上诉人（原审被告）河南嘉瑞置业有限公司。
法定代表人马某某，系该公司董事长。
委托代理人任伟，该公司法律顾问。
委托代理人王某某，该公司主任。
被上诉人（原审原告）李某某，女，1951年5月生，汉族，住（略）。
委托代理人艾某某，男，1951年2月生，汉族，住（略）。
委托代理人，马某斌，河南恪信律师事务所律师。
上诉人河南嘉瑞置业有限公司因商品房买卖合同纠纷一案，不服（略）人民法院（2008）沈民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人的委托代理人任伟、王某某，被上诉人的委托代理人艾某某、马某斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2006年5月5日原告李某某与被告河南嘉瑞置业有限公司的委托代理人赵卫军签订（略）恒瑞商业步行街C16商品房买卖合同，约定C16商品房总房款x元，先付x元，第一年的房租x元可以冲抵房款，余款x元在一年内付清。然后由赵卫军负责给原告办理房屋所有权证和土地使用证，并由被告承担一切办证费用。合同签订当日原告将首批购房款x元整交清，被告代理人赵卫军给原告出具了加盖周口市恒瑞置业有限公司沈丘项目部财务专用章的收款收据，收据上注明：“C16总房款叁拾万元整，已付10万元，除一年房租2.5万元，余款17.5万元，在一年内付清。”2007年3月14日原告将下余购房款x万元付清，由被告的代理人赵卫军出具了加盖周口市恒瑞置业有限公司沈丘项目部财务专用章的收款收据，并在收款收据上注明“购C16房款全部交清”。事后原告一直催促被告代理人赵卫军办理房屋所有权证和土地使用证，赵卫军以被告法人代表出差，房屋买卖合同未盖章等推拖办理。2007年5月21日被告又以x元分别将沈丘恒瑞商业步行街C16商品房另行出卖给李某平、杨美艳，并为其办理房屋产权证。原告及其家人经多次与被告交涉未果，而引起纠纷。另查明，2006年4月21日周口市恒瑞置业有限公司沈丘项目部为出租方，孙洪涛为租赁方签订了沈丘恒瑞商业步行街C16商品房的租赁合同，期限4年，自2006年10月30日至2010年10月30日，租金每年x元，赵卫军在出租方栏内签有姓名。第一年度的房租x元已为原告冲抵了购房款，第二年度的房租x元被告委托的代理人赵卫军已于2007年11月12日支付给原告。还查明，2005年1月29日周口市恒瑞置业有限公司向周口市工商局申请变更登记，更名为河南嘉瑞置业有限公司。并于2005年4月3日声明“自2005年3月4日起，原公司的一切印章作废”。2005年5月26日，被告给受托人赵卫军出具委托书“河南嘉瑞置业有限公司(原周口市恒瑞置业有限公司)现根据公司销售房屋的需要，委派赵卫军同志办理沈丘恒瑞商业步行街房屋销售、租赁及办理一切相关手续”。
原审认为，被告河南嘉瑞置业有限公司与赵卫军之间销售房屋的委托代理关系成立，其理由有三：其一、被告河南嘉瑞置业有限公司给赵卫军出具有委托书，其代理权限是：“办理沈丘恒瑞商业步行街房屋销售、租赁及办理一切相关手续”。赵卫军与原告签订房屋买卖合同，收取原告购房款，并出具加盖有周口市恒瑞置业有限公司沈丘项目部财务专用章的收款收据，赵卫军的行为未超出其代理权限。其二，2006年4月21日，赵卫军以周口市恒瑞置业有限公司沈丘项目部的名义与孙洪涛签订了沈丘恒瑞商业步行街C16商品房的租赁合同，该合同加盖的也是周口市恒瑞置业有限公司沈丘项目部的印章，该租赁合同至今仍在履行，被告没有提出任何异议。足以证明被告默认了赵卫军的代理行为和周口市恒瑞置业有限公司沈丘项目部的印章与河南嘉瑞置业有限公司印章同时共用的合法性。其三、2006年5月6日赵卫军代表被告与沈丘恒瑞商业步行街B30商品房的买受人签订了商品房买卖合同并收取购房款，商品房买卖合同上加盖的是河南嘉瑞置业有限公司的印章，所出具的收款收据加盖的仍然是周口市恒瑞置业有限公司沈丘项目部财务专用章，该行为迟于原告的购房行为一天，但对该B30房屋被告已给买受人办理了产权证书。被告的行为足以说明，其明确认可赵卫军能够代理被告签订房屋买卖合同，以及周口市恒瑞置业有限公司沈丘项目部的印章与河南嘉瑞置业有限公司印章同时共用的事实。综上三点能够充分证明被告对2005年3月4日以后周口市恒瑞置业有限公司沈丘项目部印章的使用和赵卫军代表其销售房屋的行为是没有异议的。故其辩解赵卫军只是介绍客户，带领客户办理相关手续，赵卫军不是房屋买卖的主体，不具备房屋买卖资格的抗辩理由不能成立。赵卫军在其授权范围内以被告的名义所实施的民事法律行为，其行为后果应由被告承担民事责任。2006年5月5日原告李某某购买被告河南嘉瑞置业有限公司的沈丘恒瑞商业步行街C16商品房，双方虽然没有签订书面合同，但原告已将购房款全部付清，被告予以接受，符合《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人末采用书面形式，但一方已履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，据此可以认定原、被告之间的商品房买卖合同合法有效，应受法律保护。但被告违背诚实信用原则，在与原告房屋买卖合同成立后，又于2007年5月21日将C16商品房另卖给他人是违约行为。由于被告的违约行为致使原告无法实现合同目的，不能取得房屋所有权，原告要求解除合同，返还已付的购房款x元及利息，并要求被告承担30万元的赔偿责任符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第三十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条(二)项之规定，判决如下：一、解除原、被告之间2006年5月5日订立的沈丘恒瑞商业步行街C16商品房的买卖合同；二、被告河南嘉瑞置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李某某购房款x元及利息(按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付，自2007年3月14日起计付至实际履行完毕止)；三、被告赔偿原告人民币x元。案件受理费9800元，减半收取4900元，财产保全费3770元，由被告河南嘉瑞置业有限公司负担。
