原告昆明市五华区人民政府黑林铺街道办事处。
住所地：昆明市五华区X街X号。
法定代表人郑某，该办事处主任。
委托代理人朱宇、黄某某，中实法律服务所法律工作者。特别授权代理。
被告昆明泰兰商贸有限公司。
住所地：昆明市X路X号。
法定代表人徐某某，该公司经理。
委托代理人戴某某，该公司副经理。特别授权代理。
原告昆明市五华区人民政府黑林铺街道办事处（以下简称黑林铺街道办事处）诉被告昆明泰兰商贸有限公司（以下简称泰兰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2007年8月6日立案受理后，依法组成合议庭于2007年9月24日、2007年12月11日、2008年5月7日公开开庭审理了本案，黑林铺街道办事处委托代理人朱宇、黄某某，泰兰公司委托代理人戴某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黑林铺街道办事处诉称：1991年7月，黑林铺镇政府经区、市人民政府有关部门批准同意征用原黑林铺镇王家桥六社X亩土地为乡镇企业用地。1996年2月29日，黑林铺镇政府与昆明西山边贸经济开发公司（现泰兰公司）签订《有偿使用土地协议》，约定黑林铺镇政府将位于王家桥昆沙路（108国道）旁49.8亩土地租给该公司建设王家桥农副产品综合批发市场使用，期限50年（1996年2月29日至2047年2月28日），并约定了租金的标准及交付方式。协议签订后泰兰公司实际使用了土地，但仅交纳过20万元租金，其余租金至今未交，该协议符合法定解除条件。黑林铺街道办事处遂诉至法院请求判令：一、解除双方当事人于1996年2月29日签订的《有偿使用土地协议》，由泰兰公司将租用的位于王家桥昆沙路旁的47.52亩土地返还给黑林铺街道办事处；二、由泰兰公司立即支付所欠租金人民币x元（1996年2月至2007年8月，依照计算清单）；三、由泰兰公司支付滞纳金人民币x元；四、由泰兰公司承担本案诉讼费用。审理中，黑林铺街道办事处变更其第二项诉讼请求为：由泰兰公司支付所欠租金x.40元（1996年2月至2008年5月），并支付从2008年6月起至交还土地之日止按协议约定的租金。
被告泰兰公司辩称：一、本案是土地使用权租赁合同纠纷，合同违反法律规定，应属无效。二、昆明市西山区人民政府依法颁发给昆明西山边贸经济开发公司（现泰兰公司）的《集体土地建设用地使用证》，是证明西山农副产品综合批发市场建设用地使用权归属的唯一有效的法律凭证。黑林铺街道办事处不能提交经依法登记的土地所有权证书和土地使用权证书支持其诉讼主张，其主体不适格。三、本案已超过了诉讼时效。四、黑林铺街道办事处违背诚实信用原则，非法侵占西山农副产品综合批发市场建设用地将近十分之一的土地面积3240平方米。综上，请求驳回黑林铺街道办事处的诉讼请求，并判令其向泰兰公司返还依据无效合同取得的20万元土地租金。
根据审理中双方当事人举证、质证及无争议事实，本院确认本案法律事实如下：
1993年8月12日，昆明市土地管理局向黑林铺乡镇企业办颁发了地许字（93）第X号《建设用地许可证》，载明：经地准字（93）第X号文批准划拨土地x.984平方米，折合49.52亩，作为该单位林业技术培训学校办公住宅工程的建设用地。1995年10月15日，昆明市西山区计划经济委员会文件，西计经（1995）X号《关于马街农副产品综合批发市场》文件，载明：对于泰兰公司报来的关于建设马街农副产品综合批发市场的立项请示，经研究决定同意立项，并要求泰兰公司做好建设前的有关准备。1996年2月29日，原昆明市西山区X镇人民政府（以下简称黑林铺镇政府）与原昆明西山边贸经济开发公司（现泰兰公司）签订《有偿土地使用协议》，约定：黑林铺镇政府将现有王家桥108国道旁的土地一块，面积为49.8亩，土地使用权租给泰兰公司作为建设农副产品综合批发市场使用，泰兰公司不得擅自改为他用，使用期限为50年，自1996年2月29日起至2047年2月28日止，泰兰公司每年10月30日前向黑林铺镇政府交纳当年的土地费，若泰兰公司到期不交纳土地使用权费黑林铺镇政府按租金总额每天按5%的滞纳金计算收取，土地使用费和增长比例具体为土地使用费基数每年每亩4000元，每五年增长一次，增长的比例为20%，即每一个五年期每年每亩4000元，第二个五年期每年每亩4800元，第三个五年期每年每亩5760元，第四个五年期每年每亩6912元，第五个五年期每年每亩8294.4元，第六个五年期每年每亩9953.28元，第七个五年期每年每亩x.94元，第八个五年期每年每亩x.73元，第九个五年期每年每亩x.28元，第十个五年期每年每亩x.14元，协议还约定了双方的其他权利和义务。