原告（反诉被告）开封市中亨房地产开发有限公司。
法定代表人黄某乙，董事长。
委托代理人郭某某，男，汉族，X年X月X日生，
委托代理人崔某丙，男，汉族，X年X月X日生，
被告韦某某，男，汉族，X年X月X日生，
委托代理人赵某，江苏天之权（略）事务所（略）。
被告（反诉原告）王某，女，汉族，X年X月X日生
委托代理人马连顺，江苏天之权（略）事务所（略）。
第三人开封市丰基建筑工程有限公司。
法定代表人白某某，董事长。
委托代理人郭某，河南王某华（略）事务所（略）。
委托代理人崔某丁，该公司副总经理．
原告开封市中亨房地产开发有限公司（以下简称“中亨公司”）诉被告韦某某侵权纠纷一案，原告中亨公司于2010年5月11日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭。在审理中中亨公司依据韦某某的答辩追加王某为本案被告；王某在答辩期内提起反诉，本院依法合并审理并根据案情通知开封市丰基建筑工程有限公司（以下简称“丰基公司”）作为第三人参与诉讼。2010年8月26日本院公开开庭进行了审理。中亨公司的委托代理人郭某某、崔某丙，被告韦某某及其委托代理人赵某、王某的委托代理人马连顺，第三人丰基公司委托代理人郭某、崔某丁到庭参加诉讼，本案现巳审理终结。
原告（反诉被告）中亨公司诉称，开封市中亨花园X号楼X号房屋系中亨公司开发所有，2010年4月被告韦某某擅自将该房门撬开并将门锁更换占据该房屋，被告韦某某应立即停止侵权、排除妨碍、将侵占中亨公司房屋还给中亨公司、赔礼道歉并赔偿原告损失10万元。
被告韦某某辩称，中亨花园X号楼X号房屋归王某所有。韦某某系受王某委托把中亨花园X号楼X号房屋门锁撬开并更换门锁，韦某某所为系受委托的合法行为不应当承担任何民事责任。韦某某的行为如构成侵权也是对王某的侵权，对中亨公司并不侵权。
被告王某答辩并反诉称，中亨花园X号楼X号房屋是王某于2004年从原开封市第五建筑工程公司（现被告丰基公司）购买，由于中亨公司的原因没有办理房屋产权证。原开封市第五建筑工程公司依据其与中亨公司2004年7月11日协议将中亨花园X号楼X号房屋出售给王某，王某分别于2004年9月2日、9月28日、10月22日、2005年11月以建兴公司、开封眼病医院转账、或以王某名义向原开封市第五建筑工程公司缴纳购房款40万元整。但中亨公司先后采取将此房卖给程艳丽、撬门别锁、向派出所报案、往门上张贴通知、向法院起诉、拒不办理房地产权证等方式妨碍王某依法行使所有权，王某反诉请求依法确认王某与第三人丰基公司商品房预售合同有效，中亨公司与第三人丰基公司签订的商品房委托预售合同有效，中亨公司在一个月内为王某办理房屋产权证，中亨公司赔偿王某损失x元。
中亨公司针对王某的反诉辩称，王某反诉所述不是事实，王某没有和原五建公司签订售房合同，丰基公司没有权利售房，中亨公司也没有和丰基公司签订委托售房合同，王某从丰基公司处购房时明知丰基公司无权处分不能取得争议房屋的物权。王某可以从丰基公司获得债权。
第三人丰基公司针对中亨公司的起诉及王某的反诉称：丰基公司认为中亨公司的请求应当得到支持，但中亨公司要求被告赔偿10万元的请求不应当得到支持。
经审理查明，中亨公司开发的中亨花园小区工程由原开封市第五建筑工程公司（以下简称“原五建公司”）承建。在中亨花园建设过程中，中亨公司与原五建公司于2004年7月11日达成协议一份，在该协议书第一条中约定：中亨公司为保证向原五建公司及时支付建设用款，同意将X号楼共10套商品房，面积2320平方米按每平方米1500元的价格抵押给原五建公司。原五建公司委托和生销售公司进行销售。原五建公司在X号楼l1月底竣工前可自行销售4套商品房。中亨公司和和生销售公司有优先购买权，其价格按双方原商定价格执行。
