上诉人（原审被告）杨ｘｘ，男，X年X月X日出生。
被上诉人（原审原告）孙ｘｘ，女，X年X月X日出生。
被上诉人（原审被告）洛阳市土产杂品总公司资产管理委员会，住所地：洛阳市X路X号。
负责人武ｘｘ。
委托代理人杨ｘｘ，男，汉族，X年X月X日出生。特别授权。
上诉人杨ｘｘ为与被上诉人孙ｘｘ、洛阳市土产杂品总公司资产管理委员会（以下简称土杂总公司管委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服涧西区人民法院(2007）涧民四初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人杨ｘｘ，被上诉人孙ｘｘ、土杂总公司管委会委托代理人杨ｘｘ等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2003年3月1日，被告杨ｘｘ与洛阳市天全土产杂品总公司（以下简称天全公司）签订《房屋租赁协议》一份，约定：天全公司将位于洛阳市涧西区ｘｘ路ｘ号的房屋租赁给杨ｘｘ使用，租赁期限自2003年3月1日至2006年3月1日，年租金x元，先交后用，承租方提前20日交清下季房租等。该《房屋租赁协议》第13条约定：协议终止或到期解除后，乙方应当在三日内将承租的房屋腾空交给甲方进行验收，如有异议，乙方除承担租金外并应承担违约责任等。该合同签订后，杨ｘｘ实际租赁、使用了该房屋，2006年3月1日期限届满。2006年3月3日，天全公司向杨ｘｘ发出通知书一份，要求其在三个月内腾空房屋；2006年4月17日，发出第二次腾房通知，要求其在6月3日前腾空房屋；2006年6月6日，土杂总公司管委会向杨ｘｘ发出通知，要求其按以前通知腾空房屋，否则按法律程序办理等；2006年9月5日，土杂总公司管委会向杨ｘｘ发出通知一份，要求其于接到通知后3日内将房屋腾空交给公司，逾期采取强制措施等；2006年12月14日，土杂总公司资产管委会再次向杨ｘｘ发出通知一份，要求其于2006年12月31日前将房屋腾空交还公司等。2003年3月1日后，杨ｘｘ又向天全公司交纳了6个月的房屋租赁费。
天全公司工商登记档案显示：该公司为自然人出资成立的有限责任公司，经营期限自2002年9月19日至2005年9月18日，到期后未办理注销登记、延期登记，出资人为李ｘｘ、武ｘｘ、沈ｘｘ等七人。被告杨ｘｘ当庭陈述：合同到期后，其曾经起诉“洛阳市天全土杂总公司”，要求行使优先承租权，因“洛阳市天全土产杂品总公司”无人应诉、无法送达等原因，撤回了起诉。
2006年12月15日，原告孙ｘｘ与被告土杂总公司管委会签订《房屋租赁协议》一份，约定：甲方将位于涧西区ｘｘ路ｘ号的房屋两间（约70平方）租赁给乙方孙ｘｘ使用，年租金x元，乙方应提前20日交清下年房租，租赁期限自2007年元月1日至2007年12月31日等。协议第十四条约定：如果有违约，守约方有权解除协议，违约方应按年租金的25%支付违约金等。当日，孙ｘｘ交纳2007年元月租金2000元，收款人“洛阳市土产杂品总公司”在收据上加盖了公章；2007年5月27日，交纳2-7月份房租x元，2007年7月29日，交纳2007年8-9月份房租4000元，收款人仍然是“洛阳市土产杂品总公司”。协议签订后，土杂总公司管委会向孙ｘｘ交付其中一间的房屋钥匙，另一间房屋一直由杨ｘｘ实际占有，没有向土杂总公司管委会交付，也没有向原告孙ｘｘ交付；由于租赁的房屋没有实际全部交付，孙ｘｘ没有实际经营使用争议房屋，被告杨ｘｘ也没有实际经营使用该争议房屋等。2008年度，原告孙ｘｘ与被告土杂总公司管委会签订《房屋租赁协议》一份，约定：由孙ｘｘ租赁上述房屋，期限自2008元月1日至2008年12月31日，年租金x元，孙ｘｘ交纳2008年第一季度租金，收款人是“洛阳市土产杂品总公司”。