1996年5月21日，泰兰公司向黑林铺镇政府支付了土地租金20万元。
1996年3月4日，昆明市西山区计划经济委员会文件，西计经（1996）第X号《关于同意变更马街农副产品综合批发市场地点及名称的批复》，载明：泰兰公司公司报来要求变更马街农副产品综合批发市场地点及名称的报告，经研究同意变更，西计经（1995）第X号文批复的名称变更为“西山农副产品综合批发市场”，地点变更为黑林铺镇王家桥。1996年5月30日，昆明市西山区人民政府文件，西政发（1996）X号《关于加快王家桥农副产品综合批发市场建设的通知》，要求黑林铺镇政府加快市场建设，尽快投入使用。昆明市西山区人民政府1998年5月11日第9期会议纪要即《关于搬迁王家桥农贸市场的现场办公会议纪要》，载明：鉴于王桥农贸市场脏、乱、差等问题的解决，会议决定在1998年5月底以前对王家桥农贸市场进行搬迁，搬迁进场地点为西山区农副产品综合批发市场，1998年5月18日，西山区工商行政管理分局、西山区市容管理局以及黑林铺镇政府综合发布《关于搬迁王家桥农贸市场的通告》，主要内容为从即日起王家桥农贸市场的所有经营者全部搬迁到西山区农副产品综合批发市场内经营。1998年7月16日，西山区工商行政管理分局、西山区市容管理局以及黑林铺镇政府综合发布《关于取缔林机厂、三建司、观音寺、学府路口等占道零散市场的通告》，主要内容是即日起林机厂、三建司、观音寺、学府路口等占道零散市场全部取缔，经营者可进入昆明市西山农副产品综合批发市场内经营。上述政府文件及通告中所提及的西山农副产品综合批发市场所附着的土地系本案诉争土地。1998年2月12日，泰兰公司取得了昆明市西山区人民政府颁发的西集建（x）字第x号《集体土地建设用地使用证》。上述政府文件及通告涉及的土地系本案诉争土地。
经黑林铺街道办事处申请，本院同意后委托昆明诚跃司法鉴定所对西集建（x）字第x号《集体土地建设用地使用证》所记载的土地上附着的所有建筑物（即“西山农副产品批发市场”内所有地上建筑物）的现值进行评估鉴定，2008年4月15日，该所向本院出具诚鉴房评报（2008）第X号《评估报告书》，鉴定结论：估价对象在估价时点2008年1月22日的评估值为x元，其中：房屋建筑物评估净值x元（包括派出所自建房x元）、构筑物及其他辅助设备x元、管道和沟道x元。
另查明，经昆明市行政区划调整，原昆明市西山区X镇人民政府变更为原昆明市西山区X街道办事处，之后原昆明市西山区X街道办事处变更为原昆明市五华区X街道办事处，原昆明市五华区X街道办事处又分立为昆明市五华区X街道办事处及昆明市五华区X街道办事处。本案诉争土地现位于昆明市五华区X街道办事处所辖行政区域范围内。2004年9月20日，原昆明市西山经贸开发公司变更为昆明泰兰商贸有限公司。
根据双方当事人诉辩主张，本案争议焦点为：一、黑林铺街道办事处主体是否适格；二、本案诉讼时效是否已经超过法定期限；三、1996年2月29日《有偿使用土地协议》的效力；四、如果该协议有效，是否符合法定解除条件。