王某于2004年9月2日、9月28日、10月22日、2005年11月2日分别以建兴公司、开封眼病医院或其本人名义向原五建公司交纳购房款共计40万元整。
2004年9月起原五建公司先后收取李秀英、韩某、孙某某、赵某某购房款并将中亨花园X号楼X号、X号、X号、X号等四套房屋出售给李秀英、韩某、孙某某、赵某某。同时将售房情况告知了中亨公司。对此中亨公司予以认可。随后中亨公司为购房人李秀英、韩某、孙某某、赵某某办理了购房及入住手续。
原开封市第五建筑工程公司于2004年12月7日改制为开封市丰基建筑工程有限公司（以下简称“丰基公司”）。
2005年8月4日开封市中亨房地产开发有限公司取得商品房预（销）售许可证。
程艳丽于2005年9月23日交给中亨公司房款20万元、2005年9月28日交纳房款10万元、2006年1月l8日交纳房款x元，共计交纳房款x元。程艳丽于2006年3月4日交纳房屋配套费x元。2006年3月5日，中亨公司与程艳丽签订商品房买卖合同将中亨公司中亨花园第X号楼X号房出售给了程艳丽。并且程艳丽先后按规定和约定交纳了物业费1000元、契税x.88元。2006年5月19日中亨公司向程艳丽交付了中亨花园X号楼X号房屋的全套钥匙。
2006年7月31日王某在没有经过中亨公司委托的中亨花园物业管理方开封市启元物业管理有限公司的允许，没有办理入住手续的情况下于擅自拆换中亨花园X号楼X号房屋门锁并进入该房屋。开封市启元物业管理有限公司告诉王某该房屋已经售予程艳丽的事实，同时要求王某一方出示购房手续和回楼手续，王某没有提交相关购房手续。
2006年8月1日程艳丽向公安机关报警称有人将自己购买的中亨花园X号楼X号房屋门锁更换。
2006年8月3日丰基公司以原五建公司财务科名义为王某出具证明一份，该证明记载“兹证明我公司于2004年9月24日依据我公司与中亨公司协议书，将中亨花园X号楼西第3套房屋销售给王某，王某已将该房产全部房款四十万元支付我公司，该栋房产我公司与中亨公司未经核称，中亨公司无权售房”。
开封市启元物业管理有限公司于2006年8月9日公开致信王某一方要求提供购房手续和回楼手续。王某仍没有提交相关购房手续也没有办理入住手续。
2006年9月1日开封市启元物业管理有限公司就中亨花园X号楼X号房屋向公安机关报警要求解决违法入住者的问题。
程艳丽因不能入住中亨花园X号楼X号房屋于2007年2月25日起诉中亨公司，王某和原开封市第五建筑工程公司作为第三人参与诉讼。2007年11月9日开封市中级人民法院作出（2007）汴民初字第X号民事判决书。中亨公司不服提起上诉，2008年8月11日河南省高级人民法院作出（2008）豫法民一终字第X号民事裁定书，撤消开封市中级人民法院（2007）汴民初字第X号民事判决书，发回重审。在重审中，程艳丽和中亨公司达成调解协议。2010年2月4日开封市中级人民法院作出（2008）汴民初字第X号民事调解书。该调解书确认中亨花园X号楼X号房屋所有权归中亨公司所有。
2010年3月10日中亨公司将中亨花园X号楼X号房屋内物品移出另行存放。2010年4月韦某某受王某委托把开封市中亨花园X号楼X号房屋门锁撬开并更换门锁。因此纠纷成诉。
另查明，2007年9月25日开封市丰基建筑工程有限公司为中亨公司出具证明一份，该证明记载“开封市第五建筑工程公司五建公司承建中亨公司中亨花园工程的工程款已经结算和结清。中亨公司用房折抵开封市第五建筑工程公司工程款的房屋双方已经结算完毕。凡是未经五建公司书面通知中亨公司、未经中亨公司同意并签订售房合同的，占有中亨公司“中亨花园”房屋者，属于非法入住者，由此造成的损失由入住者承担。因开封市第五建筑工程公司原因入住中亨公司中亨花园者应找开封市第五建筑工程公司协商解决，与中亨公司无关”。2008年5月5日原开封市第五建筑工程公司为中亨公司出具证明一份，该证明记载“王某所购中亨花园小区房屋，因综合原因未确定房屋位置，此事王某应该与原开封市第五建筑工程公司商议解决，与中亨公司无关。”
