原告郑州太平洋天房地产经纪有限公司，住所地。
法定代表人刘某某，系该公司经理。
委托代理人宁明义，河南银基（略）事务所（略）。
委托代理人李某某，女，汉族，X年X月X日生。
被告项城市金地置业有限公司，住所地。
法定代表人赵某某，系该公司董事长。
委托代理人陈波，江苏天之泉（略）事务所（略）。
原告郑州太平洋天房地产经纪有限公司（以下简称太平洋天公司）诉被告项城市金地置业有限公司（以下简称金地公司）合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告太平洋天公司委托代理人宁明义、李某某，被告金地公司委托代理人陈波等人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告太平洋天公司诉称，2008年1月10日，原告与被告签订《商品房委托策划及销售代理合同书》，2008年2月13日双方签订《销售补充协议》。此后，双方又陆续签发《商铺面积价格》、2、3、4、5、8、X号楼底价表、价格表、工作联系单等文书，作为《商品房委托策划及销售代理合同书》的附件。《商品房委托策划及销售代理合同书》、《销售补充协议》约定，原告为被告销售位于向城市X街南，迎宾大道西的楼盘。原告按照销售底价的0.8%和溢价部分的50%提取佣金。底价佣金按月支付，溢价佣金被告扣除x元保证金后按月支付。项目正式销售前，被告每月支付x元作为案场基础费用。合同签订后，原告为被告销售住房、商铺、车库、储藏室一百多套，回款达到了合同约定数额。而被告却没有按照合同约定向原告支付佣金，除合同履行之初向原告支付x元外，一直没有再付任何佣金。截至9月底被告累计拖欠原告底价佣金及溢价佣金共x.38元。被告长期拖欠佣金，延期完成房屋封顶、交房的工程，不予履行主要义务，给原告造成了极大的经营困难。经原告多次催要佣金后，被告仍不肯支付。无奈之下，原告于10月10日致函被告通知最后催款并提出解除合同，经被告同意后双方解除合同并完成了房屋销售部门的交接工作，但被告仍然没有向原告支付佣金。为此，原告要求被告向原告支付佣金x.38元，赔偿原告损失x.00元。
被告金地公司辩称，（1）原告诉状所述不是事实。①被告没有拖欠佣金，因为根据《销售补充协议》约定，佣金支付的时间为2008年7月27日后，支付条件为佣金数额超过x.00元后支付。支付溢价佣金的时间为2001年1月27日，即前两个考核周期结束后，且支付的是前一个考核期的溢价部分。②被告不存在迟延交房的事实。③被告累计向原告支付各项费用x.00元，原告称仅向其支付x.00元不是事实。（2）原被告双方签订的代理合同第3条、第6条约定违反国家及河南省的强制性规定，属于无效条款，原告无权获得溢价分成。（3）原告违反双方对房子最高售价的约定进行销售，其依法无权获取超过最高售价的溢价部分。（4）原告向法庭提供的销售成交明细很多部分不真实。（5）原告擅自解除合同，应当承担给被告造成的损失。（6）原告未履行合同约定策划义务，且派驻的售楼人员不具备法律规定的资格，其获得的报酬只能与付出相符。
本院经审理查明，2008年1月10日，原告与被告签订《商品房委托策划及销售代理合同书》一份，合同约定原告代理销售被告开发的坐落于项城市X街南，迎宾大道西的君临上城楼盘，被告保证依法登记取得该楼盘之合法土地、规划、预售手续。原告代理佣金分为底价佣金和溢价佣金，底价佣金按照销售底价的0.8%提取，溢价佣金按照超出销售底价的部分50%提取，支付方式为每月X号支付上月代理佣金，乙方负责该项目的人员工资、奖金等费用全部由乙方承担。客户签署购房合同并支付首付款均为完成销售。
2008年2月13日双方签订《销售补充协议》一份，合同约定被告2#、3#、8#、10#楼封顶时间2008年5月，交房时间2009年1月1日。1#、4#、5#、9#封顶时间2008年7月，交房时间2009年5月1日。原告回款计划：2008年1月28日—2008年7月27日，6个月回现金x.00元；2008年7月28日—2009年1月27日，6个月回现金x.00元；2009年1月28日—2009年7月27日，6个月回现金x.00元；2009年7月28日—2010年1月27日，6个月回现金x.00元；2010年1月28日—2010年7月27日，6个月回现金x.00元；前期原告溢价佣金部分作为保证金，保证金总额x元整；第一个考核周期结束后，扣除保证金后佣金仍按月正常支付，溢价佣金按本协议支付。前两个考核期的溢价部分在第三个考核期结束后，如达到本协议销售额约定可退还前一个考核期的溢价部分及60%的保证金，余40%的保证金及后期所有的溢价部分待销售达到销售额的90%时一次性退还。销售计划每6个月由被告对原告进行一次考评。（1）第一个考评期必须全部完成任务，如若未完成任务则视为乙方违约。第一个考评期任务应分解到每个月内进行考评，每月完成量不低于月任务量的70%，上月超出部分可冲抵下月。（2）以后每个考核期的任务完成量最低不低于半年目标的80%。如未完成部分用保证金及前期溢价及佣金部分补齐，后一期销售额超出部分可补充前一期销售额不足部分。如连续两个周期完不成销售回款计划，甲方有权解除原销售协议，保证金及溢价部分不再支付。如因甲方工程、管理等原因造成的延误，乙方可将销售计划顺后推延。
2008年1月28日—2008年7月27日，6个月原告为被告销售房屋实际回收现金x.00元。截止双方委托合同解除之前，原告为被告销售房屋的销售额为x.40元，回收现金x.00元。被告向原告支付现金x.00元，向原告的员工支付共计x.00元。
