原告尹某，女，汉族，X年X月X日出生，住（略），现在美国留居，身份证号码：x。
一般授权诉讼代理人尹某凤，女，汉族，1953年4月29日，住云南省昆明市官渡区X路X号X单元X号，身份证号码：x。
一般授权诉讼代理人尹某清，男，汉族，1952年10月1日，住云南省昆明市西山区X路X号X幢X单元X号，身份证号码：x。
被告昆明金泰屋业开发有限公司。住所地：昆明市滇池旅游度假区X路X号金家大院。
法定代表人潘某某，董事长。
原告尹某诉被告昆明金泰屋业开发有限公司（以下简称“金泰屋业”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2008年3月17日受理后，依法组成合议庭，于2008年4月28日公开开庭进行了审理。原告尹某的诉讼代理人尹某凤、尹某清到庭参加了诉讼，被告金泰屋业经本院依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理，现已审理终结。
原告尹某起诉称：首先，原告与被告于2005年12月28日签订购房合同，被告收走合同书。按约定，原告已向被告履行主要支付义务，前后两次支付超过房价208万的51％，计110万元。被告已收取并开具收据，所订合同成立，受法律保护。被告自合同订立及收到购房款后没有按国家规定办理登记备案，也没有按约定实际交房和交付合同及其他相关必要的书面证明文件，致使原告无法办理权属登记，无法按约定申请抵押贷款，交付合同尾款98万元，被告应承担违约责任。其次，按合同法第61条，由于被告原因，原告无法向银行申请抵押贷款，双方就未支付尾款98万元可以协商达成补充协议，原告多次电话与被告方潘某某、李某某等人联系，协商改变所欠尾款付款方式，以分期付款在一年至一年半内付清，被告均表示同意。但李某某电话中要求原告的代理人尹某凤将1万美元交到其家中遭到拒绝后，李某某不满，于2007年2月12日下通知，单方撕毁双方签订购房合同，以尚未交付98万元为借口，逼原告退房，这是违反法律规定的做法。再次，原告不愿一次性全额支付购房款，是有理由的。第四，随着国内房地产、地价逐年上扬，为追求利益最大化，被告早已私下暗中与案外第三人串通，将争议的X幢别墅又卖给其他人，并已备案登记致使原告无法继续履行合同。综上所述，原告提起本案诉讼，请求人民法院判令被告：一、返还原告购房款100万元；二、承担不超过原告已付购房款一倍的赔偿责任；三、返还占用原告购房款期间产生的利息x元；四、承担本案诉讼费和支付的其他费用3117元。
原告尹某针对其所主张的事实、理由，提交如下证据材料：
1、2005年12月31日的收据，欲证明被告收到原告50万元的购房款；
2、2006年2月14日的汇票，欲证明被告收到原告汇款x元美金；
3、2007年1月6日的收据，欲证明被告认可银行汇票开出收据60万元；
4、授权委托书，欲证明原告就本案争议的商品房授权尹某凤、尹某清处理相关事宜；
5、2007年2月12日的通知书，欲证明被告通知解除金家大院X号别墅的合同书；
6、2007年5月9日的协议书，欲证明被告承诺在2007年12月31日前退还原告已收取房款110万元；
7、登记卡片，欲证明金泰屋业工商执照注册内容；
8、房屋平面图，欲证明金家大院X号房屋的平面图；
9、图片，欲证明金家大院X号房屋外观内部图片；
10、利率表，欲证明建设银行利率表；
11、公证书，欲证明尹某委托丁莎办理金家大院X号商品房购房相关事宜；
12、情况说明，证明观点同上；
13、2007年2月25日的信件，欲证明尹某给金泰屋业的信；
14、2007年4月8日的信件，欲证明尹某自述购房合同的事实经过；
15、金泰屋业的授权委托书，欲证明潘某某授权李某某负责金家大院X号商品房的一切事务；
16、费用清单，欲证明除案件受理费外，原告为本次诉讼共计支出3462.65元的费用。
诉讼中，依原告的申请，本院分别到昆明市消费者协会滇池国家旅游度假区分会和昆明市房屋交易产权管理处调取了昆明市消费者协会滇池国家旅游度假区X组织本案争议双方进行调解制作的调解记录、调解调查过程及双方达成的《协议书》以及金家大院X幢房屋的合同备案登记基本情况。
经质证，原告对法院调取的材料的真实性无异议。