本院认为，从中亨花园X号楼房屋建设的过程看，原五建公司承建了中亨花园X号楼。在中亨花园X号楼建设过程中，2004年7月11日中亨公司与工程承建方原五建公司就支付工程款及工期问题双方达成协议。在该协议书约定中亨公司将X号楼抵押给原五建公司，但同时还约定原五建公司在中亨花园X号楼于2004年11月底竣工前可自行销售4套商品房或委托和生公司销售。但该协议关于中亨公司将X号楼抵押给原开封市第五建筑工程公司的约定，因双方没有依法办理抵押登记手续违反《中华人民共和国担保法》及相关司法解释为无效条款；在该协议订立时（2004年7月11日）及原五建公司获得自行销售4套商品房或委托和生公司销售商品房权利期间内（2004年11月底前），中亨公司作为中亨花园X号楼的开发商没有取得商品房预（销）售许可证，中亨公司直至2005年8月4日才取得商品房预（销）售许可证。因此中亨公司在协议订立时没有商品房预（销）售权利，中亨公司更没有给予原五建公司自行销售4套商品房或让原五建公司委托和生公司销售的权利。中亨公司和原五建公司关于中亨花园X号楼抵押及销售的约定对中亨公司和原五建公司没有法律约束。2004年7月11日中亨公司与原五建公司达成的协议书部分条款有效，部分条款无效。王某反诉请求确认2004年7月11日中亨公司与原五建公司达成的协议书为有效协议没有法律依据和事实根据。本院不予支持。
王某于2004年9月2日、9月28日、10月22日、2005年11月2日分别以建兴公司、开封眼病医院或其本人名义向开到市第五建筑工程公司交纳购房款共计40万元整是事实。从该事实看王某有购房的意思表示，但原五建公司没有销售房屋的资格和民事权利。原五建公司和王某没有就房屋的位置、面积、价款及交房时间作出书面约定。王某反诉请求依法确认王某与开封市第五建筑工程公司商品房预售合同为有效合同没有事实根据（没有合同，法院没有确认的根据），本院不予以支持。
从原五建公司出售中亨花园X号楼的事实看，在没有售房资格和权利的情况下，原五建公司在建设中亨花园X号楼过程中先后将中亨花园X号楼X号、X号、X号、X号等四套房屋出售给李秀英、韩某、孙某某、赵某某并收取了购房款。原五建公司将中亨花园X号楼X号、X号、X号、X号房出售情况告知了中亨公司。对此中亨公司予以认可。李秀英、韩某、孙某某、赵某某也先后经中亨公司委托的物业公司允许并办理了入住中亨花园X号楼的手续。原五建公司向李秀英、韩某、孙某某、赵某某出售中亨公司房屋并收取购房款的行为，因及时告知了中亨公司，中亨公司也在取得商品房预（销）售许可证后予以认可并办理了相关法律手续，符合我国法律规定。
原五建公司在向李秀英、韩某、孙某某、赵某某等人出售X号楼的过程中，也先后直接或间接收取王某的购房款40万元。但原五建公司没有与王某就房屋的位置、面积、价款及交房时间作出书面约定，也没有将上述情况告知中亨公司。直至2006年7月31日王某强行进入中亨花园X号楼X号房屋时，原五建公司没有将收取王某购房款的事实告诉中亨公司。中亨公司先后通过各种方式提出了异议。中亨公司自始不认可王某购买中亨花园X号楼X号房屋。
从中亨花园X号楼西第3套房屋的买卖过程看，中亨公司在2005年8月4日取得商品房预（销）售许可证。2006年3月5日，中亨公司与程艳丽签订商品房买卖合同将中亨公司中亨花园第X号楼X号房出售给了程艳丽。并且程艳丽先后按规定和约定交纳购房款x元、房屋配套费x元、物业费1000元、契税x.88元。2006年5月19日中亨公司向程艳丽交付了中亨花园X号楼X号房屋的全套钥匙。中亨公司与程艳丽签订的商品房买卖合同及履行均合法有效，受法律保护。尽管程艳丽在入住时，因王某的强行入住未果，但程艳丽和中亨公司通过诉讼解决了纠纷，2010年2月4日开封市中级法院作出（2008）汴民初字第X号民事调解书。该调解书最终确认中亨花园X号楼X号房屋所有权归中亨公司所有。该调解书已经发生法律效力。中亨花园X号楼X号房屋所有权归中亨公司所有是已经生效法律文书确认的事实，在本案审理中应当予以认定。