本院认为：关于黑林铺街道办事处主体是否适格的问题。《中华人民共和国土地管理法》第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村X组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村X组织的农民集体所有的，由村X村集体经济组织或者村X组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村X组织经营、管理。”《中华人民共和国物权法》第六十条规定：“对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：（一）属于村农民集体所有的，由村X组织或者村民委员会代表集体行使所有权；（二）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村X组代表集体行使所有权；（三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇X组织代表集体行使所有权。”国土资源部《关于依法加快集体土地所有权登记发证工作的通知》（国土资发[2001]X号）第二条第（二）项指出：严格按照《土地管理法》的规定，能够证明土地已经属于乡（镇）农民集体所有的，土地所有权应依法确认给乡（镇）农民集体。没有乡（镇）农民集体经济组织的，乡（镇）集体土地所有权由乡（镇）政府代管。根据以上规定，农村集体土地所有权主体一是村（即行政村，如村民委员会）农民集体，二是村X村集体经济组织（即自然村，如村X组）农民集体，三是乡（镇）农民集体。乡镇政府作为最基层的国家行政机关，具有行政管理职能，但不具有集体土地所有权的主体资格。因此，乡（镇）农民集体所有的土地所有权，只能归乡（镇）农民集体所有，在没有乡（镇）农民集体经济组织的情况下，乡（镇）政府可以代管乡（镇）农民集体土地的所有权。根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条“农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权”以及《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，本案诉争土地属集体所有的土地并未取得土地所有权证书，故本院无法确认该土地的所有权人。1996年10月17日黑林铺镇政府出具并由昆明市西山区人民政府签署“情况属实”的《权属证明》载明诉争土地“所有权属黑林铺镇人民政府”，2007年11月30日昆明市国土资源局西山分局测绘地籍科向本院出具的《回复》载明“该宗集体土地所有权人为昆明市五华区X街道办事处（原西山区X镇人民政府）”。上述两份证据所载明的内容与法律规定相悖，且无集体土地所有权证书以及不动产登记簿予以印证，本院不予采信。故对黑林铺街道办事处提出的其系诉争土地所有权人的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。此外，因诉争土地现位于昆明市五华区X街道办事处所辖行政区域范围内，黑林铺街道办事处是否1996年2月19日原昆明市西山区X镇人民政府与原昆明西山边贸经济开发公司签订的《有偿土地使用协议》的合同权利义务继受人，其并未提交充分证据予以证实。综上，黑林铺街道办事处一方面不能证明其系诉争土地的权利人，另一方面其不能证明其系《有偿土地使用协议》的合同权利义务继受人，故其依据该协议所提出的诉讼请求不能成立，本院不予支持。基于此，对于本案诉讼时效是否已经超过法定期限、1996年2月29日《有偿使用土地协议》的效力、该协议是否符合法定解除条件的问题，本院虽已经审理，但在此不再赘述予以评判。至于泰兰公司要求确认《有偿使用土地协议》无效并由黑林铺街道办事处返还其交纳的20万元土地使用费的答辩主张，因对该协议效力本院不予评判，故对该答辩主张本院不予评判和处理。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告昆明市五华区人民政府黑林铺街道办事处的诉讼请求。
本案案件受理费x.42元、鉴定费x元，由原告昆明市五华区人民政府黑林铺街道办事处负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。
审判长孟静
代理审判员卢义颖
代理审判员起俊
二○○八年七月七日
书记员熊梓旭
（本裁判文书仅供参考,如需使用请以正本为准。）
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