2003年12月24日，洛阳市中级人民法院受理洛阳市土产杂品总公司申请破产一案，同日做出（2003）洛经破字第153-X号破产宣告裁定书，宣告洛阳市土产杂品总公司破产还债。2005年11月14日，洛阳市中级人民法院（2003）洛经破字第153-X号民事裁定书，裁定宣告终结洛阳市土产杂品总公司的破产程序，未得清偿的债权不再清偿等。2005年9月14日，洛阳市土产杂品总公司职工代表大会通过了破产职工安置方案，内容为：“…破产职工给予发放解除劳动合同经济补偿金，转往市失业保险管理处”，选择参加重组人员，可持所得的经济补偿金参股新企业；…在破产清算组的监督指导下，成立管委会，具体负责本方案的实施及新企业的组建，待遗留问题基本解决和人员安置基本到位后管委会撤销等。2005年9月27日，洛阳市土产杂品总公司职工代表大会选举成立了土杂总公司管委会，其基本职责为：接受破产终结后破产清算组移交的手续和工作、协助成立“新公司”、对破产清算的财务、资产状况进行审核等。现争议房屋在破产程序中未进行处置，但天全公司的性质、与洛阳市土产杂品总公司的关系、与土杂总公司管委会的关系等，被告土杂总公司管委会当庭称“不太清楚”。
原审认为：本案原告孙ｘｘ与土杂总公司所签租赁合同、被告杨ｘｘ与天全公司所签租赁合同，合同标的物相同，但出租人主体不一致；争议房屋属于土产杂品总公司的事实可以认定，但属于土产杂品总公司的资产，为什么以天全公司的名义对外签订《房屋租赁协议》，天全公司与土杂总公司、土杂总公司管委会之间的关系等事实，本案中无法查清。被告杨ｘｘ与天全公司所签合同，已经实际履行，履行过程中原土杂总公司没有提出产权异议，应当认定为有效协议；原告孙ｘｘ与土杂总公司管委会所签合同，体现了双方当事人的真实意思表示，且出租人为争议房屋的有权管理人，也应当认定为有效合同。被告杨ｘｘ所签租赁合同约定的租赁期限届满后，天全公司向被告杨ｘｘ发出过腾房通知，土杂总公司管委会多次向杨ｘｘ发出腾房通知，杨ｘｘ以“自己是承租洛阳市天全土杂总公司的房屋、要求行使优先承租权”等异议，不同意腾房，并向法院提起过诉讼，但双方的房屋租赁纠纷，未经和解、调解、仲裁、诉讼等纠纷解决途径予以处理，致土杂总公司管委会出租房屋前，争议房屋尚未收回实际控制，使其与原告孙ｘｘ签订租赁合同后，作为出租方“交付租赁标的物”的合同义务，履行不能。原告孙ｘｘ不能实际行使租赁房屋的使用权，无法正常使用租赁房屋实现经营、使用、收益的目的，被告土杂总公司管委会应当对其过错及不完全履行行为承担交付房屋、返还租金、支付违约金、赔偿损失等责任。关于房屋租金是否实际交纳的问题，原告提交的房租收据显示的收款单位为“洛阳市土产杂品总公司”，而非房屋出租人土杂总公司管委会，且土杂总公司的公章在破产程序中已经收缴，关于收据上公章的来源，被告土杂总公司管委会未向未向法庭做合理解释，但认可收到租金，故此，应当认定土杂总公司管委会交付房屋、赔偿房租损失等，符合合同约定和法律规定，予以支持，关于2008年度的租金，原告孙ｘｘ已实际部分交纳但未增加诉讼请求，应当另行处理。被告杨ｘｘ与原告孙ｘｘ之间没有直接的合同关系，占用行为发生在孙ｘｘ租赁合同行为之前，故此，被告杨ｘｘ不应当向原告孙ｘｘ直接承担违约责任。但基于被告杨ｘｘ与天全公司签订的租赁合同期限已经届满，产权人、产权管理人不接受其“优先承租”的要求，其对房屋的继续控制、占用行为，无正当理由；结合本案原告所签订租赁合同已经生效的事实，根据诚实信用的民法原则，可直接判决其向原告孙ｘｘ承担交付房屋的义务；被告杨ｘｘ作为房屋的先承租人，其与原承租人、房屋管理人发生的其他争议，不属于本案的审理范围，可另行处理。