从王某向原五建公司购房的过程看，王某先后向原五建公司交纳购房款共计40万元是事实。从该事实看王某有购房的意思表示，但王某没有和原五建公司就房屋的位置、面积、价款及交房时间等基本内容作出书面约定。王某作为购房人，应当知道原五建公司是建筑公司，没有法律规定赋予的售房资格。王某在购买原五建公司所售房屋时应当谨慎审查原五建公司的售房权利来源是否合法。从审理中王某提交的2004年7月11日中亨公司与原五建公司签订的协议书看，王某知道中亨公司和原五建公司就中亨花园X号楼的销售达成了书面协议。即使王某作为一般的普通人不能审查该协议的效力，但王某应当注意到该协议对原五建公司的销售有数量和时间、方法的限制。同时王某也应当知道购买商品房须签订商品房买卖合同，对房屋的基本情况（位置、价款、面积、交付方法）予以约定，以便办理产权登记手续。李秀英、韩某、孙某某、赵某某等人均是向原五建公司交纳的购房款，原五建公司也及时将李秀英、韩某、孙某某、赵某某等人的购房事实告知了中亨公司，中亨公司均同李秀英、韩某、孙某某、赵某某等人办理了相关购房及入住手续。而从王某交纳购房款过程看，原五建公司没有将收取王某购房款的事实告诉中亨公司。王某缺乏基本的注意义务，没有及时同开发商中亨公司办理购房入住手续。
直到2006年7月31日王某强行进入中亨花园X号楼X号房屋时，中亨公司和开封市启元物业管理有限公司提出异议并阻止其王某进入中亨花园X号楼X号套房屋。2006年8月1日程艳丽向公安机关报警后，王某才于2006年8月3日从丰基公司获得以原五建公司财务科名义出具的证明一份。但该证明显示直至证明出具时，开封市丰基建筑工程有限公司没有将中亨花园X号楼X号房屋出售的事实告知中亨公司。
从原五建公司向王某收取购房款的事实看，原五建公司作为销售方应当知道其是建筑公司、施工单位，没有销售商品房的资质，同时原五建公司作为施工单位也应当知道中亨花园X号楼尚在建设中，中亨公司没有取得取得商品房预（销）售许可证。原五建公司更不可能通过约定取得售房资格。原五建公司在向王某收取购房款后，也没有与王某签订商品房买卖合同，原五建公司也不通知中亨公司，原五建公司是否向王某售房态度不明，原五建公司对中亨公司隐瞒了收取王某购房款的事实。
尽管中亨公司和原五建公司关于中亨花园X号楼抵押及销售的约定不符合法律法规规定，但丰基公司在2006年8月3日以原五建公司财务科名义为王某出具证明前仍按约定出售中亨花园X号楼X套房屋并收取了购房款。即使原五建公司也不能审查2004年7月11日协议书关于中亨花园X号楼抵押及销售的效力，但在已按协议销售并收取四套房屋工程款、同时已变更为丰基公司情况下，仍于2006年8月3日以原五建公司财务科名义出具证明，误导了王某，为中亨公司依法销售房屋设置障碍，原五建公司存有主观故意。
原五建公司2004年12月7日已改制为开封市丰基建筑工程有限公司，2004年12月7日后原五建公司已经失去民事主体资格，原五建公司的权利义务已被开封市丰基建筑工程有限公司承继，原五建公司从事民事活动应以开封市丰基建筑工程有限公司的名义进行。2006年8月3日以原开封市第五建筑工程公司财务科名义出具的证明不符合法律规定。开封市丰基建筑工程有限公司对王某隐瞒了原五建公司已经改制为开封市丰基建筑工程有限公司的事实。致使王某误以为此时已购买了中亨花园X号楼X号房屋。