对原告提供的证据10，因无建设银行的签章，对于利率的确认，本院以中国人民银行同期发布的流动资金贷款利率标准为准；对原告提供的证据12，在本院同意证人出庭作证的申请后，因证人未出庭作证，本院对其证言的证明力不予确信；对原告提供的证据13，因没有金泰屋业收到的证明材料，金泰屋业也未到庭予以核实，本院对该证据不予采信；对原告提供的证据14，因系原告单方陈述，是否能证明其主张，需综合全案事实和其他证据加以确认；对原告提供的证据15，虽无原件以供核对，但与本院自昆明市消费者协会滇池国家旅游度假区分会调取的《协议书》上载明的金泰屋业委托代理人的内容相符，本院对之予以采信。经核对，原告提供的其余证据材料与原件无误，本院对其真实性和证明力予以确认。另查明，2007年5月17日，尹某凤收到金泰屋业退还的购房款10万元，同时还收到名为购房意向性协议解除补偿金5000元，并出具收条。
在此基础上，本院确认以下案件事实：
原告尹某曾于2005年12月28日与金泰屋业达成购买金家大院X幢号别墅的意向性协议，以人民币208万元的价格购买金家大院第X幢号别墅。协议订立后，尹某先后共支付110万元（其中人民币50万元、美元x元）后，未按约定支付剩余价款。2007年2月12日，金泰屋业向尹某发出通知，内容为：“你方没有付清购房款项，我公司曾于2006年12月5日以书面形式通知你，要求在12月20日以前付清尚欠的购房款98万元，同时为你办理相关的房屋产权证等相关配套证件。否则视为你同意对该别墅按退房处理。然规定的交款期限届满后，你仍未支付剩余款项，我公司同意你对该幢别墅按退房处理，请你接通知后，10日内到我公司办理退房手续，待我公司处理了该别墅后，退还你预交的购房款110万元。”2007年5月9日，经昆明市消费者协会滇池国家旅游度假区分会主持，尹某的代理人尹某凤与金泰屋业的代理人李某某进行协商后，金泰屋业与尹某凤签订了《协议书》，就解除双方的协议达成如下约定：一、双方的委托代理人必须保证其代理行为是真实、合法、有效的；二、经协商，双方同意对尹某意向性购买“金家大院”X幢号别墅的约定不再履行；三、金泰屋业同意退还尹某预付的房款人民币110万元，具体还款方式如下：2007年5月31日前退还人民币10万元，2007年6月30日前再退人民币45万元，2007年12月31日前一次性退还剩余尾款人民币55万元。……协议订立后，2007年5月17日，尹某凤收到金泰屋业退还的购房款10万元，同时还收到名为购房意向性协议解除补偿金5000元，并出具收条。另，双方争议的金家大院X幢号别墅已为金泰屋业出售给案外第三人，并于2007年6月12日到昆明市房屋交易产权管理处对合同进行了备案登记。为准备本次诉讼，原告共计支出交通费、复印费、通讯费、邮寄费、公证费等费用共计人民币3462.65元。
本院认为，双方所签订的购房合同是双方当事人真实意思一致的表示，内容也不违反国家法律和行政法规的强制性规定，故该协议依法成立并有效。合同生效后，履行过程中，双方即发生争议，在滇池管委会工商分局的主持下，双方就纷争的解决达成了《协议书》，对解除双方的合同形成一致意见，并约定了金泰屋业退还款项的具体时间。该《协议书》因参与订立协议的双方均有明确的授权，根据尹某的授权委托书，尹某凤授权范围包括但不限于房产合同、资金接收与转让、收据、信息、证明材料、合同、附件、申明书、最终签约、款项退还即其他法律文件及一切文件的签收与处理，尹某凤有权代表尹某对外与金泰屋业达成解除合同和退赔款项的协议，而李某某作为公司的委托代理人，同时有公司的签章，因此双方的意思表示真实、一致，尹某凤提出该协议的签订存有被强迫的情形，对此主张，尹某凤并无任何证据予以证实，且协议的订立是在昆明市消费者协会滇池国家旅游度假区分会的主持下促成的，尹某凤认为被强迫的事实不能成立，同时，尹某凤作为成年人，应当清楚地认识到其签字的法律后果，在签订协议前应当审慎阅看协议，如果认为协议与其真实意思不符，有权拒绝签字，因此，其在《协议书》上签字的行为应视为认可协议的条款，经本院审查，该《协议书》的内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，也不损害社会公共利益，故本院对《协议书》的效力予以确认。双方已经通过该《协议书》对双方之间就金家大院X幢号别墅产生的争议的解决达成了一致意见，就应当按照双方达成的约定履行各自的义务。