上诉人（原审原告）武陟县X镇X街民委员会。住所地：武陟县X路西段。
法定代表人杨某某，街长。
委托代理人侯平定、王某某，武陟县司法局木城法律服务所（略）。
上诉人（原审被告）周某某，男，X年X月X日出生。
上诉人（原审第三人）马某某，男，X年X月X日出生。
上诉人武陟县X镇X街民委员会（以下简称和平街委）与上诉人周某某、马某某租赁合同纠纷一案，和平街委向武陟县人民法院提起诉讼，请求判令：1、立即清除其违约占用原告营业场地上的可移动性附属物；并将原租赁的全部场地立即返还给原告，第三人承担连带责任；2、支付2009年7月1日至2009年12月31日止的场地占用费x元。并继续支付从2010年元月1日起到归还之日止的每月占用费4000元，直至归还之日止；3、支付违约金4800元；4、承担诉讼费。武陟县人民法院于2010年7月20日作出（2010）武民初字第X号民事判决，和平街委、周某某、马某某不服，向本院提起上诉。本院于2010年8月31日受理后，依法组成合议庭，于2010年9月14日公开开庭审理了本案，上诉人和平街委委托代理人侯平定、王某某，上诉人周某某到庭参加诉讼。上诉人马某某，经本院传票合法传唤未到庭，应按撤回上诉处理，本院将另外制作裁定书。本案现已审理终结。
原审法院查明，2008年5月12日，和平街委与周某某签订了一份租赁合同，和平街委将坐落在县X路和平集贸市场内北端向南，东西宽10米，南北长80米，计800平方米的营业场地租赁给周某某使用。租期：2008年7月1日至2013年7月1日。月租金每平方米3元，前三年每年按10个月计算租金，每年x元，后两年每年按12个月计算租金，每年x元。交款方式：合同签字后，周某某应向和平街委一次性交纳第一年的租赁费x元。以后各年度的租赁费应在当年的5月1日前一次性交纳。否则，视为周某某违约，和平街委有权终止合同......。在合同履行期间，如周某某违约，和平街委不予退还周某某已交纳的租赁费及所发生的一切费用，并承担当年租赁费的20%的违约金。同日，周某某与马某某签订了租赁合同，约定，周某某将租赁和平街委营业场地其中一部分北端向南，东西宽10米，南北长27米，计270平方米营业场地转租给马某某，租期、租金价格及交费时间同上。后马某某及周某某在该租赁的营业场地上建了简易房等设施，马某某并向周某某交纳了至2010年5月1日的租赁费。2008年7月20日，周某某与李中军就周某某承租和平街委营业场地中面积为370平方米的活动板房签订了租房协议。但后遭到和平街委反对，周某某以此为理由拒绝向和平街委交纳第二年的租赁费。2009年11月12日凌晨，由于天降大雪，和平街委的集贸市场上修建的大棚被雪压垮塌，砸坏了周某某及马某某的部分建筑设施。2009年12月24日，和平街委向周某某送达《通知》，“依据你在2008年5月12日与我街委签订《租赁合同》第三条约定，你应在2009年5月1日前交纳2009年7月1日至2010年6月30日以前的租金x元。经我街委多次催交，你至今仍拒绝交纳租金。现限你在2009年12月31日以前交纳2009年7月1日至2009年12月31日止的场地占用费x元。根据合同约定，双方已解除合同，你的一切非移动财产归我街委所有，由我街X排。你还应承担违约金4800元，你现应给我街委交费x元。超过2009年12月31日以后的场地占用费按双倍收取。”之后，双方产生纠纷，周某某及马某某因大雪将建筑压塌，于2010年1月12日起诉要求和平街委赔偿损失及恢复原状。和平街委提起本案之诉。
原审法院认为，和平街委与周某某存在租赁合同关系，双方在合同履行期间应按照合同的约定各自履行自己的义务。根据和平街委、周某某订立的租赁合同，周某某应在当年的5月1日前一次性交纳各年度的租赁费。但根据查明的事实可以认定，周某某未能按照约定向和平街委交纳2009年7月1日至2010年7月1日的租赁费，周某某的行为已构成违约，应承担相应的民事责任。周某某辩称其因和平街委不让其转租于李中军，其才不交租赁费的。根据合同法的规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租第三人。......承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”且双方签订的租赁合同，并未就转租一事进行约定。和平街委不同意转租的行为，是行使自己的权利，并未违反合同约定。周某某的辩解意见，无事实及法律依据，不予采纳。因周某某拒绝交纳租金，和平街委于2009年12月24日，向周某某送达解除合同通知，根据合同法第九十六条的规定，解除合同的通知自到达对方时解除。周某某在收到通知后并未向法院或仲裁机构请求确认解除合同的效力，故该租赁合同已经解除。根据合同相对性的原则，马某某是否交纳租赁费，并不影响和平街委、周某某之间的合同关系。因和平街委、周某某的租赁合同已经解除，故和平街委要求周某某及马某某将租赁和平街委场地上的建筑物予以清除，将租赁场地返还和平街委的请求，符合法律规定，予以支持。由于2009年11月12日凌晨天降大雪，将和平街委的大棚压塌而导致周某某及马某某的建筑物倒塌，这是不能归责于周某某的原因造成的，且周某某及马某某至今实际并未经营，和平街委要求周某某支付从2009年11月12日至今的场地占用费，没有法律依据，不予支持。但周某某应支付从2009年7月1日至2009年11月11日止的租赁费8737元。由于周某某不交纳租赁费的行为，已构成违约，故周某某还应向和平街委承担合同约定的违约金4800元。