河南嘉瑞置业有限公司不服原审判决，向本院上诉称，双方当事人并未依据法律规定签订书面的购房合同，故双方并不存在房屋买卖合同关系。被上诉人持有的赵卫军为其出具的两份收据不能作为证据使用，该收据上并没有上诉人的印章，早在2005年3月份，上诉人已通过多种渠道发出了通告，自2005年3月4日起原周口恒瑞置业有限公司的一切印章作废，赵卫军虽然持有上诉人出具的委托书，但其并不是上诉人的工作人员，没有合同签字的权利，其收取被上诉人的房款并不代表上诉人，该两份收据，加盖的印章并不存在，上诉人在被上诉人起诉之前也并不知晓该事，也从未见到过被上诉人的房款，所以不存在一房二卖的问题，从上诉人提供的证据分析，被上诉人与赵卫军由串通之嫌。被上诉人提起的是撤销权之诉，如果双方确实存在合同关系，也已经超过了行使撤销权的法定时效。综上，被上诉人的证据既不能证明其购买了C16房，更不能证明其向上诉人交付了房款，虽然被上诉人持有赵卫军出具的两份收据，但因上边的印章并非上诉人印章，系赵卫军个人行为和上诉人没有关联性，请求二审撤销原审判决，依法改判，二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人李某某答辩称，从上诉人为赵卫军出具的委托书可以看出赵卫军有权向被上诉人销售房屋，并有权收取购房款。上诉人在2005年3月4日虽然声明原印章作废，但在此之后原印章仍在继续使用。双方虽然没有签订书面的商品房买卖合同，但被上诉人已经交完了房款，履行了自己的义务，故双方的房屋买卖行为是有效的。上诉人对被上诉人所购买的商品房予以了一房二卖，构成了严重违约，被上诉人有权要求上诉人返还购房款x元及利息，并有权要求上诉人承担x元的赔偿责任。被上诉人请求的是解除合同，并不是行使撤销权，故不存在超过行使撤销权法定时效的问题。请求二审依法驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实相同。
本院认为，代理人以被代理人的名义在代理权限范围内进行民事活动，所产生的法律效果直接由被代理人承担。本案中，上诉人河南嘉瑞置业有限公司为赵卫华出具了委托书，代表上诉人办理沈丘恒瑞商业步行街房屋销售、租赁及办理一切相关手续，赵卫华作为上诉人的代理人收取了被上诉人李某某的购房款，并为其出具了收据，该收据上加盖了印章（“周口市恒瑞置业有限公司沈丘项目部财务专用章”），上诉人因公司名称变更虽然于2005年3月份发布了声明，原公司的一切印章作废，但在此之后，上诉人又使用该印章为沈丘恒瑞商业步行街的其他购房户办理了相关的商品房买卖手续，故被上诉人作为上诉人与赵卫华代理关系的第三人，有理由相信赵卫华销售沈丘恒瑞商业步行街房屋的行为所产生的权利义务，直接归属于上诉人。上诉人主张被上诉人与赵卫军有串通之嫌也并无证据证明，本院不予支持。双方虽然没有签订书面的商品房买卖合同，但被上诉人作为购房户已经履行了主要义务，即全额缴纳了购房款，上诉人也予以了接受，双方的合同关系已经成立，故上诉人主张赵卫华收取被上诉人的房款与上诉人无关，且双方并不存在商品房买卖合同关系的理由不能成立，本院不予支持。双方的商品房买卖合同订立后，上诉人又将该房出卖给了第三人，致使商品房买卖合同的目的不能实现，使被上诉人无法取得房屋，被上诉人要求解除合同，返还购房款及利息，并要求上诉人承担已付购房款一倍的赔偿责任并无不当，符合法律规定，应予支持。在被上诉人所主张的x元的购房款中，其中x元是上诉人收取案外人的房租冲抵了被上诉人的房款，被上诉人购买该房实际支付了x元，故其要求上诉人返还的房款及上诉人应当承担的赔偿责任也应以被上诉人实际的交款数额为准，原审认定被上诉人已付房款x元错误，本院予以纠正。因上诉人违约，原审判决一倍的赔偿，已足以包含被上诉人的所有损失，原审判决退还购房款的利息属重复计算损失，应予纠正。因被上诉人主张的是双方解除商品房买卖合同，并不是行使的撤销权之诉，故上诉人主张超过行使撤销权法定时效的理由不能成立，本院不予支持。综上，根据根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（三）项的规定，判决如下：
一、维持（略）人民法院（2008）沈民初字第X号民事判决第（一）项；
二、变更（略）人民法院（2008）沈民初字第X号民事判决第（二）项为：被告河南嘉瑞置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李某某购房款x元；
三、变更（略）人民法院（2008）沈民初字第X号民事判决第（三）项为：被告河南嘉瑞置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告李某某人民币x元。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审诉讼费4900元，财产保全费3770元，二审诉讼费2900元，共计x元，由上诉人河南嘉瑞置业有限公司负担x元，被上诉人李某某负担570元。
本判决为终审判决。
审判长王某亚
审判员董深海
审判员陈晓军
二〇〇九年五月十日
书记员张子亚
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