按照约定，金泰屋业应当于2007年5月31日前退还人民币10万元，2007年6月30日前再退人民币45万元，2007年12月31日前一次性退还剩余尾款人民币55万元。但除2007年5月17日支付尹某x元款项外，金泰屋业并未按照《协议书》约定的其他时间退赔具体的款项，应当继续履行该义务。同时，由于大部分款项已超过约定的付款时间仍未付款，因此，金泰屋业还应向尹某支付逾期付款的利息，利息的标准按照中国人民银行发布的同期流动资金贷款利率计。金泰屋业在第一笔款项的付款期间内支付了x元，第二笔款项是在2007年6月30日支付45万元，因上一笔款项x元超额支付了5000元，应当扣减5000元后再作为本金计算利息。
关于尹某认为金泰屋业存在未办理备案登记、单方解除合同和一房二卖的违约情形，故金泰屋业应承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的主张，本院认为，根据查明的案件事实，双方之间并未签订商品房购销合同，而只是订立了购房意向性协议，因此在订立商品房购销合同之前，金泰屋业尚无履行将合同登记备案的义务。关于金泰屋业是否存在单方解除合同的情形，本院认为，金泰屋业于2007年2月12日以尹某未按期付款为由发出解除合同的通知，但由于双方于同年5月9日达成解除合同的《协议书》，并就争议如何处理形成了约定，因此，双方之间的纷争的解决应当遵照之后的《协议书》的条款执行，根据《协议书》，双方并未就单方解除合同达成任何追究责任的条款，应视为尹某放弃就此向金泰屋业提出主张的权利。关于金泰屋业是否一房二卖的问题，因通过2007年5月9日的《协议书》，双方同意解除双方之间的购房协议，而金泰屋业将与案外人就同一商品房购房合同进行备案登记的日期是在2007年6月12日，并无证据证实在原、被告合同关系存续期间金泰屋业就已将同一房屋对外出售给第三人，同时因双方已解除购房合同关系，金泰屋业有权对外发售。综上，原告尹某主张金泰屋业违约的情形均无事实和法律依据，本院不予支持，其主张承担不超过购房款一倍的赔偿责任也不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第八条、第九条的情形，因此本院对该主张不予支持。关于原告尹某主张其为追回房款支付的其他费用3117元的主张，本院认为，金泰屋业未按《协议书》约定的付款期间支付其承诺退还的费用，是引起本案诉讼的直接原因，为本次诉讼尹某所支出的费用3462.65元均有明确的依据，且都为必要的开支，尹某只主张3117元系其对自己实体权利的处分，本院予以确认，该费用的发生是由于金泰屋业拖延履行义务所致，本院确认该费用应由金泰屋业承担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告昆明金泰屋业开发有限公司于判决生效后十日内退还原告尹某购房款x元；
二、被告昆明金泰屋业开发有限公司于判决生效后十日内向原告尹某支付以x元为本金，自2007年7月1日起至款项实际付清之日止按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算的利息；
三、被告昆明金泰屋业开发有限公司于判决生效后十日内向原告尹某支付以x元为本金，自2008年1月1日起至款项实际付清之日止按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算的利息；
四、被告昆明金泰屋业开发有限公司于判决生效后十日内支付原告尹某合理费用支出3117元；
五、驳回原告尹某的其他诉讼请求。
如果昆明金泰屋业开发有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费x.14元，由被告昆明金泰屋业开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省高级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行的期限届满后两年内向本院申请强制执行。
审判长杨宁
代理审判员黄超
代理审判员杨茜
二○○八年五月六日
书记员申开勇
（本裁判文书仅供参考,如需使用请以正本为准。）
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