原审法院判决：1、周某某及马某某应于本判决生效后三十日内清除占用和平街委营业场地上的建筑及其附属物，并于清理后将租赁场地返还和平街委；2、周某某应于本判决生效后十日内给付和平街委从2009年7月1日至2009年11月11日止的租赁费8737元；3、周某某应于本判决生效后十日内给付和平街委违约金4800元；4、驳回和平街委其他的诉讼请求。本案受理费720元，由周某某负担。
周某某不服原判，向本院提起上诉称：2008年5月12日，周某某与和平街委签订租赁合同，周某某花费7.6581万元进行了部分建筑，另一部分租给马某某从事饭店经营，在2009年11月12日，和平街委铁棚属于违规建筑，质量有严重问题，倒塌砸倒在周某某的建筑物上。2008年7月20日周某某将部分建筑租给李中军，并收取了5000元的订金，但和平街委却不让出租，迫使周某某退回订金，造成经济损失，依租赁合同和平街委应赔偿周某某基建费x元的20%，即x元。租赁合同没有说明不让出租，而事实是周某某出租给马某某时，和平街委提供了支持，同时出租给李中军做网吧使用，是街X排市场管理领导毛大中介绍的。2009年5月1日不交租赁费是因为交了2008年租赁费，但和平街委却不让合法使用，和平街委在2008年就先违约。由于2009年11月11日和平街委的大棚把房子全部砸坏，于2009年12月24日才草率的写了一份通知单给我，并且通知书的内容也前后矛盾。综上所述，一审认定事实、适用法律错误，请求1、依法撤销原判，予以改判；2、判决驳回被上诉人和平街委的起诉；3、上诉费用由和平街委承担。
和平街委不服原判，向本院提起上诉称：1、一审认定事实不清。一审判决没有说明双方解除合同的时间，双方解除租赁合同的时间应是2009年5月2日。周某某与和平街委之间的租赁合同有效，根据合同第三条的明确约定，且一审庭审中已查明，由于周某某未按照约定交纳租金，双方按合同约定解除、终止了合同。周某某明确表态不履行合同主要义务的理由是和平街委不准转租，该理由违反《合同法》第224条的规定不能成立。因周某某明确表态不履行合同主要义务，也违反《合同法》第94条之规定。和平街委在2009年12月24日给周某某下发的《通知》是依据合同的约定，进一步重复告知周某某应承担的义务，该通知已生效，应受法律的保护。周某某在合同存续期间交纳的是租金，合同终止后，被上诉人仍然占用租赁标的物的行为系违法占地行为，参照合同中有关租金的约定，被上诉人应交纳场地占用费。2、一审的认为不公平。由于双方已解除合同关系，周某某也不存在继续经营，其违反合同约定，不清理场地，不仅导致其自己的简易棚被暴雪压垮的损失，也导致和平街委无法全面开展重建工作。依据一审判决，被上诉人从2009年11月12日起至全部清除之日止，都无偿占用上诉人的场地，是不公平的。综上所述，上诉人对一审认定的案件事实无异议，但对其本院认为部分有异议，请求二审法院撤销一审判决书中的第二条判决条款，改判为“判决被上诉人周某某支付2009年7月1日至2009年12月31日目的场地占用费x元。并继续支付从2010年元月1日起到归还之日止的每月占用费4000元，直至归还原租赁的全部场地止”，诉讼费、邮递费由被上诉人周某某承担。
周某某答辩称：1、大棚建筑有严重质量问题，20多米的跨度使用的钢材太小，为此我要求和平街委提供建设大棚时的合法手续。2、合同没有说明不让我出租，而事实是我出租给马某某做饭店用时，和平街委派人协助，出租给李中军做网吧用时，又是和平街委杨某记安排市场管理料到毛大中介绍的。3、我不交2009年租金是因为2008年我交了租金，但街委无故反对不让我合法使用。
和平街委答辩称：周某某上诉请求第一条不明确，第二条违反法律的强制性规定，理应驳回。周某某的上诉事实和上诉理由不能成立。和平街委不同意转租，周某某强迫和平街委同意转租是违法的，毛大中也不认识李中军。依据租赁合同第三条，周某某和和平街委解除合同的时间是2009年5月2日。上诉人的其他上诉理由与本案没有关联性，也不是事实。
根据双方当事人的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点是：和平街委的诉请有无事实和法律依据。
针对本案争议焦点，和平街委的主张同其上诉理由。
针对本案争议焦点，周某某的主张同其上诉理由。
二审中，双方当事人均未提供新证据。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实相同。
本院认为，周某某与和平街委之间的租赁合同关系依法成立，后由于周某某未依约定交纳2009年的租赁费导致违约，周某某上诉称其违约是因为和平街委禁止其转租，和平街委的先违约行为才导致其没有按时交纳2009年的租赁费。周某某作为承租人，其转租应当经出租人和平街委的同意，因此，周某某应依合同约定支付租赁费和承担违约责任。和平街委上诉称双方解除合同的时间为2009年5月2日，根据和平街委于2009年12月24日向周某某送达解除合同的通知，双方合同于2009年12月24日解除，且2009年11月12日凌晨和平街委的大棚被暴雪压塌导致周某某及马某某未实际经营，故周某某只应支付从2009年7月1日至2009年11月11日的租赁费，和平街委上诉请求周某某支付2009年7月1日至2009年12月31日的场地占用费x元，并继续支付从2010年元月1日起至归还之日止的每月占用费4000元，无法律依据，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费1440元，由上诉人周某某承担720元，上诉人和平街委承担720元。
本判决为终审判决。
审判长杨某
代审判员田亮
代审判员董翠果
二0一0年九月二十八日
书记员李添
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