上诉人（原审原告、反诉被告）吴xx
上诉人（原审被告、反诉原告）邓xx
吴xx与邓xx因租赁合同纠纷一案，均不服郾城区人民法院（2008）郾民初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2009年3月5日公开开庭进行了审理。吴xx及其诉讼代理人王xx，邓xx及其诉讼代理人卢xx到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：吴xx于2006年3月16日与原河南省新华书店郾城县店签订《租房合同》一份，合同约定，吴xx承租座落于新店镇X村房产（两层楼房院子共10间），租赁期5年，出租方准许吴xx将承租房屋转租他人。2006年3月26日,吴xx与邓xx签订一份租房协议，双方约定，邓xx承租原告吴xx临街门面房4间，每年租赁费7500元于当年4月份付清，租赁期5年，时间从2006年4月10日到2011年4月10日……。合同签订后，邓xx依约定支付了2006年年度的租赁费7500元，并对承租的四间临街门面房投入手机专卖使用。邓xx称租赁房屋期间，新店镇X村X组群众以该四间临街门面房后院使用地有纠纷为由在其门前堆土闹事，妨碍了被告邓xx正常经营6个月。邓xx以原告吴xx对群众闹事处理不当为由，拒付2007年年度的租赁费7500元，要求吴xx由此赔偿各项损失5万元。
原审认为：吴xx与邓xx签订的租房协议为双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，属有效协议，双方均应按协议履行。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金……吴xx诉称邓xx未付2007年年度租金属实。邓xx反诉吴xx对群众闹事处理不当拒付2007年年度租赁费，并要求其赔偿损失5万元，因吴xx与邓xx签订租房协议后，新店镇X组群众以与新华书店使用地有纠纷为由，在其门前堆土，妨碍邓xx了对门面房的使用收益，吴xx没有及时采取措施，消除出租房屋瑕疵，致他人妨碍被告对承租房使用，收益长达6个月。《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定：因第三人主张权利致使承租人不能对租赁物使用收益的，承租人要求减少租金或者不支付租金。所以，吴xx应免除邓x年年度6个月的租金3750元，下余6个月的租金3750元应予支付，邓xx反诉请求吴xx赔偿各项损失5万元，因其证据不足，不予支持。吴xx以邓xx违约要求解除双方的合同，因邓xx在履行租房协议不属于严重违约，为避免双方损失的扩大，以继续履行租房协议较为适宜。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十八条之规定，判决：一、原告吴xx与被告邓xx签订的租房协议为有效协议，双方应继续履行。二、被告邓xx于本判决生效后十日内支付给原告吴x年年度6个月租赁费3750元。三、驳回吴xx及邓xx的本诉和反诉其它请求。诉讼费50元，由吴xx承担20元，邓xx承担30元，反诉费825元，由邓xx承担。
吴xx上诉称，诉称的房屋和土地无瑕疵，免除邓xx6个月的房租无依据。邓xx严重违反协议约定未支付租金，租赁合同应予解除。反诉与本诉不是同一法律关系，反诉不成立，应驳回反诉请求。请求二审改判邓xx支付2007年全部租金，并解除双方合同。
邓xx上诉并答辩称，由于诉称的房屋和土地有瑕疵，致使耽误其6个月的业务经营，1年内不能正常开展业务，造成巨大经济损失。原审未追加郾城新华书店为被告，程序违法。请求二审改判免除2007年租金，延长6个月租赁期，吴xx赔偿其5万元损失，或判决合同无效，赔偿其损失。
针对邓xx的上诉，吴xx答辩称，邓xx的上诉理由不能成立，应驳回上诉，支持其本人的上诉理由。
经审理查明的事实与原审查明事实相同。
本院认为，双方所签房屋租赁协议，是双方的真实意思表示，且已实际履行，为有效合同。双方在履行房屋租赁协议过程中，因租赁房屋的瑕疵，发生本案纠纷，原审判决免除邓x年年度6个月的租金3750元，符合案件实际，较为适当。邓xx要求再延期6个月租赁期，没有依据，其请求5万元的赔偿，没有证据，原审未予支持是正确的。为避免双方损失的扩大，原审判决继续履行租房协议也并无不当。综上所述，原审判决事实清楚，适用法律正确，双方的上诉理由均不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费875元，吴xx负担50元，邓xx负担825元。
本判决为终审判决。
审判长寇文启
审判员王宗欣
审判员付春香
二○○九年三月二十五日
书记员张静怡
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