故此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、被告杨ｘｘ、洛阳市土产杂品总公司资产管理委员会于判决生效后十日内腾空实际占用的位于涧西区ｘｘ路ｘ号的一间房屋，交付给原告孙ｘｘ；二、被告洛阳市土产杂品总公司资产管理委员会赔偿原告孙ｘｘ2007年度房屋租金损失x元；三、被告洛阳市土产杂品总公司资产管理委员会承担上述租金的利息，从实际交纳之日起计算至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行核定的同期银行贷款利率执行；上述第二、三项义务，于判决生效后十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定办理，即若逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告孙ｘｘ对被告杨ｘｘ的其他诉讼请求。案件诉讼费500元，由被告洛阳市土产杂品总公司资产管理委员会承担。
宣判后，杨ｘｘ不服提起上诉称：2003年3月1日上诉人与天全公司签订ｘｘ路ｘ号楼门面房（租赁合同），约定合同到期后，同等条件下，上诉人享有优先承租权，（但）合同到期后，天全公司找各种理由不与上诉人续签合同，也没有通过法律途径解决。2006年9月上旬，被上诉人土杂总公司管委会单方停了上诉人门面房的水电，使上诉人无法正常营业。无奈下，于9月底，上诉人应土杂公司管委会口头要求，由土杂总公司管委会把房隔成两间后给上诉人签一间合同，货物腾空让出一间后，土杂总公司管委会不守信用，仍不签合同。2006年12月，土杂总公司管委会在和上诉人房屋纠纷没有解决下，和被上诉人孙ｘｘ签订了所谓2007年度两间房的合同。由于上诉人的营业执照期限至2006年12月X号，没有租房协议，就无法换证营业。土杂总公司管委会的违约行为，给上诉人带来了极大的经济损失。上诉人于2007年3月20日起诉天全公司，送达人找不到天全公司，4月下旬上诉人和法官一起到土杂总公司管委会，但其不接诉状，称与天全公司无关，上诉人只得撤诉。合同法第216条：出租人应当按照约定把租赁物交付给承租人，孙ｘｘ诉上诉人腾房赔钱无道理，其应该从土杂总公司管委会手中接房，无权对上诉人提出诉讼请求。另外，孙ｘｘ所签合同公章是洛阳市土杂总公司资产管理委员会，而收款收据上盖的却是洛阳市土产杂品总公司的公章，洛阳市土产杂品总公司的公章已在2003年12月份已收缴，一审法院没有查清洛阳市土杂总公司公章的真伪和来源，也没有查清孙ｘｘ交房租款的真实性。工商登记显示，天全公司经营期限为2002年9月19日一2005年9月18日，为独立法人。上诉人是和天全公司签约三年合同，面积为33平方，孙ｘｘ是和土杂总公司资产管理委员会签订合同，面积为70平方。两者面积相距太大，怎么能说是一个标的物，就算是一个标的物，如果说上诉人把房交给了孙ｘｘ或土产总公司管委会，以后天全公司给上诉人要房，上诉人怎么办综上所述，上诉人认为：二被上诉人的行为属于（违背）合同法第42条、土杂总公司管委会的行为属于（违背）合同法第107条，并且违背了诚实信用的民法原则。请求1、撤销原判第一条；2、依法确认上诉人对位于涧西区X路X＃原所租赁两间房屋享有优先承租权，3、判令被上诉人孙ｘｘ2007年、2008年度租房合同无效；4、判令被上诉人土杂总公司管委会赔偿上诉人违约金和货物过期损坏既不能正常营业的收入；5、由被上诉人承担本案诉讼费用。