本院另查明，根据双方约定的佣金计算方法，其中底价佣金为x.58元，溢价佣金为x.8元，共计x.39元。原告于2008年10月10日向被告送达了工作联系函，要求被告于接函后七日内支付佣金，逾期支付，该函作为解除合同通知，不再另行通知。七日后，被告没有向原告支付佣金，原告退出被告销售部，被告进行了接管。项城金地置业公司另案在项城市人民法院对郑州太平洋天房地产经纪有限公司提起诉讼，要求其承担违约责任并赔偿损失，该案经审理后，项城市人民法院判令该公司承担违约金x元，驳回其他诉讼请求。郑州太平洋天房地产经纪有限公司不服该判决，提起上诉，本院经审理查明太平洋天公司存在违约行为，依法驳回上诉，维持原判。
本院认为，本案为委托合同纠纷，作为受托人的郑州太平洋房地产经纪有限公司完成委托人项城市金地置业有限公司的委托事务，委托人当向其支付报酬，即双方所约定的佣金。双方当事人约定不违反法律、法规的强制性规定，该委托合同为有效合同，受法律保护。根据原、被告签订的《商品房委托策划及销售代理合同书》约定，原告的底价佣金和溢价佣金均为每月5日结算支付。双方签订的《销售补充协议》第五条约定：“前期乙方（原告）溢价佣金部分作为保证金，保证金总额为x元整；第一个考核周期结束后，扣除保证金后佣金仍按月正常支付。”根据该约定，原告的保证金是从溢价佣金中扣除的，在第一个考核期内原告为被告销售房屋实际回收现金x.00元，原告应提取的溢价佣金已经超过x元。该补充协议并没有约定在第一个考核周期内除不向原告支付溢价佣金外也不支付底价佣金。所以，关于原告的底价佣金部分，被告应当按月向原告支付。故被告辩称底价佣金是在第一个考核周期结束后才按月支付的理由不予采信。
关于原告在第一个考评期内是否完成约定任务量，被告是否应当向原告支付全部底价佣金和溢价佣金，原告主张第一考核期任务完成量达到70%即为完成任务，其已经完成约定销售任务量。被告应当按照合同约定的比例向原告支付底价佣金和溢价佣金。
根据原、被告约定的溢价佣金为50%，该50%是楼房销售价款高出底价部分的50%，溢价佣金折合到整个销售额里面仅为2.68%，并不违反有关规定。根据《中华人民共和国合同法》规定，违反法律和行政法规的合同属于无效，认定合同效力的法律位阶最低为国务院颁布的行政法规，低于行政法规位阶的其他法规、规章、规定等均不能否定合同的效力。被告主张溢价佣金条款无效的依据是《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》、《房屋销售管理办法》及《河南省城市房地产中介服务管理办法》为部门规章或地方性规章。故原、被告合同约定的溢价佣金条款为有效条款，被告辩称溢价佣金约定属于无效条款的理由没有法律依据，本院不予采信。
原告实际销售的房屋价格部分超出双方原约定的销售均价，从成交明细表上均有被告的签字可以证明原告售楼价格是经过被告同意的，超出售楼均价的部分溢价佣金原告无权获得的辩称理由不能成立，本院不予采信。
原告提供《成交明细表》是根据原、被告双方核对无误后签字的工作确认单所制作，被告没有提供充分证据证明工作确认单和商品房买卖不一致，不能推翻其签字的工作确认单。且原、被告当庭对原告回现金数额及销售数额陈述基本一致，被告辩称原告多列销售额x.70元从事实上无法成立。故被告认为《成交明细表》中有重复列举，多列销售数额的部分应当扣除的理由不够充分，本院不予采信。原告提供的《成交明细表》列明的销售额和回现金数额和被告陈述基本一致。对此，应予采信。
关于原告主张x.00元的损失赔偿，因没有提供相关证据，该请求本院不予支持。
综上，原告完成了一定的销售任务，被告应当支付相应佣金。但该《销售代理合同》原告方单方通知解除时，原、被告双方约定的第二个考评期尚未结束，原告方解除合同属擅自解除，已构成违约。所以，虽然被告对原告溢价佣金的支付期限尚未届满，被告仍应当按照合同约定的比例向原告支付相应的溢价佣金。在第一个考核期房产销售额达到了x余元的房屋，实际只回笼现金x余元，虽完成了一定的房屋销售量，但被告既得利益的期望值尚未达到。且根据另案生效裁决判定的事实，原告方存在违约行为，其佣金应予适当减少。双方约定的报酬为x余元，被告向其支付底价佣金及溢价佣金x元为宜，鉴于被告曾向原告的员工支付工资、提成x.00元的事实，虽然被告的行为没有经过原告的同意，但是原告不需再向员工支付被告已经支付过的相应工资和提成，原告已经间接受益。据此，被告向原告员工支付过的工资、提成部分应当在佣金中予以扣除。依照《中华人民共和国合同法》第四百零五条之规定，判决如下：
一、被告项城市金地置业有限公司于本判决生效后十日内向原告支付代理佣金x元。
二、驳回原告的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费x.00元，由被告项城市金地置业有限公司负担x.00元，原告郑州太平洋天房地产经纪有限公司负担3000.00元。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省高级人民法院。
审判长谭国华
审判员张海涛
审判员刘某印
二0一0年五月十六日
书记员史红珍
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