南宁市X区人民法院
民事判决书
(2005)青民一初字第X号
原告：董某甲，女，X年X月X日生，广西高级人民法院干部，住（略）。居民身份证号码：（略）。
委托代理人：董某乙，男，X年X月X日生，广西区人民检察院退休干部，住（略）。居民身份证号码：（略）。(原告的父亲)
被告：广西运通房地产开发有限公司，住所地：南宁市X路X号广西外贸大厦第X层。
法定代表人：欧某，董某长。
委托代理人：吴中登，远东律师事务所律师。
委托代理人：黄逸捷，远东律师事务所实习律师。
原告董某甲与被告广西运通房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘斌独任审判，于2005年7月15日公开开庭进行了审理，原告董某甲及其委托代理人董某乙和被告的委托代理人吴中登、黄逸捷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2000年1月6日，原告的父亲董某乙与被告签订了一份《房屋买卖合同书》，合同约定董某乙购买被告开发的“好运公寓”二单元X号房，一次付清房款（略）元(经被告的同意，董某乙于2003年3月10日将该合同的权利和义务转移给原告)。合同约定被告于2000年4月15日前将房屋交付给原告使用，但被告直至2001年12月31日才将房屋交付给原告使用。合同还约定被告在交房后代原告申领房产证，在交房之日起18个月内将房产证交给原告，但是被告至今仍未履行。为维护原告的合法权益，原告特向人民法院起诉，请求法院判令被告向原告支付逾期交房违约金（略）元(本金（略）元，天数为625天，利率为每日万分之三)，被告向原告支付逾期交付房产证违约金（略）元(本金（略）元，天数为547天，利率为每日万分之三)及在合理期限内为原告办理房产证。
被告辩称：被告确实存在逾期交房、办证的违约事实，但被告认为违约金按照每日万分之三的标准计算高于实际损失，应该按该地段的租金计算违约金。本案中逾期交房给原告造成的实际损失应为同地段的租金，因此应予以变更。逾期办证并未影响原告对房屋的正常使用，因此对于逾期办证的违约金也应减少。到目前为止，原告还没有按照面积测绘结果补齐房款，所以被告无法为其办理房产证。
经审理查明：2000年1月6日，原告的父亲董某乙与被告签订了一份《房屋买卖合同书》，合同约定董某乙购买被告开发的位于南宁市X路X号“好运公寓”二单元X号房，建筑面积为67.68平方米，房屋总价款为（略）元(经被告的同意，董某乙于2003年3月10日将该合同的权利和义务转移给原告)，合同约定被告应于2000年4月15日前将商品房交付给原告使用。同日，双方补签了一份《商品房购销补充协议》，该协议约定被告延期交房则从合同约定交房之日第二天起，每日按已收原告房款总额的万分之三支付违约金给原告，被告在交房后代原告向房地产登记部门申领《房地产权证》，在交房使用之日18个月内，办理房屋购销手续，将有关房地产权证等证件交给原告，被告逾期交付房产证的，每日按已收原告房款总额的万分之三支付违约金给原告。合同签订后，原告按合同履行了付款义务，被告于2001年12月31日将商品房交付给原告使用。2004年6月17日，南宁市房地产测绘队出具原告所购买的商品房的实测面积为69.20平方米，比合同约定的面积增加了1.52平方米，房屋总价款增加到了（略）元，因此原告还应向被告补交房款3279元。
另查明：双方对计算逾期交房违约金的天数625天(时间从2000年4月16日至2001年12月31日)没有异议，对计算逾期交付房产证违约金的起算时间为2003年7月1日没有异议。
本院认为：原、被告所签订的《房屋买卖合同书》及《商品房购销补充协议》是双方真实意思表示，合法有效，对原、被告均具有法律约束力，原、被告应当依约定履行自己的义务。一、关于被告逾期交房的问题，被告未能在合同约定的期限内将房屋交付给原告使用，其行为已构成违约，应承担违约责任，即被告应向原告支付逾期交房违约金（略）.12元(本金（略）元，天数为625天，利率为每日万分之三)，现原告要求被告支付逾期交房违约金（略）元，本院予以支持。二、关于逾期交付房产证的问题，根据双方当事人的约定，被告应有义务将办理房产证的有关资料提交产权登记机关，被告以2004年6月17日为计算逾期交付房产证违约金的截止时间是不正确的，计算逾期交付房产证违约金的截止时间应该是被告已经具备为原告办理房产证的条件并通知原告完备相关手续的时间，2004年6月17日是南宁市房地产测绘队出具《房产面积测绘结果报告》的时间，并不具备这个条件，故对被告以2004年6月17日为计算逾期交付房产证违约金的截止时间不予采纳，相反，原告称其是在2004年10月后才知道要补交房款，补齐房款后才能办理房产证，从被告其中的一份证据(2004年9月30日开具的发票)来看，也印证了原告述称的时间，因此，根据公平合理的原则，计算逾期交付房产证违约金的截止时间为2004年10月15日较为适宜，被告应向原告支付逾期交付房产证违约金（略）.25元(本金（略）元，时间从2003年7月1日起至2004年10月15日止，利率为每日万分之三)。三、对于违约金按照每日万分之三的标准计算是否过高的问题，被告认为以每日万分之三的利率计算违约金过高应适当降低，由于双方对逾期交房及逾期交付房产证违约金的约定并未违反法律的规定，亦是双方合同的真实意思表示，双方应按约定履行合同，故被告的抗辩理由不成立，本院不予支持。四、关于被告为原告办理房产证的问题，被告以原告未补交房款3279元为由无法为其办理房产证，而原告则认为这3279元房款应从被告支付给原告的逾期交房违约金中抵减，由于此纠纷的发生，从而影响了原告房产证的办理。综合全案来看，被告欠原告的违约金远大于原告应补交给被告的房款3279元，原告要求从逾期交房违约金中抵销，合理合法，本院予以支持，这样被告应向原告支付逾期交房违约金为（略）元。另外，在原告交纳相关契税的情况下，被告应及时将办理原告房产证的相关资料报送产权登记机关，以便原告尽快取得房产证。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第四条及《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十九条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告广西运通房地产开发有限公司应向原告董某甲支付逾期交房违约金（略）元(已扣除原告应补交的房款3279元)；
二、被告广西运通房地产开发有限公司应向原告董某甲支付逾期交付房产证违约金（略）。25元；
三、被告广西运通房地产开发有限公司应于本案判决生效之日起十日内将办理原告房产证的相关资料报送产权登记机关。
案件受理费2050元，其他诉讼费300元，合计2350元，由被告广西运通房地产开发有限公司负担。此款原告已预交，本院不予退回，由被告在支付上述款项时一并向原告支付。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起一年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院(同时在上诉期届满之日起七日内到南宁市中级人民法院预交上诉费，逾期不交纳，按自动撤回上诉处理)。
审判员刘斌
二00五年九月十六日
书记员邓灵灵
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