被上诉人孙ｘｘ答辩称：答辩人不再辩论交租金的事，法院可以去调查答辩人交租金的真实性。
被上诉人土杂总公司管委会答辩称：1、房产属洛阳市土产杂品总公司。该公司的财产都由土杂总公司管委会处理。洛阳市土产杂品总公司的房屋与上诉人无关。2、关于收据，是因为洛阳市土产杂品总公司破产了，破产组给盖的收据遗留下来。答辩人收孙ｘｘ的租金时开的收据上已盖的有章，使用的是破产时遗留下来的收据。
经审理查明，上诉人杨ｘｘ与天全公司间房屋租赁合同到期后，上诉人杨ｘｘ又曾向被上诉人土杂总公司管委会交纳过数月的房屋租金。2006年9月，由土杂总公司管委会把杨ｘｘ所租赁房屋隔成两间后，将其中一间房屋钥匙交予被上诉人孙ｘｘ。另查明，2002年9月29日，洛阳市土产杂品总公司给天全公司出具委托书，委托天全公司代为经营、管理、租赁使用原公司资产，其收益用于解决公司拖欠职工的社保金、集资款和生活费等。2005年11月15日，洛阳市土产杂品总公司破产清算组出具证明函一份，证明原洛阳市土产杂品总公司已于2005年11月14日被洛阳市中级人民法院依法裁定宣告终结破产程序。该公司原遗留资产管理工作，由原企业成立的资产管理委员会承接托管，该公司的资产收益用于补交原企业拖欠职工的社保金、集资款和解决职工安置费用等。余二审查证事实与一审认定相一致。
本院认为，从上诉人杨ｘｘ与天全公司间房屋租赁合同到期后，杨ｘｘ又曾向被上诉人土杂总公司管委会交纳过数月的房屋租金，以及2006年9月，由土杂总公司管委会把杨ｘｘ所租赁房屋隔成两间后，将其中一间房屋钥匙交予被上诉人孙ｘｘ的事实看，本案所涉及的几个租赁合同中的租赁房屋确为同一标的物。土杂总公司管委会作为原洛阳市土产杂品总公司破产后所遗留资产的承接托管人，其就本案所涉及的房屋与孙ｘｘ所签订的2007年、2008年房屋租赁合同是双方真实意思表示，内容并不违反相关法律法规的规定，同时亦未侵犯原企业职工的合法权益，合法有效，土杂总公司管委会应依约将该租赁房屋实际交付被上诉人孙ｘｘ占有、使用。而上诉人杨ｘｘ在其与天全公司间房屋租赁合同到期后，在既无法律依据亦无合同约定的情况下，继续占有原租赁房屋，导致被上诉人孙ｘｘ无法接收租赁房屋，上诉人杨ｘｘ存在一定的过错行为。至于杨ｘｘ称其与天全公司间租赁合同中约定有“优先承租权”，因天全公司是受洛阳市土产杂品总公司委托代为经营、管理、租赁使用原公司资产的，洛阳市土产杂品总公司破产后，所遗留资产已交由土杂总公司管委会承接托管，杨ｘｘ可以向土杂总公司管委会主张权利（此非本案审理范围），但该“优先承租权”并不能否认孙ｘｘ与土杂总公司管委会间合同的效力。纵观本案，被上诉人孙ｘｘ有合法的租赁合同而无法行驶承租权，上诉人杨ｘｘ可以向被上诉人土杂总公司管委会主张“优先承租权”而怠于行使权利，土杂总公司管委会可以向上诉人杨ｘｘ主张合同到期后返还租赁物，但同样怠于行使权利，根据保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，以及当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的合同法基本原则，一审判令土杂总公司管委会承担违约责任以及由土杂总公司管委会和上诉人杨ｘｘ共同承担向孙ｘｘ交付房屋的义务并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费500元，由上诉人杨ｘｘ负担。
本判决为终审判决。
审判长孙志勇
审判员吴爱国
代审判员王睿
二〇〇九年四月二十五日
书记员常利锋
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