民币392.5元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员陶虹
书记员朱颖
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