2007年9月25日和2008年5月5日开封市丰基建筑工程有限公司分别为中亨公司出具证明各一份，上述证明明确“开封市第五建筑工程公司承建中亨公司中亨花园工程的工程款已经结算和结清。凡是未经五建公司书面通知中亨公司、未经中亨公司同意并签订售房合同的，占有中亨公司“中亨花园”房屋者，属于非法入住者，由此造成的损失由入住者承担。因开封市第五建筑工程公司原因入住中亨公司中亨花园者应找开封市第五建筑工程公司协商解决，与中亨公司无关”。同时明确“王某所购中亨花园小区房屋，因综合原因未确定房屋位置，此事王某应该与原开封市第五建筑工程公司商议解决，与中亨公司无关。”开封市丰基建筑工程有限公司2007年9月25日和2008年5月5日为中亨公司出具的证明有否认了2006年8月3日以原开封市第五建筑工程公司财务科名义出具的证明。同时上述证明也明确了原五建公司没有告知中亨公司其于王某的关系。
综上，原五建公司与王某的房屋买卖过程中，原五建公司缺乏基本诚信、对中亨公司隐瞒了收取王某购房款的事实、对王某隐瞒已经获得全部工程款的事实、违法售房。王某在交纳购房款的过程中，缺乏谨慎注意义务。原五建公司与王某没有签订购房合同、没有约定房屋价款、位置、面积、交付时间等基本内容。丰基公司也认可没有为王某确定房屋位置、也没有将原五建公司收取王某购房款的事实告知中亨公司并通知中亨公司与王某签订合同。原五建公司自始没有向王某交付房屋，王某强行占有中亨花园X号楼X号房屋，中亨公司不予认可。原五建公司与王某的买卖内容不确定，并且无法履行，依法不成立。王某没有依法取得中亨花园X号楼X号房屋所有权。并且生效的法律文书已经确认了争议房屋中亨花园X号楼X号房屋归中亨公司所有。中亨公司在王某向原五建公司交纳购房款的过程中没有任何过错。王某请求中亨公司在一个月内为王某办理房屋产权证，中亨公司赔偿王某损失x元，没有基本的事实根据，也没有法律依据。本院不予支持。
原五建公司变更为丰基公司后已经从中亨公司获得全部工程价款。但丰基公司仍持有王某的购房款40万元因王某和原五建公司没有合同约定，由此产生的纠纷可另案处理。
开封市中亨花园X号楼X号房屋系中亨公司开发并取得所有权。尽管中亨公司曾先后收取程艳丽房款x元并签订商品房买卖合同将中亨花园X号楼X号房屋出售给程艳丽，但双方纠纷成诉后，2010年2月4日开封市中级法院作出（2008）汴民初字第X号民事调解书确认中亨花园X号楼X号房屋所有权归中亨公司所有。因此，被告韦某某在审理中辩称韦某某系受王某委托把开封市中亨花园X号楼X号房屋门锁撬开并更换门锁。中亨花园X号楼X号房屋归王某所有没有事实根据。韦某某的行为已侵权犯了中亨公司对中亨花园X号楼X号房屋的所有权。王某认可韦某某所为行为是其委托所为，王某和韦某某应负连带责任。中亨公司请求判决被告韦某某、王某应立即停止侵权、排除妨碍、并将侵占中亨公司中亨花园X号楼X号房屋归还给中亨公司于法有据，本院予以支持。中亨公司要求被告赔礼道歉的请求，本院不予支持。关于中亨公司请求被告赔偿损失的请求，尽管中亨公司在在得到确认的产权后同案外人签订了商品房买卖合同并约定了违约金，在履行中也一实际违约，但截至本案开庭审理时中亨公司没有向购房人支付违约金，没有产生实际损失。因此中亨公司要求赔偿损失的请求没有事实根据，本院不予支持。
根据《中华人民共和国民法通则》第六十七条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定判决如下：
一、王某、韦某某于本判决生效后十日内将中亨花园X号楼X号房屋腾出并交付给开封市中亨房地产开发有限公司；
二、驳回开封市中亨房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回王某的反诉请求：
案件受理费2300元及反诉费2300元，由王某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。
审判长秦建强
审判员靳近
审判员付艳宇
二0一0年十月十八日
书记员邢子墨
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